Rédigé par Nicki Price, CEO
En Espagne, la propriété fractionnée signifie que plusieurs acheteurs sans lien entre eux détiennent chacun une part juridique d'une même résidence secondaire de la Costa del Sol, généralement un huitième, un quart ou la moitié, et se répartissent le prix d'achat, les charges courantes et les semaines d'occupation au prorata. En 2026, il existe deux manières propres et légales d'y parvenir : un condominio proindiviso (copropriété inscrite directement dans l'acte de propriété chez le notaire) ou une société espagnole (une SL) propriétaire de la villa, dont les acheteurs détiennent les parts. Les deux sont parfaitement légales, et aucune ne ressemble à un ancien système de multipropriété. Comptez les droits de mutation (ITP) de 7 % sur le bien d'occasion (Andalucía) appliqués à votre quote-part, ainsi qu'une véritable convention de copropriété. Prévoyez environ 9-13 % de frais supplémentaires sur votre part, exactement comme pour l'achat d'un bien entier.
Ce guide présente chaque modèle, les impôts réels, le fonctionnement de la sortie et de la succession, et compare les services de marque dits « alternative à Pacaso en Espagne » avec un simple achat en commun accompagné d'un bon avocat.
La propriété fractionnée consiste à détenir un même bien avec d'autres acheteurs, chacun possédant une part définie en pourcentage et une période d'occupation correspondante. Sur une villa de la Costa del Sol divisée en huit parts, vous détenez 12,5 % et l'utilisez environ six semaines par an, tout en partageant les charges de copropriété, l'IBI et l'entretien dans la même proportion. Ce n'est pas de la multipropriété : une multipropriété (multipropiedad) vous vend un droit de jouissance pour une période donnée en vertu de la Ley 42/1998, alors que la propriété fractionnée vous confère une véritable part inscrite du bien, que vous pouvez vendre, hypothéquer ou léguer par testament.
Elle séduit les acheteurs qui souhaitent une résidence secondaire sur la côte sans supporter 100 % du prix ni les coûts d'entretien à l'année, et qui n'occupent réellement leur bien que quelques semaines. Si vous comptez vivre en Espagne ou louer intensivement, acheter la totalité du bien est généralement plus judicieux : consultez notre analyse louer ou acheter en Espagne en 2026.
Oui. La copropriété immobilière a toujours été légale en Espagne au titre du Código Civil (Code civil espagnol), qui encadre la comunidad de bienes (indivision) et le droit de chaque propriétaire, prévu par l'article 400, de demander le partage d'un bien détenu en commun. La propriété fractionnée applique simplement ce cadre sur un plan commercial, en divisant une résidence secondaire entre des acheteurs qui ne se connaissaient pas auparavant. La part est inscrite au Registro de la Propiedad comme tout autre titre, et l'achat de chaque part est signé devant notaire dans l'escritura.
Le point juridique essentiel est la convention de copropriété (pacto de indivisión ou pacte d'actionnaires de la société) qui accompagne l'acte. Elle fixe le calendrier d'occupation, la répartition des coûts, les règles de décision et, surtout, les modalités et le moment d'une sortie, car sans convention, tout copropriétaire peut demander à un tribunal d'ordonner la vente de l'ensemble du bien en vertu de l'article 400. N'achetez jamais une part fractionnée sans un avocat qui a lu et négocié ce document.
Vous rencontrerez trois structures sur la Costa del Sol, et elles ne se valent pas. Les deux qui vous intéressent sont le condominio proindiviso et la société SL ; celle à aborder avec prudence est la multipropriété traditionnelle.
| Structure | Ce que vous détenez | Taxe d'achat sur votre part | Sortie | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| Condominio proindiviso (copropriété directe) | Un % inscrit du bien, à votre nom dans l'acte | 7 % d'ITP (Andalucía) sur la valeur de votre part | Vente de votre part ; la convention devrait accorder un droit de préemption aux autres | Petits groupes (2-6), famille ou amis |
| Société espagnole (Sociedad Limitada, SL) | Des parts d'une société propriétaire de la villa | Les cessions de parts peuvent être exonérées d'ITP, mais la création, la comptabilité et les obligations fiscales s'ajoutent | Cession des parts de la société (attention aux règles anti-évasion) | Groupes plus importants, programmes fractionnés gérés |
| Multipropriété (multipropiedad, Ley 42/1998) | Un droit de jouissance pour une période fixe, et non le bien lui-même | IVA/ITP sur le droit d'usage ; prix d'entrée bas | Notoirement difficile à revendre ; frais récurrents | Rarement recommandée comme investissement |
C'est le modèle le plus simple et le plus transparent. Chaque acheteur figure dans l'escritura avec un pourcentage, paie l'ITP sur la valeur de ce pourcentage et est inscrit au Registro de la Propiedad. Il n'y a aucune société à gérer ni comptes à déposer. L'ensemble de l'organisation, c'est-à-dire qui occupe quelles semaines et qui paie quoi, relève d'un pacto de indivisión privé, qui peut valablement exclure le droit de demander la vente forcée pour une durée pouvant aller jusqu'à dix ans à la fois, selon le Código Civil. Cette formule fonctionne très bien pour deux à six acheteurs qui se font confiance et recherchent une solution claire et peu contraignante.
