Immobilie mit Mietern an der Costa del Sol kaufen: Ihre Rechte, Miete und Räumungsregeln 2026

Wenn Sie an der Costa del Sol eine Immobilie kaufen, die bereits vermietet ist, übernehmen Sie in fast allen Fällen den Mietvertrag: Sie können den Mieter nicht einfach auffordern auszuziehen, nur weil der Eigentümer gewechselt hat. Nach dem Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU, spanisches Stadtmietgesetz) behält ein Wohnraummieter mit gültigem Vertrag das Recht, für die gesetzliche Mindestlaufzeit zu bleiben (fünf Jahre, wenn der bisherige Vermieter eine Privatperson war, sieben Jahre bei einem Unternehmen), und Sie treten als neuer Eigentümer in die Position des bisherigen Vermieters ein. Sie erhalten die Miete, Sie übernehmen die Verantwortung für die Kaution (die fianza, hinterlegt bei der Junta de Andalucía), und Sie können die Wohnung nur in den engen Ausnahmefällen vorzeitig zurückerhalten, die das Gesetz vorsieht. Nachfolgend erfahren Sie genau, wie das funktioniert, bevor Sie etwas unterschreiben.

Kann man in Spanien eine Immobilie mit Mieter kaufen?

Ja, der Kauf einer vermieteten Immobilie ist völlig legal, und viele Wiederverkaufswohnungen und Villen an der Costa del Sol wechseln mit Mieter den Besitzer, besonders Objekte, die als Kapitalanlage vermietet werden. Der Kaufvertrag besteht zwischen Ihnen und dem Verkäufer; der Mieter ist nicht Vertragspartei und muss dem Verkauf nicht zustimmen. Ab dem Vollzug sind Sie jedoch der eingetragene Vermieter. Der Mietvertrag beginnt nicht neu und wird nicht zurückgesetzt: Die Uhr, die der bisherige Vermieter gestartet hat, läuft weiter. Genau das verstehen die meisten Käufer falsch.

Das ist wichtig, egal ob Sie den Mieter wegen der Einnahmen behalten möchten (siehe unseren Ratgeber zu Mietrenditen) oder die Immobilie leer übernehmen wollen, um selbst einzuziehen. Der Weg zur Übergabe im leeren Zustand unterscheidet sich je nach Mietvertrag erheblich. Lesen Sie daher den Vertrag, bevor Sie auch nur einen Euro Anzahlung leisten.

Muss man den bestehenden Mietvertrag beim Kauf übernehmen?

In den meisten Fällen ja. Artikel 14 der LAU (Ley 29/1994) bestimmt: Hat ein Mieter einen wirksam eingetragenen Mietvertrag, tritt der Käufer in die Stellung des Vermieters ein und muss den Vertrag für die gesamte zwingende Laufzeit einhalten. Die praktischen Folgen an der Costa del Sol:

• Mietvertrag im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen: Sie sind für die gesamte Laufzeit gebunden, ohne Ausnahme. Das prüfen Sie vor dem Kauf anhand der nota simple.
• Mietvertrag NICHT eingetragen (der Regelfall): Sie sind trotzdem an die LAU-Mindestlaufzeit gebunden (fünf Jahre bei einem privaten Vermieter, sieben bei einem Unternehmen), nach den aktuellen Regeln für Verträge, die ab März 2019 geschlossen wurden. Jahre über diese Mindestlaufzeit hinaus, die der Verkäufer vereinbart hat, binden Sie nicht, wenn der Vertrag nicht eingetragen war.
• Ferien- oder Saisonvermietung: Kurze Ferienmietverträge mit einer VFT-Ferienvermietungslizenz sind keine Wohnraummietverhältnisse und genießen diesen Schutz nicht. Prüfen Sie aber, ob die Lizenz ordnungsgemäß übertragen wird.

Eine ausführlichere Darstellung der Pflichten von Vermietern und Mietern finden Sie im Ratgeber zum spanischen Mietrecht 2026, den Sie am besten parallel zu diesem Artikel lesen.

Eingetragen oder nicht eingetragen: Warum das alles entscheidet

Spanische Mieter lassen ihren Mietvertrag selten im Registro de la Propiedad eintragen, weil das Geld kostet und die meisten Vermieter nie danach fragen. Für einen Käufer, der die Immobilie leer übernehmen möchte, ist das sogar von Vorteil, denn ein nicht eingetragener Mietvertrag bindet Sie nur für die gesetzliche Mindestlaufzeit, nicht für die gesamte vertragliche Laufzeit. Bestätigen Sie den Eintragungsstatus immer anhand der nota simple. Ist der Mietvertrag dort aufgeführt, müssen Sie davon ausgehen, dass Sie gebunden sind.

Ihre Position als Käufer an der Costa del Sol nach Art des Mietvertrags (Wohnraummietverträge nach LAU, 2026)

Mietvertragssituation	Wer war der Vermieter	Wie lange Sie den Vertrag einhalten müssen	Können Sie die Immobilie vorzeitig zurückerhalten?
Im Grundbuch eingetragen	Privatperson	Gesamte vertragliche Laufzeit	Sehr eingeschränkt
Im Grundbuch eingetragen	Unternehmen	Gesamte vertragliche Laufzeit	Sehr eingeschränkt
Nicht eingetragen	Privatperson	LAU-Mindestlaufzeit von 5 Jahren ab Vertragsbeginn	Nur bei Eigen- oder Familienbedarf unter strengen Voraussetzungen
Nicht eingetragen	Unternehmen	LAU-Mindestlaufzeit von 7 Jahren ab Vertragsbeginn	Selten, und nie über eine Eigenbedarfsklausel
Mietrückstand / Vertragsverletzung	Jeder	Entfällt	Ja, per gerichtlicher Räumung (desahucio)

Was passiert mit Miete und Kaution, wenn der Eigentümer wechselt?

Ab dem Vollzugsdatum erhalten Sie die Miete: Der Mieter zahlt einfach an den neuen Eigentümer auf das von Ihnen benannte Konto, meist bestätigt durch eine kurze schriftliche Mitteilung. Die vereinbarte Miete und eine etwaige jährliche Anpassungsklausel (in der Regel gekoppelt an den offiziellen Referenzindex, der nach dem Wohnungsgesetz von 2023 an die Stelle des alten IPC getreten ist) gelten unverändert weiter. Sie können die Miete nicht erhöhen, nur weil Sie die Immobilie gekauft haben.

Die fianza (eine Monatsmiete als Kaution bei Wohnraummiete) ist wichtig. An der Costa del Sol muss sie beim Kautionsregister der Junta de Andalucía hinterlegt worden sein. Achten Sie darauf, dass der Verkäufer die Kaution beim Vollzug an Sie überträgt oder dass sie im Kaufvertrag klar berücksichtigt wird. Denn wenn der Mieter schließlich auszieht, müssen Sie als neuer Vermieter sie zurückzahlen. Lassen Sie Ihren Anwalt Miete, Kaution und jede zusätzliche Sicherheit im contrato de arras aufführen, damit beim Notar nichts verloren geht.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Möglicherweise. Die LAU räumt Wohnraummietern ein Vorkaufsrecht ein, das derecho de tanteo y retracto. Der Mieter kann dann die erste Option haben, zu denselben Bedingungen zu kaufen, es sei denn, er hat im Vertrag darauf verzichtet (ein Verzicht ist wirksam und in Verträgen nach 2019 üblich). Wurde nicht verzichtet, muss der Verkäufer dem Mieter die Verkaufsbedingungen mitteilen, und der Mieter hat 30 Kalendertage Zeit, in das Angebot einzutreten. Wird dieser Schritt übersprungen, kann der Mieter später das retracto ausüben und sich innerhalb von 30 Tagen nach Kenntnis der tatsächlichen Bedingungen faktisch an Ihre Stelle als Käufer setzen. Diese böse Überraschung vermeiden Sie, indem Ihr Anwalt vor dem Vollzug den Verzicht oder die ordnungsgemäße Benachrichtigung schriftlich bestätigt.

Wie bekommt man einen Mieter aus der Immobilie, wenn man selbst einziehen möchte?

Das ist die Frage, die Selbstnutzer unter den Käufern am meisten beschäftigt. Sie können nicht einfach kündigen, nur weil Sie der neue Eigentümer sind. Realistische Wege sind:

1. Das Vertragsende abwarten. Die sauberste Lösung. Läuft die zwingende Mindestlaufzeit bald ab, kaufen Sie, halten die verbleibenden Monate ein und übernehmen die Immobilie am Ende nach ordnungsgemäßer Kündigung.
2. Einen Auszug verhandeln. Vereinbaren Sie eine einvernehmliche Vertragsaufhebung, oft mit einem finanziellen Anreiz, schriftlich von Ihrem Anwalt dokumentiert. Völlig legal und häufig der schnellste Weg.
3. Eigenbedarfsklausel. Nach der LAU kann ein privater Vermieter die Wohnung nach dem ersten Jahr für sich oder einen Verwandten ersten Grades zurückfordern. Das funktioniert aber nur, wenn der Mietvertrag (geschlossen ab 2019) dies ausdrücklich vorsah, und es erfordert mindestens zwei Monate schriftliche Kündigungsfrist. Fehlt die Klausel, ist es gar nicht möglich, und bei einem Unternehmen als bisherigem Vermieter greift es nie.

Bevor Sie Ihre Planung auf eine dieser Möglichkeiten stützen, lassen Sie einen Anwalt den tatsächlichen Vertrag prüfen: Die Daten, die Art des Vermieters, die Eigenbedarfsklausel und der Eintragungsstatus entscheiden gemeinsam darüber, was möglich ist. Unser Vergleich Mieten oder Kaufen hilft Ihnen, wenn Sie noch abwägen, ob Sie für sich selbst oder als Kapitalanlage kaufen.

Welche Räumungsregeln gelten in Spanien 2026 bei Mietrückstand?

Zahlt der Mieter nicht mehr, können Sie eine gerichtliche Räumung einleiten, den desahucio por falta de pago, vor den Gerichten der Provinz (für den Großteil der Costa del Sol Málaga). Im selben Verfahren fordern Sie die Herausgabe der Wohnung und die ausstehende Miete. Der Mieter kann die erste Räumung in der Regel einmal abwenden, indem er alles Geschuldete zahlt (die enervación), aber nicht wiederholt. Seien Sie realistisch beim Zeitrahmen: Spanische Räumungsverfahren dauern häufig mehrere Monate bis weit über ein Jahr, und die jüngere Wohnungsgesetzgebung hat zusätzliche Schritte eingeführt, wenn der Mieter als schutzbedürftiger Haushalt gilt. Dann kann das Verfahren pausieren, während die Sozialdienste angehört werden. Wenn Sie gezielt kaufen und dabei einen Problemmieter erben, den Sie entfernen wollen, kalkulieren Sie Gerichtsdauer und Rechtskosten in Ihr Angebot ein und gehen Sie nie von einem schnellen Ergebnis aus.

Was sollten Sie vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie an der Costa del Sol prüfen?

• Den vollständigen schriftlichen Mietvertrag, sein Startdatum und die Art des bisherigen Vermieters (Privatperson oder Unternehmen).
• Ob der Mietvertrag in der nota simple eingetragen ist.
• Ob auf das Vorkaufsrecht des Mieters (tanteo/retracto) verzichtet wurde oder ob es mitgeteilt werden muss.
• Dass die bei der Junta de Andalucía hinterlegte Kaution beim Vollzug berücksichtigt wird.
• Dass die Miete aktuell bezahlt ist: Verlangen Sie Bankbelege, nicht nur das Wort des Verkäufers.
• Ob eine touristische Nutzung lizenziert und übertragbar ist.
• Wie contrato de arras und escritura das Mietverhältnis abbilden, abgewickelt beim Notar am Tag des Vollzugs.

Wie setzen sich die Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Wiederverkaufsimmobilie zusammen?

Eine vermietete Immobilie ist weiterhin ein normaler Wiederverkaufskauf, die Steuern sind also dieselben wie bei jedem Wiederverkauf an der Costa del Sol. In Andalucía beträgt die Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf 7 %, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder dem valor de referencia des Catastro, nicht zwingend auf das, was Sie zahlen. Zusätzlich zur ITP sollten Sie Notar (ca. 0,2-0,5 %), Registro de la Propiedad (ca. 0,1-0,25 %), Anwalt (ca. 1 % + IVA) und eine gestoría (ca. 300 €) einplanen. Als Faustregel gelten rund 10-12 % auf den Kaufpreis bei einem Wiederverkauf in Andalucía. Das ist weniger als an der Costa Blanca, wo die valencianische ITP 9 % beträgt (11 % über 1 Mio. €, für ab dem 1. Juni 2026 beurkundete Verträge nach Ley 5/2025), oder an der Costa Cálida mit 7,75 % (Ley 3/2025).

Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf nach Mediter-Region, 2026

Region	Autonome Gemeinschaft	ITP-Satz beim Wiederverkauf
Costa del Sol / Costa Almería	Andalucía	7 %
Costa Cálida	Murcia	7,75 %
Costa Blanca	C. Valenciana	9 % (11 % über 1 Mio. €)

Was wir in unseren eigenen Angeboten sehen

In unserem aktuellen Bestand hat Mediter 8.213 Immobilien zum Verkauf, verteilt auf Costa del Sol, Costa Blanca Nord und Süd, Costa Cálida, Costa de Almería und Mallorca. Viele davon sind Wiederverkaufswohnungen und Villen, also genau der Pool, aus dem vermietete Kapitalanlagen meist stammen. Unsere Gebietsratgeber zur Costa del Sol, etwa zu Benalmádena und Estepona, zeigen, was Immobilien an den jeweiligen Standorten kosten, damit Sie beurteilen können, ob ein Preis für eine vermietete Immobilie wirklich ein Preisnachlass ist.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich einen Mieter unmittelbar nach dem Kauf der Immobilie kündigen?

Nein. Als neuer Eigentümer treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein und müssen mindestens die LAU-Mindestlaufzeit einhalten (fünf Jahre bei einem privaten Vorvermieter, sieben bei einem Unternehmen). Vorzeitig beenden können Sie ihn nur durch Einigung, durch Abwarten der Laufzeit, über eine wirksame Eigenbedarfsklausel oder durch gerichtliche Räumung wegen Mietrückstand oder Vertragsverletzung.

Endet der Mietvertrag automatisch, wenn die Immobilie verkauft wird?

Nein. Nach Artikel 14 des Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos läuft der Mietvertrag weiter, und Sie übernehmen die Vermieterrolle. Ein Verkauf ist kein Grund, ein gültiges Wohnraummietverhältnis zu beenden.

Wer behält die Kaution des Mieters, wenn ich kaufe?

Der neue Eigentümer ist für die Rückzahlung verantwortlich. Achten Sie daher darauf, dass die bei der Junta de Andalucía hinterlegte fianza auf Sie übertragen oder beim Notar im Kaufpreis berücksichtigt wird.

Kann der Mieter mich zwingen, stattdessen an ihn zu verkaufen?

Nur wenn sein Vorkaufsrecht (derecho de tanteo y retracto) nicht ausgeschlossen wurde und der Verkäufer ihm die Verkaufsbedingungen nicht mitgeteilt hat. Ein ordnungsgemäß dokumentierter Verzicht beseitigt das Risiko, weshalb Ihr Anwalt ihn vor dem Vollzug bestätigen muss.

Ist der Kauf einer vermieteten Immobilie günstiger?

Oft etwas, denn der Kreis der Interessenten ist kleiner und eine Übergabe im leeren Zustand ist nicht garantiert. Die Steuern sind identisch mit jedem Wiederverkauf: 7 % ITP an der Costa del Sol auf den höheren Wert aus Preis oder valor de referencia. Eine Ersparnis ergibt sich also aus dem verhandelten Preis, nicht aus den Kosten.

Wie lange dauert eine Räumung wegen Mietrückstand an der Costa del Sol?

Realistisch mehrere Monate bis über ein Jahr vor den Gerichten in Málaga, bei schutzbedürftigen Haushalten auch länger. Behandeln Sie einen geerbten Problemmieter in Ihrem Angebot als Kosten- und Zeitrisiko.

Sie möchten an der Costa del Sol kaufen?

Ob Sie eine sofort vermietete Kapitalanlage oder ein Zuhause zum Einziehen suchen: Mediter Real Estate prüft Mietvertrag, nota simple und Kaution, bevor Sie sich binden, und vermittelt Ihnen die passende Wiederverkaufsimmobilie an der Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida und Costa Almería. Kontaktieren Sie unser Team, um eine konkrete Immobilie zu besprechen und die Mietsituation bestätigen zu lassen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.