Wenn Sie an der Costa Blanca, der Costa Cálida, der Costa del Sol oder der Costa Almería kaufen und Ihre Immobilie an Urlauber vermieten möchten, müssen Sie 2026 vor allem eines verstehen: Sie dürfen eine Kurzzeitvermietung nicht legal inserieren, ohne eine regionale Touristenvermietungslizenz und eine gültige Registrierungsnummer zu besitzen. In der Comunitat Valenciana (die die Costa Blanca und den alicantinischen Teil der Costa Cálida umfasst) ist diese Lizenz die VUT (Vivienda de Uso Turístico). In Andalusien (Costa del Sol und Costa Almería) ist das Äquivalent die VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Zusätzlich zur regionalen Lizenz muss jede Kurzzeitvermietung in Spanien nun außerdem eine Nummer aus dem neuen zentralen nationalen Vermietungsregister tragen, die Plattformen wie Airbnb und Booking.com verifizieren müssen.
Kurz gesagt: Lizenzierbare Gebiete gibt es weiterhin, und entlang unserer vier Küsten sind sie reichlich vorhanden – doch die Regeln wurden deutlich verschärft, mehrere Ortskerne und ganze Wohnanlagen haben Obergrenzen oder Sperren eingeführt, und nicht lizenzierte Inserate riskieren nun Löschung und Bußgelder. Dieser Leitfaden erklärt die praktischen Details, die Sie vor dem Kauf kennen müssen: welche Lizenz wo gilt, was jede kostet und voraussetzt, wo aktuell Beschränkungen bestehen und wie das neue Register funktioniert.
Eine Touristenvermietungslizenz berechtigt Sie, eine Immobilie für Kurzaufenthalte (in der Regel unter einer bestimmten Anzahl aufeinanderfolgender Nächte, vermarktet über Tourismuskanäle) an eine wechselnde Folge von Gästen zu vermieten. Sie ist getrennt von einer langfristigen Wohnraumvermietung, die durch das nationale Mietgesetz (LAU) geregelt wird und keine Touristenlizenz erfordert.
Warum das schon in der Kaufphase wichtig ist – und nicht erst nach dem Abschluss – ist einfach: nicht jede Immobilie kann eine Lizenz erhalten. Ob Sie sich registrieren dürfen, hängt von den Regeln der autonomen Region, dem kommunalen Bebauungsplan, der Satzung der Eigentümergemeinschaft und zunehmend von lokalen Obergrenzen ab. Eine Wohnung zu kaufen in der Annahme, Sie könnten sie bei Airbnb anbieten, nur um dann festzustellen, dass die Hausordnung dies verbietet oder die Stadt neue Lizenzen eingefroren hat, ist einer der häufigsten – und teuersten – Fehler ausländischer Käufer. Machen Sie die Lizenz stets zur Bedingung Ihres Kaufs und lassen Sie sie von Ihrem Anwalt prüfen.
An der Costa Blanca und dem in der Provinz Alicante gelegenen Abschnitt der Costa Cálida ist die zuständige Behörde die Generalitat Valenciana. Nach dem regionalen Dekret, das die touristische Beherbergung neu geregelt hat, ist das Verfahren heute strenger als noch vor einigen Jahren.
Mehrere Gemeinden an der Costa Blanca haben Moratorien oder Sättigungszonen eingeführt, in denen keine neuen VUTs mehr ausgestellt werden, insbesondere in dicht besiedelten Ortskernen und begehrten Strandlagen. Die Stadt Alicante, Benidorm, Calpe, Dénia, Jávea und andere haben die Kontrollen in den letzten Jahren verschärft, sodass die Lage tatsächlich adressspezifisch ist. Freistehende Villen in dünn besiedelten Wohnanlagen sind in der Regel deutlich leichter zu lizenzieren als Wohnungen in gesättigten Zentren.
An der Costa del Sol und der Costa Almería fällt die Lizenzierung unter die Junta de Andalucía und ihr Dekret zu touristischen Wohnungen. Die andalusische VFT war historisch schneller zu erhalten als die valencianische VUT, doch 2024–2025 brachte auch hier erhebliche Verschärfungen.
Entscheidend ist, dass die Stadt Málaga und mehrere Gemeinden an der Costa del Sol Sperren und Obergrenzen verhängt haben und neue Touristenvermietungs-Registrierungen in gesättigten Bezirken aussetzen. Das Bild variiert von Straße zu Straße. An der ruhigeren Costa Almería ist der Druck weitaus geringer, und Lizenzen bleiben einfacher zu erhalten – einer der Gründe, warum diese Küste für investierende Käufer zunehmend attraktiv ist.
| Merkmal | VUT – Costa Blanca & Costa Cálida (Comunitat Valenciana) | VFT – Costa del Sol & Costa Almería (Andalusien) |
|---|---|---|
| Ausstellende Behörde | Generalitat Valenciana | Junta de Andalucía |
| Grundmechanismus | Registrierung + kommunales Verträglichkeitszertifikat | Verantwortliche Erklärung + städtebauliche Verträglichkeitsprüfung |
| Genehmigung der Gemeinde zuerst nötig? | Ja – Verträglichkeitszertifikat ist verpflichtend | Ja – städtebauliche Verträglichkeit nun erforderlich |
| Kann die Eigentümergemeinschaft blockieren? | Ja (qualifizierte Mehrheit) | Ja (Dreifünftelmehrheit) |
| Klimatisierung erforderlich? | Heizung & Kühlung | Kühlung (Sommer) & Heizung (Winter) |
| Sättigungssperren in Kraft? | Ja, in mehreren Zentren & Strandzonen | Ja, insbesondere Stadt Málaga & Teile der Küste |
| Relative Erlangbarkeit 2026 | Mittel; Villen leichter als zentrale Wohnungen | Leichter an der Costa Almería; strenger an Hotspots der Costa del Sol |
Zahlen und Verfahren sind Richtwerte und ändern sich je nach Gemeinde häufig. Lassen Sie die aktuelle Lage für die genaue Adresse stets vor dem Kauf von Ihrem Anwalt bestätigen.
Über die regionalen Lizenzen gelegt ist Spaniens zentrales nationales Vermietungsregister (die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), abgestimmt auf die EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietungsdaten. Ab 2025 gilt:
In der Praxis bedeutet dies, dass ein Eigentümer an der Costa Blanca oder Costa del Sol nun sowohl die regionale Lizenz als auch die nationale Registernummer benötigt, um legal zu inserieren. Die Ära des stillen Inserierens einer nicht registrierten Wohnung ist praktisch vorbei: Zehntausende nicht konformer Inserate wurden landesweit bereits entfernt.
An vielen Orten – aber mit Feinheiten. Als praktische Übersicht unserer vier Küsten:
Denken Sie daran, dass die Lizenz nur ein Teil des Gesamtbildes ist. Beim Kauf sollten Sie rund 11–14 % Zusatzkosten über dem Kaufpreis einplanen, deren größter Posten die Grunderwerbsteuer (ITP) ist: etwa 10 % in der Comunitat Valenciana (Costa Blanca / Costa Cálida) und etwa 8 % in Andalusien (Costa del Sol / Costa Almería) bei Bestandsimmobilien; Neubauten unterliegen stattdessen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) zuzüglich AJD-Stempelsteuer. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten, und beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig.
Sobald Sie vermieten, zahlen nicht ansässige Eigentümer Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) auf den Mietgewinn – Ansässige der EU/EWR können Ausgaben absetzen und werden zum ermäßigten Satz besteuert, während Nicht-EU-Ansässige (nach dem Brexit nun einschließlich britischer Staatsbürger) in der Regel auf das Bruttoeinkommen zum höheren Satz besteuert werden. Außerdem können Sie örtliche Touristensteuern erheben und abführen, wo diese gelten. Ein Gestor oder Steuerberater wird dringend empfohlen.
Nein. Langfristige Wohnraumvermietungen (geregelt durch das LAU) erfordern keine VUT oder VFT. Die Lizenz ist nur für Kurzzeit-Ferienvermietungen, die über Tourismuskanäle vermarktet werden. Viele Eigentümer an der Costa del Sol, die keine Touristenlizenz erhalten, vermieten stattdessen einfach langfristig.
Ja. Infolge der nationalen Reform kann eine Eigentümergemeinschaft touristische Vermietungen mit qualifizierter Mehrheit (Dreifünftelmehrheit in Andalusien) einschränken oder verbieten. Lesen Sie vor dem Kauf stets die Gemeinschaftssatzung und die jüngsten Protokolle – Ihr Anwalt sollte diese beschaffen.
Es handelt sich um dasselbe Konzept unter unterschiedlichen regionalen Bezeichnungen. VUT (Vivienda de Uso Turístico) gilt in der Comunitat Valenciana – Ihre Immobilie an der Costa Blanca und Costa Cálida. VFT (Vivienda con Fines Turísticos) gilt in Andalusien – Ihre Immobilie an der Costa del Sol oder Costa Almería.
Zunehmend ja. Nach den Regeln des zentralen nationalen Registers müssen Plattformen die Registrierungsnummer anzeigen und verifizieren und Inserate ohne eine solche entfernen. Sie benötigen 2026 sowohl die regionale Lizenz als auch die nationale Nummer, um legal zu inserieren.
Allgemein hat die Costa Almería derzeit den geringsten Sättigungsdruck und ein unkomplizierteres VFT-Verfahren, während die Costa del Sol aufgrund der Sperren in Málaga und anderen Hotspots am stärksten eingeschränkt ist. Die Costa Blanca liegt dazwischen – außerhalb der gesättigten Zentren sehr gut praktikabel.
Unbedingt. Ob eine Immobilie lizenziert werden kann, hängt von der genauen Adresse, dem Bebauungsplan und der Gemeinschaftssatzung ab. Machen Sie die Erlangung (oder Übertragung) einer gültigen Touristenlizenz zu einer ausdrücklichen Bedingung in Ihrem Reservierungs- und Kaufvertrag.
Die richtige Adresse zu wählen – eine, an der eine VUT oder VFT tatsächlich erhältlich ist und die Zahlen auch nach Steuern noch stimmen – ist der Unterschied zwischen einer profitablen Ferienvermietung und einem teuren Fehler. Bei Mediter Real Estate arbeiten wir ausschließlich an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería, und wir wissen, welche Straßen, Orte und Anlagen 2026 noch Kurzzeit-Touristenvermietungen erlauben.
Nehmen Sie noch heute Kontakt mit dem Mediter-Team auf und teilen Sie uns Ihre Vermietungsziele mit – wir stellen Ihnen eine Auswahl an Immobilien zusammen, bei denen eine Lizenz realistisch ist, weisen Sie auf die lokalen Beschränkungen hin und vermitteln Ihnen die Rechts- und Steuerberater, damit von Tag eins an alles richtig läuft.
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