Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous achetez un bien sur la Costa del Sol qui est déjà occupé par un locataire, vous héritez dans la quasi-totalité des cas du bail en cours : vous ne pouvez pas simplement demander au locataire de partir parce que le propriétaire a changé. En vertu de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (la LAU), un locataire d'un logement à usage d'habitation disposant d'un contrat valide conserve le droit d'occuper les lieux pendant la durée minimale obligatoire (cinq ans si le bailleur précédent était un particulier, sept ans s'il s'agissait d'une société), et vous prenez la place de l'ancien bailleur en tant que nouveau propriétaire. Vous percevez les loyers, vous reprenez la charge du dépôt de garantie (la fianza déposée auprès de la Junta de Andalucía), et vous ne pouvez récupérer le logement avant terme que dans les rares cas prévus par la loi. Voici précisément comment cela fonctionne, avant de signer quoi que ce soit.
Oui, l'achat d'un bien loué est parfaitement légal, et de nombreux appartements et villas de revente de la Costa del Sol changent de mains avec un locataire en place, notamment dans le parc d'investissement locatif. La vente se conclut entre vous et le vendeur ; le locataire n'y est pas partie et n'a pas à l'approuver. Ce qui change, c'est qu'à compter de la signature vous devenez le bailleur officiel. Le bail ne repart pas à zéro : le délai commencé par l'ancien bailleur continue de courir, et c'est le point que la plupart des acheteurs comprennent de travers.
Cela compte que vous souhaitiez conserver le locataire pour les revenus (voir notre guide des rendements locatifs) ou que vous vouliez un bien libre pour y habiter vous-même. Le chemin vers un logement vacant diffère beaucoup selon le bail : lisez donc le contrat avant de verser le moindre euro d'acompte.
Dans la plupart des cas, oui. L'article 14 de la LAU (Ley 29/1994) prévoit que, lorsqu'un locataire détient un bail valablement inscrit, l'acquéreur est subrogé dans la position du bailleur et doit respecter le contrat pendant toute sa durée obligatoire. Concrètement, sur la Costa del Sol :
Notre analyse plus complète des obligations du bailleur et du locataire figure dans le guide du droit locatif espagnol 2026, à lire en complément de cet article.
Les locataires espagnols inscrivent rarement leur bail au Registro de la Propiedad, car cela a un coût et la plupart des bailleurs ne le demandent jamais. C'est en réalité favorable à un acheteur qui souhaite récupérer un bien libre, car un bail non inscrit ne vous lie que pour le minimum légal, et non pour toute la durée contractuelle. Vérifiez toujours le statut d'inscription sur la nota simple : si le bail y figure, considérez que vous êtes engagé.
| Situation du bail | Qui était le bailleur | Durée pendant laquelle vous devez le respecter | Pouvez-vous récupérer le logement avant terme ? |
|---|---|---|---|
| Inscrit au registre foncier | Particulier | Durée contractuelle complète | Très limité |
| Inscrit au registre foncier | Société | Durée contractuelle complète | Très limité |
| Non inscrit | Particulier | Minimum LAU de 5 ans à compter de la date de début | Uniquement pour usage personnel ou familial, sous conditions strictes |
| Non inscrit | Société | Minimum LAU de 7 ans à compter de la date de début | Rarement, et jamais au titre d'une clause d'usage personnel |
| Impayé / manquement | Tous | N/A | Oui, par expulsion judiciaire (desahucio) |
À compter de la date de signature, c'est vous qui percevez le loyer : le locataire le verse simplement au nouveau propriétaire, sur le compte que vous indiquez, généralement après une brève notification écrite. Le loyer convenu et toute clause de révision annuelle (en principe indexée sur l'indice de référence officiel qui remplace désormais l'ancien IPC depuis la loi sur le logement de 2023) restent inchangés ; vous ne pouvez pas augmenter le loyer au seul motif que vous avez acheté le bien.
La fianza (un mois de loyer de dépôt pour une location d'habitation) est un point important. Sur la Costa del Sol, elle doit avoir été déposée auprès du registre des dépôts de la Junta de Andalucía. Assurez-vous que le vendeur vous transfère le dépôt à la signature, ou qu'il en soit clairement tenu compte dans l'achat, car lorsque le locataire quittera finalement les lieux, c'est vous, en tant que nouveau bailleur, qui devrez le restituer. Demandez à votre avocat de faire figurer le loyer, le dépôt et toute garantie supplémentaire dans le contrato de arras afin que rien ne se perde chez le notaire.
Possiblement. La LAU accorde aux locataires de logements d'habitation un droit de préemption, le derecho de tanteo y retracto : le locataire peut avoir la première option d'achat aux mêmes conditions, sauf s'il y a renoncé dans le contrat (une renonciation est valable et courante dans les baux postérieurs à 2019). Si le droit n'a pas fait l'objet d'une renonciation, le vendeur doit notifier au locataire les conditions de la vente, et le locataire dispose de 30 jours calendaires pour s'aligner sur l'offre. Si cette étape est omise, le locataire peut ensuite exercer le retracto et se substituer à vous comme acheteur dans les 30 jours suivant la connaissance des conditions réelles : une mauvaise surprise que vous évitez en faisant confirmer par écrit à votre avocat, avant la signature, la renonciation ou la notification en bonne et due forme.
C'est la question qui préoccupe le plus les acheteurs qui veulent occuper le bien. Vous ne pouvez pas expulser le locataire simplement parce que vous êtes le nouveau propriétaire. Vos options réalistes sont les suivantes :
Avant de bâtir un projet sur l'une de ces pistes, faites lire le contrat réel par un avocat : les dates, le type de bailleur, la clause d'usage personnel et le statut d'inscription déterminent ensemble ce qui est possible. Notre comparatif louer ou acheter vous sera utile si vous hésitez encore entre un achat pour vous-même et un investissement.
Si le locataire cesse de payer, vous pouvez engager une procédure d'expulsion judiciaire, le desahucio por falta de pago, devant les tribunaux de la province (Málaga pour la majeure partie de la Costa del Sol). Vous demandez la restitution du logement et les loyers impayés dans la même procédure. Le locataire peut généralement arrêter une première procédure d'expulsion en réglant l'intégralité des sommes dues (l'enervación), mais pas de façon répétée. Soyez réaliste sur les délais : les procédures d'expulsion espagnoles prennent couramment plusieurs mois, voire bien plus d'un an, et la législation récente sur le logement a ajouté des étapes supplémentaires lorsque le locataire est classé comme ménage vulnérable, ce qui peut suspendre la procédure le temps de consulter les services sociaux. Si vous achetez précisément en héritant d'un locataire problématique que vous comptez faire partir, intégrez le calendrier judiciaire et les frais de justice dans votre offre, et ne comptez jamais sur un résultat rapide.
Un logement loué reste un achat de revente ordinaire : les taxes sont donc les mêmes que pour toute revente sur la Costa del Sol. En Andalucía, les droits de mutation (ITP) sur la revente sont de 7 %, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valor de referencia du Catastro, et pas nécessairement sur ce que vous payez. En plus de l'ITP, prévoyez le notaire (~0,2-0,5 %), le Registro de la Propiedad (~0,1-0,25 %), l'avocat (~1 % + IVA) et une gestoría (~300 €). En règle générale, comptez environ 10-12 % en plus du prix pour une revente en Andalucía, soit moins que sur la Costa Blanca, où l'ITP valencien est de 9 % (11 % au-delà de 1 M€, pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025), ou que sur la Costa Cálida, à 7,75 % (Ley 3/2025).
| Région | Communauté autonome | Taux d'ITP sur la revente |
|---|---|---|
| Costa del Sol / Costa Almería | Andalucía | 7 % |
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (11 % au-delà de 1 M€) |
Dans notre offre actuelle, Mediter propose 8 213 biens à la vente, répartis entre la Costa del Sol, la Costa Blanca Nord et Sud, la Costa Cálida, la Costa Almería et Majorque. Beaucoup sont des appartements et villas de revente, le vivier d'où proviennent le plus souvent les opportunités d'investissement locatif avec locataire en place. Nos guides de zones de la Costa del Sol, comme Benalmádena et Estepona, détaillent les prix dans chaque localité afin de vous permettre de juger si le prix d'un bien loué représente réellement une décote.
Non. En tant que nouveau propriétaire, vous êtes subrogé dans le bail existant et devez respecter au moins la durée minimale de la LAU (cinq ans avec un ancien bailleur particulier, sept ans avec une société). Vous ne pouvez y mettre fin avant terme que d'un commun accord, en attendant l'échéance, au moyen d'une clause d'usage personnel valable, ou par expulsion judiciaire pour impayé ou manquement.
Non. En vertu de l'article 14 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, le bail se poursuit et vous reprenez la qualité de bailleur. Une vente n'est pas un motif de résiliation d'un bail d'habitation valide.
Le nouveau propriétaire devient responsable de sa restitution : assurez-vous donc que la fianza déposée auprès de la Junta de Andalucía vous soit transférée ou qu'il en soit tenu compte dans le prix d'achat chez le notaire.
Seulement si son droit de préemption (derecho de tanteo y retracto) n'a pas fait l'objet d'une renonciation et que le vendeur ne lui a pas notifié les conditions de la vente. Une renonciation correctement documentée écarte le risque, ce qui explique pourquoi votre avocat doit la confirmer avant la signature.
Souvent un peu, car le nombre d'acheteurs potentiels est plus restreint et la libération du logement n'est pas garantie. Les taxes sont identiques à celles de toute revente, soit 7 % d'ITP sur la Costa del Sol calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valor de referencia : l'économie éventuelle vient donc du prix négocié, et non des frais.
De façon réaliste, de plusieurs mois à plus d'un an devant les tribunaux de Málaga, et davantage lorsque le ménage est classé comme vulnérable. Considérez tout locataire problématique hérité comme un risque de coût et de délai à intégrer dans votre offre.
Que vous cherchiez un investissement déjà loué ou un logement dans lequel emménager, Mediter Real Estate peut vérifier le bail, la nota simple et le dépôt avant que vous ne vous engagiez, et vous orienter vers le bon bien de revente sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa Almería. Contactez notre équipe pour étudier un bien précis et faire confirmer la situation locative avant de verser un acompte.
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