Skrevet av Nicki Price, CEO
Kjøper du en bolig på Costa del Sol som allerede har en leietaker, overtar du i nesten alle tilfeller leiekontrakten. Du kan ikke bare be leietakeren flytte fordi eieren har skiftet. Etter Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU, den spanske husleieloven) beholder en leietaker med gyldig kontrakt retten til å bo i boligen i den lovfestede minimumsperioden (fem år hvis forrige utleier var en privatperson, syv år hvis det var et selskap), og du trer inn i den gamle utleierens sted som ny eier. Du mottar husleien, du overtar ansvaret for depositumet (fianza, som er innbetalt til Junta de Andalucía), og du kan bare få boligen tilbake tidlig i de snevre tilfellene loven åpner for. Under går vi gjennom nøyaktig hvordan dette fungerer før du signerer noe.
Ja, det er helt lovlig å kjøpe en utleid bolig, og mange bruktleiligheter og villaer på Costa del Sol skifter eier med leietaker i boligen, særlig utleieboliger. Salget er mellom deg og selgeren. Leietakeren er ikke part i handelen og trenger ikke godkjenne den. Det som endres, er at du fra overtakelsen er utleier. Leiekontrakten starter ikke på nytt og nullstilles ikke: tiden som den forrige utleieren startet, løper videre, og det er det viktigste punktet de fleste kjøpere misforstår.
Dette har betydning enten du vil beholde leietakeren for inntektens skyld (se vår guide til avkastning på utleiebolig) eller du vil ha boligen tom for selv å bo i den. Veien til en tom bolig er svært ulik avhengig av kontrakten, så les leiekontrakten før du betaler en eneste euro i depositum.
I de fleste tilfeller, ja. Artikkel 14 i LAU (Ley 29/1994) fastslår at når en leietaker har en gyldig registrert leiekontrakt, trer kjøperen inn i utleierens posisjon og må respektere kontrakten i hele den obligatoriske perioden. Slik fungerer det i praksis på Costa del Sol:
Vår mer utfyllende gjennomgang av utleiers og leietakers plikter finner du i guiden til spansk husleielov 2026, som er verdt å lese sammen med denne artikkelen.
Spanske leietakere registrerer sjelden leiekontrakten i Registro de la Propiedad, fordi det koster penger og de fleste utleiere aldri ber om det. Det er faktisk en fordel for en kjøper som vil ha tom bolig, siden en uregistrert leiekontrakt bare binder deg i den lovfestede minimumsperioden, ikke i hele den avtalte perioden. Bekreft alltid registreringsstatus på nota simple. Er leiekontrakten oppført der, må du regne med at du er låst.
| Leieforhold | Hvem var utleier | Hvor lenge du må respektere den | Kan du få boligen tilbake tidlig? |
|---|---|---|---|
| Registrert i eiendomsregisteret | Privatperson | Hele avtalt periode | Svært begrenset |
| Registrert i eiendomsregisteret | Selskap | Hele avtalt periode | Svært begrenset |
| Ikke registrert | Privatperson | LAU-minimum på 5 år fra startdato | Bare til eget bruk eller for familie på strenge vilkår |
| Ikke registrert | Selskap | LAU-minimum på 7 år fra startdato | Sjelden, og aldri med klausul om eget bruk |
| Manglende betaling / mislighold | Alle | Ikke relevant | Ja, via rettslig utkastelse (desahucio) |
Fra overtakelsesdatoen er det du som mottar husleien. Leietakeren betaler ganske enkelt til den nye eieren, på den kontoen du oppgir, vanligvis bekreftet med et kort skriftlig varsel. Avtalt husleie og eventuell klausul om årlig regulering (vanligvis knyttet til den offisielle referanseindeksen som nå brukes i stedet for den gamle IPC-en (konsumprisindeksen) etter boliglovgivningen fra 2023) gjelder uendret. Du kan ikke øke husleien bare fordi du har kjøpt boligen.
Fianza (depositum på én månedsleie for boligutleie) er viktig. På Costa del Sol skal den være innbetalt til depositumsregisteret til Junta de Andalucía. Sørg for at selgeren enten overfører depositumet til deg ved overtakelsen, eller at det er tydelig regnskapsført i kjøpet, for når leietakeren til slutt flytter ut, er det du som ny utleier som må betale det tilbake. La advokaten din føre opp husleie, depositum og eventuell tilleggssikkerhet i contrato de arras (reservasjonskontrakten), slik at ingenting går tapt hos notaren.
Muligens. LAU gir boligleietakere en forkjøpsrett, derecho de tanteo y retracto, som betyr at leietakeren kan ha førsteretten til å kjøpe på samme vilkår, med mindre vedkommende har gitt avkall på den i kontrakten (et slikt avkall er gyldig og vanlig i kontrakter fra etter 2019). Hvis retten ikke er frafalt, må selgeren varsle leietakeren om salgsvilkårene, og leietakeren har 30 kalenderdager på seg til å matche budet. Hvis dette trinnet hoppes over, kan leietakeren senere utøve retracto og i praksis tre inn som kjøper innen 30 dager etter å ha fått kjennskap til de reelle vilkårene. Det er en ubehagelig overraskelse du unngår ved at advokaten din skriftlig bekrefter avkallet eller korrekt varsling før overtakelsen.
Dette er spørsmålet de fleste kjøpere som skal bo i boligen selv, er opptatt av. Du kan ikke kaste ut en leietaker bare fordi du er ny eier. De realistiske veiene er:
Før du legger planer ut fra noe av dette, bør du la en advokat lese selve kontrakten. Datoene, typen utleier, klausulen om eget bruk og registreringsstatus avgjør tilsammen hva som er mulig. Vår sammenligning av leie og kjøp er nyttig hvis du fortsatt vurderer om du skal kjøpe til eget bruk eller som investering.
Hvis leietakeren slutter å betale, kan du starte en rettslig utkastelse, desahucio por falta de pago, gjennom domstolene i provinsen (Málaga for det meste av Costa del Sol). Du krever tilbakelevering av boligen og den ubetalte husleien i samme sak. Leietakeren kan vanligvis stanse den første utkastelsen én gang ved å betale alt som er skyldig (enervación), men ikke gjentatte ganger. Vær realistisk når det gjelder tid: spanske utkastelsessaker tar ofte flere måneder og opptil godt over et år, og nyere boliglovgivning har lagt til ekstra trinn når leietakeren regnes som en sårbar husstand, noe som kan sette saken på pause mens sosialtjenesten konsulteres. Hvis du kjøper nettopp for å overta en problematisk leietaker du har tenkt å fjerne, må du ta hensyn til tidslinjen i retten og advokatkostnadene i budet ditt, og aldri regne med et raskt resultat.
En utleid bolig er fortsatt et vanlig bruktkjøp, så skattene er de samme som for alle andre bruktboliger på Costa del Sol. I Andalucía er ITP (overdragelsesavgift ved bruktkjøp) 7 %, beregnet av det høyeste av kjøpesummen eller Catastros valor de referencia, ikke nødvendigvis det du faktisk betaler. I tillegg til ITP bør du budsjettere med notar (ca. 0,2-0,5 %), Registro de la Propiedad (ca. 0,1-0,25 %), advokat (ca. 1 % + IVA) og gestoría (ca. €300). Som tommelfingerregel bør du regne med omtrent 10-12 % oppå prisen for en bruktbolig i Andalucía. Det er lavere enn på Costa Blanca, der valensiansk ITP er 9 % (11 % over 1 mill. euro, for escrituras signert fra 1. juni 2026 etter Ley 5/2025), eller Costa Cálida med 7,75 % (Ley 3/2025).
| Område | Autonom region | ITP-sats ved bruktkjøp |
|---|---|---|
| Costa del Sol / Costa Almería | Andalucía | 7 % |
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (11 % over 1 mill. euro) |
I vår nåværende portefølje har Mediter 8 213 eiendommer til salgs, fordelt på Costa del Sol, Costa Blanca Nord og Sør, Costa Cálida, Costa de Almería og Mallorca. Mange er bruktleiligheter og villaer, som er det utvalget utleide investeringsmuligheter oftest kommer fra. Våre områdeguider for Costa del Sol, som Benalmádena og Estepona, viser hva boliger koster på hvert sted, slik at du kan vurdere om prisen på en utleid bolig faktisk er en rabatt.
Nei. Som ny eier trer du inn i den eksisterende leiekontrakten og må respektere minst LAU-minimumsperioden (fem år med en privat tidligere utleier, syv med et selskap). Du kan bare avslutte den tidlig ved avtale, ved å vente ut perioden, gjennom en gyldig klausul om eget bruk eller gjennom rettslig utkastelse ved manglende betaling eller mislighold.
Nei. Etter artikkel 14 i Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos fortsetter leiekontrakten, og du overtar som utleier. Et salg er ikke grunn til å si opp en gyldig boligleiekontrakt.
Den nye eieren blir ansvarlig for å betale det tilbake, så sørg for at fianza innbetalt til Junta de Andalucía overføres til deg eller regnskapsføres i kjøpesummen hos notaren.
Bare hvis forkjøpsretten (derecho de tanteo y retracto) ikke er frafalt og selgeren unnlot å varsle dem om salgsvilkårene. Et korrekt dokumentert avkall fjerner risikoen, og derfor må advokaten din bekrefte det før overtakelsen.
Ofte litt billigere, fordi kjøperkretsen er mindre og tom bolig ikke er garantert. Skattene er identiske med et hvilket som helst bruktkjøp, 7 % ITP på Costa del Sol av det høyeste av prisen eller valor de referencia, så en eventuell besparelse kommer fra den forhandlede prisen, ikke fra kostnadene.
Realistisk sett flere måneder til over et år gjennom domstolene i Málaga, og lenger der husstanden regnes som sårbar. Se på en arvet problemleietaker som en kostnads- og tidsrisiko i budet ditt.
Enten du ønsker en utleiebolig med leietaker på plass eller et hjem du kan flytte rett inn i, kan Mediter Real Estate kontrollere leiekontrakten, nota simple og depositumet før du forplikter deg, og finne riktig bruktbolig for deg på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería. Kontakt teamet vårt for å gå gjennom en bestemt bolig og få bekreftet leieforholdet før du betaler depositum.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler