Si vous vendez un bien en Espagne sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería, prévoyez des frais de vente totaux d'environ 3 à 6 % du prix de vente si vous êtes résident fiscal, voire davantage si vous êtes non-résident, car une retenue de 3 % est prélevée à la signature au titre de votre impôt sur les plus-values. Les principaux frais à la charge du vendeur sont la taxe municipale plusvalía, l'impôt sur la plus-value réalisée, la commission d'agence immobilière (généralement 3 à 5 % plus IVA, la TVA espagnole) et quelques postes administratifs tels que le certificat de performance énergétique et les honoraires d'avocat.
Ce guide explique précisément ce que paie un vendeur, en quoi cela diffère entre la Comunitat Valenciana (Costa Blanca et le versant alicantin de la Costa Cálida) et l'Andalucía (Costa del Sol et Costa Almería), ainsi que la marche à suivre, étape par étape, de la mise en vente à la remise des clés chez le notaire. Comme toujours, nous appuyons chaque chiffre sur les quatre régions côtières où Mediter exerce réellement — jamais une vague affirmation valable pour « toute l'Espagne ».
Contrairement à l'achat — où les ~11 à 14 % de frais supplémentaires reposent entièrement sur l'acheteur — la vente est comparativement légère. Vos frais se répartissent en quatre catégories : les impôts sur votre plus-value, la taxe locale sur la valeur du terrain, les honoraires professionnels et quelques documents. La variable la plus importante est votre impôt sur les plus-values, qui dépend entièrement du bénéfice réalisé et de votre statut de résidence.
| Poste de frais | Qui paie | Montant typique |
|---|---|---|
| Commission d'agence immobilière | Vendeur | 3 à 5 % + 21 % IVA (négociable) |
| Impôt sur les plus-values (IRPF / IRNR) | Vendeur | 19 à 28 % de la plus-value nette (voir ci-dessous) |
| Plusvalía municipale | Vendeur (par défaut) | Variable selon la commune et la durée de détention |
| Certificat de performance énergétique (CEE) | Vendeur | ~100 à 300 € |
| Honoraires d'avocat / gestor | Vendeur | ~0,5 à 1 % ou forfait |
| Mainlevée d'hypothèque (le cas échéant) | Vendeur | ~300 à 1 000 € de frais administratifs |
| Acte de vente notarié | Généralement l'acheteur | La loi met l'acte à la charge de l'acheteur ; la copie originale peut être partagée |
La plusvalía municipale (officiellement Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est une taxe locale sur l'augmentation de la valeur du terrain de votre bien au cours des années de détention. Elle est prélevée par la mairie — son taux et sa méthode de calcul diffèrent donc, par exemple, entre Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) et Mojácar (Costa Almería).
Par la loi et par l'usage, c'est le vendeur qui paie la plusvalía. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode de calcul la plus avantageuse : la méthode « objective » (valeur cadastrale du terrain × un coefficient fonction des années de détention) ou la méthode du « gain réel » (augmentation effective de la valeur du terrain). Point essentiel : si vous vendez à perte, vous ne devez aucune plusvalía — mais vous devez déclarer la vente pour faire valoir cette exonération.
La plusvalía étant fondée sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention, le montant peut aller de quelques centaines d'euros pour un appartement modeste détenu brièvement à plusieurs milliers d'euros pour une villa détenue de longue date sur un grand terrain de la Costa del Sol.
L'impôt sur les plus-values s'applique à votre bénéfice net — en gros, le prix de vente moins le prix d'achat initial, moins les frais d'acquisition que vous aviez payés à l'origine (ITP/IVA, notaire, registre, avocat) et moins les travaux d'amélioration justifiés et votre commission de vente. Conservez toutes ces factures : elles réduisent directement votre plus-value imposable.
Les résidents acquittent l'impôt sur les plus-values via les tranches de l'épargne de l'impôt sur le revenu (IRPF), selon un barème progressif :
| Plus-value | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| 6 000 € – 50 000 € | 21 % |
| 50 000 € – 200 000 € | 23 % |
| 200 000 € – 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 28 % |
Parmi les allègements utiles pour les résidents figurent l'exonération pour réinvestissement de la résidence principale (réinvestir le produit de votre résidence habituelle dans une autre résidence principale, en Espagne ou dans l'UE/EEE, dans un délai de deux ans, afin de différer l'imposition de la plus-value) et une exonération totale pour les vendeurs de plus de 65 ans cédant leur résidence habituelle.
Les non-résidents de l'UE/EEE paient un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value nette ; les non-résidents hors UE/EEE paient 24 %. La déclaration se fait sous le régime de l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) au moyen du formulaire 210, généralement dans les quatre mois suivant la vente.
C'est l'élément qui surprend le plus les propriétaires étrangers. Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier espagnol, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l'administration fiscale (au moyen du formulaire 211) à titre d'acompte sur l'impôt sur les plus-values du vendeur. Le vendeur ne reçoit donc que 97 % du prix convenu à la signature.
Ces 3 % constituent un acompte, et non l'impôt définitif :
Si vous êtes résident fiscal, la retenue de 3 % ne s'applique pas — vous déclarez plutôt la plus-value dans votre déclaration annuelle d'IRPF. Prouver votre résidence à l'avocat de l'acheteur (au moyen d'un certificat de résidence fiscale délivré par l'Agencia Tributaria) est donc précieux.
Les taux d'imposition des plus-values sont fixés au niveau national ; ils sont donc identiques sur les quatre costas. Ce qui varie, c'est la plusvalía (fixée par chaque mairie) et, indirectement, le montant de votre plus-value — car les prix d'achat et la croissance des prix diffèrent d'un marché à l'autre.
| Région | Communauté autonome | Plus-values (non-résident UE/EEE) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19 % forfaitaire | Fixée par chaque mairie de la province d'Alicante |
| Costa Cálida | Murcia (et versant alicantin) | 19 % forfaitaire | Fixée par chaque mairie de Murcia/Alicante |
| Costa del Sol | Andalucía | 19 % forfaitaire | Fixée par chaque mairie de la province de Málaga |
| Costa Almería | Andalucía | 19 % forfaitaire | Fixée par chaque mairie de la province d'Almería |
Notez que si le côté achat diffère sensiblement d'une région à l'autre (droit de mutation ITP d'environ 10 % sur la Costa Blanca et le versant alicantin de la Costa Cálida, contre environ 8 % en Andalucía sur la Costa del Sol et la Costa Almería), le côté vente est bien plus uniforme — la plusvalía locale est la principale variable régionale pour le vendeur.
Disposer des documents prêts avant la mise en vente accélère considérablement la transaction. Vous aurez généralement besoin de :
Par la loi et selon la pratique courante, c'est le vendeur qui paie la plusvalía municipale. Elle est calculée par la mairie locale en fonction de l'augmentation de la valeur du terrain et des années de détention du bien. Si vous avez vendu à perte, vous pouvez être exonéré, mais vous devez déclarer la vente.
L'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc à titre d'acompte sur votre impôt sur les plus-values. Si votre impôt final est inférieur aux 3 % — ou si vous avez réalisé une perte — vous pouvez récupérer la différence en déposant le formulaire 210.
Les non-résidents de l'UE/EEE paient un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value nette ; les non-résidents hors UE/EEE paient 24 %. Le taux est identique sur la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Cálida et la Costa Almería, car l'impôt sur les plus-values est fixé au niveau national.
Oui. Le certificat de performance énergétique (CEE) est légalement requis pour annoncer et conclure une vente dans les quatre régions. Il coûte environ 100 à 300 € et est valable dix ans.
Une fois une offre acceptée, la finalisation prend généralement environ 6 à 10 semaines, selon le financement de l'acheteur, la due diligence et l'état de préparation des documents. Avoir les papiers prêts à l'avance est le plus grand accélérateur.
Éventuellement, si vous êtes résident espagnol et réinvestissez le produit de votre résidence principale dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, ou si vous avez plus de 65 ans et vendez votre résidence habituelle. La plupart des non-résidents vendant une résidence secondaire paieront le taux applicable sur la plus-value nette.
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