Geschreven door Nicki Price, CEO
De meeste Spaanse banken verstrekken een lening zodat uw totale maandelijkse schuldenlast, de nieuwe hypotheek plus eventuele bestaande leningen, op of onder circa 35% van uw netto maandinkomen blijft. Aan de Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol en Costa Almería betekent dat doorgaans dat een niet-ingezetene ongeveer 60-70% kan lenen van de laagste waarde van de aankoopprijs of de taxatiewaarde van de bank (de tasación), terwijl een Spaans belastingresident 70-80% kan bereiken. Als vuistregel kan een stel met samen €4.000 netto per maand en zonder andere schulden doorgaans een hypotheek van circa €200.000-€240.000 over 25 jaar aflossen tegen de rentetarieven van 2026. In deze gids ziet u precies hoe banken tot dat bedrag komen en hoe u uw eigen bedrag controleert voordat u een bod doet.
Spaanse kredietverstrekkers voeren twee toetsen tegelijk uit: een betaalbaarheidstoets (schuldquote) en een maximale loan-to-value (LTV). U krijgt alleen het laagste van beide resultaten. De betaalbaarheidstoets kijkt of uw inkomen de aflossing ruim dekt; de LTV-limiet beperkt de lening tot een percentage van de getaxeerde waarde van de woning. Beide berusten op hetzelfde behoudende principe uit de richtlijnen van de Spaanse centrale bank voor verantwoord lenen (de circulaires van het Banco de España naar aanleiding van Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), die banken ertoe aanzetten de werkelijke terugbetalingscapaciteit van een lener te documenteren.
In de praktijk is de betaalbaarheidstoets het onderdeel dat de meeste internationale kopers verrast, omdat het inkomen na belasting en bestaande verplichtingen telt, niet uw bruto salaris.
De DTI-regel is eenvoudige rekenkunde: tel alle vaste maandelijkse schuldbetalingen op die u al heeft, zoals autofinanciering, persoonlijke leningen, minimale creditcardbetalingen, andere hypotheken en alimentatie, en tel daar de geplande nieuwe Spaanse hypotheekbetaling bij op. Overschrijdt dat totaal ongeveer 35% van uw netto maandinkomen, dan verlaagt de bank de lening totdat het past.
Twee punten zorgen vaak voor verrassingen. Ten eerste kijken Spaanse banken naar het netto inkomen (na belasting), dus een Brits salaris van £60.000 wordt beoordeeld op wat er daadwerkelijk op uw rekening binnenkomt. Ten tweede tellen zij ook schulden in uw thuisland mee: een autolening in Manchester weegt mee bij een hypotheek in Mazarrón.
Stel dat een stel een gezamenlijk netto maandinkomen van €4.500 heeft en een autolening van €300 per maand. Het maximum van 35% van €4.500 is €1.575. Trek daar de bestaande €300 van af en er blijft €1.275 over voor de nieuwe hypotheek. Tegen de tarieven van 2026 komt €1.275 per maand over 25 jaar overeen met een lening van circa €230.000-€250.000, nog voordat de LTV-limiet is toegepast.
| Leningbedrag | Geschatte maandlast | Benodigd netto maandinkomen |
|---|---|---|
| €120.000 | ~€650 | ~€1.860 |
| €180.000 | ~€975 | ~€2.785 |
| €240.000 | ~€1.300 | ~€3.715 |
| €300.000 | ~€1.625 | ~€4.645 |
| €400.000 | ~€2.165 | ~€6.185 |
Dit zijn illustratieve cijfers om te laten zien hoe de ratio meeschaalt; uw bank hanteert het eigen actuele tarief en uw exacte inkomen en schulden. Beschouw ze als planningshulp, niet als offerte.
Omdat de lening is gemaximeerd op een percentage van de waarde, is het verschil uw eigen inbreng. Een niet-ingezetene die leent tegen 60-70% LTV heeft 30-40% eigen geld nodig; een ingezetene tegen 70-80% heeft 20-30% nodig. Bedenk ook dat de LTV geldt voor de laagste waarde van de prijs of de tasación van de bank: komt de taxatie lager uit dan de overeengekomen prijs, dan moet uw eigen inbreng het tekort opvangen. Dit verschil leggen wij uitgebreid uit in onze gids over tasación aan de Costa Cálida: taxatie van de bank versus prijs.
Bovenop de eigen inbreng heeft u ook de aankoopkosten in contanten nodig, want banken lenen daar niet tegen uit. Voor een herverkoop aan de Costa Cálida bedraagt de overdrachtsbelasting (ITP) 7,75% volgens Ley 3/2025 (negeer het oude percentage van 8% dat nog op veel websites staat), en de totale aankoopkosten bedragen ruwweg 10-13% van de prijs. Alle tarieven en het volledige financieringsbeeld voor kopers uit het buitenland vindt u in onze gids voor hypotheken voor niet-ingezetenen in Spanje 2026.
| Kust (regio) | Overdrachtsbelasting bij herverkoop (ITP) | Typische LTV voor niet-ingezetenen | Contant bovenop de eigen inbreng (aankoopkosten) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% (Ley 3/2025) | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% (Ley 5/2025, vanaf 1 jun 2026) | 60-70% | ~11-13% |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
Let op: de heffingsgrondslag voor de ITP is de hoogste waarde van de prijs of de kadastrale valor de referencia die het Catastro publiceert. Ligt de referentiewaarde boven uw prijs, dan stijgt uw belastingaanslag (en het contante bedrag dat u nodig heeft) dienovereenkomstig.
