Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen, lautet die ehrliche Antwort für nahezu jeden Privatkäufer: Kaufen Sie gemeinsam als namentlich benannte Einzelpersonen in der escritura (Eigentumsurkunde), nicht über eine Gesellschaft. Direktes Miteigentum ist günstiger einzurichten, günstiger im Unterhalt, wird steuerlich nicht anders behandelt als ein Einzelkauf und ist beim späteren Verkauf weitaus einfacher. Eine spanische SL-Gesellschaft rechnet sich nur in bestimmten gewerblichen oder hochwertigen Szenarien – und für die meisten Familien und Paare verursacht sie Kosten und Verwaltungsaufwand, ohne einen einzigen Cent Steuer zu sparen.
Dennoch verbirgt „gemeinsam kaufen" mehrere echte Entscheidungen: welchen Anteil jede Person besitzt, ob die Aufteilung 50/50 oder ungleich ist, was passiert, wenn ein Eigentümer stirbt oder aussteigen möchte, und ob eine Gesellschaftsstruktur tatsächlich hilft. Dieser Leitfaden geht die praktischen Zahlen und Strukturen für die vier Küsten durch, die Mediter abdeckt, damit Sie gleich beim ersten Mal die richtige Urkunde unterzeichnen – denn eine nachträgliche Änderung der Eigentumsstruktur bedeutet einen zweiten notariellen Akt und oft eine zweite Runde Grunderwerbsteuer.
Nein – und das ist das Wichtigste, was Sie verstehen müssen. Ob eine Person oder vier Personen eine Wiederverkaufswohnung in Torrevieja kaufen: Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist derselbe Prozentsatz auf dieselbe Bemessungsgrundlage. Gemeinsames Kaufen vervielfacht die Steuer nicht; es bedeutet lediglich, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil an der einen Steuerrechnung zahlt.
Beachten Sie die Regel zur Bemessungsgrundlage 2026, die die meisten Konkurrenzartikel übersehen: ITP und IVA werden auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder katastralem valor de referencia (Referenzwert) berechnet, nicht automatisch auf den von Ihnen gezahlten Preis. Unsere vollständige Aufschlüsselung finden Sie im kompletten Leitfaden zu Steuern beim Immobilienkauf in Spanien 2026.
| Küste (Region) | Wiederverkauf – ITP | Neubau – IVA + Stempelsteuer (AJD) |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % bei Urkunden ab 1. Juni 2026 (11 % über 1 Mio. €) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
An der Costa Blanca ist die Senkung durch die Ley 5/2025 von 10 % auf 9 % zu beachten: Das Datum, an dem der Notar die Urkunde unterzeichnet, entscheidet über den anzuwendenden Satz, nicht das Datum Ihres arras-Vertrags (Anzahlungsvertrag). Wenn Sie nahe an der Stichtagsgrenze 1. Juni 2026 liegen, kann das Timing der Unterzeichnung entscheidend sein.
Wenn zwei oder mehr Einzelpersonen gemeinsam kaufen, führt die Urkunde jeden Eigentümer mit einem definierten Eigentumsanteil auf. Der spanische Standard ist proindiviso (ungeteiltes Miteigentum nach dem Zivilgesetzbuch) – jeder Eigentümer hält einen ausgewiesenen Prozentsatz der gesamten Immobilie, nicht ein bestimmtes Zimmer oder Stockwerk.
Die Anteile müssen nicht 50/50 betragen. Wenn ein Käufer 70 % des Geldes beisteuert, kann die Urkunde 70/30 lauten – und das ist wichtig, denn die spanischen Steuerbehörden erwarten, dass die überwiesenen Beträge weitgehend mit den erklärten Anteilen übereinstimmen. Eine Überbewertung des Anteils einer Partei im Verhältnis zu dem, was sie tatsächlich gezahlt hat, kann wie eine verschleierte Schenkung aussehen und Schenkungsteuer auslösen. Dokumentieren Sie Ihre Banküberweisungen; siehe unseren Leitfaden zum Geldtransfer nach Spanien für den Immobilienkauf.
Für verheiratete Käufer kann die Aufteilung entweder dem gananciales (Gütergemeinschaft – das Paar besitzt gemeinsam als eine wirtschaftliche Einheit, üblich bei nach spanischem Recht geschlossenen Ehen) oder dem separación de bienes (jeder Ehegatte besitzt einen definierten Anteil) folgen. Ausländische Paare erscheinen in der Urkunde üblicherweise als zwei Einzelpersonen mit jeweils 50 %, was die Dinge sauber hält, wenn die Immobilie später verkauft oder vererbt wird.
Jeder Miteigentümer benötigt eine eigene NIE und idealerweise ein spanisches Bankkonto. Den Unterschied erklären wir im Leitfaden NIF vs. NIE und behandeln Konten unter Eröffnung eines spanischen Bankkontos als Nichtresident.
Das Zivilgesetzbuch enthält eine Klausel, die jeder Mitkäufer kennen sollte: Artikel 400 – kein Miteigentümer kann gezwungen werden, in einer ungeteilten Gemeinschaft zu verbleiben. Im Klartext: Jeder Miteigentümer kann die Teilung oder den Verkauf der Immobilie verlangen, selbst wenn die anderen widersprechen. Wird keine Einigung erzielt, kann ein Gericht eine Zwangsversteigerung (subasta) anordnen. Das ist das klassische Risiko, wenn sich Freunde zerstreiten oder ein Paar trennt.
Die Lösung ist eine private Miteigentumsvereinbarung (pacto de indivisión / documento privado), die zusammen mit dem Kauf erstellt wird. Sie kann Folgendes regeln:
Da diese Vereinbarungen mit Gemeinschaftsregeln, laufenden Kosten und der Versicherung zusammenwirken, lohnt es sich, sie zusammen mit unseren Leitfäden zu Gemeinschaftsgebühren und Immobilienversicherung in Spanien zu lesen. Ein Fachmann sollte die Vereinbarung stets aufsetzen – siehe ob Sie einen spanischen Immobilienanwalt brauchen.
Eine Sociedad Limitada (SL) ist Spaniens Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Manche Käufer stellen sich vor, sie spare Steuern bei einem Ferienhaus – meist ist das Gegenteil der Fall. Eine SL rechnet sich nur in einer engen Reihe von Fällen:
Für eine einzelne Villa in Estepona oder eine persönlich genutzte oder nur wenige Wochen im Jahr vermietete Wohnung in Alicante rechnet sich eine SL fast nie. Hier ist der Grund.
| Faktor | Gemeinsames Eigentum (Einzelpersonen) | Spanische SL-Gesellschaft |
|---|---|---|
| Gründungskosten | Keine über den Kauf hinaus | ~600–3.000 € (Notar, Register, Kapital, Recht) |
| Kaufsteuer | Dieselbe ITP/IVA wie bei jedem Käufer | Dieselbe ITP/IVA – keine Ersparnis |
| Jährliche Buchhaltung | Nur persönliche Steuererklärung | ~1.000–3.000 €/Jahr Buchhalter, Körperschaftsteuererklärungen, amtliche Bücher |
| Eigennutzung des Hauses | Kostenlos – es ist Ihr Eigentum | Muss der SL eine marktübliche Miete zahlen, sonst steuerpflichtiger geldwerter Vorteil |
| Steuer auf Mieteinnahmen | Nichtresidentensteuer (19 % EU/EWR mit Abzügen; 24 % Nicht-EU, keine Abzüge) | Körperschaftsteuer ~25 % auf den Gewinn; Dividenden werden bei der Ausschüttung erneut besteuert |
| Späterer Verkauf | Immobilie direkt verkaufen | Anteile oder den Vermögenswert verkaufen – Käufer von Bestandsimmobilien in einer SL sind vorsichtig |
| Vermögen/Missbrauchsbekämpfung | Unkompliziert | Nichtresidenten-Gesellschaften aus Steueroasen unterliegen einer jährlichen Sonderabgabe von 3 % auf den spanischen Immobilienwert |
Der Punkt der Doppelbesteuerung ist für die meisten entscheidend: Der Gewinn wird innerhalb der SL besteuert und dann erneut, wenn Sie ihn als Dividende entnehmen. Bei einem Haus, das Sie tatsächlich genießen, verwandelt die Regel zum „geldwerten Vorteil" – Sie müssen Ihr eigenes Haus faktisch von Ihrer eigenen Gesellschaft mieten – einen Lifestyle-Kauf in einen buchhalterischen Albtraum. Wenn Vermietung Ihr Ziel ist, sind unser Investorenleitfaden zur Vermietung von Immobilien und die Regeln zur touristischen Vermietungslizenz für Ihre Rendite weitaus wichtiger als die Hülle, in der Sie sie besitzen.
Wie Sie die Immobilie halten, prägt, was im Todesfall geschieht. Spanien erhebt Erbschaftsteuer auf den Anteil des Verstorbenen, und die Sätze und Freibeträge variieren stark je nach Region. Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) bietet für nahe Angehörige sehr großzügige Ermäßigungen; die Comunidad Valenciana (Costa Blanca) und Murcia (Costa Cálida) gewähren Ehepartnern und Kindern ebenfalls hohe Nachlässe. Alle Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zur Erbschaftsteuer auf spanische Immobilien.
Zwei praktische Punkte für Mitkäufer:
Nichts am gemeinsamen Eigentum hindert Nichtresidenten – jeder Käufer durchläuft einfach die üblichen Schritte. Wenn Sie einen Teil des Kaufs finanzieren, prüfen die Kreditgeber jeden Kreditnehmer; siehe den Leitfaden für Hypotheken für Nichtresidenten und den umfassenderen Leitfaden für Nichtresidenten-Käufer. Beachten Sie Spaniens verschärfte Zahlungs- und Bargeldobergrenzenregeln – der Beitrag jedes Miteigentümers sollte nachvollziehbar sein.
Die Gesamtkosten des Kaufs zusätzlich zum Preis bleiben bei etwa 10–13 % beim Wiederverkauf und 12–15 % beim Neubau, niedriger in Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) und höher in der Comunidad Valenciana (Costa Blanca), unabhängig davon, wie viele Namen in der Urkunde stehen.
Steuerlich weder günstiger noch teurer – ITP oder IVA wird einmalig auf die Immobilie erhoben, auf den höheren Wert aus Preis oder valor de referencia. Miteigentümer teilen einfach diese eine Rechnung entsprechend ihren Anteilen.
Fast nie. Für ein persönlich genutztes oder gering vermietetes Ferienhaus verursacht eine SL Gründungs- und jährliche Buchhaltungskosten, löst Probleme mit dem geldwerten Vorteil aus, wenn Sie das Haus selbst nutzen, und besteuert jeden Gewinn doppelt. Sie eignet sich nur für echte Immobilienunternehmen oder bestimmte Fälle der Nachlassplanung – holen Sie zuerst professionellen Rat ein.
Ja. Nach Artikel 400 des Zivilgesetzbuchs kann jeder Miteigentümer die Teilung oder den Verkauf einer ungeteilten Immobilie verlangen, und ein Gericht kann eine Versteigerung anordnen, wenn die Eigentümer uneins sind. Eine schriftliche Miteigentumsvereinbarung ist der Weg, dieses Risiko zu steuern oder aufzuschieben.
Nein. Die Anteile können ungleich sein (zum Beispiel 70/30) und sollten den tatsächlichen finanziellen Beitrag jeder Person widerspiegeln. Diskrepanzen zwischen gezahlten Mitteln und erklärten Anteilen können als Schenkung behandelt und entsprechend besteuert werden.
Ja. Jede in der Urkunde genannte Einzelperson benötigt ihre eigene NIE-Nummer, und jede sollte idealerweise ein spanisches Bankkonto besitzen, damit ihr Beitrag und künftige Kosten sauber nachvollziehbar sind.
Nur der Anteil des Verstorbenen geht an seine Erben über, besteuert nach den Erbschaftsregeln der jeweiligen Region – großzügig in Andalucía, Murcia und der Comunidad Valenciana für nahe Angehörige. Ein spanisches Testament, das den spanischen Vermögenswert abdeckt, macht den Prozess deutlich reibungsloser.
Die richtige Eigentumsstruktur lässt sich von Anfang an weitaus leichter korrekt gestalten als später rückgängig machen. Ob Sie mit einem Partner, der Familie oder Mitinvestoren an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen – das Team von Mediter Real Estate hilft Ihnen, die Immobilie zu finden, und vermittelt Sie an unabhängige Rechtsberater, um den Kauf richtig zu strukturieren. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, um Ihre Küstensuche mit Zuversicht zu beginnen.
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