Wenn Sie über Buy-to-Let in Spanien nachdenken, gehören die Costa Cálida (Region Murcia) und die Costa Almería (Ostandalusien) zu den preislich attraktivsten Küstenregionen für ein erstes Investment. Die Einstiegspreise liegen deutlich unter denen der Costa del Sol, und realistische Bruttomietrenditen bewegen sich im Bereich von 5–7 % für gut gelegene Wohnungen – mit dem Potenzial, bei kurzfristigen Ferienvermietungen während der langen Sommersaison über 8 % zu erreichen. Nach Abzug von Kosten und Steuern sollten Sie den tatsächlichen Wert eher bei 3,5–5 % ansetzen, was im Vergleich zu den meisten nordeuropäischen Märkten immer noch wettbewerbsfähig ist.
Über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Rendite entscheiden vor allem zwei Punkte: (1) das Verständnis der etwa 11–13 %, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis einplanen müssen, und (2) die Kenntnis der Regeln für Touristenlizenzen, die sich zwischen Murcia und Andalusien unterscheiden. Dieser Leitfaden liefert Ihnen die konkreten Zahlen, einen Renditevergleich Region für Region über alle vier Mediter-Küsten hinweg sowie einen ehrlichen Blick auf die Risiken, bevor Sie sich festlegen.
Beide Küsten teilen dieselben Kernvorzüge: viel Sonne das ganze Jahr über, wachsende Flughafenanbindung und Preise, die typischerweise 30–50 % unter vergleichbaren Objekten an der Costa del Sol liegen. Die Costa Cálida konzentriert sich auf das Mar Menor (San Javier, Los Alcázares, La Manga) sowie den Ferienort-Gürtel rund um Mazarrón und Águilas und wird über den Región de Murcia International Airport (Corvera) bedient. Die Costa Almería erstreckt sich von Vera und Mojácar über die Stadt Almería bis zum Naturpark Cabo de Gata und verfügt über den Flughafen Almería sowie eine gute Erreichbarkeit von Murcia-Corvera.
Für Investoren bedeuten niedrigere Einstiegspreise, dass dieselben Mieteinnahmen eine höhere prozentuale Rendite erzielen – genau deshalb schneiden diese beiden Küsten auf dem Papier oft besser ab als die bekanntere Costa del Sol.
Die Renditen bei Mietrendite Costa Cálida und Immobilieninvestition Costa Almería hängen stark von der Lage ab, davon, ob Sie langfristig oder kurzfristig (Ferien) vermieten, und davon, wie viele Wochen im Jahr Sie tatsächlich belegen können. Die folgende Tabelle zeigt realistische Brutto-Renditespannen (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) über die vier Mediter-Regionen hinweg für eine typische Küstenwohnung mit 2 Schlafzimmern.
| Region | Typischer Einstiegspreis 2 SZ | Bruttorendite Langzeitmiete | Bruttorendite Ferienvermietung | Saisonlänge |
|---|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 120.000 €–200.000 € | 4,5–6 % | 6–8 % | Lang (Mikroklima Mar Menor) |
| Costa Almería | 110.000 €–190.000 € | 4,5–6 % | 6–8 % | Sehr lang, milde Winter |
| Costa Blanca (Alicante) | 150.000 €–260.000 € | 4–5,5 % | 5,5–7,5 % | Lang, starke Touristennachfrage |
| Costa del Sol (Málaga) | 230.000 €–400.000 €+ | 3,5–5 % | 5–7 % | Am längsten, Premiummarkt |
Beachten Sie, wie die höheren Einstiegspreise an der Costa del Sol die prozentuale Rendite drücken, obwohl die absoluten Euro-Mieten höher sind. Die Costa Cálida und die Costa Almería belohnen Investoren, die auf Rendite statt auf prestigeträchtiges Wertwachstum aus sind.
Aus angegebenen 7 % brutto können leicht 4 % netto werden, sobald Sie Folgendes abziehen:
Unabhängig von Ihrer Zielrendite schmälern die Kaufnebenkosten Ihre Rendite im ersten Jahr, daher sollten Sie sie von Anfang an berücksichtigen. Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Küsten ist die Grunderwerbsteuer: Die Costa Cálida liegt in der Region Murcia, während die Costa Almería in Andalusien liegt.
| Kostenposition | Costa Cálida (Murcia) | Costa Almería (Andalusien) |
|---|---|---|
| ITP Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf) | ~8 % (≈ 14.400 €) | ~7 % (≈ 12.600 €) |
| Notargebühren | ~600–1.000 € | ~600–1.000 € |
| Grundbuchamt | ~400–700 € | ~400–700 € |
| Anwalt (rechtliche Due Diligence) | ~1.800 € (≈1 % + MwSt.) | ~1.800 € (≈1 % + MwSt.) |
| Typischer Gesamtaufschlag | ~10–11 % | ~9–10 % |
Wichtig: ITP ist die Steuer auf Wiederverkaufs-Immobilien. Wenn Sie stattdessen einen Neubau kaufen, zahlen Sie 10 % IVA (Mehrwertsteuer) zuzüglich AJD-Stempelsteuer – derzeit rund 1,5 % in Murcia und rund 1,2 % in Andalusien. Regionale Sätze und etwaige Vergünstigungen für Erstkäufer oder Investoren können sich ändern, bestätigen Sie daher stets den geltenden Prozentsatz mit Ihrem Anwalt vor der Unterzeichnung. Als grobe Planungsregel kalkulieren Sie 11–13 % des Kaufpreises an Nebenkosten ein.
