Verfasst von Nicki Price, CEO
Die meisten spanischen Banken vergeben Kredite so, dass Ihre gesamte monatliche Schuldenlast, also die neue Hypothek plus bestehende Kredite, bei höchstens rund 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens liegt. An der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería bedeutet das in der Regel: Als Nichtresident können Sie etwa 60-70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung (der tasación) finanzieren, als in Spanien steuerlich ansässige Person sind es unter Umständen 70-80 %. Als Faustregel gilt: Ein Paar mit zusammen 4.000 € netto im Monat und ohne weitere Schulden kann bei den Zinsen von 2026 meist eine Hypothek von rund 200.000-240.000 € über 25 Jahre bedienen. Dieser Ratgeber zeigt genau, wie Banken auf diese Summe kommen und wie Sie Ihre eigene Zahl prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Spanische Kreditgeber wenden zwei Prüfungen gleichzeitig an: eine Tragbarkeitsprüfung (Schuldenquote im Verhältnis zum Einkommen) und eine Obergrenze für den Beleihungsauslauf (LTV, Loan-to-Value). Es gilt immer das niedrigere der beiden Ergebnisse. Die Tragbarkeitsprüfung klärt, ob Ihr Einkommen die Rate bequem abdeckt; die LTV-Grenze beschränkt den Kredit auf einen Prozentsatz des geschätzten Immobilienwerts. Beide beruhen auf demselben konservativen Grundsatz aus den Leitlinien der spanischen Zentralbank zur verantwortungsvollen Kreditvergabe (den Rundschreiben des Banco de España im Anschluss an das Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), die Banken dazu verpflichten, die tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers zu dokumentieren.
In der Praxis überrascht die Tragbarkeitsprüfung die meisten internationalen Käufer am stärksten, denn sie zählt das Einkommen nach Steuern und bestehenden Verpflichtungen, nicht Ihr Bruttogehalt.
Die DTI-Regel ist einfache Arithmetik: Sie addieren alle festen monatlichen Schuldenzahlungen, die Sie bereits haben (Autofinanzierung, Privatkredite, Mindestraten von Kreditkarten, andere Hypotheken, Unterhaltszahlungen) und rechnen dann die geplante neue spanische Hypothekenrate dazu. Übersteigt die Summe etwa 35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens, kürzt die Bank den Kredit, bis es passt.
Zwei Punkte sorgen oft für Überraschungen. Erstens betrachten spanische Banken das Nettoeinkommen (nach Steuern); ein britisches Gehalt von 60.000 £ wird also nach dem bewertet, was tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht. Zweitens zählen auch Schulden in Ihrem Heimatland: Ein Autokredit in Manchester belastet eine Hypothek in Mazarrón.
Angenommen, ein Paar hat zusammen ein monatliches Nettoeinkommen von 4.500 € und einen Autokredit von 300 € im Monat. Die 35-%-Grenze der Bank liegt bei 4.500 € bei 1.575 €. Zieht man die bestehenden 300 € ab, bleiben 1.275 € für die neue Hypothek. Bei den Zinsen von 2026 bedient eine Rate von 1.275 € im Monat über 25 Jahre einen Kredit von rund 230.000-250.000 €, noch bevor die LTV-Grenze überhaupt angewendet wird.
| Kreditsumme | Ca. monatliche Rate | Erforderliches monatliches Nettoeinkommen |
|---|---|---|
| 120.000 € | ~650 € | ~1.860 € |
| 180.000 € | ~975 € | ~2.785 € |
| 240.000 € | ~1.300 € | ~3.715 € |
| 300.000 € | ~1.625 € | ~4.645 € |
| 400.000 € | ~2.165 € | ~6.185 € |
Diese Zahlen sind Beispielwerte, die zeigen, wie die Quote skaliert; Ihre Bank legt ihren aktuellen Zinssatz sowie Ihr genaues Einkommen und Ihre Schulden zugrunde. Verstehen Sie sie als Planungshilfe, nicht als Angebot.
Da der Kredit auf einen Prozentsatz des Werts begrenzt ist, entspricht die Differenz Ihrer Anzahlung. Ein Nichtresident mit 60-70 % LTV braucht 30-40 % Eigenkapital; ein Resident mit 70-80 % braucht 20-30 %. Beachten Sie: Der LTV bezieht sich auf den niedrigeren Wert aus Preis und tasación der Bank. Fällt die Bewertung niedriger aus als Ihr vereinbarter Preis, müssen Sie die Lücke mit Ihrer Anzahlung schließen. Diese Abweichung erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur tasación an der Costa Cálida: Bankbewertung gegenüber Kaufpreis.
Zusätzlich zur Anzahlung brauchen Sie die Kaufnebenkosten in bar, denn dafür vergeben Banken keinen Kredit. Bei einem Wiederverkauf an der Costa Cálida beträgt die Grunderwerbsteuer (ITP) nach Ley 3/2025 7,75 % (ignorieren Sie die alte Angabe von 8 %, die noch auf vielen Websites steht); die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich auf etwa 10-13 % des Preises. Alle Sätze und einen vollständigen Überblick über die Finanzierung für Käufer aus dem Ausland finden Sie in unserem Ratgeber zur Hypothek für Nichtresidenten in Spanien 2026.
| Küste (Region) | Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf (ITP) | Typischer LTV für Nichtresidenten | Bargeld zusätzlich zur Anzahlung (Kaufnebenkosten) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9 % (Ley 5/2025, ab 1. Juni 2026) | 60-70 % | ~11-13 % |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 60-70 % | ~10-12 % |
Beachten Sie, dass die Bemessungsgrundlage der ITP der höhere Wert aus Kaufpreis und dem vom Catastro veröffentlichten valor de referencia ist. Liegt der Referenzwert über Ihrem Preis, steigen Ihre Steuerlast und damit das benötigte Bargeld entsprechend.
Banken überprüfen das Einkommen anhand von Originalen, nicht von Schätzungen. Bei Angestellten sind das aktuelle Gehaltsabrechnungen und ein Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen die Bilanzen und Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre, und bei allen Kontoauszüge, die den Geldeingang belegen. Renteneinkünfte werden gut anerkannt und sind bei den Rentnern beliebt, die in Teilen der Costa Cálida und der Costa Almería einen Großteil der Käufer ausmachen.
Eine typische Akte für Nichtresidenten enthält:
Banken prüfen außerdem Ihre Bonität. In Spanien fragen sie für spanische Schulden das CIRBE ab (das zentrale Kreditregister der spanischen Zentralbank); bei internationalen Antragstellern stützen sie sich auf Ihre Bonitätsauskunft aus dem Heimatland und die oben genannten Unterlagen.
Ja. Selbst wenn Sie einen Festzins wählen, rechnen Kreditgeber durch, ob Sie die Rate auch bei steigenden Zinsen noch tragen könnten, entsprechend den Erwartungen des Banco de España an eine verantwortungsvolle Kreditvergabe. Bei einer variablen oder gemischten Hypothek, die an den Euribor gekoppelt ist, schlagen sie vor der 35-%-Prüfung einen Sicherheitsaufschlag auf den heutigen Zins auf. Ihr „tragbarer“ Kredit wird also auf Basis einer etwas höheren Rate berechnet als der, die Sie tatsächlich zu Beginn zahlen. Deshalb können zwei Antragsteller mit identischem Einkommen unterschiedliche Beträge angeboten bekommen: Wer eine längere Zinsbindung wählt, besteht den Stresstest oft müheloser.
Wenn Ihr Einkommen in Pfund oder Dollar anfällt, die Hypothek aber in Euro läuft, beurteilt die Bank Ihre Leistungsfähigkeit in Euro und kann auf Einkünfte in Fremdwährung einen Abschlag vornehmen, um Wechselkursschwankungen abzufedern. Ein schwächeres Pfund verringert Ihr angerechnetes Einkommen und damit Ihre Kreditsumme über Nacht. Wer Anzahlungen aus dem Ausland finanziert, sollte vor der Festlegung des Budgets unsere Ratgeber zum Währungsrisiko für britische Käufer und zur Überweisung von Geld nach Spanien für den Immobilienkauf lesen.
Mediter Real Estate bietet derzeit 8.194 Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca Süd, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería und auf Mallorca. Die Costa Cálida und die Costa Almería liegen in unserem Bestand tendenziell im günstigeren Bereich, was für die Tragbarkeit wichtig ist: Ein niedrigerer Preis bedeutet einen kleineren Kredit und eine kleinere Anzahlung, sodass Käufer mit bescheidenem Nettoeinkommen dort oft viel leichter zurechtkommen als an der Costa del Sol. Wenn Sie Regionen anhand Ihres Budgets vergleichen, sind unser Vergleich der vier Küsten und der Ratgeber zu Vermietungsrenditen an der Costa Cálida und in Almería gute Ausgangspunkte.
Berücksichtigen Sie außerdem die laufenden Kosten, für die eine Bank keinen Kredit gibt: Gemeinschaftskosten, IBI und Modelo 210 an der Costa Cálida sowie allgemein die Lebenshaltungskosten nach Region. Kreditgeber erwarten, dass Sie diese neben der Rate problemlos tragen können.
Als Nichtresident in der Regel 60-70 % des niedrigeren Werts aus Preis und Bankbewertung, begrenzt so, dass Ihre gesamte monatliche Schuldenlast bei etwa 35 % des Nettoeinkommens bleibt. Residenten können bei einem Hauptwohnsitz 70-80 % LTV erreichen. Es gilt jeweils die niedrigere der beiden Grenzen.
Rund 35 % des monatlichen Nettoeinkommens oder weniger. Manche Banken gehen bei Spitzenverdienern mit sicherem Einkommen bis 40 %, doch 35 % ist der praktische Richtwert an der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería.
Ja. Autofinanzierungen, Privatkredite, Kreditkarten und andere Hypotheken im Ausland werden Ihren monatlichen Verpflichtungen hinzugerechnet, bevor die 35-%-Prüfung erfolgt.
Ja. Nachgewiesene Renteneinkünfte werden akzeptiert und sind bei Käufern im Ruhestand üblich, wobei Altersgrenzen gelten, nach denen der Kredit meist bis zum 70.-75. Lebensjahr getilgt sein muss.
Nein. Die Anzahlung deckt die Differenz zwischen Kredit und Wert; die Kaufnebenkosten, also die ITP von 7,75 % bei einem Wiederverkauf an der Costa Cálida nach Ley 3/2025 sowie Notar, Grundbuch, Anwalt und gestoría, sind zusätzliches Bargeld, bei einem Wiederverkauf typischerweise 10-13 % des Preises.
Der LTV bezieht sich auf den niedrigeren Wert, sodass Sie die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Lassen Sie sich die tasación immer zeigen, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen, den Sie sich nur mit voller Finanzierung leisten können.
Ihre tatsächliche Kreditsumme zu kennen, bevor Sie ein Angebot abgeben, ist der größte Vorteil, den ein Käufer an der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol oder Costa Almería haben kann. Mediter Real Estate bringt Ihr Budget mit den passenden Regionen und Immobilien zusammen und vermittelt Sie an Kreditgeber, die Erfahrung mit internationalen Käufern haben. Rufen Sie uns unter +34 744 719 499 an oder schreiben Sie an info@mediter.com, um Ihre Suche mit den Zahlen in der Hand zu beginnen.
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