Skrevet av Nicki Price, CEO
Kan man fortsatt tjene penger på å flippe bolig på Costa del Sol i 2026? Ja, men marginene er smalere enn nettet gir inntrykk av. Når du legger til omtrent 7 % overføringsavgift (ITP) og kjøpskostnader ved kjøp, oppussingsarbeidene, salgskostnadene og kapitalgevinstskatt på fortjenesten, trenger en realistisk flip en brutto differanse på minst 25-30 % mellom prisen for «ferdig oppusset» og dine samlede kostnader for å sitte igjen med en lønnsom nettomargin. På et kjøp til €250 000 i Andalucía taper du omtrent €17 500 i ITP alene før du har malt en eneste vegg. Flippene som fungerer, er de der rabatten er reell og arbeidene er lette til middels omfattende, ikke store strukturelle ombygginger.
Denne guiden gir deg de konkrete tallene for 2026 på Costa del Sol og hvordan de sammenlignes med Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería, slik at du kan regne på en handel før du forplikter deg.
Ved et videresalg i Andalucía (som omfatter Costa del Sol og Costa Almería) betaler du 7 % ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), som krever inn av Junta de Andalucía, i tillegg til gebyrer til notar, tinglysing, advokat og gestoría. Regn totalt med omtrent 10 % oppå kjøpesummen, som er den lavere, andalusiske enden av skalaen. Avgjørende er at skattegrunnlaget er den høyeste av prisen du faktisk betaler og Catastros offisielle valor de referencia, så et kupp under «referanseverdien» beskattes likevel av det høyeste beløpet.
For en flipper har dette betydning to ganger: først ved kjøpet, og igjen fordi valor de referencia kan påvirke hva skattemyndighetene forventer ved salget. Satsene varierer mellom regionene, og det er derfor valget av sted endrer regnestykket:
| Costa (region) | ITP ved videresalg | Nybygg (IVA + AJD) | Typiske samlede kjøpskostnader |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | ~10 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | ~10 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % IVA + 1,5 % AJD | ~11 % |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % fra 1. juni 2026 (Ley 5/2025) | 10 % IVA + 1,4 % AJD | ~12 % |
Legg merke til endringen på Costa Blanca: i henhold til Ley 5/2025 synker satsen i C. Valenciana fra 10 % til 9 % for escrituras signert fra 1. juni 2026 (et 11 %-trinn gjelder over €1 million), og det er datoen for signeringen hos notaren som avgjør, ikke datoen for arras. Den gamle satsen på 8 % for Murcia som du fortsatt ser på mange nettsteder, er feil: den er 7,75 % etter Ley 3/2025. For flippere er Andalucías flate 7 % det billigste inngangspunktet av de fire, og det er en av grunnene til at regnestykket kan gå opp på Costa del Sol der en flip på Costa Blanca sliter. For detaljene om overføringsavgift og valor de referencia, se vår guide til å kjøpe bolig i Spania som ikke-bosatt.
Du betaler kapitalgevinstskatt på gevinsten (salgspris minus fradragsberettigede kjøps- og oppgraderingskostnader), pluss kommunal plusvalía på økningen i tomteverdi. For selgere som ikke er bosatt i Spania er satsen for kapitalgevinst 19 % av gevinsten (innenfor EU/EØS-satsen), og den oppgis med Modelo 210 til Agencia Tributaria. Kjøperen av din flip må holde tilbake 3 % av salgsprisen (Modelo 211) som forskudd på kapitalgevinstskatten din, så du får ikke hele prisen utbetalt på overtakelsesdagen.
To punkter flippere ofte tar feil på:
Vår fulle gjennomgang av skatter ved salg, 3 %-tilbakeholdelsen og plusvalía finner du i å selge bolig i Spania 2026: skatter, kostnader og trinn. Hvis du flipper gjentatte ganger og det blir næringsvirksomhet, kan skattebehandlingen gå fra tilfeldig kapitalgevinst til næringsinntekt. Det er verdt å få rådgivning om, og vår artikkel om å kjøpe sammen eller via et selskap forklarer når en slik struktur kan hjelpe.
Som tommelfingerregel for 2026 på costaene koster en kosmetisk oppfriskning (maling, gulv, kjøkken, bad, belysning) omtrent €400-€700 per m², mens en full totalrenovering med nye installasjoner, nye rør og ny elektrisk føring koster €900-€1 500+ per m². En nedslitt leilighet på 80 m² koster dermed rundt €35 000-€55 000 å friske opp, eller godt over €80 000 å bygge om innvendig. Dette er veiledende intervaller, så skaff faste tilbud før du forplikter deg.
Tidsrammen er den marginkilleren de fleste investorer undervurderer. En realistisk tidslinje for en flip på Costa del Sol:
Realistisk sett er en kosmetisk flip et prosjekt på 6-9 måneder, og en tyngre renovering kan fort ta 12-18 måneder. I hele denne perioden bærer du IBI, fellesutgifter, strøm og vann og forsikring. Det er avgjørende å få tillatelsen riktig fra starten. Vår guide til oppussing av bolig i Spania forklarer forskjellen på obra menor og obra mayor, og hvis eiendommen ligger på landsbygda, bør du sjekke reglene for AFO-sertifikat før du kjøper, fordi en uregularisert bygning kan sette en stopper for hele flippen.
En godt gjennomført flip med realistisk kjøpspris sikter mot en nettomargin på 10-18 % av sluttverdien, ikke de 30 %+ som sosiale medier elsker å vise frem. Brutto differanse må være langt større enn nettofortjenesten, fordi skatter og kostnader spiser opp 20 %+ av hele runden. Her er et regneeksempel for en leilighet på Costa del Sol.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Kjøpspris (nedslitt bolig i bruktmarkedet) | €250 000 |
| Kjøpskostnader (~10 %: 7 % ITP + notar, tinglysing, advokat, gestoría) | €25 000 |
| Oppussing (kosmetisk til middels, ~€550/m² × 90 m²) | €50 000 |
| Eierkostnader (9 måneder: IBI, fellesutgifter, strøm og vann, forsikring) | €5 000 |
| Totalt investert | €330 000 |
| Oppnådd salgspris | €400 000 |
| Salgskostnader (megler ~3-5 %, energisertifikat, plusvalía) | €18 000 |
| Brutto gevinst | €52 000 |
| Kapitalgevinstskatt (19 % for ikke-bosatt, på dokumentert gevinst) | ~€9 900 |
| Netto fortjeneste | ~€42 100 (~11 % av salgsprisen) |
Endrer du to forutsetninger, forsvinner lønnsomheten: hvis arbeidene sprekker til €75 000 og salgsprisen faller til €375 000, synker nettofortjenesten til omtrent €5 000 for et års risiko. Det er denne virkeligheten flippere må regne med. De to største spakene er å kjøpe under markedspris og å holde kontroll på oppussingsbudsjettet. For det første kan du lese hvordan du forhandler om boligprisen, teknikken fungerer også på Costa del Sol, og vurdere kanaler med motiverte selgere, som bankinndratte boliger på Costa Almería.
Den beste flip-verdien finnes der en attraktiv beliggenhet møter en nedslitt boligmasse som dagens eier ikke kan eller vil oppgradere. Tenk på leiligheter fra 1970-90-tallet noen gater bak strandpromenaden i etablerte byer. På Costa del Sol har områder med sterk videresalgsetterspørsel og mange umoderne boliger blant annet Benalmádena, Fuengirola og deler av Estepona. Vår guide til Benalmádena og investeringsguide for Estepona dekker etterspørselssiden.
På tvers av de fire costaene varierer flip-logikken fra region til region:
I Mediters nåværende utvalg på Costa del Sol finner du leiligheter i bruktmarkedet som egner seg for oppussing, priset godt under nivåene for nybygg, ved siden av fullt renoverte og innflyttingsklare boliger til en tydelig merpris. Gapet mellom de to er nøyaktig den differansen en flipper prøver å fange. Bla gjennom våre aktuelle annonser på Costa del Sol og Costa Almería for å sammenligne priser på «nedslitt» og «ferdig» gate for gate før du bygger en modell.
Grundig forhåndsundersøkelse beskytter hele marginen. Før du signerer:
Ja, når rabatten og oppussingsomfanget er realistiske. Regn med en nettomargin på omtrent 10-18 % av sluttverdien på en godt kjøpt og godt kontrollert flip med kosmetisk til middels omfang. Store strukturelle ombygginger, lange forsinkelser i tillatelser og for høy pris ved kjøpet er det som gjør flips til tap.
Ved kjøp 7 % ITP i Andalucía pluss omtrent 3 % i gebyrer til notar, tinglysing, advokat og gestoría. Ved salg 19 % kapitalgevinstskatt for ikke-bosatte på den dokumenterte gevinsten (via Modelo 210), med 3 % tilbakeholdt av kjøperen, pluss kommunal plusvalía.
Bare reelle forbedringer (mejoras) som er dokumentert med ordentlige fakturaer med IVA fra registrerte entreprenører, kan legges til anskaffelseskostnaden for å redusere gevinsten. Reparasjoner og udokumentert kontantarbeid kan som regel ikke det. Behold hver eneste factura.
Ja. Kosmetisk arbeid krever vanligvis en obra menor-lisens fra rådhuset. Strukturelle endringer eller endret planløsning krever obra mayor, som kan ta 2-6 måneder. Å utføre arbeid uten riktig lisens medfører risiko for bøter og problemer ved videresalg.
Costa del Sol gir raskest videresalg og dypest kjøperbase, men de minste innkjøpsrabattene. Costa Almería og Costa Cálida gir billigere innkjøp og større prosentvise differanser, men tregere salg. Fra juni 2026 gjør Costa Blancas ITP på 9 % den til den dyreste av de fire å kjøpe seg inn i.
En kosmetisk flip er realistisk sett et prosjekt på 6-9 måneder fra kjøp til overtakelse ved videresalg, og en tyngre renovering kan ta 12-18 måneder. Sett av penger til eierkostnader, IBI, fellesutgifter, strøm og vann og forsikring, for hele perioden.
Mediter Real Estate jobber på tvers av Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería, og vi kan hjelpe deg med å finne boliger som egner seg for oppussing, sammenligne priser på nedslitt kontra ferdig og forstå den reelle skatte- og kostnadsmodellen før du forplikter deg. Snakk med oss om exit-strategien din, eller ta kontakt for å diskutere aktuelle muligheter i disse fire regionene.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler