Verfasst von Nicki Price, CEO
Fractional Ownership (Teileigentum auf Anteilsbasis) bedeutet in Spanien, dass mehrere voneinander unabhängige Käufer jeweils einen rechtlich abgesicherten Anteil am selben Ferienhaus an der Costa del Sol halten, meist ein Achtel, ein Viertel oder die Hälfte, und Kaufpreis, laufende Kosten und Nutzungswochen entsprechend aufteilen. 2026 gibt es dafür zwei saubere, legale Wege: ein condominio proindiviso (Miteigentum, das direkt beim Notar in der Eigentumsurkunde festgehalten wird) oder eine spanische Gesellschaft (eine SL), der die Villa gehört, während die Käufer Gesellschaftsanteile halten. Beide Modelle sind völlig legal und haben nichts mit einem klassischen Timesharing gemeinsam. Rechnen Sie auf Ihren Anteil mit der üblichen Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % beim Wiederverkauf (Andalucía) sowie mit einem sauberen Miteigentumsvertrag. Als Nebenkosten sollten Sie grob 9-13 % Ihres Anteils einplanen, genau wie bei einem ganzen Haus.
Dieser Ratgeber erklärt jedes Modell, die tatsächlich anfallenden Steuern, wie Ausstieg und Erbfall funktionieren und wie die Markenanbieter, die sich als "Pacaso-Alternative für Spanien" vermarkten, im Vergleich zu einem gemeinsamen Kauf mit einem guten Anwalt abschneiden.
Bei Fractional Ownership besitzen Sie eine einzelne Immobilie gemeinsam mit anderen Käufern, wobei jeder einen festgelegten prozentualen Anteil und ein entsprechendes Nutzungskontingent hält. Bei einer Villa an der Costa del Sol, die in acht Anteile aufgeteilt ist, gehören Ihnen 12,5 %, und Sie nutzen sie etwa sechs Wochen im Jahr. Gemeinschaftskosten, IBI (Grundsteuer) und Instandhaltung teilen Sie im selben Verhältnis. Es ist kein Timesharing: Beim Timesharing (multipropiedad) kaufen Sie nach Ley 42/1998 lediglich das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum. Bei Fractional Ownership dagegen erwerben Sie einen tatsächlich im Grundbuch eingetragenen Anteil an der Immobilie, den Sie verkaufen, beleihen oder vererben können.
Das Modell spricht Käufer an, die einen Zweitwohnsitz an der Küste wünschen, ohne 100 % des Preises und die ganzjährigen Unterhaltskosten zu tragen, und die ein Ferienhaus ohnehin nur wenige Wochen nutzen. Wer in Spanien leben oder die Immobilie intensiv vermieten möchte, fährt mit einem Alleinkauf meist besser, siehe unseren Überblick zu Mieten oder Kaufen in Spanien 2026.
Ja. Miteigentum an Immobilien ist in Spanien nach dem Código Civil seit jeher zulässig. Dieser regelt die comunidad de bienes (Eigentümergemeinschaft) und das Recht jedes Miteigentümers nach Artikel 400, die Aufteilung einer gemeinsamen Sache zu verlangen. Fractional Ownership wendet diesen Rahmen lediglich kommerziell an und teilt ein Ferienhaus unter Käufern auf, die sich zuvor nicht kannten. Der Anteil wird wie jedes andere Eigentumsrecht im Registro de la Propiedad eingetragen, und der Kauf jedes Anteils wird vor einem Notar in der escritura beurkundet.
Der entscheidende rechtliche Punkt ist der Miteigentumsvertrag (pacto de indivisión oder ein Gesellschaftervertrag), der neben der Urkunde besteht. Er regelt den Nutzungskalender, die Kostenverteilung, die Entscheidungsfindung und vor allem, wie und wann jemand aussteigen kann. Denn ohne Vertrag kann jeder Miteigentümer nach Artikel 400 gerichtlich den Verkauf der gesamten Immobilie erzwingen. Kaufen Sie niemals einen Fractional-Anteil ohne einen Anwalt, der dieses Dokument gelesen und verhandelt hat.
An der Costa del Sol begegnen Ihnen drei Strukturen, und sie sind nicht gleichwertig. Die beiden empfehlenswerten sind das condominio proindiviso und die SL; mit Vorsicht zu behandeln ist das klassische Timesharing.
| Struktur | Was Sie besitzen | Erwerbssteuer auf Ihren Anteil | Ausstieg | Am besten für |
|---|---|---|---|---|
| Condominio proindiviso (direktes Miteigentum) | Ein eingetragener Prozentanteil an der Immobilie, in der Urkunde auf Ihren eigenen Namen | 7 % Grunderwerbsteuer (ITP, Andalucía) auf den Wert Ihres Anteils | Verkauf Ihres Anteils; der Vertrag sollte den anderen ein Vorkaufsrecht einräumen | Kleine Gruppen (2-6), Familie oder Freunde |
| Spanische Gesellschaft (Sociedad Limitada, SL) | Anteile an einer Gesellschaft, der die Villa gehört | Anteilsübertragungen können von der Grunderwerbsteuer (ITP) befreit sein, es fallen jedoch Gründungs-, Buchhaltungs- und Steuerkosten an | Übertragung der Gesellschaftsanteile (Regeln gegen Steuerumgehung beachten) | Größere Gruppen, verwaltete Fractional-Modelle |
| Timesharing (multipropiedad, Ley 42/1998) | Ein Nutzungsrecht für einen festen Zeitraum, nicht die Immobilie selbst | IVA/ITP auf das Nutzungsrecht; niedriger Einstiegspreis | Notorisch schwer weiterzuverkaufen; laufende Gebühren | Als Kapitalanlage selten empfehlenswert |
Dies ist das einfachste und transparenteste Modell. Jeder Käufer erscheint mit seinem Prozentanteil in der escritura, zahlt Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Wert dieses Anteils und wird im Registro de la Propiedad eingetragen. Es gibt keine Gesellschaft zu führen und keine Jahresabschlüsse einzureichen. Die gesamte Vereinbarung, also wer welche Wochen nutzt und wer was zahlt, steht in einem privaten pacto de indivisión. Dieser kann nach dem Código Civil wirksam auf das Recht verzichten, den Verkauf zu erzwingen, jeweils für bis zu zehn Jahre. Das Modell funktioniert hervorragend für zwei bis sechs Käufer, die einander vertrauen und eine saubere Lösung mit geringem Verwaltungsaufwand wünschen.
Hier gehört die Villa einer Gesellschaft, und die Käufer halten Anteile. Diese Struktur nutzen die meisten Fractional-Anbieter, weil sich Anteile leicht übertragen lassen und die Nutzungsregeln in einem Gesellschaftervertrag stehen. Die Nachteile sind real: Gründung und Betrieb einer SL bedeuten Jahresabschlüsse, Körperschaftsteuererklärungen und Beratungskosten. Zudem wendet die Agencia Tributaria Regeln gegen Steuerumgehung an (insbesondere bei der Übertragung von Gesellschaften, die überwiegend aus Immobilien bestehen, nach dem Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), sodass Sie die Grunderwerbsteuer (ITP) nicht einfach durch den Verkauf von Anteilen umgehen können. Für eine Gruppe von acht Fremden in einem verwalteten Modell kann das sinnvoll sein, für eine vierköpfige Familie ist es meist übertrieben. Unser Ratgeber zum gemeinsamen Immobilienkauf oder Kauf über eine Gesellschaft in Spanien geht tiefer auf die Abläufe ein.
Sie zahlen Ihren Anteil am Kaufpreis plus dieselben Erwerbsnebenkosten wie bei einer ganzen Immobilie, entsprechend Ihrem Anteil herunterskaliert. An der Costa del Sol beträgt die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf 7 % (Junta de Andalucía); beim Neubau fallen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer) an. Entscheidend ist: Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus gezahltem Preis und dem valor de referencia des Katasters (Catastro). Ein scheinbar günstiger Anteil kann also dennoch auf Basis eines höheren Referenzwerts besteuert werden, ein Detail, das die meisten Fractional-Verkaufsgespräche auslassen.
Zusätzlich zum Preis sollten Sie die üblichen Nebenkosten im Verhältnis zu Ihrem Anteil einplanen: Notar (ca. 0,2-0,5 %), Grundbuch (ca. 0,1-0,25 %), Anwalt (ca. 1 % + IVA) und eine gestoría (Behördenservice, ca. 300 €). Faustregel: Ihre Gesamtkosten für einen Anteil im Wiederverkauf liegen bei etwa 9-13 % on top zum Anteilspreis, in Andalucía am niedrigsten. Eine ausführliche Aufstellung finden Sie in unseren Ratgebern zum Immobilienverkauf in Spanien und zu den Gemeinschaftskosten.
| Posten | Betrag (pro ⅛-Anteil) |
|---|---|
| Anteilspreis (12,5 % von 960.000 €) | 120.000 € |
| Grunderwerbsteuer (ITP) zu 7 % | 8.400 € |
| Notar, Grundbuch, Anwalt, gestoría | ≈ 2.200-3.500 € |
| Jährlicher Anteil an IBI, Gemeinschaftskosten, Instandhaltung | je nach Immobilie unterschiedlich |
| Voraussichtliche Gesamtkosten des Erwerbs | ≈ 130.600-131.900 € |
Die Zahlen dienen der Veranschaulichung; die tatsächliche Bemessungsgrundlage folgt der oben beschriebenen Regel zum valor de referencia.
Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an der jährlichen IBI (kommunale Grundsteuer). Nicht-Residenten reichen zudem ihr eigenes Modelo 210 bei der Agencia Tributaria ein, bezogen auf den fiktiven Mietwert oder die Mieteinnahmen aus der Immobilie. Ein Anteil an einem spanischen Ferienhaus zählt außerdem zu Ihrem meldepflichtigen Auslandsvermögen. Britische, irische und andere in der EU ansässige Miteigentümer sollten daher prüfen, ob sie Meldeschwellen überschreiten. Das spanische Pendant ist das Modelo 720 für in Spanien steuerlich Ansässige; Nicht-Residenten melden in ihrem Heimatland. Unsere Ratgeber zu Steuern für Ferienhäuser (IBI & Modelo 210) und zum Modelo 720 führen Sie durch die Formulare.
Wenn die Gruppe die Villa vermietet, solange kein Eigentümer sie nutzt, benötigen Sie außerdem die andalusische Lizenz für Ferienvermietung (VFT), siehe die VUT/VFT-Regeln. Die Mieteinnahmen werden dann anteilig aufgeteilt und von jedem Eigentümer entsprechend angegeben.
Markengebundene Fractional-Plattformen (solche, die sich als "Pacaso-Alternative für Spanien" vermarkten) bieten ein Komplettpaket: Sie suchen die Villa aus, bringen sie in eine SL ein, verkaufen Achtel und betreiben gegen Gebühr eine Buchungs-App und die Immobilienverwaltung. Der Komfort ist echt, Sie erhalten ein schlüsselfertiges Ferienhaus mit professioneller Instandhaltung und einem Buchungssystem. Der Preis dafür ist ein Aufschlag auf den reinen Immobilienwert und eine laufende Verwaltungsgebühr, dazu der Aufwand der Gesellschaftsstruktur.
Die Alternative: Sie stellen selbst eine Gruppe zusammen, kaufen eine Villa als condominio proindiviso und beauftragen einen Anwalt mit dem Vertragsentwurf sowie eine lokale Firma mit der Instandhaltung. Sie verzichten auf die App und die fertige Gruppe, sparen sich aber den Aufschlag. Für viele Käufer an der Costa del Sol, besonders für zwei oder drei Familien, die sich bereits kennen, ist der Eigenbau günstiger und unkomplizierter. Für Einzelkäufer, die ein betreutes Rundum-Erlebnis wünschen, verdient eine seriöse Plattform ihre Gebühr. In jedem Fall sollten Sie vor der Unterzeichnung den Vertrag und die nota simple (Grundbuchauszug) lesen; unser Ratgeber zur nota simple zeigt, worauf Sie achten müssen.
Das größte Risiko sind Streitigkeiten zwischen den Eigentümern, denn nach spanischem Recht kann letztlich jeder Miteigentümer nach Artikel 400 des Código Civil einen Verkauf erzwingen, sofern kein wirksamer pacto de indivisión dies verhindert. Ohne eine wasserdichte Vereinbarung kann ein einziger Eigentümer, der aussteigen will, alle anderen ausbremsen. Weitere Risiken sind ein Eigentümer, der mit seinem Kostenanteil in Rückstand gerät, Meinungsverschiedenheiten über Renovierungen und die schwierige Weiterveräußerung eines Minderheitsanteils zu einem guten Preis. All das lässt sich schriftlich abmildern: Vorkaufsklauseln, eine Rücklage für Reparaturen, klare Regelungen bei Zahlungsverzug und eine vereinbarte Bewertungsmethode für Ausstiege.
Auch der Erbfall will geplant sein: Ein Anteil geht wie jeder andere spanische Vermögenswert nach den spanischen Erbschaftsteuerregeln über, weshalb jeder Eigentümer ein spanisches Testament für seinen Anteil haben sollte. Und für nicht vor Ort lebende Eigentümer sollte vereinbart sein, wer sich um das Tagesgeschäft kümmert; unser Ratgeber zur Immobilienverwaltung ist ein guter Ausgangspunkt.
Mediter führt derzeit 8.234 Immobilien an der Costa del Sol, der Costa Blanca Nord und Süd, der Costa Cálida, der Costa de Almería und auf Mallorca. Die Villen an der Costa del Sol mit Pool und eigenem Grundstück, die Gruppen am häufigsten für Miteigentum in Betracht ziehen, liegen im oberen Bereich dieses Bestands. Genau deshalb ist die Aufteilung des Preises in Achtel oder Viertel so reizvoll. Wenn Sie einen Anteil gegen ein kleineres Haus zum Alleineigentum abwägen, zeigen unsere Gebietsratgeber, darunter Estepona und Benalmádena, was Alleineigentum in denselben Orten kostet.
Nein. Fractional Ownership gibt Ihnen einen eingetragenen Anteil an der Immobilie selbst, vermerkt in der Urkunde beim Registro de la Propiedad. Ein Timesharing (multipropiedad, Ley 42/1998) gewährt Ihnen nur ein Nutzungsrecht für einen festen Zeitraum und macht Sie nicht zum Eigentümer der Immobilie.
Ja, ein eingetragener Anteil kann verkauft, beliehen oder vererbt werden. In der Praxis räumt der Miteigentumsvertrag den anderen Eigentümern meist ein Vorkaufsrecht ein, und Minderheitsanteile lassen sich oft langsamer verkaufen als ganze Häuser. Vereinbaren Sie daher im Voraus eine Bewertungsmethode.
Die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf beträgt in Andalucía 7 % und wird auf Ihren Anteil am höheren Wert aus Preis oder valor de referencia des Catastro erhoben. Bei Anteilen an Neubauten fallen stattdessen 10 % IVA plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer) an.
Nein. Eine kleine Gruppe kann direkt als condominio proindiviso Miteigentum halten, ganz ohne Gesellschaft. Eine SL ist nur bei größeren oder verwalteten Modellen sinnvoll, bei denen die einfache Übertragbarkeit der Anteile den zusätzlichen Buchhaltungs- und Steueraufwand rechtfertigt.
Ja. Nicht ansässige Miteigentümer reichen jeweils ihr eigenes Modelo 210 bei der Agencia Tributaria ein, bezogen auf ihren Anteil am fiktiven Mietwert oder an den Mieteinnahmen, und zahlen ihren Anteil an der jährlichen IBI. Mieteinnahmen werden im Verhältnis zum Anteil jedes Eigentümers aufgeteilt.
Nur ein wirksamer Miteigentumsvertrag (pacto de indivisión). Nach Artikel 400 des Código Civil kann jeder Miteigentümer sonst die Aufteilung verlangen, doch die Eigentümer können rechtmäßig vereinbaren, für jeweils bis zu zehn Jahre nicht zu teilen, mit der Möglichkeit der Verlängerung.
Ob Sie eine verwaltete Fractional-Villa wünschen oder als kleine Gruppe gemeinsam kaufen möchten: Mediter Real Estate zeigt Ihnen passende Immobilien an der Costa del Sol, der Costa Blanca, der Costa Cálida und der Costa de Almería und vermittelt Sie an die richtige Rechtsberatung für Struktur und Vertrag. Kontaktieren Sie uns unter info@mediter.com oder +34 744 719 499, um Optionen für geteiltes Eigentum passend zu Ihrem Budget und Ihren Wunschregionen zu besprechen.
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