Si posee —o está a punto de comprar— una propiedad en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería y piensa alquilarla, la normativa más importante que debe conocer es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la ley nacional española de arrendamientos urbanos. La LAU regula los alquileres residenciales de larga duración, establece duraciones mínimas de contrato (cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete cuando es una empresa), limita las fianzas y otorga a los inquilinos sólidos derechos de prórroga y protección. Los alquileres vacacionales de corta estancia, por el contrario, quedan fuera de la LAU y se rigen por las regulaciones turísticas autonómicas, que difieren notablemente entre la Comunitat Valenciana, la Región de Murcia y Andalucía.
En la práctica, la primera decisión que todo propietario debe tomar es en cuál de las tres categorías legales encaja su alquiler: un alquiler residencial de larga duración (protegido por la LAU), un alquiler de temporada (con una finalidad definida, como un traslado laboral o unos estudios) o un alquiler turístico (estancias vacacionales breves que requieren una licencia autonómica). Cada uno conlleva obligaciones distintas, un tratamiento fiscal diferente y distintos niveles de protección del inquilino. Equivocarse en esto es el error más común —y más caro— que cometen los propietarios internacionales en la costa española.
La ley española de arrendamientos trata estas tres modalidades de forma muy distinta. Elegir la correcta determina sus impuestos, su papeleo y la facilidad con la que podrá recuperar la propiedad.
| Característica | Residencial de larga duración (LAU) | De temporada / temporal | Alquiler turístico |
|---|---|---|---|
| Normativa aplicable | LAU (ley nacional) | LAU (finalidad temporal) | Decretos turísticos autonómicos |
| Duración habitual | Prórroga hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) | Fija, con finalidad definida (semanas–meses) | Noches o unas pocas semanas |
| Derechos de prórroga del inquilino | Elevados: prórrogas anuales automáticas | Ninguno más allá del plazo pactado | Ninguno |
| Licencia necesaria | No | No | Sí: registro turístico autonómico |
| Impuesto sobre la renta (residentes) | Hasta un 60 % de reducción sobre el alquiler neto | Reducción limitada o nula | Sin reducción; reglas de tipo empresarial |
Con arreglo a la LAU, una vez que un inquilino firma un contrato de vivienda tiene derecho a permanecer hasta cinco años (o siete si el arrendador es una empresa o persona jurídica), independientemente del plazo más corto que figure en el contrato. Esto funciona mediante la tácita reconducción: prórrogas anuales automáticas:
Un arrendador solo puede recuperar la vivienda antes de que transcurran los cinco años en circunstancias muy concretas —sobre todo, la necesidad real de que el propietario o un familiar cercano la habite—, y únicamente cuando esa necesidad se haya expresado de forma explícita en el contrato. Por eso, los propietarios de la Costa Cálida y la Costa Almería que quizá deseen recuperar la propiedad para uso personal deberían encargar a su abogado la redacción cuidadosa de esa cláusula desde el principio.
La LAU estandariza varios aspectos económicos clave en las cuatro regiones costeras:
Los propietarios conservan protecciones sustanciales al amparo de la LAU, siempre que el contrato esté correctamente redactado:
El desahucio por impago se tramita ante los tribunales mediante un procedimiento específico de vía rápida. En la práctica, aún puede tardar varios meses, y las normas recientes sobre «hogares vulnerables» pueden paralizar el proceso cuando el inquilino está acreditado como económicamente vulnerable y el arrendador es un gran tenedor de vivienda. Para propietarios individuales con una o dos propiedades en la Costa Blanca o la Costa del Sol, el proceso suele ser más sencillo, pero las reglas de oro son: firmar un contrato blindado, contratar un seguro de impago siempre que sea posible y actuar con rapidez ante el primer recibo impagado.
Los inquilinos con un contrato de larga duración regulado por la LAU disfrutan de algunas de las protecciones más sólidas de Europa:
Aquí es donde las cuatro regiones de Mediter divergen, porque el alquiler vacacional de corta estancia está regulado por cada comunidad autónoma, no por la LAU. Si alquila para estancias breves sin el registro correcto, se expone a multas considerables.
En la Comunitat Valenciana (Costa Blanca), los alquileres vacacionales (viviendas de uso turístico) deben inscribirse en el registro autonómico de turismo y mostrar su número de licencia en toda la publicidad. La región ha endurecido notablemente las normas, exigiendo, entre otras cosas, un certificado de compatibilidad urbanística del ayuntamiento y, en muchos edificios, el consentimiento de la comunidad de propietarios. En la Costa Cálida (Región de Murcia), los alquileres turísticos también deben registrarse ante la autoridad autonómica de turismo y cumplir unos estándares mínimos de calidad y seguridad.
En Andalucía, las viviendas vacacionales (viviendas con fines turísticos) se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y deben cumplir requisitos sobre aire acondicionado/calefacción, botiquín de primeros auxilios, información para huéspedes y hojas de reclamaciones. Los municipios de Málaga (Costa del Sol) han introducido restricciones adicionales en zonas saturadas, y los estatutos de las comunidades pueden ahora prohibir o limitar más fácilmente los alquileres turísticos mediante una mayoría cualificada de propietarios.
El tratamiento fiscal depende de dónde sea usted residente fiscal y del tipo de alquiler. Esta es una de las áreas peor comprendidas por los propietarios internacionales.
| Situación del propietario | Alquiler residencial de larga duración | Alquiler turístico / de corta estancia |
|---|---|---|
| Residente fiscal en España | IRPF sobre el alquiler neto; hasta ~60 % de reducción en alquileres de vivienda | IRPF sobre el rendimiento neto; por lo general, sin reducción |
| No residente UE/EEE | IRNR al 19 % sobre el rendimiento neto (con deducción de gastos) | 19 % sobre el rendimiento neto |
| No residente extracomunitario (p. ej. Reino Unido) | 24 % sobre el rendimiento bruto (gastos no deducibles) | 24 % sobre el rendimiento bruto |
Desde el Brexit, los propietarios británicos se consideran no residentes extracomunitarios, lo que suele implicar el tipo más alto del 24 % sobre la renta bruta sin deducción de gastos: una cifra importante que conviene calcular antes de comprar. Confirme siempre su situación con un asesor fiscal español, ya que los convenios para evitar la doble imposición y sus circunstancias personales pueden cambiar el resultado.
La rentabilidad del alquiler empieza con una compra impecable. Antes de calcular el rendimiento del alquiler, presupueste alrededor de un 11–14 % de gastos de compra adicionales sobre el precio de compra. La partida individual más cuantiosa es el impuesto de transmisiones en las viviendas de segunda mano:
| Región | ITP (segunda mano) | Obra nueva |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunitat Valenciana) | ~10 % ITP | 10 % IVA + AJD (~1,5 %) |
| Costa Cálida (Región de Murcia) | ~8 % ITP | 10 % IVA + AJD (~1,5–2 %) |
| Costa del Sol (Andalucía) | ~7 % ITP | 10 % IVA + AJD (~1,2 %) |
| Costa Almería (Andalucía) | ~7 % ITP | 10 % IVA + AJD (~1,2 %) |
Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría y registro de la propiedad, su abogado independiente (normalmente en torno al 1 % + IVA) y —si piensa alquilar— el coste de obtener cualquier licencia turística. También necesitará un NIE (número de identificación de extranjero) para comprar, pagar impuestos y firmar un contrato de alquiler como propietario de una vivienda en España.
Sí, pero debe respetar el plazo mínimo de la LAU (cinco años para arrendadores personas físicas, siete para empresas) y dar el preaviso exigido, habitualmente cuatro meses antes de que finalice el plazo. Para recuperarla antes por uso personal o familiar, esa necesidad debe estar recogida por escrito en el contrato.
No. Los alquileres residenciales de larga duración regulados por la LAU no requieren licencia turística. Solo se necesita licencia para los alquileres vacacionales de corta estancia, regulados de forma independiente por cada región.
Un mes de renta como fianza legal, depositada ante la autoridad autonómica, más una garantía adicional de hasta dos meses más de renta que puede solicitar.
Como no residente extracomunitario, por lo general tributa al 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler sin deducción de gastos. Confirme su situación exacta con un asesor fiscal español, ya que puede aplicarse la desgravación del convenio.
Cada vez más, sí. Tanto en Andalucía como en la Comunitat Valenciana, las comunidades pueden restringir o prohibir el alquiler turístico mediante una mayoría cualificada. Revise siempre los estatutos antes de comprar con la idea de alquilar.
Un arrendamiento verbal puede seguir siendo legalmente válido, pero es muy recomendable un contrato escrito, imprescindible para depositar fianzas, acreditar las condiciones y cualquier procedimiento de desahucio.
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