Ici, une société est propriétaire de la villa et les acheteurs détiennent des parts. C'est la structure qu'utilisent la plupart des opérateurs de propriété fractionnée de marque, car les parts se transfèrent facilement et les règles d'occupation figurent dans un pacte d'actionnaires. Les contreparties sont réelles : créer et gérer une SL implique des comptes annuels, des déclarations d'impôt sur les sociétés et des honoraires de professionnels, et l'Agencia Tributaria applique des règles anti-évasion (notamment pour les cessions de sociétés essentiellement immobilières, au titre de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), de sorte qu'il est impossible d'éviter simplement l'ITP en vendant des parts. Pour un groupe de huit inconnus dans un programme géré, cela peut se justifier ; pour une famille de quatre personnes, c'est généralement disproportionné. Notre guide acheter un bien en commun ou via une société en Espagne détaille le fonctionnement.
Vous payez votre quote-part du prix d'achat, plus les mêmes frais de transaction que pour un bien entier, proportionnés à votre part. Sur la Costa del Sol, les droits de mutation (ITP) sont de 7 % pour un bien d'occasion (Junta de Andalucía) ; pour un logement neuf, ce sont 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD (droits de timbre). Point crucial : la base imposable est la plus élevée des deux valeurs entre le prix payé et la valor de referencia du Catastro, de sorte qu'une part au prix apparemment bas peut être taxée sur une valeur de référence plus haute, un détail que la plupart des argumentaires de vente passent sous silence.
En plus du prix, prévoyez les frais habituels proportionnés à votre part : notaire (~0,2-0,5 %), registre foncier (~0,1-0,25 %), avocat (~1 % + IVA) et une gestoría (~300 €). En règle générale, votre coût total sur une part de bien d'occasion se situe autour de 9-13 % en plus du prix de la part, avec le niveau le plus bas en Andalucía. Retrouvez notre analyse complète dans nos guides vendre un bien en Espagne et charges de copropriété.
| Poste | Montant (par part de ⅛) |
|---|---|
| Prix de la part (12,5 % de 960 000 €) | 120 000 € |
| ITP à 7 % | 8 400 € |
| Notaire, registre, avocat, gestoría | ≈ 2 200-3 500 € |
| Quote-part annuelle d'IBI, de charges de copropriété et d'entretien | variable selon le bien |
| Coût total indicatif d'acquisition | ≈ 130 600-131 900 € |
Les chiffres sont donnés à titre indicatif ; la base imposable réelle suit la règle de la valor de referencia exposée ci-dessus.
Chaque copropriétaire paie sa part de l'IBI annuel (taxe foncière) et, s'il est non-résident, dépose son propre Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria au titre du revenu imputé ou des revenus locatifs du bien. Détenir une part d'une résidence secondaire espagnole compte aussi parmi les actifs à l'étranger à déclarer, de sorte que les copropriétaires britanniques, irlandais et autres résidents de l'UE doivent vérifier s'ils dépassent les seuils de déclaration ; l'équivalent côté espagnol est le Modelo 720 pour les résidents fiscaux espagnols, tandis que les non-résidents déclarent dans leur pays. Nos guides dédiés impôts d'une résidence secondaire (IBI & Modelo 210) et Modelo 720 détaillent les formulaires.
Si le groupe loue la villa lorsqu'aucun propriétaire ne l'occupe, il faut aussi la licence de location touristique d'Andalucía (VFT) : consultez les règles VUT/VFT. Les revenus locatifs sont alors répartis, puis déclarés par chaque propriétaire au prorata de sa part.
Les plateformes de propriété fractionnée de marque (celles que l'on présente comme une « alternative à Pacaso en Espagne ») proposent une formule clés en main : elles sélectionnent la villa, la placent dans une SL, vendent des huitièmes et assurent une application de réservation et la gestion du bien moyennant des frais. Le confort est réel : vous obtenez une résidence secondaire prête à vivre, entretenue par des professionnels, avec un système de planning. Le coût, lui, comprend une majoration par rapport à la valeur réelle du bien, des frais de gestion récurrents et les charges liées à la structure sociétaire.
