Автор Nicki Price, CEO
Большинство испанских банков кредитуют так, чтобы ваши общие ежемесячные долговые платежи, то есть новая ипотека плюс все действующие кредиты, не превышали примерно 35% вашего чистого ежемесячного дохода. На Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol и Costa Almería это обычно означает, что нерезидент может получить около 60-70% от меньшей из двух величин: цены покупки или оценки банка (tasación), а налоговый резидент Испании может рассчитывать на 70-80%. Ориентировочно, семейная пара с общим чистым доходом €4,000 в месяц и без других долгов обычно может обслуживать ипотеку примерно на €200,000-€240,000 сроком 25 лет при ставках 2026 года. В этом руководстве показано, как именно банки приходят к такой цифре и как проверить свой показатель до подачи предложения о покупке.
Испанские кредиторы применяют сразу два критерия: проверку платёжеспособности (соотношение долга и дохода) и ограничение по LTV (отношение кредита к стоимости). Вы получаете меньший из двух результатов. Проверка платёжеспособности отвечает на вопрос, достаточно ли вашего дохода для комфортного погашения кредита, а лимит LTV ограничивает кредит определённым процентом от оценочной стоимости недвижимости. Оба критерия основаны на одном и том же консервативном принципе, изложенном в рекомендациях Банка Испании по ответственному кредитованию (циркуляры Banco de España, принятые после Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), которые обязали банки документально подтверждать реальную способность заёмщика погашать кредит.
На практике именно проверка платёжеспособности чаще всего застаёт иностранных покупателей врасплох, поскольку учитывается доход после уплаты налогов и с учётом текущих обязательств, а не ваша зарплата «до вычета».
Правило DTI основано на простой арифметике: сложите все ваши текущие фиксированные ежемесячные платежи по долгам (автокредит, потребительские кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, другие ипотеки, алименты), затем добавьте предполагаемый платёж по новой испанской ипотеке. Если эта сумма превышает примерно 35% вашего чистого ежемесячного дохода, банк уменьшает кредит до подходящего размера.
Здесь есть два момента, на которых часто ошибаются. Во-первых, испанские банки смотрят на чистый доход (после налогов), поэтому зарплата в £60,000 в Великобритании оценивается по той сумме, которая реально поступает на ваш счёт. Во-вторых, банки учитывают и долги в вашей стране проживания: автокредит в Манчестере повлияет на ипотеку в Mazarrón.
Допустим, у супружеской пары общий чистый доход €4,500 в месяц и автокредит на €300 в месяц. Банковский потолок в 35% от €4,500 составляет €1,575. Вычитаем действующий платёж €300, и на новую ипотеку остаётся €1,275. При ставках 2026 года платёж €1,275 в месяц за 25 лет соответствует кредиту примерно в €230,000-€250,000, и это ещё до применения лимита LTV.
| Сумма кредита | Примерный ежемесячный платёж | Необходимый чистый ежемесячный доход |
|---|---|---|
| €120,000 | ~€650 | ~€1,860 |
| €180,000 | ~€975 | ~€2,785 |
| €240,000 | ~€1,300 | ~€3,715 |
| €300,000 | ~€1,625 | ~€4,645 |
| €400,000 | ~€2,165 | ~€6,185 |
Эти цифры приведены для иллюстрации того, как масштабируется показатель; ваш банк применит собственную актуальную ставку и учтёт ваш точный доход и долги. Воспринимайте их как ориентир для планирования, а не как предложение банка.
Поскольку кредит ограничен определённым процентом от стоимости, разница и есть ваш первоначальный взнос. Нерезиденту при LTV 60-70% нужен взнос 30-40%, резиденту при LTV 70-80% нужно 20-30%. И помните: LTV применяется к меньшей из двух величин, цены или банковской оценки (tasación), поэтому если оценка окажется ниже согласованной цены, недостающую сумму придётся покрыть из вашего взноса. Мы подробно разбираем это расхождение в руководстве tasación на Costa Cálida: оценка банка и цена.
Помимо взноса вам понадобятся наличные на расходы при покупке, так как банки их не кредитуют. При покупке вторичной недвижимости на Costa Cálida налог на переход права собственности (ITP) составляет 7.75% согласно Ley 3/2025 (не обращайте внимания на старую цифру 8%, которая до сих пор указана на многих сайтах), а общие расходы на покупку обычно составляют около 10-13% от цены. Полные ставки и общую картину кредитования для иностранных покупателей смотрите в нашем руководстве по ипотеке для нерезидентов в Испании в 2026 году.
| Побережье (регион) | Налог на переход права при вторичной покупке (ITP) | Типичный LTV для нерезидентов | Наличные сверх взноса (расходы на покупку) |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Мурсия) | 7.75% (Ley 3/2025) | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9% (Ley 5/2025, с 1 июня 2026) | 60-70% | ~11-13% |
| Costa del Sol (Андалусия) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
| Costa Almería (Андалусия) | 7% | 60-70% | ~10-12% |
Обратите внимание: налоговой базой для ITP служит большая из двух величин: цена или кадастровая valor de referencia (референтная стоимость), публикуемая Catastro. Если референтная стоимость превышает вашу цену, налог (и необходимая сумма наличных) соответственно вырастет.
Банки проверяют доход по оригиналам документов, а не по оценкам. Для наёмных работников это недавние расчётные листки и трудовой договор, для самозанятых это отчётность и налоговые декларации за два-три года, а для всех это выписки по счёту, подтверждающие поступление дохода. Пенсионные доходы учитываются хорошо, что важно для покупателей-пенсионеров, которых немало на Costa Cálida и Costa Almería.
Типичный пакет документов нерезидента включает:
Банки также проверяют кредитную историю. В Испании они обращаются к CIRBE (центральный кредитный реестр Банка Испании) по испанским долгам, а для иностранных заявителей опираются на кредитную историю в стране проживания и перечисленные выше документы.
Да. Даже если вы выбираете фиксированную ставку, кредиторы моделируют, смогли бы вы по-прежнему платить при росте ставок, в соответствии с требованиями Banco de España к ответственному кредитованию. По переменной или смешанной ипотеке, привязанной к Euribor, банк добавляет запас прочности к сегодняшней ставке, прежде чем применять тест 35%, поэтому ваш «доступный» кредит рассчитывается исходя из платежа несколько выше того, который вы действительно начнёте платить. Именно поэтому двум заявителям с одинаковым доходом могут предложить разные суммы: тот, кто выбирает более длительный фиксированный срок, часто проходит стресс-тест увереннее.
Если ваш доход в фунтах или долларах, а ипотека в евро, банк оценивает вашу способность платить в евро и может применить дисконт к доходу в иностранной валюте на случай колебаний курса. Более слабый фунт мгновенно уменьшает ваш оцениваемый доход и заёмную способность. Покупателям, которые переводят взнос из-за рубежа, стоит прочитать наши руководства о валютных рисках для британских покупателей и об отправке денег в Испанию для покупки недвижимости, прежде чем фиксировать бюджет.
Сейчас у Mediter Real Estate в продаже 8,194 объекта на Costa Blanca South, Costa Blanca North, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería и Майорке. Costa Cálida и Costa Almería, как правило, находятся в более доступном сегменте нашего каталога, и это важно для платёжеспособности: меньшая цена означает меньший кредит и меньший взнос, поэтому покупатели со скромным чистым доходом часто обнаруживают, что расчёты там сходятся гораздо легче, чем на Costa del Sol. Если вы подбираете район под свой бюджет, хорошей отправной точкой станут наше сравнение четырёх побережий и руководство по доходности аренды на Costa Cálida и в Альмерии.
Учтите и текущие расходы, которые банк не кредитует: взносы в сообщество собственников, налоги IBI и Modelo 210 на Costa Cálida и общую стоимость жизни по регионам. Кредиторы ожидают, что вы без труда потянете эти расходы наряду с ипотечным платежом.
Нерезиденту, как правило, дают 60-70% от меньшей из двух величин: цены или банковской оценки, при этом общие ежемесячные долговые платежи не должны превышать около 35% чистого дохода. Резиденты, покупающие основное жильё, могут рассчитывать на LTV 70-80%. Применяется меньший из двух лимитов.
Около 35% чистого ежемесячного дохода или ниже. Некоторые банки допускают до 40% для высокооплачиваемых заёмщиков со стабильным доходом, но 35% остаётся рабочим ориентиром на Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol и Costa Almería.
Да. Автокредиты, потребительские кредиты, кредитные карты и другие ипотеки за рубежом добавляются к вашим ежемесячным обязательствам до применения теста 35%.
Да. Документально подтверждённый пенсионный доход принимается и часто встречается среди покупателей-пенсионеров, с учётом возрастных ограничений: кредит обычно должен быть погашен к 70-75 годам.
Нет. Первоначальный взнос покрывает разницу между кредитом и стоимостью; расходы на покупку (ITP 7.75% при вторичной покупке на Costa Cálida по Ley 3/2025, а также нотариус, реестр, юрист и gestoría) оплачиваются отдельно наличными и обычно составляют 10-13% от цены вторичной недвижимости.
LTV применяется к меньшей сумме, поэтому недостающую разницу придётся покрыть собственными средствами. Всегда узнавайте результат tasación, прежде чем соглашаться на цену, которую вы можете позволить себе только при полном кредитовании.
Знать свою реальную заёмную сумму до подачи предложения о покупке - самое большое преимущество, которое может быть у покупателя на Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol или Costa Almería. Mediter Real Estate поможет подобрать районы и дома под ваш бюджет и подскажет кредиторов, привыкших работать с иностранными покупателями. Позвоните нам по телефону +34 744 719 499 или напишите на info@mediter.com, чтобы начать поиск, уже имея на руках расчёты.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie