Rédigé par Nicki Price, CEO
Peut-on encore gagner de l'argent en faisant du flipping immobilier sur la Costa del Sol en 2026 ? Oui, mais les marges sont plus serrées que ce qu'on lit sur internet : une fois ajoutés environ 7 % de droits de mutation (ITP) et les frais d'achat, le coût des travaux, les frais de vente et l'impôt sur la plus-value, un flip réaliste exige un écart brut d'au moins 25-30 % entre le prix d'un bien « refait à neuf » et votre coût de revient total, simplement pour dégager une marge nette qui vaille la peine. Sur un achat à 250 000 € en Andalucía, vous perdez environ 17 500 € rien qu'en ITP avant d'avoir passé un coup de pinceau. Les flips qui fonctionnent sont ceux où la décote est réelle et où les travaux sont véritablement légers à moyens, pas des reconstructions structurelles complètes.
Ce guide donne les chiffres concrets de 2026 pour la Costa del Sol et les compare à ceux de la Costa Blanca, de la Costa Cálida et de la Costa Almería, afin que vous puissiez modéliser une opération avant de vous engager.
Pour une revente en Andalucía (qui couvre la Costa del Sol et la Costa Almería), vous payez 7 % d'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, les droits de mutation), perçus par la Junta de Andalucía, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, de registre foncier, d'avocat et de gestoría. Au total, prévoyez environ 10 % en plus du prix d'achat, soit le bas de la fourchette, côté andalou. Point essentiel : l'assiette de l'impôt est le montant le plus élevé entre le prix réellement payé et la valor de referencia officielle du Catastro, de sorte qu'une bonne affaire sous la « valeur de référence » est tout de même taxée sur le chiffre le plus haut.
Pour un investisseur en flipping, cela compte deux fois : à l'entrée, puis à la sortie, car la valor de referencia peut influencer ce que l'administration fiscale attend lors de la revente. Les taux varient selon la région, c'est pourquoi le lieu du flip change les calculs :
| Costa (région) | ITP revente | Neuf (IVA + AJD) | Frais d'achat totaux habituels |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD | ~10 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % d'IVA + 1,2 % d'AJD | ~10 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % d'IVA + 1,5 % d'AJD | ~11 % |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % à partir du 1er juin 2026 (Ley 5/2025) | 10 % d'IVA + 1,4 % d'AJD | ~12 % |
Notez le changement sur la Costa Blanca : en vertu de la Ley 5/2025, le taux de la C. Valenciana passe de 10 % à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 (une tranche à 11 % s'applique au-delà de 1 M€), et c'est la date de signature chez le notaire qui fait foi, pas celle du contrato de arras. L'ancien chiffre de 8 % pour Murcia, que l'on voit encore sur de nombreux sites, est faux : le taux est de 7,75 % selon la Ley 3/2025. Pour un investisseur en flipping, le taux unique de 7 % de l'Andalucía est le point d'entrée le moins cher des quatre, ce qui explique en partie pourquoi les calculs peuvent tenir sur la Costa del Sol là où un flip sur la Costa Blanca peine. Pour les subtilités des droits de mutation et de la valor de referencia, consultez notre guide sur l'achat d'un bien en Espagne en tant que non-résident.
Vous payez un impôt sur la plus-value (prix de vente moins les coûts d'acquisition et d'amélioration déductibles), ainsi que la plusvalía municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain. Pour les vendeurs non-résidents, le taux d'imposition de la plus-value est de 19 % (tranche UE/EEE), déclaré via le Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria. L'acheteur de votre bien doit retenir 3 % du prix de vente (Modelo 211) à titre d'acompte sur votre impôt, de sorte que vous ne percevez pas la totalité du prix le jour de la vente.
Deux points sur lesquels les investisseurs se trompent régulièrement :
Notre analyse complète des impôts de sortie, de la retenue de 3 % et de la plusvalía se trouve dans vendre un bien en Espagne en 2026 : impôts, frais et étapes. Si vous enchaînez les flips au point d'en faire une activité, le traitement fiscal peut passer de la plus-value occasionnelle aux revenus professionnels, ce qui mérite un conseil spécialisé, et notre article sur l'achat en indivision ou via une société explique dans quels cas une structure peut aider.
En règle générale pour 2026 sur les costas, une remise en état légère (peinture, sols, cuisine, salle de bains, éclairage) coûte environ 400-700 € par m², tandis qu'une rénovation complète avec nouvelles installations, plomberie et électricité refaites revient à 900-1 500 € et plus par m². Un appartement vieillissant de 80 m² coûte donc environ 35 000-55 000 € à rafraîchir, et bien plus de 80 000 € à reconstruire intérieurement. Ces fourchettes sont indicatives : obtenez des devis fermes avant de vous engager.
Le calendrier est le tueur de marge que la plupart des investisseurs sous-estiment. Un calendrier de flip réaliste sur la Costa del Sol :
Concrètement, un flip léger est un projet de 6 à 9 mois et une rénovation plus lourde peut facilement durer 12 à 18 mois, période pendant laquelle vous supportez l'IBI, les charges de copropriété, les consommations et l'assurance. Il est essentiel d'obtenir la bonne autorisation dès le départ ; notre guide sur la rénovation d'un bien en Espagne explique la différence entre obra menor et obra mayor, et si le bien est rural, vérifiez les règles du certificat AFO avant d'acheter, car une construction non régularisée peut faire échouer totalement un flip.
Un flip bien exécuté et acheté à un prix réaliste vise une marge nette de 10 à 18 % de la valeur finale, et non les 30 % et plus qu'affectionnent les réseaux sociaux. L'écart brut doit être bien supérieur au bénéfice net, car les impôts et les frais absorbent plus de 20 % de l'aller-retour. Voici un exemple chiffré sur un appartement de la Costa del Sol.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (revente à rénover) | 250 000 € |
| Frais d'achat (~10 % : 7 % d'ITP + notaire, registre, avocat, gestoría) | 25 000 € |
| Rénovation (légère à moyenne, ~550 €/m² × 90 m²) | 50 000 € |
| Frais de détention (9 mois : IBI, copropriété, consommations, assurance) | 5 000 € |
| Total investi | 330 000 € |
| Prix de revente obtenu | 400 000 € |
| Frais de vente (agence ~3-5 %, certificat énergétique, plusvalía) | 18 000 € |
| Gain brut | 52 000 € |
| Impôt sur la plus-value (19 % non-résident, sur le gain justifié) | ~9 900 € |
| Bénéfice net | ~42 100 € (~11 % du prix de vente) |
Modifiez deux hypothèses et l'opération disparaît : si les travaux dérapent à 75 000 € et que la revente tombe à 375 000 €, votre bénéfice net chute à environ 5 000 € pour un an de risque. C'est la réalité que tout investisseur doit modéliser. Les deux principaux leviers sont l'achat sous le prix du marché et la maîtrise du budget de rénovation. Pour le premier, lisez comment négocier le prix d'un bien (la technique s'applique aussi à la Costa del Sol) et envisagez les circuits de vendeurs pressés, comme les biens saisis par les banques sur la Costa Almería.
La meilleure valeur se trouve là où un emplacement recherché rencontre un parc vieillissant que le propriétaire actuel ne peut ou ne veut pas rénover : pensez aux appartements des années 1970 à 1990, à quelques rues du front de mer, dans des villes bien établies. Sur la Costa del Sol, les secteurs où la demande de revente est forte et où les biens datés abondent comprennent Benalmádena, Fuengirola et certaines zones d'Estepona ; notre guide de Benalmádena et notre guide de l'investissement à Estepona traitent de la demande.
D'une costa à l'autre, la logique du flip change selon la région :
Dans le stock actuel de Mediter sur la Costa del Sol, vous trouverez des appartements de revente à rénover affichés bien en dessous des niveaux du neuf, aux côtés de biens entièrement rénovés et clés en main à une prime nette : l'écart entre les deux est exactement le spread qu'un investisseur en flipping cherche à capter. Parcourez nos annonces en direct sur la Costa del Sol et la Costa Almería pour comparer les prix « à rénover » et « refait » rue par rue avant de construire votre modèle.
La due diligence protège toute la marge. Avant de signer :
Oui, lorsque la décote et l'ampleur des travaux sont réalistes. Comptez sur une marge nette d'environ 10 à 18 % de la valeur finale pour un flip léger à moyen, bien acheté et bien maîtrisé. Les reconstructions structurelles complètes, les longs délais d'autorisation et le fait de payer trop cher à l'achat sont ce qui transforme un flip en perte.
À l'achat, 7 % d'ITP en Andalucía, plus environ 3 % de frais de notaire, de registre, d'avocat et de gestoría. À la vente, 19 % d'impôt sur la plus-value pour les non-résidents sur le gain justifié (via le Modelo 210), avec une retenue de 3 % effectuée par l'acheteur, plus la plusvalía municipale.
Seules les véritables améliorations (mejoras) justifiées par des factures en règle avec IVA, émises par des entreprises enregistrées, peuvent être ajoutées à votre coût d'acquisition pour réduire le gain. Les réparations et les travaux payés en liquide sans justificatif ne le peuvent généralement pas. Conservez chaque factura.
Oui. Les travaux légers nécessitent généralement une licence d'obra menor délivrée par la mairie ; les modifications structurelles ou de distribution exigent une obra mayor, qui peut prendre 2 à 6 mois. Travailler sans la licence appropriée expose à des amendes et à des problèmes lors de la revente.
La Costa del Sol offre la revente la plus rapide et le plus large vivier d'acheteurs, mais les plus faibles décotes à l'entrée ; la Costa Almería et la Costa Cálida proposent une entrée moins chère et des écarts en pourcentage plus importants, mais des ventes plus lentes. À partir de juin 2026, l'ITP de 9 % de la Costa Blanca en fait la plus coûteuse des quatre à l'achat.
Un flip léger représente concrètement un projet de 6 à 9 mois entre l'achat et la signature de la revente ; une rénovation plus lourde peut durer 12 à 18 mois. Budgétez les frais de détention (IBI, charges de copropriété, consommations et assurance) pour toute la période.
Mediter Real Estate intervient sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa Almería, et nous pouvons vous aider à trouver des biens à rénover, à comparer les prix « à rénover » et « refait » et à comprendre le véritable modèle fiscal et de coûts avant de vous engager. Parlez-nous de votre stratégie de sortie ou contactez-nous pour discuter des opportunités actuelles dans ces quatre régions.
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