Escrito por Nicki Price, CEO
Si compras una propiedad en la Costa del Sol que ya tiene inquilino, en casi todos los casos heredas el contrato de alquiler: no puedes pedirle simplemente que se marche porque haya cambiado el propietario. Según la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (la LAU), un inquilino de vivienda con contrato válido conserva el derecho a permanecer durante el plazo mínimo obligatorio (cinco años si el arrendador anterior era una persona física, siete si era una sociedad), y tú pasas a ocupar la posición del antiguo arrendador como nuevo propietario. Cobras la renta, te haces cargo de la fianza (depositada en la Junta de Andalucía) y solo puedes recuperar la vivienda antes de tiempo en los supuestos limitados que contempla la ley. A continuación te explicamos exactamente cómo funciona, antes de que firmes nada.
Sí, es totalmente legal comprar una vivienda alquilada, y muchos apartamentos y villas de segunda mano en la Costa del Sol se venden con el inquilino dentro, sobre todo el producto pensado para inversión en alquiler. La compraventa se realiza entre tú y el vendedor; el inquilino no es parte de ella ni tiene que aprobarla. Lo que cambia es que, desde la finalización de la compra, pasas a ser el arrendador. El contrato no se reinicia ni empieza de cero: el plazo que comenzó el propietario anterior sigue corriendo, y este es el punto más importante que la mayoría de los compradores entiende mal.
Esto es relevante tanto si piensas mantener al inquilino por la rentabilidad (consulta nuestra guía de rentabilidades de compra para alquilar) como si quieres la vivienda vacía para vivir en ella. El camino hacia la posesión libre es muy distinto según el contrato, así que lee el contrato antes de pagar un solo euro de depósito.
En la mayoría de los casos, sí. El artículo 14 de la LAU (Ley 29/1994) establece que, cuando el inquilino tiene un contrato válidamente inscrito, el comprador se subroga en la posición del arrendador y debe respetar el contrato durante todo su plazo obligatorio. En la práctica, en la Costa del Sol:
Encontrarás un desglose más completo de las obligaciones de arrendadores e inquilinos en la guía de la ley de alquileres en España 2026, que merece la pena leer junto con este artículo.
Los inquilinos en España rara vez inscriben su contrato en el Registro de la Propiedad, porque cuesta dinero y la mayoría de los arrendadores nunca lo piden. Eso en realidad beneficia al comprador que quiere la posesión libre, porque un contrato no inscrito solo te vincula durante el mínimo legal, no durante todo el plazo pactado. Confirma siempre el estado de inscripción en la nota simple: si el contrato figura allí, da por hecho que estás obligado a respetarlo.
| Situación del contrato | Quién era el arrendador | Cuánto tiempo debes respetarlo | ¿Puedes recuperar la vivienda antes de tiempo? |
|---|---|---|---|
| Inscrito en el Registro de la Propiedad | Persona física | Todo el plazo pactado | Muy limitado |
| Inscrito en el Registro de la Propiedad | Sociedad | Todo el plazo pactado | Muy limitado |
| No inscrito | Persona física | Mínimo de 5 años de la LAU desde la fecha de inicio | Solo para uso propio o de familiares, bajo condiciones estrictas |
| No inscrito | Sociedad | Mínimo de 7 años de la LAU desde la fecha de inicio | Raramente, y nunca por cláusula de uso propio |
| Impago / incumplimiento | Cualquiera | N/A | Sí, mediante desahucio judicial |
Desde la fecha de finalización de la compra, eres tú quien cobra la renta: el inquilino simplemente paga al nuevo propietario en la cuenta que indiques, normalmente mediante una breve notificación escrita. La renta pactada y cualquier cláusula de actualización anual (por lo general referenciada al índice oficial que ha sustituido al antiguo IPC con la ley de vivienda de 2023) continúan sin cambios; no puedes subir la renta por el hecho de haber comprado la propiedad.
La fianza (una mensualidad en los alquileres de vivienda) es importante. En la Costa del Sol debería haberse depositado en el registro de fianzas de la Junta de Andalucía. Asegúrate de que el vendedor te transfiera la fianza en la finalización de la compra o de que quede claramente contemplada en la operación, porque cuando el inquilino se marche, serás tú, como nuevo arrendador, quien deba devolverla. Pide a tu abogado que haga constar la renta, la fianza y cualquier garantía adicional en el contrato de arras para que nada se pierda ante notario.
Posiblemente. La LAU concede a los inquilinos de vivienda un derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y retracto, es decir, el inquilino puede tener la primera opción de compra en las mismas condiciones, salvo que haya renunciado a él en el contrato (la renuncia es válida y habitual en los contratos posteriores a 2019). Si no se renunció al derecho, el vendedor debe notificar al inquilino las condiciones de la venta, y este dispone de 30 días naturales para igualar la oferta. Si se omite este paso, el inquilino puede ejercer después el retracto y subrogarse en la posición de comprador en un plazo de 30 días desde que conozca las condiciones reales, una desagradable sorpresa que se evita pidiendo a tu abogado que confirme por escrito la renuncia o la notificación correcta antes de la finalización de la compra.
Esta es la pregunta que más preocupa a los compradores que quieren la vivienda para sí mismos. No puedes desahuciar simplemente por ser el nuevo propietario. Las vías realistas son:
Antes de planificar nada en función de esto, pide a un abogado que lea el contrato real: las fechas, el tipo de arrendador, la cláusula de uso propio y el estado de inscripción determinan en conjunto lo que es posible. Nuestra comparativa entre alquilar y comprar te será útil si aún dudas entre comprar para ti o como inversión.
Si el inquilino deja de pagar, puedes iniciar un procedimiento judicial de desahucio, el desahucio por falta de pago, ante los juzgados de la provincia (Málaga en la mayor parte de la Costa del Sol). Reclamas la posesión y las rentas impagadas en el mismo procedimiento. El inquilino normalmente puede detener el primer desahucio una vez pagando todo lo adeudado (la enervación), pero no de forma repetida. Sé realista con los plazos: los procedimientos de desahucio en España suelen durar desde varios meses hasta bastante más de un año, y la legislación de vivienda reciente ha añadido trámites adicionales cuando el inquilino se considera hogar vulnerable, lo que puede suspender el procedimiento mientras se consulta a los servicios sociales. Si compras precisamente para heredar a un inquilino problemático al que pretendes echar, incluye en tu oferta el calendario judicial y los costes legales, y no des por hecho un resultado rápido.
Una vivienda alquilada sigue siendo una compra de segunda mano normal, por lo que los impuestos son los mismos que en cualquier reventa en la Costa del Sol. En Andalucía, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la reventa es del 7%, calculado sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, no necesariamente lo que pagues. Además del ITP, calcula notaría (~0,2-0,5%), Registro de la Propiedad (~0,1-0,25%), abogado (~1% + IVA) y gestoría (~300 €). Como regla general, prevé alrededor de un 10-12% adicional sobre el precio para una reventa en Andalucía, por debajo de la Costa Blanca, donde el ITP valenciano es del 9% (11% por encima de 1 M€, para escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025), o de la Costa Cálida, con un 7,75% (Ley 3/2025).
| Región | Comunidad autónoma | Tipo de ITP en reventa |
|---|---|---|
| Costa del Sol / Costa Almería | Andalucía | 7% |
| Costa Cálida | Murcia | 7,75% |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9% (11% por encima de 1 M€) |
En el conjunto de nuestra cartera actual, Mediter tiene 8.213 propiedades a la venta, que abarcan la Costa del Sol, la Costa Blanca Norte y Sur, la Costa Cálida, la Costa de Almería y Mallorca. Muchas son apartamentos y villas de segunda mano, el conjunto del que más a menudo surgen las oportunidades de inversión con inquilino, y nuestras guías de zonas de la Costa del Sol, como Benalmádena y Estepona, detallan cuánto cuestan las viviendas en cada ubicación para que puedas juzgar si el precio de una propiedad alquilada supone realmente un descuento.
No. Como nuevo propietario te subrogas en el contrato de alquiler existente y debes respetar al menos el plazo mínimo de la LAU (cinco años si el anterior arrendador era persona física, siete si era una sociedad). Solo puedes ponerle fin antes de tiempo por acuerdo, esperando al vencimiento del plazo, mediante una cláusula de uso propio válida o por desahucio judicial por impago o incumplimiento.
No. Según el artículo 14 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el contrato continúa y tú pasas a ser el arrendador. La venta no es motivo para resolver un arrendamiento de vivienda válido.
El nuevo propietario pasa a ser responsable de devolverla, así que asegúrate de que la fianza depositada en la Junta de Andalucía se te transfiera o quede contemplada en el precio de compra ante notario.
Solo si no renunció a su derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) y el vendedor no le notificó las condiciones de la venta. Una renuncia debidamente documentada elimina el riesgo, y por eso tu abogado debe confirmarla antes de la finalización de la compra.
A menudo, algo más, porque hay menos compradores interesados y no está garantizada la posesión libre. Los impuestos son idénticos a los de cualquier reventa: 7% de ITP en la Costa del Sol sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia, de modo que cualquier ahorro procede del precio negociado, no de los costes.
De forma realista, desde varios meses hasta más de un año en los juzgados de Málaga, y más tiempo si el hogar se considera vulnerable. Trata cualquier inquilino problemático heredado como un riesgo de coste y de tiempo en tu oferta.
Tanto si buscas una inversión ya alquilada como una vivienda a la que mudarte, Mediter Real Estate puede revisar el contrato, la nota simple y la fianza antes de que te comprometas, y ayudarte a encontrar la reventa adecuada en la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería. Contacta con nuestro equipo para hablar de una propiedad concreta y que te confirmemos la situación del arrendamiento antes de pagar un depósito.
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