Rédigé par Nicki Price, CEO
La plupart des banques espagnoles prêtent de manière à ce que vos mensualités totales, le nouveau prêt immobilier plus vos éventuels crédits en cours, restent à un niveau égal ou inférieur à environ 35 % de vos revenus nets mensuels. Sur la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Almería, cela signifie généralement qu'un non-résident peut emprunter environ 60-70 % du montant le plus bas entre le prix d'achat et l'évaluation de la banque (la tasación), tandis qu'un résident fiscal espagnol peut atteindre 70-80 %. En règle générale, un couple disposant de 4 000 € nets par mois au total et sans autre dette peut le plus souvent rembourser un prêt d'environ 200 000-240 000 € sur 25 ans aux taux de 2026. Ce guide vous montre précisément comment les banques parviennent à ce chiffre et comment vérifier votre propre montant avant de faire une offre.
Les prêteurs espagnols appliquent deux tests en même temps : un test de solvabilité (ratio d'endettement) et un plafond de loan-to-value (LTV, quotité de financement). Vous n'obtenez que le plus bas des deux résultats. Le test de solvabilité vérifie que vos revenus couvrent confortablement les mensualités ; le plafond de LTV limite le prêt à un pourcentage de la valeur estimée du bien. Les deux reposent sur le même principe prudentiel, issu des recommandations de la Banque d'Espagne en matière de crédit responsable (les circulaires du Banco de España qui ont suivi la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), lesquelles ont poussé les banques à documenter la capacité réelle de remboursement de l'emprunteur.
En pratique, c'est le test de solvabilité qui surprend le plus les acheteurs internationaux, car il prend en compte les revenus après impôt et après engagements existants, et non votre salaire brut affiché.
La règle du ratio d'endettement relève de l'arithmétique simple : additionnez toutes les mensualités fixes que vous avez déjà (crédit auto, prêts personnels, minimums de cartes de crédit, autres prêts immobiliers, pensions alimentaires), puis ajoutez la mensualité du nouveau prêt immobilier espagnol. Si ce total dépasse environ 35 % de vos revenus nets mensuels, la banque réduit le prêt jusqu'à ce que l'ensemble rentre dans la limite.
Deux points piègent souvent les acheteurs. Premièrement, les banques espagnoles examinent le revenu net (après impôt) : un salaire britannique de 60 000 £ est donc évalué sur ce qui arrive réellement sur votre compte. Deuxièmement, elles comptabilisent aussi les dettes contractées dans votre pays d'origine : un crédit auto à Manchester pèse sur un prêt immobilier à Mazarrón.
Prenons un couple dont les revenus nets mensuels cumulés atteignent 4 500 €, avec un crédit auto de 300 € par mois. Le plafond de 35 % appliqué à 4 500 € donne 1 575 €. Après déduction des 300 € existants, il reste 1 275 € pour le nouveau prêt. Aux taux de 2026, 1 275 € par mois sur 25 ans permettent de rembourser un prêt d'environ 230 000-250 000 €, avant même l'application du plafond de LTV.
| Montant du prêt | Mensualité approx. | Revenu net mensuel requis |
|---|---|---|
| 120 000 € | ~650 € | ~1 860 € |
| 180 000 € | ~975 € | ~2 785 € |
| 240 000 € | ~1 300 € | ~3 715 € |
| 300 000 € | ~1 625 € | ~4 645 € |
| 400 000 € | ~2 165 € | ~6 185 € |
Ces chiffres sont indicatifs et servent à illustrer la progression du ratio ; votre banque utilisera son propre taux du moment ainsi que vos revenus et dettes exacts. Considérez-les comme un outil de planification, et non comme un devis.
Comme le prêt est plafonné à un pourcentage de la valeur, l'écart constitue votre apport. Un non-résident empruntant à 60-70 % de LTV doit apporter 30-40 % ; un résident à 70-80 % doit apporter 20-30 %. N'oubliez pas que la LTV s'applique au montant le plus bas entre le prix et la tasación de la banque : si l'évaluation est inférieure au prix convenu, votre apport doit couvrir la différence. Nous détaillons cet écart dans notre guide sur la tasación sur la Costa Cálida : évaluation bancaire et prix.
En plus de l'apport, vous devez aussi disposer en numéraire des frais d'acquisition, car les banques ne les financent pas. Pour une revente sur la Costa Cálida, les droits de mutation (ITP) s'élèvent à 7,75 % selon la Ley 3/2025 (ignorez l'ancien taux de 8 % encore affiché sur de nombreux sites), et le total des frais d'achat représente environ 10-13 % du prix. Les taux complets et un panorama du financement pour les acheteurs étrangers figurent dans notre guide du prêt immobilier pour non-résidents en Espagne en 2026.
| Côte (région) | Droits de mutation sur la revente (ITP) | LTV habituelle pour un non-résident | Liquidités en plus de l'apport (frais d'achat) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcie) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Blanca (Communauté valencienne) | 9 % (Ley 5/2025, à partir du 1er juin 2026) | 60-70 % | ~11-13 % |
| Costa del Sol (Andalousie) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Almería (Andalousie) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
Notez que l'assiette de l'ITP correspond au montant le plus élevé entre le prix et la valor de referencia cadastrale publiée par le Catastro : si la valeur de référence dépasse votre prix, votre facture fiscale (et les liquidités dont vous avez besoin) augmente en conséquence.
Les banques vérifient les revenus sur pièces originales, pas sur estimations. Pour les salariés, il s'agit des bulletins de salaire récents et d'un contrat de travail ; pour les indépendants, de deux à trois ans de comptes et de déclarations fiscales ; et pour tous, des relevés bancaires attestant l'arrivée des revenus. Les pensions de retraite sont bien acceptées et sont courantes chez les acheteurs retraités, nombreux dans certaines zones de la Costa Cálida et de la Costa Almería.
Un dossier type de non-résident comprend :
Les banques examinent également votre historique de crédit. En Espagne, elles consultent la CIRBE (le fichier central des risques de la Banque d'Espagne) pour les dettes espagnoles, et pour les candidats étrangers, elles s'appuient sur votre dossier de crédit dans votre pays d'origine et sur les documents ci-dessus.
Oui. Même si vous choisissez un taux fixe, les prêteurs simulent si vous pourriez encore assumer la mensualité en cas de hausse des taux, conformément aux attentes du Banco de España en matière de crédit responsable. Sur un prêt à taux variable ou mixte indexé sur l'Euribor, ils ajoutent une marge de sécurité au taux actuel avant d'appliquer le test des 35 %, de sorte que votre prêt « finançable » est calculé sur une mensualité légèrement supérieure à celle que vous paierez réellement au départ. C'est pourquoi deux candidats aux revenus identiques peuvent se voir proposer des montants différents : celui qui choisit une période de taux fixe plus longue franchit souvent le stress test plus confortablement.
Si vos revenus sont en livres ou en dollars mais que le prêt est en euros, la banque évalue votre capacité en euros et peut appliquer une décote sur les revenus en devise étrangère pour tenir compte des fluctuations de change. Une livre plus faible réduit vos revenus pris en compte et votre capacité d'emprunt du jour au lendemain. Les acheteurs qui financent leur apport depuis l'étranger devraient lire nos guides sur le risque de change pour les acheteurs britanniques et sur l'envoi d'argent en Espagne pour acheter un bien avant de fixer leur budget.
Mediter Real Estate propose actuellement 8 194 biens à la vente sur la Costa Blanca Sud, la Costa Blanca Nord, la Costa Cálida, la Costa del Sol, la Costa Almería et Majorque. La Costa Cálida et la Costa Almería se situent plutôt dans la partie la plus abordable de notre offre, ce qui compte pour la capacité d'emprunt : un prix plus bas signifie un prêt plus faible et un apport moindre, si bien que les acheteurs aux revenus nets modestes y trouvent souvent les calculs bien plus accessibles que sur la Costa del Sol. Si vous comparez des zones en fonction de votre budget, notre comparatif des quatre côtes et le guide des rendements locatifs sur la Costa Cálida et à Almería constituent de bons points de départ.
Tenez aussi compte des frais courants que la banque ne finance pas : les charges de copropriété, l'IBI et le Modelo 210 sur la Costa Cálida et, plus généralement, le coût de la vie selon la région. Les prêteurs attendent de vous que vous les assumiez sans difficulté en plus de vos mensualités.
En tant que non-résident, généralement 60-70 % du montant le plus bas entre le prix et l'évaluation de la banque, dans la limite où vos mensualités totales restent inférieures à environ 35 % de vos revenus nets. Les résidents achetant une résidence principale peuvent atteindre 70-80 % de LTV. La plus basse des deux limites s'applique.
Environ 35 % des revenus nets mensuels ou moins. Certaines banques vont jusqu'à 40 % pour les hauts revenus aux ressources sécurisées, mais 35 % reste la référence de travail sur la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Almería.
Oui. Crédits auto, prêts personnels, cartes de crédit et autres prêts immobiliers à l'étranger sont tous ajoutés à vos engagements mensuels avant l'application du test des 35 %.
Oui. Une pension justifiée est acceptée et très courante chez les acheteurs retraités, sous réserve des limites d'âge, qui imposent généralement un remboursement complet avant 70-75 ans.
Non. L'apport couvre l'écart entre le prêt et la valeur ; les frais d'achat, soit l'ITP de 7,75 % sur une revente sur la Costa Cálida selon la Ley 3/2025, plus le notaire, le registre, l'avocat et la gestoría, sont à financer séparément en numéraire, généralement 10-13 % du prix pour une revente.
La LTV s'applique au chiffre le plus bas, vous devez donc financer la différence sur vos fonds propres. Consultez toujours la tasación avant de vous engager sur un prix que vous ne pouvez assumer qu'avec un financement maximal.
Connaître votre véritable capacité d'emprunt avant de faire une offre est le plus grand atout d'un acheteur sur la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol ou la Costa Almería. Mediter Real Estate peut faire correspondre votre budget aux zones et aux biens adaptés, et vous orienter vers des prêteurs habitués aux acheteurs internationaux. Appelez-nous au +34 744 719 499 ou écrivez-nous à info@mediter.com pour lancer votre recherche chiffres en main.
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