Escrito por Nicki Price, CEO
La mayoría de los bancos españoles conceden préstamos de forma que tu deuda mensual total, la nueva hipoteca más cualquier otro préstamo existente, se mantenga en torno al 35% de tus ingresos netos mensuales o por debajo. En la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería, eso suele significar que un no residente puede financiar aproximadamente el 60-70% del menor valor entre el precio de compra y la valoración del banco (la tasación), mientras que un residente fiscal en España puede llegar al 70-80%. Como regla orientativa, una pareja con 4.000 € netos al mes entre los dos y sin otras deudas suele poder afrontar una hipoteca de entre 200.000 y 240.000 € a 25 años con los tipos de 2026. Esta guía explica exactamente cómo llegan los bancos a esa cifra y cómo comprobar la tuya antes de hacer una oferta.
Las entidades españolas aplican dos pruebas a la vez: un test de solvencia (ratio de endeudamiento) y un límite de financiación sobre el valor (LTV, loan-to-value). Solo se te concede el menor de los dos resultados. El test de solvencia comprueba si tus ingresos cubren con holgura la cuota; el límite LTV restringe el préstamo a un porcentaje del valor tasado del inmueble. Ambos se basan en el mismo principio prudente que recoge la normativa de préstamo responsable del Banco de España (las circulares del Banco de España posteriores a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), que obligó a los bancos a documentar la capacidad real de devolución del prestatario.
En la práctica, el test de solvencia es el que más sorprende a los compradores internacionales, porque tiene en cuenta los ingresos después de impuestos y de compromisos existentes, no tu salario bruto.
La regla del ratio de endeudamiento es pura aritmética: se suman todos los pagos mensuales fijos de deuda que ya tienes (financiación del coche, préstamos personales, mínimos de tarjetas de crédito, otras hipotecas, pensiones alimenticias) y después se añade la cuota de la nueva hipoteca española. Si el total supera aproximadamente el 35% de tus ingresos netos mensuales, el banco reduce el préstamo hasta que encaje.
Hay dos puntos que suelen pillar a la gente por sorpresa. Primero, los bancos españoles miran los ingresos netos (después de impuestos), de modo que un salario de 60.000 £ en Reino Unido se evalúa por lo que realmente llega a tu cuenta. Segundo, también cuentan las deudas de tu país de origen: un préstamo de coche en Mánchester computa frente a una hipoteca en Mazarrón.
Imaginemos una pareja con unos ingresos netos conjuntos de 4.500 € al mes y un préstamo de coche de 300 € al mes. El límite del 35% sobre 4.500 € es de 1.575 €. Si restamos los 300 € ya existentes, quedan 1.275 € para la nueva hipoteca. Con los tipos de 2026, 1.275 € al mes durante 25 años permiten afrontar un préstamo de aproximadamente 230.000-250.000 €, antes incluso de aplicar el límite LTV.
| Importe del préstamo | Cuota mensual aprox. | Ingresos netos mensuales necesarios |
|---|---|---|
| 120.000 € | ~650 € | ~1.860 € |
| 180.000 € | ~975 € | ~2.785 € |
| 240.000 € | ~1.300 € | ~3.715 € |
| 300.000 € | ~1.625 € | ~4.645 € |
| 400.000 € | ~2.165 € | ~6.185 € |
Son cifras ilustrativas para mostrar cómo escala la ratio; tu banco aplicará su propio tipo vigente y tus ingresos y deudas exactos. Tómalas como una guía de planificación, no como una oferta.
Como el préstamo está limitado a un porcentaje del valor, la diferencia es tu entrada. Un no residente que financie al 60-70% de LTV necesita una entrada del 30-40%; un residente al 70-80% necesita un 20-30%. Y recuerda que el LTV se aplica al menor valor entre el precio y la tasación del banco: si la valoración queda por debajo del precio acordado, tu entrada tiene que cubrir la diferencia. Explicamos este desajuste en detalle en nuestra guía sobre la tasación en la Costa Cálida: valoración bancaria frente a precio.
Además de la entrada, necesitas tener en efectivo los gastos de compra, ya que los bancos no los financian. En una reventa en la Costa Cálida, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es del 7,75% según la Ley 3/2025 (ignora el antiguo 8% que aún aparece en muchas webs), y los gastos totales de compra rondan el 10-13% del precio. Las tasas completas y el panorama de financiación para compradores extranjeros están en nuestra guía de hipotecas para no residentes en España 2026.
| Costa (región) | Impuesto de transmisiones en reventa (ITP) | LTV habitual para no residentes | Efectivo adicional a la entrada (gastos de compra) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (Ley 5/2025, desde el 1 de jun. de 2026) | 60-70% | ~11-13% |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
Ten en cuenta que la base imponible del ITP es el mayor valor entre el precio y el valor de referencia catastral publicado por el Catastro: si el valor de referencia supera tu precio, tu factura fiscal (y el efectivo que necesitas) aumentan en consecuencia.
Los bancos verifican los ingresos con documentos originales, no con estimaciones. Para los empleados, eso significa nóminas recientes y contrato de trabajo; para los autónomos, dos o tres años de cuentas y declaraciones de impuestos; y para todos, extractos bancarios que muestren la llegada de los ingresos. La pensión cuenta bien y es habitual entre los compradores jubilados que predominan en algunas zonas de la Costa Cálida y la Costa Almería.
Un expediente típico de no residente incluye:
Los bancos también revisan tu historial crediticio. En España consultan la CIRBE (la Central de Información de Riesgos del Banco de España) para las deudas españolas y, en el caso de solicitantes internacionales, se apoyan en tu historial crediticio del país de origen y en los documentos anteriores.
Sí. Aunque elijas un tipo fijo, las entidades simulan si podrías seguir pagando la cuota en caso de subida de tipos, en línea con las expectativas de préstamo responsable del Banco de España. En una hipoteca variable o mixta referenciada al Euríbor añaden un margen de seguridad sobre el tipo actual antes de aplicar el test del 35%, de modo que tu préstamo "asumible" se calcula sobre una cuota algo superior a la que realmente empezarás a pagar. Por eso dos solicitantes con ingresos idénticos pueden recibir importes distintos: quien elige un plazo fijo más largo suele superar la prueba de estrés con más holgura.
Si tus ingresos son en libras o dólares pero la hipoteca es en euros, el banco evalúa tu capacidad en euros y puede aplicar un recorte a los ingresos en divisa extranjera para cubrir las oscilaciones del tipo de cambio. Una libra más débil reduce tus ingresos computables y tu capacidad de endeudamiento de la noche a la mañana. Quienes financien la entrada desde el extranjero deberían leer nuestras guías sobre el riesgo de divisa para compradores británicos y sobre cómo enviar dinero a España para comprar una propiedad antes de fijar un presupuesto.
Mediter Real Estate cuenta actualmente con 8.194 propiedades en venta en la Costa Blanca Sur, la Costa Blanca Norte, la Costa Cálida, la Costa del Sol, la Costa Almería y Mallorca. La Costa Cálida y la Costa Almería tienden a situarse en el tramo más asequible de nuestra oferta, algo que importa para la solvencia: un precio menor implica un préstamo menor y una entrada menor, por lo que los compradores con ingresos netos modestos suelen comprobar que las cuentas cuadran mucho más fácilmente allí que en la Costa del Sol. Si estás comparando zonas según tu presupuesto, nuestra comparativa de las cuatro costas y la guía de rentabilidades del alquiler de inversión en la Costa Cálida y Almería son buenos puntos de partida.
Ten en cuenta también los gastos corrientes que el banco no financia: las cuotas de comunidad, el IBI y el Modelo 210 en la Costa Cálida y el coste de la vida por regiones. Las entidades esperan que puedas asumirlos con comodidad junto con la cuota de la hipoteca.
Como no residente, normalmente el 60-70% del menor valor entre el precio y la tasación del banco, con un límite que mantiene tu deuda mensual total en torno al 35% de tus ingresos netos. Los residentes con vivienda habitual pueden llegar al 70-80% de LTV. Se aplica el menor de los dos límites.
Alrededor del 35% de los ingresos netos mensuales o menos. Algunos bancos lo amplían hasta el 40% para perfiles con ingresos altos y estables, pero el 35% es la referencia de trabajo en la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería.
Sí. La financiación del coche, los préstamos personales, las tarjetas de crédito y otras hipotecas en el extranjero se suman a tus compromisos mensuales antes de aplicar el test del 35%.
Sí. Los ingresos de pensión debidamente documentados se aceptan y son habituales entre los compradores jubilados, sujetos a límites de edad que normalmente exigen que el préstamo esté amortizado a los 70-75 años.
No. La entrada cubre la diferencia entre el préstamo y el valor; los gastos de compra, con un ITP del 7,75% en una reventa en la Costa Cálida según la Ley 3/2025, más notaría, registro, abogado y gestoría, son efectivo aparte, normalmente entre el 10% y el 13% del precio en una reventa.
El LTV se aplica sobre la cifra más baja, así que debes cubrir la diferencia con tu propio dinero. Consulta siempre la tasación antes de comprometerte a un precio que solo puedes permitirte con la financiación completa.
Conocer tu capacidad real de financiación antes de hacer una oferta es la mayor ventaja que puede tener un comprador en la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol o la Costa Almería. Mediter Real Estate puede ajustar tu presupuesto a las zonas y viviendas adecuadas y ponerte en contacto con entidades acostumbradas a trabajar con compradores internacionales. Llámanos al +34 744 719 499 o escríbenos a info@mediter.com para empezar tu búsqueda con las cifras ya claras.
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