Oui — vous pouvez acheter un bien immobilier en Espagne sans être résident, et vous n'avez besoin ni d'un visa espagnol, ni d'un permis de séjour, ni même d'un passeport de l'UE pour le faire. Les étrangers de toute nationalité peuvent légalement acheter, posséder et vendre un bien le long de la Costa Blanca, de la Costa Cálida, de la Costa del Sol et de la Costa Almería, exactement sur le même pied juridique qu'un citoyen espagnol. La seule chose dont chaque acheteur a absolument besoin est un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d'identification des étrangers utilisé pour chaque transaction immobilière et chaque déclaration fiscale en Espagne.
La distinction qui compte n'est pas de savoir si vous pouvez acheter, mais le statut fiscal et administratif sous lequel vous achetez. Un achat par un non-résident fonctionne presque à l'identique de celui d'un résident : vous payez les mêmes taxes d'achat (environ 8 à 10 % selon la région), les mêmes frais de notaire et de registre, et vous signez l'acte devant un notaire espagnol. Les différences portent essentiellement sur la fiscalité récurrente et quelques documents supplémentaires. Ci-dessous, nous détaillons l'ensemble du processus, ancré dans les quatre régions côtières couvertes par Mediter Real Estate.
L'Espagne n'impose aucune restriction générale à la propriété étrangère de biens résidentiels. Les ressortissants de l'UE, de l'EEE, britanniques, américains, scandinaves, et en réalité presque toutes les nationalités, achètent librement dans nos quatre régions. Il n'y a pas de montant minimum, aucune obligation de vivre en Espagne, ni même de passer une seule nuit dans le bien — vous pouvez acheter purement comme résidence de vacances ou comme investissement.
Quelques exceptions restreintes existent autour des terrains proches de zones militaires ou stratégiquement sensibles (par exemple certains terrains ruraux proches d'installations de défense), où les acheteurs hors UE peuvent avoir besoin d'une autorisation militaire. Cela concerne rarement un appartement ou une villa côtière classique, mais votre avocat le signalera lors de la due diligence (vérification préalable) si cela devait s'appliquer. Pour la grande majorité des acheteurs sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería, aucune autorisation spéciale n'est requise.
Le NIE est votre numéro fiscal et d'identification en tant qu'étranger en Espagne. Vous ne pouvez pas finaliser un achat immobilier sans lui — le notaire en a besoin pour enregistrer l'acte, et il est utilisé pour payer vos taxes d'achat ainsi que pour déposer ensuite vos déclarations annuelles d'impôt des non-résidents.
Posséder un NIE ne fait pas de vous un résident. Il s'agit simplement d'un identifiant. Vous pouvez l'obtenir de trois façons :
L'ensemble du processus prend généralement 4 à 8 semaines entre l'offre et la finalisation pour un achat au comptant, ou davantage si un prêt hypothécaire est en jeu.
Prévoyez environ 11 à 14 % au-dessus du prix d'achat pour les taxes et les frais. C'est le chiffre le plus important à prévoir pour tout acheteur, et il est le même que vous soyez résident ou non-résident. La principale variable est la taxe d'achat, qui dépend de la région et du caractère revente ou neuf du bien.
| Région (zones Mediter) | Communauté autonome | Bien de revente — ITP impôt de mutation | Bien neuf — IVA + AJD droit de timbre |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | ~10 % ITP | 10 % IVA + ~1,5 % AJD |
| Costa Cálida (côté Alicante–Murcie) | Région de Murcie | ~8 % ITP | 10 % IVA + ~1,5 % AJD |
| Costa del Sol | Andalousie | ~7 % ITP | 10 % IVA + ~1,2 % AJD |
| Costa Almería | Andalousie | ~7 % ITP | 10 % IVA + ~1,2 % AJD |
Une précision rapide sur la Costa Cálida : elle s'étend sur deux communautés. La partie murcienne applique l'ITP de la Région de Murcie, tandis que le petit tronçon de la province d'Alicante (autour du sud de la Costa Blanca) relève des ~10 % de la Comunitat Valenciana. Confirmez toujours le taux exact avec votre avocat pour la commune concernée — les taux et réductions sont révisés périodiquement par chaque gouvernement régional.
En plus de la taxe d'achat, prévoyez :
Voici un détail important qui prend les acheteurs au dépourvu. Lorsque vous achetez à un vendeur non-résident, la loi vous oblige (vous, l'acheteur) à retenir 3 % du prix d'achat et à les verser directement au fisc espagnol au nom du vendeur, à titre d'avance sur son impôt sur les plus-values. Il s'agit d'un coût pour le vendeur, et non d'un coût supplémentaire pour vous — mais votre avocat se charge des démarches. Cela ne s'applique pas lorsque vous achetez à un vendeur résident ou à une société espagnole.
Oui. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents dans les quatre régions côtières, bien que les conditions soient légèrement plus prudentes que pour les résidents :
Intégrez l'apport plus élevé dans votre budget dès le départ, en particulier pour les achats sur plan sur la Costa Blanca et la Costa del Sol, où des paiements échelonnés au promoteur peuvent également s'appliquer.
C'est là que les statuts de résident et de non-résident diffèrent réellement. En tant que propriétaire non-résident, vous avez des obligations récurrentes même si vous ne louez jamais le bien :
| Obligation | Qui paie | Remarques |
|---|---|---|
| IBI (taxe foncière municipale) | Tous les propriétaires | Annuel, fixé par la mairie ; varie selon la commune. |
| Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) | Non-résidents | Prélevé même sur les logements non loués via un calcul de « revenu imputé », déclaré chaque année (formulaire 210). |
| Impôt sur les revenus locatifs | Si vous louez le bien | Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire certaines charges ; les résidents hors UE sont imposés sur le revenu brut à un taux forfaitaire. |
| Frais de communauté | Propriétaires d'une communauté | Pour les piscines, jardins, ascenseurs partagés — courants dans les résidences côtières. |
| Charges d'enlèvement des ordures/services | Tous les propriétaires | Taxe locale d'enlèvement des ordures plus abonnements eau et électricité. |
De nombreux propriétaires non-résidents désignent un représentant fiscal ou un gestor pour déposer la déclaration annuelle IRNR et tout maintenir en conformité. C'est une tranquillité d'esprit peu coûteuse qui évite les pénalités.
Acheter un bien n'accorde pas automatiquement la résidence. La voie du « Golden Visa » espagnol, qui offrait auparavant la résidence pour un investissement immobilier de 500 000 € et plus, a pris fin en avril 2025 ; l'achat immobilier n'est donc plus un chemin direct vers un permis de séjour.
Les acheteurs hors UE (y compris les ressortissants britanniques après le Brexit) peuvent toujours profiter de leur bien dans le cadre de la règle Schengen standard de 90 jours sur toute période de 180 jours. Si vous souhaitez rester plus longtemps, vous devriez demander séparément un visa approprié, tel qu'un visa non lucratif ou un visa nomade numérique, fondé sur les revenus plutôt que sur la propriété immobilière. Les citoyens de l'UE/EEE ne sont soumis à aucune limite de ce type et peuvent s'enregistrer comme résidents à leur convenance.
Non. De nombreux acheteurs non-résidents finalisent à distance en accordant une procuration à leur avocat espagnol, qui peut obtenir le NIE, signer l'acte et enregistrer le bien en leur nom. C'est une pratique courante sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería.
Les coûts d'achat sont identiques à ceux d'un résident. La principale différence est l'impôt annuel sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur le revenu imputé, que les résidents ne paient pas, ainsi que des conditions de prêt légèrement moins avantageuses. Les chiffres globaux restent très compétitifs par rapport à la plupart des pays d'Europe du Nord.
Oui — les ressortissants britanniques achètent librement. Le Brexit n'a modifié que leurs droits de résidence/séjour (la limite Schengen de 90/180 jours) et certaines déductions fiscales sur les revenus locatifs, et non leur droit de posséder un bien.
Si votre avocat fait la demande par procuration, cela peut être réglé en quelques semaines. Réserver vous-même un rendez-vous au commissariat peut prendre plus de temps selon l'affluence dans les zones côtières très fréquentées comme Torrevieja ou Marbella.
Pour les reventes, l'Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería) applique actuellement le taux d'ITP affiché le plus bas, autour de 7 %, contre environ 10 % dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca). Confirmez toujours le taux en vigueur pour votre commune précise, car les gouvernements régionaux les ajustent périodiquement.
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est vivement recommandé pour régler l'IBI, les frais de communauté, les charges et vos impôts annuels par prélèvement automatique, et cela simplifie le paiement final.
Posséder un bien en Espagne sans résidence est tout à fait simple une fois que vous comprenez le NIE, les frais d'achat de 11 à 14 % et vos obligations annuelles en tant que non-résident. Avec les bons conseils juridiques, l'ensemble du processus peut se dérouler sans accroc — même à distance.
Mediter Real Estate est spécialisée dans l'accompagnement des acheteurs internationaux et expatriés pour acheter le long de la Costa Blanca, de la Costa Cálida, de la Costa del Sol et de la Costa Almería. De la recherche du bien idéal à la coordination de votre NIE, de votre avocat et de la finalisation, nous vous guidons à chaque étape. Contactez notre équipe dès aujourd'hui pour commencer votre recherche immobilière de non-résident sur la côte espagnole.
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