Skrevet av Nicki Price, CEO
De fleste spanske banker låner ut slik at din samlede månedlige gjeld, det nye boliglånet pluss eventuelle eksisterende lån, holder seg på omtrent 35 % av nettoinntekten per måned eller lavere. På Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol og Costa Almería betyr det vanligvis at en ikke-bosatt kan låne rundt 60-70 % av den laveste verdien av kjøpesummen og bankens verdivurdering (tasación), mens en person som er skattemessig bosatt i Spania kan komme opp i 70-80 %. Som tommelfingerregel kan et par med til sammen €4 000 netto i måneden og ingen annen gjeld som regel betjene et boliglån på rundt €200 000-€240 000 over 25 år med rentenivået i 2026. Denne guiden viser nøyaktig hvordan bankene kommer frem til dette tallet, og hvordan du kan sjekke ditt eget tall før du legger inn bud.
Spanske långivere kjører to tester samtidig: en test av betjeningsevne (gjeld i forhold til inntekt) og et tak for belåningsgrad (LTV). Du får bare det laveste av de to resultatene. Betjeningstesten vurderer om inntekten din med god margin dekker nedbetalingen, mens LTV-taket begrenser lånet til en prosentandel av boligens vurderte verdi. Begge bygger på det samme konservative prinsippet i Banco de Españas retningslinjer for ansvarlig utlån (rundskrivene fra Banco de España som fulgte etter Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), som presset bankene til å dokumentere lånetakerens reelle evne til å betale tilbake.
I praksis er det betjeningstesten som overrasker flest internasjonale kjøpere, fordi den regner med inntekt etter skatt og eksisterende forpliktelser, ikke bruttolønnen din.
DTI-regelen er enkel regning: du legger sammen alle faste månedlige gjeldsbetalinger du allerede har, som bilfinansiering, forbrukslån, minstebeløp på kredittkort, andre boliglån og underholdsbidrag, og legger deretter til betalingen på det nye spanske boliglånet. Hvis summen overstiger omtrent 35 % av nettoinntekten din per måned, reduserer banken lånet til det passer.
To forhold lurer mange. For det første ser spanske banker på netto inntekt (etter skatt), så en britisk lønn på £60 000 vurderes ut fra det som faktisk kommer inn på kontoen din. For det andre teller de også gjeld i hjemlandet: et billån i Manchester teller mot et boliglån i Mazarrón.
Anta at et par har €4 500 i samlet nettoinntekt per måned og et billån på €300 i måneden. Bankens tak på 35 % av €4 500 er €1 575. Trekker du fra de eksisterende €300, står du igjen med €1 275 til det nye boliglånet. Med rentenivået i 2026 betjener €1 275 i måneden over 25 år et lån på omtrent €230 000-€250 000, før LTV-taket i det hele tatt er brukt.
| Lånebeløp | Omtrentlig månedlig betaling | Nødvendig nettoinntekt per måned |
|---|---|---|
| €120 000 | ~€650 | ~€1 860 |
| €180 000 | ~€975 | ~€2 785 |
| €240 000 | ~€1 300 | ~€3 715 |
| €300 000 | ~€1 625 | ~€4 645 |
| €400 000 | ~€2 165 | ~€6 185 |
Dette er veiledende tall som viser hvordan forholdet skalerer. Banken din bruker sin egen gjeldende rente og dine nøyaktige inntekter og gjeld. Se på dem som en planleggingshjelp, ikke et tilbud.
Siden lånet er begrenset til en prosentandel av verdien, er mellomrommet din egenkapital. En ikke-bosatt som låner med 60-70 % LTV trenger 30-40 % egenkapital, mens en bosatt med 70-80 % trenger 20-30 %. Husk at LTV gjelder den laveste verdien av kjøpesum og bankens tasación: hvis verdivurderingen kommer lavere enn den avtalte prisen, må egenkapitalen din dekke differansen. Vi forklarer dette misforholdet i detalj i guiden vår om tasación på Costa Cálida: bankens verdivurdering mot kjøpesum.
I tillegg til egenkapitalen trenger du kjøpskostnadene i kontanter, siden bankene ikke låner ut mot dem. Ved bruktkjøp på Costa Cálida er overdragelsesavgiften (ITP) 7,75 % etter Ley 3/2025 (se bort fra den gamle satsen på 8 %, som fortsatt vises på mange nettsteder), og de samlede kjøpskostnadene ligger på omtrent 10-13 % av prisen. Alle satser og hele låneoversikten for utenlandske kjøpere finner du i vår guide til boliglån i Spania for ikke-bosatte 2026.
| Kyst (region) | Overdragelsesavgift ved bruktkjøp (ITP) | Typisk LTV for ikke-bosatte | Kontanter utover egenkapitalen (kjøpskostnader) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % (Ley 5/2025, fra 1. juni 2026) | 60-70 % | ~11-13 % |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
Merk at skattegrunnlaget for ITP er den høyeste verdien av kjøpesummen og den katastrale valor de referencia som Catastro publiserer. Hvis referanseverdien overstiger kjøpesummen din, stiger skatteregningen (og kontantbeløpet du trenger) tilsvarende.
Bankene verifiserer inntekt med originaldokumenter, ikke anslag. For ansatte betyr det nylige lønnsslipper og arbeidskontrakt. For selvstendig næringsdrivende kreves regnskap og selvangivelser for to til tre år. For alle kreves kontoutskrifter som viser at inntekten faktisk kommer inn. Pensjonsinntekt teller godt og er vanlig blant de pensjonerte kjøperne som preger deler av Costa Cálida og Costa Almería.
En typisk søknadsmappe for ikke-bosatte inneholder:
Bankene sjekker også kreditthistorikken din. I Spania konsulterer de CIRBE (Banco de Españas sentrale kredittregister) for spansk gjeld, og for internasjonale søkere baserer de seg på kredittopplysninger fra hjemlandet og dokumentene ovenfor.
Ja. Selv om du velger fast rente, beregner långiverne om du fortsatt ville klart betalingen dersom rentene steg, i tråd med Banco de Españas forventninger til ansvarlig utlån. På et lån med variabel eller blandet rente knyttet til Euribor legger de en sikkerhetsmargin oppå dagens rente før de kjører 35 %-testen, slik at det "overkommelige" lånet ditt beregnes ut fra en betaling litt høyere enn den du faktisk begynner å betale. Derfor kan to søkere med identisk inntekt få tilbud om ulike beløp: den som velger lengre bindingstid på fast rente, kommer ofte tryggere gjennom stresstesten.
Hvis inntekten din er i pund eller dollar, men boliglånet er i euro, vurderer banken betalingsevnen din i euro og kan trekke fra en andel av inntekt i utenlandsk valuta for å ta høyde for kursendringer. Et svakere pund krymper den vurderte inntekten din og lånekapasiteten over natten. Kjøpere som finansierer egenkapitalen fra utlandet, bør lese guidene våre om valutarisiko for britiske kjøpere og å sende penger til Spania for å kjøpe bolig før de låser budsjettet.
Mediter Real Estate har for tiden 8 194 eiendommer til salgs på Costa Blanca Sør, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería og Mallorca. Costa Cálida og Costa Almería ligger gjerne i den rimeligere enden av porteføljen vår, og det har betydning for betjeningsevnen: lavere pris gir mindre lån og mindre egenkapital, så kjøpere med beskjeden nettoinntekt synes ofte regnestykket går langt lettere opp der enn på Costa del Sol. Hvis du veier områder mot budsjettet ditt, er sammenligningen av de fire costaene og guiden til utleieavkastning på Costa Cálida og Almería gode steder å begynne.
Ta også med løpende kostnader som banken ikke låner ut mot: felleskostnader, IBI og Modelo 210-skatter på Costa Cálida og generelle levekostnader per region. Långiverne forventer at du kan bære disse komfortabelt ved siden av nedbetalingen.
Som ikke-bosatt vanligvis 60-70 % av den laveste verdien av kjøpesum og bankens verdivurdering, begrenset slik at din samlede månedlige gjeld holder seg innenfor omtrent 35 % av nettoinntekten. Bosatte som kjøper primærbolig kan nå 70-80 % LTV. Den laveste av de to grensene gjelder.
Rundt 35 % av nettoinntekten per måned eller lavere. Noen banker strekker seg til 40 % for høytlønnede med trygg inntekt, men 35 % er den praktiske målestokken på Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol og Costa Almería.
Ja. Bilfinansiering, forbrukslån, kredittkort og andre boliglån i utlandet legges alle til de månedlige forpliktelsene dine før 35 %-testen brukes.
Ja. Dokumentert pensjonsinntekt godtas og er vanlig blant pensjonerte kjøpere, med forbehold om aldersgrenser som vanligvis krever at lånet er nedbetalt innen 70-75 år.
Nei. Egenkapitalen dekker differansen mellom lånet og verdien. Kjøpskostnadene, ITP på 7,75 % ved bruktkjøp på Costa Cálida etter Ley 3/2025 pluss notar, register, advokat og gestoría, kommer som egne kontanter og utgjør vanligvis 10-13 % av prisen ved bruktkjøp.
LTV gjelder det laveste tallet, så du må dekke differansen med egne penger. Se alltid tasación før du binder deg til en pris du bare har råd til med full belåning.
Å kjenne ditt reelle lånebeløp før du legger inn bud er den største fordelen en kjøper kan ha på Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol eller Costa Almería. Mediter Real Estate kan matche budsjettet ditt med riktige områder og boliger, og henvise deg til långivere som er vant til internasjonale kjøpere. Ring oss på +34 744 719 499 eller send e-post til info@mediter.com for å starte boligjakten med tallene allerede på plass.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler