Escrito por Nicki Price, CEO
¿Se puede seguir ganando dinero con el flipping inmobiliario en la Costa del Sol en 2026? Sí, pero los márgenes son más ajustados de lo que sugiere internet: tras sumar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) de alrededor del 7% y los gastos de compra, las obras de reforma, los costes de venta y el impuesto sobre la plusvalía de tu beneficio (ganancia patrimonial), un flipping realista necesita un diferencial bruto de al menos el 25-30% entre el precio de "comprar ya reformado" y tu coste total, solo para alcanzar un margen neto que merezca la pena. En una compra de 250.000 € en Andalucía pierdes aproximadamente 17.500 € solo en ITP, antes de pintar una sola pared. Los flippings que funcionan son aquellos en los que el descuento es real y las obras son realmente de ligeras a medias, no reconstrucciones estructurales completas.
Esta guía ofrece las cifras concretas de 2026 para la Costa del Sol y cómo se comparan con la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería, para que puedas modelizar una operación antes de comprometerte.
En una reventa en Andalucía (que abarca la Costa del Sol y la Costa Almería) pagas un 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que cobra la Junta de Andalucía, además de los gastos de notaría, registro de la propiedad, abogado y gestoría. En total, calcula aproximadamente un 10% adicional sobre el precio de compra en el extremo más bajo de la escala, el andaluz. Un detalle clave: la base imponible es el importe mayor entre el precio que realmente pagas y el valor de referencia oficial del Catastro, así que una ganga por debajo del "valor de referencia" tributa igualmente por la cifra más alta.
Para quien hace flipping esto importa dos veces: al entrar y, además, porque el valor de referencia puede condicionar lo que espera la Administración tributaria a la salida. Los tipos varían según la región, y por eso el lugar donde hagas el flipping cambia las cuentas:
| Costa (región) | ITP en reventa | Obra nueva (IVA + AJD) | Coste total habitual de compra |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD | ~10% |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD | ~10% |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 10% IVA + 1,5% AJD | ~11% |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% desde el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025) | 10% IVA + 1,4% AJD | ~12% |
Fíjate en el cambio de la Costa Blanca: con la Ley 5/2025, el tipo de la C. Valenciana baja del 10% al 9% para las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 (se aplica una banda del 11% por encima de 1 M€), y lo que decide es la fecha de firma ante notario, no la fecha del contrato de arras. La antigua cifra del 8% de Murcia que aún verás en muchas webs es incorrecta: es el 7,75% según la Ley 3/2025. Para quien hace flipping, el 7% fijo de Andalucía es la puerta de entrada más barata de las cuatro, y esa es una de las razones por las que las cuentas de la Costa del Sol pueden salir donde un flipping en la Costa Blanca se queda corto. Para los detalles del impuesto de transmisiones y del valor de referencia, consulta nuestra guía sobre comprar una propiedad en España como no residente.
Pagas el impuesto sobre la ganancia patrimonial (precio de venta menos los costes de compra y de mejora deducibles), además de la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo. Para los vendedores no residentes, el tipo sobre la ganancia es del 19% (dentro de la banda UE/EEE), que se declara mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria. El comprador de tu flipping debe retener el 3% del precio de venta (Modelo 211) como pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia, de modo que no recibes el precio completo el día de la venta.
Dos puntos en los que quienes hacen flipping suelen equivocarse:
Nuestro desglose completo de los impuestos de salida, la retención del 3% y la plusvalía está en vender una propiedad en España en 2026: impuestos, costes y pasos. Si haces flippings de forma repetida y se convierte en una actividad profesional, el tratamiento fiscal puede pasar de ganancia patrimonial ocasional a rendimientos de actividad económica, algo que conviene consultar con un asesor, y nuestra nota sobre comprar a título conjunto o a través de una sociedad explica cuándo puede ayudar una estructura societaria.
Como regla orientativa para 2026 en las costas, un lavado de cara (pintura, suelos, cocina, baño, iluminación) cuesta aproximadamente 400-700 € por m², mientras que una reforma integral con instalaciones nuevas, fontanería y electricidad nuevas cuesta 900-1.500 € o más por m². Un apartamento anticuado de 80 m² cuesta, por tanto, en torno a 35.000-55.000 € de refresco, o bastante más de 80.000 € si se rehace por dentro. Son rangos indicativos: pide presupuestos cerrados antes de comprometerte.
El plazo es el asesino de márgenes que la mayoría de los inversores subestiman. Un calendario realista para un flipping en la Costa del Sol:
Siendo realistas, un flipping cosmético es un proyecto de 6-9 meses y una reforma más profunda puede alargarse fácilmente 12-18 meses, durante los cuales asumes el IBI, los gastos de comunidad, los suministros y el seguro. Acertar con el permiso desde el principio es esencial; nuestra guía sobre reformar una propiedad en España explica la diferencia entre obra menor y obra mayor, y si la propiedad es rústica, revisa las normas del certificado AFO antes de comprar, porque una construcción sin regularizar puede hundir un flipping por completo.
Un flipping bien ejecutado y comprado con realismo apunta a un margen neto del 10-18% del valor final, no a las cifras de más del 30% que tanto gustan en las redes sociales. El diferencial bruto debe ser mucho mayor que el beneficio neto porque los impuestos y los costes se llevan más del 20% del recorrido completo. Este es un ejemplo práctico con un apartamento en la Costa del Sol.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (reventa anticuada) | 250.000 € |
| Gastos de compra (~10%: 7% ITP + notaría, registro, abogado, gestoría) | 25.000 € |
| Reforma (cosmética-media, ~550 €/m² × 90 m²) | 50.000 € |
| Costes de mantenimiento (9 meses: IBI, comunidad, suministros, seguro) | 5.000 € |
| Total invertido | 330.000 € |
| Precio de reventa logrado | 400.000 € |
| Costes de venta (agencia ~3-5%, certificado energético, plusvalía) | 18.000 € |
| Ganancia bruta | 52.000 € |
| Impuesto sobre la ganancia (19% no residente, sobre la ganancia documentada) | ~9.900 € |
| Beneficio neto | ~42.100 € (~11% del precio de venta) |
Cambia dos supuestos y la operación desaparece: si las obras se desvían hasta los 75.000 € y la reventa baja a 375.000 €, tu beneficio neto cae a unos 5.000 € por un año de riesgo. Esa es la realidad que debe modelizar quien hace flipping. Las dos palancas más importantes son comprar por debajo del mercado y controlar el presupuesto de la reforma. Para la primera, lee cómo negociar el precio de una propiedad, una técnica que también sirve en la Costa del Sol, y considera canales de vendedores con urgencia como las propiedades de embargos bancarios en la Costa Almería.
El mejor valor para un flipping está donde una ubicación deseable se une a un parque inmobiliario anticuado que el propietario actual no puede o no quiere actualizar: piensa en apartamentos de los años 70-90 a pocas calles del paseo marítimo en localidades consolidadas. En la Costa del Sol, las zonas con fuerte demanda de reventa y mucho parque anticuado incluyen Benalmádena, Fuengirola y partes de Estepona; nuestra guía de Benalmádena y la guía de inversión en Estepona cubren el lado de la demanda.
En las cuatro costas, la lógica del flipping cambia según la región:
En el catálogo actual de Mediter en la Costa del Sol encontrarás apartamentos de reventa candidatos a reforma con precios muy por debajo de los niveles de obra nueva, junto a viviendas totalmente reformadas y listas para entrar a vivir con una prima clara; la diferencia entre ambos es exactamente el diferencial que busca capturar quien hace flipping. Explora nuestros anuncios activos de la Costa del Sol y la Costa Almería para comparar precios de "anticuado" frente a "reformado" calle por calle antes de construir tu modelo.
La diligencia debida protege todo el margen. Antes de firmar:
Sí, cuando el descuento y el alcance de la reforma son realistas. Espera un margen neto de aproximadamente el 10-18% del valor final en un flipping de cosmético a medio bien comprado y bien controlado. Las reconstrucciones estructurales completas, los retrasos largos en los permisos y pagar de más al entrar son lo que convierte los flippings en pérdidas.
En la compra, un 7% de ITP en Andalucía más alrededor de un 3% en gastos de notaría, registro, abogado y gestoría. En la venta, un 19% de impuesto sobre la ganancia para no residentes sobre la ganancia documentada (mediante el Modelo 210), con una retención del 3% practicada por el comprador, además de la plusvalía municipal.
Solo las mejoras genuinas respaldadas por facturas en regla con IVA de contratistas registrados pueden sumarse a tu coste de adquisición para reducir la ganancia. Las reparaciones y el trabajo en efectivo sin documentar por lo general no. Conserva todas las facturas.
Sí. Las obras cosméticas suelen requerir una licencia de obra menor del ayuntamiento; los cambios estructurales o de distribución requieren una obra mayor, que puede tardar 2-6 meses. Trabajar sin la licencia adecuada conlleva riesgo de multas y problemas en la reventa.
La Costa del Sol ofrece la reventa más rápida y la mayor bolsa de compradores, pero los descuentos de entrada más pequeños; la Costa Almería y la Costa Cálida ofrecen una entrada más barata y diferenciales porcentuales mayores, pero ventas más lentas. Desde junio de 2026, el ITP del 9% de la Costa Blanca la convierte en la más cara de las cuatro para comprar.
Un flipping cosmético es, de forma realista, un proyecto de 6-9 meses desde la compra hasta el cierre de la reventa; una reforma más profunda puede alargarse 12-18 meses. Presupuesta los costes de mantenimiento, IBI, gastos de comunidad, suministros y seguro, durante todo el periodo.
Mediter Real Estate trabaja en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería, y podemos ayudarte a localizar propiedades candidatas a reforma, comparar precios de anticuado frente a reformado y entender el modelo real de impuestos y costes antes de comprometerte. Habla con nosotros sobre tu estrategia de salida o ponte en contacto para comentar las oportunidades actuales en estas cuatro regiones.
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