L'alternative consiste à constituer votre propre groupe, à acheter une villa en condominio proindiviso, et à confier la rédaction de la convention à un avocat et l'entretien à une entreprise locale. Vous renoncez à l'application et au groupe déjà constitué, mais vous évitez la majoration. Pour de nombreux acheteurs de la Costa del Sol, en particulier deux ou trois familles qui se connaissent déjà, la solution faite maison est moins chère et plus claire. Pour les acheteurs seuls qui souhaitent une expérience entièrement gérée, une plateforme sérieuse justifie ses frais. Dans les deux cas, exigez de lire la convention et la nota simple avant de signer ; notre guide de la nota simple indique ce qu'il faut vérifier.
Le principal risque est le conflit entre propriétaires, car le droit espagnol permet in fine à n'importe quel copropriétaire d'exiger la vente en vertu de l'article 400 du Código Civil, sauf si un pacto de indivisión valable l'en empêche. Sans convention solide, un propriétaire qui veut sortir peut bloquer tout le monde. Autres risques : un propriétaire en retard sur sa part des charges, des désaccords sur les travaux, et la difficulté de revendre une part minoritaire à un bon prix. Tout cela se prévoit par écrit : clauses de préemption, fonds de réserve pour les réparations, sanctions claires en cas de défaillance et méthode de valorisation convenue pour les sorties.
La succession doit aussi être anticipée : une part se transmet selon les règles espagnoles de l'impôt sur les successions comme tout autre bien situé en Espagne, et chaque propriétaire devrait donc disposer d'un testament espagnol couvrant sa part. Pour les propriétaires qui vivent à distance, convenez de qui s'occupe du quotidien : notre guide de la gestion locative et de l'entretien à distance est un bon point de départ.
Mediter propose actuellement 8 234 biens sur la Costa del Sol, la Costa Blanca Nord et Sud, la Costa Cálida, la Costa de Almería et Majorque. Les villas de la Costa del Sol avec piscine et terrain privé que les groupes envisagent le plus souvent pour une copropriété se situent dans le haut de gamme de ce parc, ce qui explique précisément l'attrait d'un prix divisé en huitièmes ou en quarts. Si vous hésitez entre une part et l'achat d'un bien entier plus petit, nos guides de zone, notamment Estepona et Benalmádena, montrent ce que coûte une pleine propriété dans les mêmes villes.
Non. La propriété fractionnée vous donne une part inscrite du bien lui-même dans l'acte, au Registro de la Propiedad. Une multipropriété (multipropiedad, Ley 42/1998) ne vous confère qu'un droit de jouissance pour une période fixe et ne fait pas de vous le propriétaire du bien.
Oui, une part inscrite peut être vendue, hypothéquée ou transmise par succession. En pratique, votre convention de copropriété accorde généralement aux autres propriétaires un droit de préemption, et les parts minoritaires peuvent mettre plus de temps à se vendre que les biens entiers : convenez donc d'une méthode de valorisation à l'avance.
L'ITP sur un bien d'occasion en Andalucía est de 7 %, calculé sur votre part de la valeur la plus élevée entre le prix et la valor de referencia du Catastro. Les parts de logement neuf supportent en revanche 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD (droits de timbre).
Non. Un petit groupe peut détenir le bien directement en condominio proindiviso, sans aucune société. Une SL n'a de sens que pour des programmes plus importants ou gérés, où la facilité de cession des parts justifie la comptabilité et les obligations fiscales supplémentaires.
Oui. Les copropriétaires non-résidents déposent chacun leur propre Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria sur leur part du revenu imputé ou locatif, et paient leur part de l'IBI annuel. Les revenus locatifs sont répartis proportionnellement à la part de chaque propriétaire.
Uniquement une convention de copropriété valable (pacto de indivisión). En vertu de l'article 400 du Código Civil, tout copropriétaire peut sinon demander le partage, mais les propriétaires peuvent légalement convenir de ne pas partager pendant des périodes pouvant aller jusqu'à dix ans, renouvelables.
Que vous souhaitiez une villa en propriété fractionnée gérée ou acheter ensemble en petit groupe, Mediter Real Estate peut vous présenter des biens adaptés sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa de Almería, et vous orienter vers les bons conseils juridiques sur la structure et la convention. Contactez-nous à info@mediter.com ou au +34 744 719 499 pour étudier les options de propriété partagée adaptées à votre budget et aux régions que vous aimez.
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