Ja – wenn Sie legale Einnahmen aus Ferienvermietung in Spanien erzielen möchten, müssen Sie Kurzzeitvermietungen registrieren. Die Regeln unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft, und die Durchsetzung wurde in beiden Regionen verschärft.
Kurzfristige Touristenvermietungen („viviendas de uso turístico") müssen bei der regionalen Tourismusbehörde registriert werden und Mindeststandards erfüllen (Bewohnbarkeitszertifikat, Erste-Hilfe-Kasten, Beschwerdeformulare, Meldung der Gästedaten an die Polizeiplattform usw.). Sie erhalten eine Registrierungsnummer, die in der gesamten Werbung erscheinen muss. Einige Eigentümergemeinschaften können die Touristenvermietung inzwischen über ihre Satzung einschränken oder verbieten, prüfen Sie daher die Regeln der comunidad vor dem Kauf.
Andalusien verlangt eine Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) im Registro de Turismo de Andalucía, mit Mindestanforderungen (Klimaanlage im Sommer, Heizung im Winter, Gästeinformationen, Reinigung zwischen den Aufenthalten usw.). Auch hier muss der Registrierungscode in den Anzeigen erscheinen, und die Gästedaten müssen den Behörden übermittelt werden. Andalusien hat zudem Maßnahmen eingeführt, die es Gemeinden und Eigentümergemeinschaften erlauben, Touristenvermietungen in überlasteten Gebieten zu begrenzen.
In beiden Regionen riskiert eine Vermietung ohne Registrierung Bußgelder und die Entfernung von Plattformen wie Airbnb und Booking.com. Dies in Ihr Modell einzubeziehen ist wichtig: Eine Immobilie, die keine Lizenz erhalten kann, ist möglicherweise nur als Langzeitvermietung rentabel, was die Rendite verändert.
Als nicht ansässiger Vermieter zahlen Sie in Spanien Steuern auf die Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR):
Die Erklärungen werden vierteljährlich eingereicht, wenn die Immobilie vermietet ist. Sie benötigen außerdem eine NIE (spanische Ausländer-Identifikationsnummer) für den Kauf und die steuerliche Registrierung. Die steuerliche Behandlung kann sich ändern, holen Sie daher Rat bei einem spanischen gestor oder Steuerberater ein, der auf Ihren Ansässigkeitsstatus zugeschnitten ist.
Diese Zahlen dienen der Veranschaulichung – modellieren Sie Ihre konkrete Immobilie stets mit einem lokalen Berater.
Wählen Sie die Costa Cálida, wenn Sie das warme, flache Wasser des Mar Menor, eine starke inländische spanische Wochenendnachfrage und die Nähe zu den Golfresorts von Murcia schätzen. Wählen Sie die Costa Almería, wenn Sie die Wildheit des Cabo de Gata, charaktervolle Orte wie Mojácar und Vera, geringeren Andrang und einige der mildesten Winter Spaniens (die die Vermietungssaison verlängern) schätzen. Beide bieten Einstiegspreise deutlich unter denen der Costa del Sol, weshalb renditeorientierte Investoren immer wieder zu ihnen zurückkehren.
Rechnen Sie mit etwa 4,5–6 % brutto für eine Langzeitvermietung und 6–8 % brutto für eine gut geführte, lizenzierte Ferienvermietung. Die Nettorenditen fallen nach Gemeinschaftskosten, IBI, Verwaltung und Steuer typischerweise auf rund 3,5–5 %.
Das kann sie sein, dank niedriger Einstiegspreise (ab rund 110.000 € für 2 Schlafzimmer) und langer Vermietungssaisons. Entscheidend ist der Kauf an einem lizenzfreundlichen Standort mit echter ganzjähriger Nachfrage sowie die Modellierung der Netto- und nicht nur der Bruttorenditen.
Kalkulieren Sie 11–13 %. An der Costa Cálida (Murcia) beträgt die ITP beim Wiederverkauf etwa 8 %; an der Costa Almería (Andalusien) etwa 7 %. Bei Neubauten fallen stattdessen 10 % IVA zuzüglich AJD-Stempelsteuer an. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren.
Ja. Die Costa Cálida erfordert eine Registrierung bei der Tourismusbehörde von Murcia; die Costa Almería erfordert eine Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) in Andalusien. Die Registrierungsnummer muss in Ihrer Werbung erscheinen, und eine Vermietung ohne sie riskiert Bußgelder.
EU-/EWR-Ansässige zahlen 19 % auf den Nettogewinn mit absetzbaren Ausgaben. Nicht-EU-Ansässige (einschließlich Großbritannien) zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge. Sie benötigen eine NIE und müssen für die Zeiträume, in denen die Immobilie vermietet ist, Erklärungen einreichen.
Ja – spanische Banken vergeben an Nichtansässige typischerweise rund 60–70 % des Schätzwerts, vorbehaltlich der Bonität. Mieteinnahmenprognosen können den Antrag stützen, aber die Konditionen variieren je nach Kreditgeber und Ansässigkeitsstatus.
Ob Sie die Warmwasser-Resorts des Mar Menor oder die mildwinterliche Küste der Costa Almería abwägen – Mediter Real Estate hilft Ihnen, lizenzfähige, einnahmenorientierte Immobilien zu finden und die realen Zahlen zu modellieren, bevor Sie sich festlegen. Kontaktieren Sie unser Team noch heute, um Buy-to-Let-Möglichkeiten an der Costa Cálida, Costa Almería, Costa Blanca und Costa del Sol zu besprechen.
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