Banken controleren inkomen aan de hand van originele stukken, niet van schattingen. Voor werknemers zijn dat recente loonstroken en een arbeidscontract; voor zelfstandigen twee tot drie jaar aan jaarrekeningen en belastingaangiften; en voor iedereen bankafschriften waaruit blijkt dat het inkomen binnenkomt. Pensioeninkomen telt goed mee en is gebruikelijk bij de gepensioneerde kopers die delen van de Costa Cálida en Costa Almería domineren.
Een typisch dossier van een niet-ingezetene bevat:
Banken controleren ook uw kredietgeschiedenis. In Spanje raadplegen zij de CIRBE (het centrale kredietregister van het Banco de España) voor Spaanse schulden, en bij internationale aanvragers vertrouwen zij op uw kredietdossier in het thuisland en de bovenstaande documenten.
Ja. Ook als u voor een vaste rente kiest, rekenen kredietverstrekkers door of u de betaling nog zou kunnen opbrengen als de rente stijgt, in lijn met de verwachtingen van het Banco de España over verantwoord lenen. Bij een variabele of gemengde hypotheek gekoppeld aan de Euribor tellen zij een veiligheidsmarge op bij de huidige rente voordat de 35%-toets wordt uitgevoerd. Uw "betaalbare" lening wordt dus berekend op een iets hogere betaling dan die waarmee u daadwerkelijk begint. Daarom kunnen twee aanvragers met identiek inkomen verschillende bedragen aangeboden krijgen: wie een langere vaste rentetermijn kiest, komt vaak ruimer door de stresstest.
Als uw inkomen in ponden of dollars is maar de hypotheek in euro's, beoordeelt de bank uw capaciteit in euro's en kan zij een afslag toepassen op inkomen in vreemde valuta om wisselkoersschommelingen op te vangen. Een zwakkere pond verkleint uw getoetste inkomen en uw leencapaciteit van de ene op de andere dag. Kopers die de eigen inbreng vanuit het buitenland financieren, lezen best onze gidsen over valutarisico voor Britse kopers en geld naar Spanje overmaken om vastgoed te kopen voordat zij een budget vastleggen.
Mediter Real Estate heeft momenteel 8.194 woningen te koop aan de Costa Blanca Zuid, Costa Blanca Noord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería en Mallorca. De Costa Cálida en Costa Almería zitten doorgaans aan de betaalbaardere kant van ons aanbod, wat ertoe doet voor de betaalbaarheid: een lagere prijs betekent een kleinere lening en een kleinere eigen inbreng, waardoor kopers met een bescheiden netto inkomen de rekensom daar vaak veel gemakkelijker rond krijgen dan aan de Costa del Sol. Weegt u gebieden af tegen uw budget, dan zijn onze vergelijking van de vier kusten en de gids over verhuurrendementen aan de Costa Cálida en Almería goede startpunten.
Houd ook rekening met de lopende kosten waartegen een bank niet uitleent: servicekosten van de vereniging van eigenaren, IBI en Modelo 210-belastingen aan de Costa Cálida en de algemene kosten van levensonderhoud per regio. Kredietverstrekkers verwachten dat u deze naast de aflossing probleemloos kunt dragen.
Als niet-ingezetene doorgaans 60-70% van de laagste waarde van de prijs of de taxatie van de bank, begrensd zodat uw totale maandelijkse schuldenlast binnen ongeveer 35% van uw netto inkomen blijft. Ingezetenen kunnen bij een hoofdverblijf 70-80% LTV bereiken. Het laagste van beide limieten geldt.
Rond 35% van het netto maandinkomen of lager. Sommige banken rekken dit op tot 40% voor hoge inkomens met een zeker inkomen, maar 35% is de gangbare maatstaf aan de Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol en Costa Almería.
Ja. Autofinanciering, persoonlijke leningen, creditcards en andere hypotheken in het buitenland worden allemaal bij uw maandelijkse verplichtingen opgeteld voordat de 35%-toets wordt toegepast.
Ja. Aantoonbaar pensioeninkomen wordt geaccepteerd en komt veel voor bij gepensioneerde kopers, onder voorbehoud van leeftijdsgrenzen die doorgaans vereisen dat de lening uiterlijk op 70-75 jaar is afgelost.
Nee. De eigen inbreng dekt het verschil tussen de lening en de waarde; aankoopkosten, zoals ITP van 7,75% bij een herverkoop aan de Costa Cálida volgens Ley 3/2025, plus notaris, kadaster, advocaat en gestoría, komen daar los bovenop als contant geld, doorgaans 10-13% van de prijs bij een herverkoop.
De LTV wordt toegepast op het lagere bedrag, dus u moet het tekort uit eigen middelen financieren. Vraag altijd de tasación op voordat u zich vastlegt op een prijs die u alleen kunt betalen met volledige financiering.
Uw werkelijke leenbedrag kennen voordat u een bod doet, is het grootste voordeel dat een koper aan de Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol of Costa Almería kan hebben. Mediter Real Estate stemt uw budget af op de juiste gebieden en woningen en wijst u de weg naar kredietverstrekkers die gewend zijn aan internationale kopers. Bel ons op +34 744 719 499 of mail naar info@mediter.com om uw zoektocht te starten met de cijfers al in de hand.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid