Автор Nicki Price, CEO
Можно ли в 2026 году по-прежнему зарабатывать на флиппинге недвижимости на Costa del Sol? Да, но маржа скромнее, чем принято считать в интернете. Если учесть налог на переход прав (ITP) около 7% и расходы при покупке, затраты на ремонт, расходы на продажу и налог на прирост капитала с вашей прибыли, то для приемлемой чистой маржи реалистичному флиппингу нужен валовый разрыв не менее 25-30% между ценой «купить уже с ремонтом» и вашими совокупными затратами. При покупке за €250,000 в Андалусии одного только ITP набегает примерно €17,500, ещё до того как вы покрасили хотя бы одну стену. Работают те сделки, где дисконт настоящий, а объём работ действительно лёгкий или средний, без полной перестройки несущих конструкций.
В этом руководстве приведены конкретные цифры 2026 года для Costa del Sol и их сравнение с Costa Blanca, Costa Cálida и Costa Almería, чтобы вы могли просчитать сделку до того, как принять решение.
При покупке вторичного жилья в Андалусии (сюда входят Costa del Sol и Costa Almería) вы платите 7% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, налог на переход имущественных прав), который взимает Junta de Andalucía, а также оплачиваете услуги нотариуса, земельного реестра, юриста и gestoría. В сумме закладывайте примерно 10% сверху к цене покупки, это нижняя, андалусийская граница диапазона. Важно: налоговой базой служит большая из двух величин: фактическая цена сделки или официальная valor de referencia по Catastro, поэтому покупка ниже «референтной стоимости» всё равно облагается налогом с более высокой суммы.
Для флиппера это важно дважды: при входе в сделку и ещё раз потому, что valor de referencia может влиять на ожидания налоговой службы при выходе. Ставки зависят от региона, и именно поэтому место флиппинга меняет расчёт:
| Побережье (регион) | ITP на вторичку | Новостройка (IVA + AJD) | Типичные совокупные расходы на покупку |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1.2% AJD | ~10% |
| Costa Almería (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1.2% AJD | ~10% |
| Costa Cálida (Мурсия) | 7.75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1.5% AJD | ~11% |
| Costa Blanca (Валенсийское сообщество) | 9% с 1 июня 2026 (Ley 5/2025) | 10% IVA + 1.4% AJD | ~12% |
Обратите внимание на изменение на Costa Blanca: согласно Ley 5/2025 ставка в Валенсийском сообществе снижается с 10% до 9% для escrituras, подписанных с 1 июня 2026 года (для сделок свыше €1 млн действует ставка 11%). Решающей является дата подписания у нотариуса, а не дата подписания contrato de arras. Старая цифра 8% для Мурсии, которую вы всё ещё увидите на многих сайтах, неверна: по Ley 3/2025 ставка составляет 7.75%. Для флиппера единая андалусийская ставка 7% является самой дешёвой точкой входа из четырёх, и это одна из причин, почему расчёты на Costa del Sol могут сходиться там, где флиппинг на Costa Blanca даётся с трудом. Подробнее о нюансах налога на переход прав и valor de referencia читайте в нашем руководстве о покупке недвижимости в Испании нерезидентом.
Вы платите налог на прирост капитала с выгоды (цена продажи за вычетом допустимых расходов на покупку и улучшения), а также муниципальный налог plusvalía на рост стоимости земли. Для продавцов-нерезидентов ставка налога на прирост капитала составляет 19% с прибыли (для резидентов ЕС/ЕЭЗ), декларация подаётся через Modelo 210 в Agencia Tributaria. Покупатель вашего объекта обязан удержать 3% от цены продажи (Modelo 211) в качестве авансового платежа в счёт вашего налога, поэтому в день сделки вы получаете не всю сумму.
Две ошибки, которые флипперы совершают постоянно:
Полный разбор налогов при выходе из сделки, 3% удержания и plusvalía есть в материале о продаже недвижимости в Испании в 2026 году: налоги, расходы и шаги. Если вы занимаетесь флиппингом регулярно и это превращается в промысел, налогообложение может измениться: вместо разового прироста капитала доход будет считаться предпринимательским. Стоит получить консультацию, а в нашей заметке о покупке в совместную собственность или через компанию объясняется, когда может помочь та или иная структура.
В качестве ориентира на 2026 год на побережьях косметическое обновление (покраска, полы, кухня, ванная, освещение) обходится примерно в €400-€700 за м², а полная реновация «до голых стен» с новыми коммуникациями, заменой труб и проводки стоит €900-€1,500+ за м². Таким образом, обновление уставшей квартиры в 80 м² обойдётся примерно в €35,000-€55,000, а полная внутренняя перестройка составит значительно больше €80,000. Это ориентировочные диапазоны, перед принятием решения получите фиксированные сметы.
Именно сроки убивают маржу, и большинство инвесторов их недооценивают. Реалистичный график флиппинга на Costa del Sol:
Реально косметический флиппинг занимает 6-9 месяцев, а более серьёзная реновация легко растягивается на 12-18 месяцев, и всё это время вы оплачиваете IBI, коммунальные платежи сообщества собственников, коммунальные услуги и страховку. Правильно оформить разрешение с самого начала крайне важно: в нашем руководстве по ремонту недвижимости в Испании объясняется разница между obra menor и obra mayor, а если объект расположен за городом, до покупки изучите правила получения сертификата AFO, ведь нелегализованная постройка способна полностью похоронить сделку.
Грамотно проведённый флиппинг с реалистичной ценой покупки даёт чистую маржу 10-18% от конечной стоимости, а не те 30%+, которые любят показывать в соцсетях. Валовый разрыв должен быть значительно больше чистой прибыли, потому что налоги и расходы съедают более 20% всего цикла. Ниже приведён пример расчёта для квартиры на Costa del Sol.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки (вторичка, требующая ремонта) | €250,000 |
| Расходы на покупку (~10%: 7% ITP + нотариус, реестр, юрист, gestoría) | €25,000 |
| Ремонт (от косметического до среднего, ~€550/м² × 90 м²) | €50,000 |
| Расходы на содержание (9 месяцев: IBI, сообщество собственников, коммунальные услуги, страховка) | €5,000 |
| Всего вложено | €330,000 |
| Достигнутая цена перепродажи | €400,000 |
| Расходы на продажу (агентство ~3-5%, энергетический сертификат, plusvalía) | €18,000 |
| Валовая прибыль | €52,000 |
| Налог на прирост капитала (19% для нерезидента, с документально подтверждённой прибыли) | ~€9,900 |
| Чистая прибыль | ~€42,100 (~11% от цены продажи) |
Измените два допущения, и сделка исчезает: если ремонт выйдет за рамки сметы и обойдётся в €75,000, а цена перепродажи снизится до €375,000, ваша чистая прибыль упадёт примерно до €5,000 за год риска. Именно такую реальность флипперам необходимо моделировать. Два главных рычага: покупка ниже рынка и контроль бюджета ремонта. По первому пункту почитайте, как торговаться за цену недвижимости: эта техника применима и на Costa del Sol. Рассмотрите также каналы мотивированных продавцов, например объекты, изъятые банками, на Costa Almería.
Лучшая стоимость для флиппинга там, где привлекательная локация сочетается с устаревшим фондом, который нынешний владелец не может или не хочет обновлять. Подумайте о квартирах 1970-1990-х годов в нескольких кварталах от моря в давно сложившихся городах. На Costa del Sol районы с высоким спросом на перепродажу и множеством устаревших объектов включают Benalmádena, Fuengirola и отдельные части Estepona; о стороне спроса рассказывают наш гид по Benalmádena и инвестиционный гид по Estepona.
На четырёх побережьях логика флиппинга меняется в зависимости от региона:
Среди текущих предложений Mediter на Costa del Sol есть квартиры на вторичном рынке, требующие ремонта, с ценой заметно ниже уровня новостроек, а рядом полностью отремонтированные дома «под ключ» с явной наценкой. Разница между ними и есть тот разрыв, который стремится захватить флиппер. Изучите наши актуальные объекты на Costa del Sol и Costa Almería, чтобы сопоставить цены на «уставшие» и «готовые» квартиры улица за улицей, прежде чем строить финансовую модель.
Due diligence защищает всю маржу. Перед подписанием:
Да, если дисконт и объём ремонта реалистичны. Ожидайте чистую маржу около 10-18% от конечной стоимости при грамотной покупке и хорошо контролируемом флиппинге от косметического до среднего ремонта. В убыток флиппинг превращают полная перестройка конструкций, долгие задержки с разрешениями и переплата при покупке.
При покупке: 7% ITP в Андалусии плюс около 3% на услуги нотариуса, реестра, юриста и gestoría. При продаже: 19% налога на прирост капитала для нерезидентов с документально подтверждённой прибыли (через Modelo 210), 3% удерживает покупатель, плюс муниципальная plusvalía.
К стоимости приобретения для уменьшения прибыли можно добавить только настоящие улучшения (mejoras), подтверждённые правильными счетами с IVA от зарегистрированных подрядчиков. Текущий ремонт и недокументированные работы за наличные, как правило, нельзя. Сохраняйте каждую factura.
Да. Для косметических работ обычно требуется лицензия obra menor от мэрии; для изменений конструкции или планировки нужна obra mayor, оформление которой может занять 2-6 месяцев. Работы без надлежащей лицензии грозят штрафами и проблемами при перепродаже.
Costa del Sol предлагает самую быструю перепродажу и самый широкий пул покупателей, но наименьшие дисконты при покупке; Costa Almería и Costa Cálida дают более дешёвый вход и больший процентный разрыв, но продажи идут медленнее. С июня 2026 года из-за 9% ITP Costa Blanca становится самым дорогим из четырёх побережий для входа.
Косметический флиппинг реально занимает 6-9 месяцев от покупки до завершения перепродажи; более серьёзная реновация может занять 12-18 месяцев. Закладывайте расходы на содержание (IBI, платежи сообществу собственников, коммунальные услуги и страховку) на весь период.
Mediter Real Estate работает на Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida и Costa Almería, и мы можем помочь вам подобрать объекты под реновацию, сопоставить цены на «уставшие» и «готовые» квартиры и разобраться в реальной модели налогов и расходов до принятия решения. Обсудите с нами вашу стратегию выхода из сделки или свяжитесь с нами, чтобы узнать о текущих возможностях в этих четырёх регионах.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie