Автор Nicki Price, CEO
Если вы покупаете на Costa del Sol объект, в котором уже живёт арендатор, то почти во всех случаях вы наследуете договор аренды: просить арендатора съехать только потому, что сменился собственник, нельзя. По Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (закон о городской аренде, LAU) жилой арендатор с действительным договором сохраняет право проживать в течение обязательного минимального срока (пять лет, если прежний арендодатель был физическим лицом, и семь лет, если юридическим), а вы как новый собственник занимаете место прежнего арендодателя. Вы получаете арендную плату, отвечаете за залог (fianza, внесённый в Junta de Andalucía) и можете вернуть жильё досрочно лишь в тех узких случаях, которые допускает закон. Ниже подробно разобрано, как это работает, до того как вы что-либо подпишете.
Да, покупать недвижимость с арендатором абсолютно законно, и множество вторичных квартир и вилл на Costa del Sol продаются с жильцами, особенно объекты, купленные для сдачи в аренду. Сделка заключается между вами и продавцом; арендатор в ней не участвует и согласия давать не обязан. Меняется другое: с момента завершения сделки вы становитесь арендодателем. Договор не начинается заново и не обнуляется, срок, запущенный прежним арендодателем, продолжает идти, и именно это большинство покупателей понимают неправильно.
Это важно независимо от того, планируете ли вы сохранить арендатора ради дохода (см. наш обзор доходности при покупке для сдачи в аренду) или хотите получить пустой объект, чтобы жить в нём самому. Путь к свободному владению сильно зависит от условий договора, поэтому прочитайте его до того, как внесёте хотя бы евро задатка.
В большинстве случаев да. Статья 14 LAU (Ley 29/1994) предусматривает, что если у арендатора действует надлежащим образом зарегистрированный договор, покупатель вступает в права арендодателя и обязан соблюдать договор в течение всего обязательного срока. Что это означает на практике на Costa del Sol:
Более подробный разбор обязанностей арендодателя и арендатора есть в руководстве по арендному праву Испании 2026, которое стоит прочитать вместе с этой статьёй.
Арендаторы в Испании редко регистрируют договор в Registro de la Propiedad: это стоит денег, а большинство арендодателей этого не требуют. Покупателю, который хочет получить свободный объект, это даже на руку: незарегистрированный договор связывает вас только законным минимумом, а не всем сроком, указанным в контракте. Всегда проверяйте статус регистрации по nota simple: если договор там указан, считайте, что вы связаны им полностью.
| Ситуация с договором | Кто был арендодателем | Как долго вы обязаны его соблюдать | Можно ли вернуть жильё досрочно? |
|---|---|---|---|
| Зарегистрирован в земельном реестре | Физическое лицо | Весь срок по договору | Очень ограниченно |
| Зарегистрирован в земельном реестре | Компания | Весь срок по договору | Очень ограниченно |
| Не зарегистрирован | Физическое лицо | Минимум 5 лет по LAU с даты начала | Только для собственного проживания или семьи при строгих условиях |
| Не зарегистрирован | Компания | Минимум 7 лет по LAU с даты начала | Редко, и никогда по оговорке о собственном проживании |
| Неуплата / нарушение договора | Любой | Не применимо | Да, через судебное выселение (desahucio) |
С даты завершения сделки арендную плату получаете вы: арендатор просто платит новому собственнику на указанный вами счёт, как правило после короткого письменного уведомления. Согласованная арендная плата и любая оговорка о ежегодном пересмотре (как правило, привязанная к официальному референтному индексу, который по закону о жилье 2023 года заменил прежний IPC) остаются без изменений; повысить арендную плату только потому, что вы купили объект, нельзя.
Fianza (залог в размере одной месячной арендной платы при жилой аренде) имеет большое значение. На Costa del Sol он должен быть внесён в депозитный реестр Junta de Andalucía. Убедитесь, что продавец либо передаёт залог вам при завершении сделки, либо он чётко учтён в расчётах по покупке: когда арендатор в итоге съедет, возвращать залог придётся именно вам как новому арендодателю. Попросите юриста указать арендную плату, залог и любые дополнительные гарантии в contrato de arras, чтобы ничего не потерялось к моменту визита к нотариусу.
Возможно. LAU даёт арендаторам жилья преимущественное право, derecho de tanteo y retracto: арендатор может получить первую возможность купить объект на тех же условиях, если только он не отказался от этого права в договоре (такой отказ действителен и часто встречается в договорах после 2019 года). Если от права не отказывались, продавец обязан уведомить арендатора об условиях продажи, и у арендатора есть 30 календарных дней, чтобы принять эти условия. Если этот шаг пропущен, арендатор позднее может воспользоваться правом retracto и фактически занять место покупателя в течение 30 дней с момента, когда узнал реальные условия сделки. Неприятного сюрприза можно избежать, если юрист до завершения сделки письменно подтвердит отказ от права или надлежащее уведомление.
Этот вопрос больше всего волнует покупателей, которые приобретают жильё для себя. Выселить арендатора только потому, что вы новый собственник, нельзя. Реальные варианты таковы:
Прежде чем строить планы, пусть юрист прочитает сам договор: даты, тип арендодателя, оговорка о собственном проживании и статус регистрации в совокупности определяют, что возможно. Наше сравнение аренды и покупки пригодится, если вы ещё решаете, покупать ли для себя или как инвестицию.
Если арендатор перестаёт платить, вы можете начать судебное выселение, desahucio por falta de pago, в судах провинции (для большей части Costa del Sol это Málaga). В рамках одной процедуры вы требуете и возврата жилья, и погашения долга по аренде. Обычно арендатор может один раз остановить выселение, выплатив всю задолженность (enervación), но не многократно. Относитесь к срокам реалистично: дела о выселении в Испании обычно занимают от нескольких месяцев до заметно более года, а новое жилищное законодательство добавило дополнительные шаги, если арендатор относится к уязвимым домохозяйствам: производство может приостанавливаться на время консультаций с социальными службами. Если вы покупаете объект с проблемным арендатором, которого намерены выселить, закладывайте в предложение сроки суда и юридические расходы и никогда не рассчитывайте на быстрый результат.
Жильё с арендатором по-прежнему остаётся обычной покупкой на вторичном рынке, поэтому налоги те же, что и при любой вторичной сделке на Costa del Sol. В Андалусии налог на передачу имущества (ITP) при покупке вторичного жилья составляет 7% и начисляется на большую из двух величин: цену сделки или valor de referencia по Catastro, а не обязательно на то, что вы платите фактически. Помимо ITP, закладывайте расходы на нотариуса (~0,2-0,5%), Registro de la Propiedad (~0,1-0,25%), юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300). Ориентировочно на вторичное жильё в Андалусии стоит закладывать около 10-12% сверх цены. Это меньше, чем на Costa Blanca, где ITP в Валенсийском сообществе составляет 9% (11% свыше €1 млн для escritura, подписанных с 1 июня 2026 года по Ley 5/2025), или на Costa Cálida, где он равен 7,75% (Ley 3/2025).
| Регион | Автономное сообщество | Ставка ITP при покупке вторичного жилья |
|---|---|---|
| Costa del Sol / Costa Almería | Андалусия | 7% |
| Costa Cálida | Мурсия | 7,75% |
| Costa Blanca | Валенсийское сообщество | 9% (11% свыше €1 млн) |
В нашей текущей базе у Mediter 8 213 объектов на продажу в Costa del Sol, Costa Blanca North и South, Costa Cálida, Costa de Almería и на Майорке. Многие из них вторичные квартиры и виллы: именно среди них чаще всего встречаются варианты с арендаторами для инвестиций. Наши путеводители по районам Costa del Sol, например по Бенальмадене и Эстепоне, показывают, сколько стоит жильё в каждой локации, чтобы вы могли оценить, действительно ли цена объекта с арендатором означает скидку.
Нет. Как новый собственник вы вступаете в действующий договор аренды и обязаны соблюдать как минимум срок, установленный LAU (пять лет, если прежний арендодатель был физлицом, и семь, если компанией). Досрочно прекратить договор можно только по соглашению сторон, дождавшись окончания срока, на основании действительной оговорки о собственном проживании или через судебное выселение за неуплату либо нарушение договора.
Нет. Согласно статье 14 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos договор продолжает действовать, а вы становитесь арендодателем. Продажа не является основанием для расторжения действительного договора жилой аренды.
Ответственность за его возврат переходит к новому собственнику, поэтому убедитесь, что fianza, внесённый в Junta de Andalucía, передан вам или учтён в цене покупки у нотариуса.
Только если он не отказывался от преимущественного права (derecho de tanteo y retracto), а продавец не уведомил его об условиях продажи. Надлежащим образом оформленный отказ снимает этот риск, поэтому юрист должен подтвердить его до завершения сделки.
Часто немного дешевле: круг покупателей уже, а свободное владение не гарантировано. Налоги те же, что и при любой вторичной покупке: ITP 7% на Costa del Sol от большей из двух величин, цены или valor de referencia, поэтому экономия возможна только за счёт согласованной цены, а не расходов.
Реалистично от нескольких месяцев до более года через суды Málaga, а если домохозяйство признано уязвимым, то и дольше. Воспринимайте унаследованного проблемного арендатора как риск по затратам и срокам и учитывайте это в своём предложении.
Хотите ли вы готовую инвестицию со сдачей в аренду или дом, в который можно сразу въехать, Mediter Real Estate проверит договор аренды, nota simple и залог до того, как вы возьмёте на себя обязательства, и подберёт подходящее вторичное жильё на Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida и Costa Almería. Свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить конкретный объект и подтвердить статус аренды до внесения задатка.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie