Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen – an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería –, sollten Sie als Steuerresident mit Gesamtverkaufskosten von etwa 3–6 % des Verkaufspreises kalkulieren, als Nichtresident möglicherweise mehr, da bei der Beurkundung eine 3 %-Einbehaltung als Anzahlung auf Ihre Wertzuwachssteuer einbehalten wird. Die wichtigsten Verkäuferkosten sind die kommunale plusvalía-Steuer, die Wertzuwachssteuer auf Ihren Gewinn, die Maklerprovision (üblicherweise 3–5 % zzgl. IVA) sowie einige Verwaltungsposten wie der Energieausweis und die Anwaltskosten.
Dieser Leitfaden erklärt genau, was ein Verkäufer zahlt, wie sich dies zwischen der Comunitat Valenciana (Costa Blanca und der Alicante-Seite der Costa Cálida) und Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) unterscheidet, sowie den Schritt-für-Schritt-Ablauf vom Inserat bis zur Schlüsselübergabe beim Notar. Wie immer stützen wir jede Zahl auf die vier Küstenregionen, in denen Mediter tatsächlich tätig ist – niemals auf eine vage Aussage über „ganz Spanien“.
Anders als beim Kauf – bei dem die ~11–14 % Zusatzkosten voll auf den Käufer entfallen – ist der Verkauf vergleichsweise günstig. Ihre Kosten teilen sich in vier Bereiche: Steuern auf Ihren Gewinn, die kommunale Bodenwertsteuer, Honorare und einige Dokumente. Der größte variable Faktor ist Ihre Wertzuwachssteuer, die ganz davon abhängt, wie hoch Ihr Gewinn ist und welchen steuerlichen Status (Resident oder Nichtresident) Sie haben.
| Kostenposten | Wer zahlt | Typischer Betrag |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Verkäufer | 3–5 % + 21 % IVA (verhandelbar) |
| Wertzuwachssteuer (IRPF / IRNR) | Verkäufer | 19–28 % des Nettogewinns (siehe unten) |
| Plusvalía municipal | Verkäufer (standardmäßig) | Je nach Gemeinde & Besitzdauer |
| Energieausweis (CEE) | Verkäufer | ~100–300 € |
| Anwalts- / Gestor-Honorare | Verkäufer | ~0,5–1 % oder Pauschale |
| Hypothekenlöschung (falls zutreffend) | Verkäufer | ~300–1.000 € Verwaltung |
| Notarielle Kaufurkunde | Meist Käufer | Laut Gesetz zahlt der Käufer die Urkunde; die Ausfertigung kann geteilt werden |
Die plusvalía municipal (offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks Ihrer Immobilie über die Jahre Ihres Besitzes. Sie wird vom Rathaus erhoben – daher unterscheiden sich Satz und Methode etwa zwischen Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) und Mojácar (Costa Almería).
Nach Gesetz und Gewohnheit zahlt der Verkäufer die plusvalía. Seit der Reform von 2021 können Sie die Berechnungsmethode wählen, die zur niedrigeren Rechnung führt: die „objektive“ Methode (Katasterbodenwert × Koeffizient nach Besitzjahren) oder die Methode des „realen Gewinns“ (tatsächlicher Bodenwertzuwachs). Entscheidend: Wenn Sie mit Verlust verkaufen, schulden Sie keine plusvalía – Sie müssen den Verkauf jedoch deklarieren, um diese Befreiung in Anspruch zu nehmen.
Da die plusvalía auf dem Katasterbodenwert und der Anzahl der Besitzjahre basiert, kann der Betrag von einigen hundert Euro bei einer kleinen, kurz gehaltenen Wohnung bis zu mehreren tausend Euro bei einer lange gehaltenen Villa mit großem Grundstück an der Costa del Sol reichen.
Die Wertzuwachssteuer wird auf Ihren Nettogewinn erhoben – grob gesagt der Verkaufspreis abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, abzüglich der ursprünglich gezahlten Kaufnebenkosten (ITP/IVA, Notar, Grundbuch, Anwalt) sowie abzüglich nachgewiesener Renovierungsarbeiten und Ihrer Verkaufsprovision. Bewahren Sie all diese Rechnungen auf: Sie mindern Ihren steuerpflichtigen Gewinn direkt.
Residenten zahlen die Wertzuwachssteuer über die Sparbänder der Einkommensteuer (IRPF) nach einer progressiven Skala:
| Gewinn | Satz |
|---|---|
| Bis 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Über 300.000 € | 28 % |
Nützliche Vergünstigungen für Residenten sind die Wiederanlagebefreiung für den Hauptwohnsitz (Reinvestition des Erlöses des gewöhnlichen Wohnsitzes in einen anderen Hauptwohnsitz in Spanien oder der EU/EWR innerhalb von zwei Jahren, um den Gewinn zu stunden) sowie eine vollständige Befreiung für Verkäufer über 65, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkaufen.
Nichtresidenten aus der EU/EWR zahlen pauschal 19 % auf den Nettogewinn; Nichtresidenten von außerhalb der EU/EWR zahlen 24 %. Dies wird im Rahmen des IRNR-Regimes (Einkommensteuer für Nichtresidenten) mit dem Formular 210 erklärt, in der Regel innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf.
Dies ist der Punkt, der die meisten ausländischen Eigentümer überrascht. Wenn ein Nichtresident eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese direkt an die Steuerbehörden zu zahlen (mit dem Formular 211) – als Vorauszahlung auf die Wertzuwachssteuer des Verkäufers. Der Verkäufer erhält bei der Beurkundung also nur 97 % des vereinbarten Preises.
Diese 3 % sind eine Anzahlung, nicht die endgültige Steuer:
Wenn Sie Steuerresident sind, gilt die 3 %-Einbehaltung nicht – Sie erklären den Gewinn stattdessen in Ihrer jährlichen IRPF-Erklärung. Der Nachweis Ihrer Ansässigkeit gegenüber dem Anwalt des Käufers (eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung der Agencia Tributaria) ist daher wertvoll.
Die Wertzuwachssteuersätze werden national festgelegt und sind daher in allen vier Costas identisch. Was variiert, ist die plusvalía (von jedem Rathaus festgelegt) und indirekt die Höhe Ihres Gewinns – da Kaufpreise und Preisentwicklung zwischen den Märkten unterschiedlich sind.
| Region | Autonome Gemeinschaft | Wertzuwachssteuer (Nichtresident EU/EWR) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19 % pauschal | Von jedem Rathaus der Provinz Alicante festgelegt |
| Costa Cálida | Murcia (& Alicante-Seite) | 19 % pauschal | Von jedem Rathaus in Murcia/Alicante festgelegt |
| Costa del Sol | Andalucía | 19 % pauschal | Von jedem Rathaus der Provinz Málaga festgelegt |
| Costa Almería | Andalucía | 19 % pauschal | Von jedem Rathaus der Provinz Almería festgelegt |
Beachten Sie, dass sich die Kaufseite erheblich zwischen den Regionen unterscheidet (ITP-Grunderwerbsteuer von etwa 10 % an der Costa Blanca und der Alicante-Seite der Costa Cálida gegenüber rund 8 % in Andalucía an der Costa del Sol und Costa Almería), während die Verkaufsseite weitaus einheitlicher ist – die kommunale plusvalía ist die wichtigste regionale Variable für den Verkäufer.
Wenn Sie die Unterlagen vor dem Inserat bereithalten, beschleunigt das den Verkauf enorm. In der Regel benötigen Sie:
Nach Gesetz und üblicher Praxis zahlt der Verkäufer die plusvalía municipal. Sie wird vom örtlichen Rathaus auf Grundlage des Bodenwertzuwachses und der Besitzjahre berechnet. Bei einem Verkauf mit Verlust können Sie befreit sein, müssen den Verkauf jedoch deklarieren.
Der Käufer behält 3 % des Verkaufspreises ein und zahlt sie als Vorauszahlung auf Ihre Wertzuwachssteuer an das Finanzamt. Ist Ihre endgültige Steuer niedriger als die 3 % – oder haben Sie einen Verlust gemacht –, können Sie die Differenz durch Einreichung des Formulars 210 zurückfordern.
Nichtresidenten aus der EU/EWR zahlen pauschal 19 % auf den Nettogewinn; Nichtresidenten von außerhalb der EU/EWR zahlen 24 %. Der Satz ist an der Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida und Costa Almería gleich, da die Wertzuwachssteuer national festgelegt wird.
Ja. Der Energieausweis (CEE) ist in allen vier Regionen gesetzlich erforderlich, um eine Immobilie zu inserieren und einen Verkauf abzuschließen. Er kostet rund 100–300 € und ist zehn Jahre gültig.
Nachdem Sie ein Angebot angenommen haben, dauert die Beurkundung in der Regel etwa 6–10 Wochen, je nach Finanzierung des Käufers, Due Diligence und Vollständigkeit der Unterlagen. Im Voraus vorbereitete Unterlagen sind der größte Beschleuniger.
Möglicherweise, wenn Sie spanischer Resident sind und den Erlös Ihres Hauptwohnsitzes innerhalb von zwei Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, oder wenn Sie über 65 sind und Ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkaufen. Die meisten Nichtresidenten, die eine Ferienimmobilie verkaufen, zahlen den jeweiligen Satz auf den Nettogewinn.
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