Skrevet av Nicki Price, CEO
Deleid (fractional ownership) i Spania betyr at flere kjøpere uten tilknytning til hverandre hver eier en juridisk andel av det samme feriehuset på Costa del Sol, typisk en åttedel, en firedel eller en halvdel, og deler kjøpesummen, driftskostnadene og bruksukene i forhold til andelen. I 2026 er de to ryddige, lovlige måtene å gjøre dette på enten et condominio proindiviso (sameie skrevet direkte inn i skjøtet hos notaren) eller et spansk selskap (et SL) som eier villaen mens kjøperne eier aksjer. Begge er fullt lovlige; ingen av dem er det samme som en gammeldags timeshare. Regn med å betale den vanlige 7 % videresalgs-ITP (overføringsskatt i Andalucía) på din andel pluss en ordentlig sameieavtale, og budsjetter med rundt 9-13 % av andelen din i kostnader i tillegg, akkurat som du ville gjort på en hel bolig.
Denne guiden forklarer hver modell, de reelle skattene, hvordan exit og arv fungerer, og hvordan de merkevarebygde «Pacaso Spania-alternativ»-tjenestene står seg mot å rett og slett kjøpe sammen med en god advokat.
Deleid er å eie en enkelt eiendom i sameie med andre kjøpere, der hver eier en definert prosentandel og en tilsvarende tildeling av bruk. På en villa på Costa del Sol delt inn i åtte andeler eier du 12,5 % og bruker omtrent seks uker i året, samtidig som du deler fellesutgifter, IBI (kommunal eiendomsskatt) og vedlikehold i samme forhold. Det er ikke en timeshare: en timeshare (multipropiedad) selger deg bruksretten for en periode under Ley 42/1998, mens deleid gir deg en faktisk registrert andel av eiendelen, som du kan selge, pantsette eller testamentere bort.
Det appellerer til kjøpere som ønsker seg en sekundærbolig ved kysten uten å bære 100 % av prisen og driftskostnadene året rundt, og som faktisk bare bruker et feriehus noen få uker. Hvis du har tenkt å bo i Spania eller leie ut stedet mye, er det vanligvis mer fornuftig å kjøpe helt og holdent, se vår gjennomgang av leie kontra kjøpe i Spania 2026.
Ja. Sameie av eiendom har alltid vært lovlig i Spania under Código Civil, som regulerer comunidad de bienes (fellesskap av eiendeler) og eierens rett etter artikkel 400 til å kreve deling av en felles eiet ting. Deleid anvender ganske enkelt det rammeverket kommersielt, ved å dele et feriehus mellom kjøpere som ikke kjente hverandre fra før. Andelen registreres hos Registro de la Propiedad som ethvert annet skjøte, og kjøpet av hver andel signeres foran en notar på escritura (skjøtet).
Det avgjørende juridiske poenget er sameieavtalen (pacto de indivisión eller en aksjonæravtale for selskapet) som ligger ved siden av skjøtet. Den fastsetter brukskalenderen, kostnadsfordelingen, beslutningstakingen og, viktigst av alt, hvordan og når noen kan tre ut, for uten en avtale kan enhver sameier be en domstol om å tvinge frem salg av hele eiendommen etter artikkel 400. Kjøp aldri en deleierandel uten en advokat som har lest og forhandlet frem det dokumentet.
Det er tre strukturer du vil møte på Costa del Sol, og de er ikke likeverdige. De to du vil ha er condominio proindiviso og SL-selskapet; den du bør være forsiktig med er den tradisjonelle timeshare.
| Struktur | Hva du eier | Kjøpsskatt på din andel | Exit | Best for |
|---|---|---|---|---|
| Condominio proindiviso (direkte sameie) | En registrert % av eiendommen, i ditt eget navn på skjøtet | 7 % ITP (Andalucía) på verdien av din andel | Selg din andel; avtalen bør gi de andre forkjøpsrett | Små grupper (2-6), familie eller venner |
| Spansk selskap (Sociedad Limitada, SL) | Aksjer i et selskap som eier villaen | Overføring av aksjer kan være fritatt for ITP, men oppstart, regnskap og skatteoverhead kommer i tillegg | Overfør selskapsaksjer (vær oppmerksom på omgåelsesregler) | Større grupper, administrerte deleiordninger |
| Timeshare (multipropiedad, Ley 42/1998) | En rett til bruk for en fast periode, ikke selve eiendelen | IVA/ITP på bruksretten; lav inngangspris | Notorisk vanskelig å videreselge; løpende avgifter | Sjelden anbefalt som investering |
Dette er den enkleste og mest gjennomsiktige modellen. Hver kjøper står oppført på escritura med en prosentandel, betaler ITP på verdien av den prosentandelen, og registreres hos Registro de la Propiedad. Det er ikke noe selskap å drive og ingen selskapsregnskap å levere. Hele ordningen, hvem som bruker hvilke uker, hvem som betaler hva, bor i en privat pacto de indivisión, som gyldig kan frafalle retten til å tvinge frem et salg i opptil ti år av gangen under Código Civil. Den fungerer utmerket for to til seks kjøpere som stoler på hverandre og ønsker en ryddig løsning med lav overhead.
