Een woning met huurder kopen aan de Costa del Sol: uw rechten, de huur en de uitzettingsregels in 2026

Koopt u aan de Costa del Sol een woning waar al een huurder in zit, dan neemt u in vrijwel alle gevallen het huurcontract over: u kunt de huurder niet simpelweg vragen te vertrekken omdat de eigenaar is gewijzigd. Op grond van de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (de LAU) behoudt een huurder van woonruimte met een geldig contract het recht om te blijven gedurende de verplichte minimumduur (vijf jaar als de vorige verhuurder een particulier was, zeven jaar bij een bedrijf), en treedt u als nieuwe eigenaar in de schoenen van de oude verhuurder. U ontvangt de huur, u neemt de waarborgsom over (de fianza, gestort bij de Junta de Andalucía) en u kunt de woning alleen eerder terugkrijgen in de beperkte situaties die de wet toestaat. Hieronder leest u precies hoe dat werkt, voordat u iets tekent.

Kunt u in Spanje een woning kopen waar al een huurder in zit?

Ja, het is volkomen legaal om een verhuurde woning te kopen, en veel appartementen en villa's uit de doorverkoop aan de Costa del Sol wisselen van eigenaar met een huurder erin, zeker bij buy-to-let-woningen. De verkoop vindt plaats tussen u en de verkoper; de huurder is daar geen partij bij en hoeft er niet mee in te stemmen. Wat verandert, is dat u vanaf de oplevering de verhuurder bent. Het huurcontract begint niet opnieuw: de termijn die de vorige verhuurder in gang zette, loopt gewoon door. Dat is het belangrijkste punt dat de meeste kopers verkeerd inschatten.

Dit is van belang, of u de huurder wilt houden voor de inkomsten (lees onze gids over buy-to-let-rendementen) of de woning leeg wilt hebben om er zelf te wonen. De weg naar een lege woning verschilt sterk per huurcontract, dus lees het contract voordat u ook maar één euro aanbetaling doet.

Moet u het bestaande huurcontract respecteren als u koopt?

In de meeste gevallen wel. Artikel 14 van de LAU (Ley 29/1994) bepaalt dat de koper, wanneer een huurder een rechtsgeldig ingeschreven huurcontract heeft, in de positie van de verhuurder treedt en het contract gedurende de volledige verplichte looptijd moet respecteren. In de praktijk betekent dat aan de Costa del Sol:

• Huurcontract ingeschreven in het Registro de la Propiedad (Spaanse eigendomsregister): u bent gebonden aan de volledige looptijd, zonder uitzondering. U controleert dit vóór de aankoop op de nota simple (het uittreksel uit het eigendomsregister).
• Huurcontract NIET ingeschreven (het gebruikelijke geval): u bent nog steeds gebonden aan het wettelijke minimum van de LAU (vijf jaar bij een particuliere verhuurder, zeven bij een bedrijf), volgens de huidige regels voor contracten die vanaf maart 2019 zijn gesloten. Jaren die de verkoper boven dat minimum heeft toegezegd, binden u niet als het contract niet was ingeschreven.
• Toeristische of seizoensverhuur: korte vakantiecontracten onder een toeristische VFT-licentie zijn geen huurovereenkomsten voor woonruimte en kennen deze bescherming niet, maar controleer of de licentie correct wordt overgedragen.

Een uitgebreider overzicht van de plichten van verhuurders en huurders vindt u in onze gids over het Spaanse huurrecht in 2026, die u het best naast dit artikel leest.

Ingeschreven of niet ingeschreven: waarom dat alles bepaalt

Spaanse huurders schrijven hun huurcontract zelden in bij het Registro de la Propiedad, omdat het geld kost en de meeste verhuurders er nooit om vragen. Voor een koper die een lege woning wil, is dat juist gunstig: een niet-ingeschreven huurcontract bindt u slechts voor het wettelijke minimum, niet voor de volledige contractuele looptijd. Controleer altijd de inschrijvingsstatus op de nota simple. Staat het huurcontract daar vermeld, ga er dan van uit dat u eraan vastzit.

Uw positie als koper aan de Costa del Sol per type huurcontract (woonruimtecontracten onder de LAU, 2026)

Situatie van het huurcontract	Wie was de verhuurder	Hoe lang u het moet respecteren	Kunt u de woning eerder terugkrijgen?
Ingeschreven in het kadaster	Particulier	Volledige contractuele looptijd	Zeer beperkt
Ingeschreven in het kadaster	Bedrijf	Volledige contractuele looptijd	Zeer beperkt
Niet ingeschreven	Particulier	LAU-minimum van 5 jaar vanaf de startdatum	Alleen voor eigen gebruik of gebruik door familie onder strikte voorwaarden
Niet ingeschreven	Bedrijf	LAU-minimum van 7 jaar vanaf de startdatum	Zelden, en nooit via een clausule voor eigen gebruik
Wanbetaling / contractbreuk	Elke	n.v.t.	Ja, via gerechtelijke uitzetting (desahucio)

Wat gebeurt er met de huur en de waarborgsom als de eigendom wijzigt?

Vanaf de opleveringsdatum ontvangt u de huur: de huurder betaalt eenvoudigweg aan de nieuwe eigenaar, op de rekening die u opgeeft, meestal bevestigd met een korte schriftelijke mededeling. De overeengekomen huur en een eventuele clausule voor jaarlijkse herziening (doorgaans gekoppeld aan de officiële referentie-index die onder de woningwet van 2023 de oude IPC vervangt) blijven ongewijzigd; u kunt de huur niet verhogen alleen omdat u de woning hebt gekocht.

De fianza (één maand huur als waarborgsom bij verhuur van woonruimte) is belangrijk. Aan de Costa del Sol moet deze zijn gestort bij het depositoregister van de Junta de Andalucía. Zorg ervoor dat de verkoper de waarborgsom bij de oplevering aan u overdraagt of dat ze duidelijk in de koop is verwerkt. Want wanneer de huurder uiteindelijk vertrekt, bent u als nieuwe verhuurder degene die de som moet terugbetalen. Laat uw advocaat de huur, de waarborgsom en eventuele aanvullende garanties opnemen in het contrato de arras, zodat er bij de notaris niets verloren gaat.

Heeft de huurder een voorkeursrecht om de woning vóór u te kopen?

Mogelijk wel. De LAU geeft huurders van woonruimte een voorkeursrecht, het derecho de tanteo y retracto (recht van voorkoop en terugkoop). Dat betekent dat de huurder mogelijk als eerste de woning mag kopen onder dezelfde voorwaarden, tenzij hij daar in het contract afstand van heeft gedaan (zo'n afstand is geldig en komt vaak voor in contracten van na 2019). Als er geen afstand is gedaan, moet de verkoper de huurder op de hoogte brengen van de verkoopvoorwaarden, en heeft de huurder 30 kalenderdagen om het bod te evenaren. Wordt deze stap overgeslagen, dan kan de huurder later alsnog retracto uitoefenen en zich binnen 30 dagen nadat hij de werkelijke voorwaarden heeft vernomen, in de plaats van de koper stellen. Dat is een vervelende verrassing die u voorkomt door uw advocaat vóór de oplevering schriftelijk te laten bevestigen dat afstand is gedaan of dat de melding correct is verlopen.

Hoe krijgt u een huurder de woning uit als u er zelf wilt wonen?

Dit is de vraag waar kopers die zelf willen wonen het meest om geven. U kunt niet uitzetten alleen omdat u de nieuwe eigenaar bent. Uw realistische mogelijkheden zijn:

1. Wachten tot de looptijd afloopt. De schoonste optie. Loopt het verplichte minimum binnenkort af, koop dan, respecteer de resterende maanden en neem aan het einde met een correcte opzegging de woning in bezit.
2. Een vrijwillig vertrek onderhandelen. Kom een onderlinge beëindiging overeen, vaak met een financiële tegemoetkoming, schriftelijk vastgelegd door uw advocaat. Volledig legaal en vaak de snelste weg.
3. Clausule voor terugname voor eigen gebruik. Volgens de LAU kan een particuliere verhuurder de woning na het eerste jaar terugnemen voor zichzelf of een bloedverwant in de eerste graad. Dit werkt echter alleen als het contract (gesloten vanaf 2019) daar uitdrukkelijk in voorziet, en vereist minimaal twee maanden schriftelijke opzegging. Ontbreekt de clausule, dan is het helemaal niet mogelijk, en het geldt nooit als de vorige verhuurder een bedrijf was.

Laat een advocaat het werkelijke contract lezen voordat u hier plannen op bouwt: de data, het type verhuurder, de clausule voor eigen gebruik en de inschrijvingsstatus bepalen samen wat mogelijk is. Onze vergelijking tussen huren en kopen is nuttig als u nog afweegt of u voor uzelf koopt of als belegging.

Wat zijn de uitzettingsregels in Spanje in 2026 bij wanbetaling?

Stopt de huurder met betalen, dan kunt u een gerechtelijke uitzetting starten, de desahucio por falta de pago, via de rechtbanken van de provincie (Málaga voor het grootste deel van de Costa del Sol). In dezelfde procedure vordert u de woning en de achterstallige huur. De huurder kan de eerste uitzetting doorgaans eenmalig stoppen door alles wat hij verschuldigd is te betalen (de enervación), maar niet herhaaldelijk. Wees realistisch over de tijdlijn: Spaanse uitzettingszaken duren gewoonlijk enkele maanden tot ruim een jaar, en recente woonwetgeving heeft extra stappen toegevoegd wanneer de huurder als kwetsbaar huishouden wordt aangemerkt, waardoor de procedure kan worden opgeschort terwijl sociale diensten worden geraadpleegd. Koopt u specifiek een woning waarbij u een lastige huurder erbij neemt die u wilt laten vertrekken, houd dan in uw bod rekening met de doorlooptijd en de juridische kosten, en ga nooit uit van een snel resultaat.

Waar moet u op letten voordat u een verhuurde woning aan de Costa del Sol koopt?

• Het volledige schriftelijke huurcontract, de startdatum en het type vorige verhuurder (particulier of bedrijf).
• Of het huurcontract is ingeschreven volgens de nota simple.
• Of de huurder afstand heeft gedaan van zijn voorkeursrecht (tanteo/retracto) of dat het recht moet worden gemeld.
• Dat de waarborgsom die bij de Junta de Andalucía is gestort, bij de oplevering is verwerkt.
• Dat de huur actueel is betaald: vraag om bankbewijzen, niet alleen om het woord van de verkoper.
• Of er toeristisch gebruik is dat een licentie heeft en overdraagbaar is.
• Hoe de arras en de escritura de huurovereenkomst weergeven, afgehandeld bij de notaris op de opleveringsdag.

Hoe werken de aankoopkosten bij een verhuurde woning uit de doorverkoop?

Een verhuurde woning is nog steeds een gewone aankoop uit de doorverkoop, dus de belastingen zijn dezelfde als bij elke andere doorverkoop aan de Costa del Sol. In Andalucía bedraagt de overdrachtsbelasting (ITP) bij doorverkoop 7%, berekend over het hoogste van de prijs of de valor de referencia van het Catastro, en dus niet noodzakelijk over wat u betaalt. Bovenop de ITP rekent u op notaris (~0,2-0,5%), Registro de la Propiedad (~0,1-0,25%), advocaat (~1% + IVA, de Spaanse btw) en een gestoría (~€300). Als vuistregel kunt u rekenen op ongeveer 10-12% bovenop de prijs voor een woning uit de doorverkoop in Andalucía. Dat is lager dan aan de Costa Blanca, waar de Valenciaanse ITP 9% bedraagt (11% boven €1 miljoen, voor akten ondertekend vanaf 1 juni 2026 onder Ley 5/2025), of aan de Costa Cálida met 7,75% (Ley 3/2025).

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop per Mediter-regio, 2026

Regio	Autonome regio	ITP-tarief bij doorverkoop
Costa del Sol / Costa Almería	Andalucía	7%
Costa Cálida	Murcia	7,75%
Costa Blanca	C. Valenciana	9% (11% boven €1 miljoen)

Wat we zien in ons eigen aanbod

In ons huidige aanbod heeft Mediter 8.213 woningen te koop, verspreid over de Costa del Sol, Costa Blanca Noord en Zuid, Costa Cálida, Costa de Almería en Mallorca. Veel daarvan zijn appartementen en villa's uit de doorverkoop, het segment waaruit verhuurde buy-to-let-kansen het vaakst voortkomen. Onze gebiedsgidsen voor de Costa del Sol, zoals Benalmádena en Estepona, laten zien wat woningen per locatie kosten, zodat u kunt beoordelen of de prijs van een verhuurde woning echt een voordeel biedt.

Veelgestelde vragen

Kan ik een huurder direct na de aankoop uitzetten?

Nee. Als nieuwe eigenaar treedt u in het bestaande huurcontract en moet u minimaal de looptijd van het LAU-minimum respecteren (vijf jaar bij een particuliere voormalige verhuurder, zeven bij een bedrijf). U kunt het contract alleen eerder beëindigen in onderling overleg, door de looptijd af te wachten, via een geldige clausule voor eigen gebruik of via gerechtelijke uitzetting wegens wanbetaling of contractbreuk.

Eindigt het huurcontract automatisch als de woning wordt verkocht?

Nee. Volgens artikel 14 van de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos loopt het huurcontract door en neemt u de rol van verhuurder over. Een verkoop is geen grond om een geldig huurcontract voor woonruimte te beëindigen.

Wie houdt de waarborgsom van de huurder als ik koop?

De nieuwe eigenaar wordt verantwoordelijk voor de terugbetaling. Zorg er dus voor dat de fianza die bij de Junta de Andalucía is gestort aan u wordt overgedragen of bij de notaris in de koopsom wordt verrekend.

Kan de huurder mij dwingen aan hem te verkopen?

Alleen als van zijn voorkeursrecht (derecho de tanteo y retracto) geen afstand is gedaan en de verkoper heeft nagelaten hem de verkoopvoorwaarden te melden. Een correct vastgelegde afstand neemt dit risico weg, daarom moet uw advocaat dit vóór de oplevering bevestigen.

Is een verhuurde woning goedkoper om te kopen?

Vaak iets goedkoper, omdat de groep kopers kleiner is en een lege woning niet gegarandeerd is. De belastingen zijn identiek aan die bij elke doorverkoop: 7% ITP aan de Costa del Sol over het hoogste van de prijs of de valor de referencia. Een besparing komt dus voort uit de onderhandelde prijs, niet uit de kosten.

Hoe lang duurt een uitzetting wegens wanbetaling aan de Costa del Sol?

Realistisch gezien enkele maanden tot meer dan een jaar via de rechtbanken van Málaga, en langer als het huishouden als kwetsbaar wordt aangemerkt. Beschouw een geërfde lastige huurder in uw bod als een risico op kosten en tijd.

Overweegt u te kopen aan de Costa del Sol?

Of u nu een verhuurde belegging zoekt of een woning waar u zelf in kunt trekken: Mediter Real Estate controleert het huurcontract, de nota simple en de waarborgsom voordat u zich verbindt, en vindt de juiste woning uit de doorverkoop aan de Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería. Neem contact op met ons team om een specifieke woning te bespreken en de huursituatie te laten bevestigen voordat u een aanbetaling doet.