Her eier et selskap villaen og kjøperne eier aksjer. Dette er strukturen de fleste merkevarebygde deleioperatører bruker, fordi aksjer er enkle å overføre og bruksreglene ligger i en aksjonæravtale. Kompromissene er reelle: å stifte og drive et SL betyr årsregnskap, selskapsskattemeldinger og honorarer til fagfolk, og Agencia Tributaria (det spanske skattevesenet) anvender omgåelsesregler (særlig rundt overføring av selskaper som i hovedsak er eiendom, under Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), så du kan ikke bare unngå ITP ved å selge aksjer. For en gruppe på åtte fremmede i en administrert ordning kan det gi mening; for en familie på fire er det vanligvis overkill. Vår guide til å kjøpe eiendom i fellesskap eller via et selskap i Spania går dypere inn i mekanikken.
Du betaler din andel av kjøpesummen pluss de samme transaksjonskostnadene du ville hatt på en hel eiendom, skalert til andelen din. På Costa del Sol er videresalgs-ITP 7 % (Junta de Andalucía); nybygg er 10 % IVA (merverdiavgift) pluss 1,2 % AJD dokumentavgift. Avgjørende er at skattegrunnlaget er det høyeste av betalt pris eller Catastros valor de referencia, så en billig utseende andel kan likevel bli beskattet på en høyere referanseverdi, et detalj de fleste salgsargumenter for deleid hopper over.
I tillegg til prisen bør du budsjettere med de vanlige ekstrakostnadene skalert til din andel: notar (~0,2-0,5 %), tinglysning (~0,1-0,25 %), advokat (~1 % + IVA) og en gestoría (~300 €). Tommelfingerregel: din totale kostnad på en videresalgsandel ligger rundt 9-13 % på toppen av andelsprisen, lavest i Andalucía. Se vår fullstendige gjennomgang i guidene om å selge eiendom i Spania og fellesutgifter.
| Post | Beløp (per ⅛-andel) |
|---|---|
| Andelspris (12,5 % av 960 000 €) | 120 000 € |
| ITP på 7 % | 8 400 € |
| Notar, tinglysning, advokat, gestoría | ≈ 2 200-3 500 € |
| Årlig andel av IBI, fellesutgifter, vedlikehold | varierer med eiendommen |
| Veiledende total anskaffelseskostnad | ≈ 130 600-131 900 € |
Tallene er illustrative; det faktiske skattegrunnlaget følger valor de referencia-regelen ovenfor.
Hver sameier betaler sin andel av årlig IBI (kommunal eiendomsskatt) og, hvis de er ikke-residente, leverer sin egen Modelo 210 til Agencia Tributaria på sin beregnede inntekt eller leieinntekt fra eiendommen. Å eie en andel av et spansk feriehus teller også med i de rapporteringspliktige utenlandske eiendelene dine, så britiske, irske og andre EU-residente sameiere bør sjekke om de krysser rapporteringsgrensene, den spanske ekvivalenten er Modelo 720 for spanske skatteresidente; ikke-residente rapporterer hjemme. Våre dedikerte guider til feriehus-skatter (IBI og Modelo 210) og Modelo 720 går gjennom skjemaene.
Hvis gruppen leier ut villaen når ingen eier bruker den, trenger dere også turistutleielisensen i Andalucía (VFT), se reglene for VUT/VFT. Leieinntekten deles og innberettes deretter av hver eier i forhold til andelen.
Merkevarebygde deleiplattformer (av den typen som markedsføres som et «Pacaso Spania-alternativ») pakker inn det hele: de finner villaen, legger den inn i et SL, selger åttedeler og driver en bookingapp og eiendomsforvaltning mot et honorar. Bekvemmeligheten er reell, du får et nøkkelferdig feriehus med profesjonelt vedlikehold og et bestillingssystem. Prisen er et påslag over den rene eiendomsverdien og et løpende forvaltningsgebyr, pluss overhead fra selskapsstrukturen.
Alternativet er å sette sammen din egen gruppe, kjøpe en villa som et condominio proindiviso, og hyre en advokat til å utarbeide avtalen og et lokalt firma til vedlikeholdet. Du mister appen og den ferdige gruppen; du beholder påslaget. For mange kjøpere på Costa del Sol, spesielt to eller tre familier som allerede kjenner hverandre, er gjør-det-selv-veien billigere og ryddigere. For enslige kjøpere som ønsker en administrert opplevelse, tjener en anerkjent plattform inn honoraret sitt. Uansett, insister på å lese avtalen og nota simple før du signerer; vår nota simple-guide viser hva du bør sjekke.
Den største risikoen er tvister mellom eierne, fordi spansk lov til syvende og sist lar enhver sameier tvinge frem et salg etter artikkel 400 i Código Civil med mindre en gyldig pacto de indivisión hindrer det. Uten en stram avtale kan én eier som vil ut, spore av alle de andre. Andre risikoer: en eier som faller på etterskudd med sin andel av kostnadene, uenighet om oppussing, og vanskeligheter med å videreselge en minoritetsandel til god pris. Reduser alle disse skriftlig, forkjøpsrettsklausuler, et vedlikeholdsfond for reparasjoner, klare misligholdstiltak, og en avtalt verdsettelsesmetode for exits.
Arv krever også planlegging: en andel går videre under spanske arveavgiftsregler som enhver annen spansk eiendel, så hver eier bør ha et spansk testament som dekker sin andel. Og for fraværende eiere, bli enige om hvem som håndterer det daglige, vår guide til eiendomsforvaltning er et nyttig utgangspunkt.
Mediter har for øyeblikket 8 234 eiendommer oppført på tvers av Costa del Sol, Costa Blanca Nord og Sør, Costa Cálida, Costa de Almería og Mallorca. Villaene på Costa del Sol med basseng og private tomter som grupper oftest vurderer for sameie, ligger i den høyere enden av den beholdningen, som er akkurat derfor det appellerer å dele prisen opp i åttedeler eller firedeler. Hvis du veier en andel opp mot en hel, mindre bolig, viser våre områdeguider, inkludert Estepona og Benalmádena, hva fullt eierskap koster i de samme byene.
Nei. Deleid gir deg en registrert andel av den faktiske eiendommen på skjøtet hos Registro de la Propiedad. En timeshare (multipropiedad, Ley 42/1998) gir deg bare en rett til bruk for en fast periode og gjør deg ikke til eier av eiendelen.
Ja, en registrert andel kan selges, pantsettes eller arves. I praksis gir sameieavtalen din vanligvis de andre eierne forkjøpsrett, og minoritetsandeler kan ta lengre tid å selge enn hele boliger, så bli enige om en verdsettelsesmetode på forhånd.
Videresalgs-ITP i Andalucía er 7 %, beregnet på din andel av det høyeste av prisen eller Catastros valor de referencia. Nybyggandeler har 10 % IVA pluss 1,2 % AJD dokumentavgift i stedet.
Nei. En liten gruppe kan eie direkte i sameie som et condominio proindiviso helt uten selskap. Et SL gir bare mening for større eller administrerte ordninger der enkle aksjeoverføringer rettferdiggjør det ekstra regnskaps- og skatteoverhead.
Ja. Ikke-residente sameiere leverer hver sin egen Modelo 210 til Agencia Tributaria på sin andel av beregnet inntekt eller leieinntekt, og betaler sin andel av årlig IBI. Leieinntekten deles i forhold til hver eiers andel.
Bare en gyldig sameieavtale (pacto de indivisión). Etter artikkel 400 i Código Civil kan enhver sameier ellers kreve deling, men eiere kan lovlig bli enige om ikke å dele i perioder på opptil ti år, som kan fornyes.
Enten du ønsker en administrert deleivilla eller å kjøpe sammen som en liten gruppe, kan Mediter Real Estate vise deg egnede boliger på tvers av Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa de Almería, og peke deg mot riktig juridisk rådgivning om strukturen og avtalen. Kontakt oss på info@mediter.com eller +34 744 719 499 for å gå gjennom alternativer for delt eierskap tilpasset budsjettet ditt og regionene du er glad i.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler