Wenn Sie eine Immobilie an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería besitzen – oder gerade kaufen möchten – und diese vermieten wollen, ist das mit Abstand wichtigste Gesetz, das Sie verstehen müssen, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Spaniens nationales Gesetz über städtische Mietverhältnisse. Die LAU regelt langfristige Wohnraumvermietungen, legt Mindestvertragslaufzeiten fest (fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, sieben Jahre bei einem Unternehmen), begrenzt Kautionen und gewährt Mietern starke Verlängerungs- und Schutzrechte. Kurzzeitige Ferienvermietungen hingegen fallen nicht unter die LAU und unterliegen den regionalen Tourismusvorschriften – die sich zwischen der Comunitat Valenciana, der Región de Murcia und Andalusien deutlich unterscheiden.
In der Praxis ist die erste Entscheidung, die jeder Eigentümer treffen muss, in welche von drei rechtlichen Kategorien seine Vermietung fällt: eine langfristige Wohnraumvermietung (LAU-geschützt), eine saisonale/befristete Vermietung (zu einem definierten Zweck wie einer beruflichen Entsendung oder einem Studium) oder eine Ferienvermietung (kurze Urlaubsaufenthalte, die eine regionale Lizenz erfordern). Jede Kategorie bringt unterschiedliche Pflichten, steuerliche Behandlung und Schutzniveaus für Mieter mit sich. Hier einen Fehler zu machen, ist der häufigste – und teuerste – Fehler internationaler Eigentümer an der spanischen Küste.
Das spanische Mietrecht behandelt diese drei Konstellationen sehr unterschiedlich. Die richtige Wahl bestimmt Ihre Steuern, Ihren Papierkram und wie leicht Sie die Immobilie wieder zurückerhalten können.
| Merkmal | Langfristige Wohnraumvermietung (LAU) | Saisonal / befristet | Ferienvermietung |
|---|---|---|---|
| Maßgebliche Regelungen | LAU (nationales Gesetz) | LAU (befristeter Zweck) | Regionale Tourismusdekrete |
| Typische Laufzeit | Fortlaufend bis zu 5 Jahre (7 Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) | Fest, definierter Zweck (Wochen–Monate) | Nächte oder einige Wochen |
| Verlängerungsrechte des Mieters | Stark – automatische jährliche Verlängerungen | Keine über die vereinbarte Laufzeit hinaus | Keine |
| Lizenz erforderlich | Nein | Nein | Ja – regionale Tourismusregistrierung |
| Einkommensteuer (Steueransässige) | Bis zu 60 % Abzug auf Netto-Miete | Begrenzter/kein Abzug | Kein Abzug; gewerbeähnliche Regeln |
Nach der LAU hat ein Mieter, sobald er einen Wohnraummietvertrag unterschreibt, das Recht, bis zu fünf Jahre zu bleiben (oder sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen/eine juristische Person ist), unabhängig von der kürzeren im Vertrag festgelegten Laufzeit. Dies funktioniert durch die tácita reconducción (stillschweigende Vertragsverlängerung) – automatische jährliche Verlängerungen:
Ein Vermieter kann die Wohnung nur unter engen Voraussetzungen vor Ablauf der fünf Jahre zurückverlangen – vor allem bei einem echten Eigenbedarf des Eigentümers oder eines nahen Familienangehörigen, und nur wenn dieser Bedarf ausdrücklich im Vertrag angegeben wurde. Deshalb sollten Eigentümer an der Costa Cálida und Costa Almería, die die Immobilie möglicherweise für den Eigengebrauch zurückhaben möchten, die entsprechende Klausel von Anfang an von ihrem Anwalt sorgfältig ausarbeiten lassen.
Die LAU vereinheitlicht mehrere wichtige finanzielle Punkte in allen vier Küstenregionen:
Eigentümer behalten unter der LAU erheblichen Schutz, sofern der Vertrag ordnungsgemäß aufgesetzt ist:
Die Räumung (desahucio) wegen Nichtzahlung läuft über die Gerichte im Rahmen eines besonderen beschleunigten Verfahrens. In der Praxis kann sie dennoch mehrere Monate dauern, und die jüngsten Regelungen zu „schutzbedürftigen Haushalten“ können das Verfahren aussetzen, wenn ein Mieter als wirtschaftlich schutzbedürftig zertifiziert ist und der Vermieter ein Großeigentümer von Immobilien ist. Für Privateigentümer mit ein oder zwei Immobilien an der Costa Blanca oder Costa del Sol ist der Prozess in der Regel unkomplizierter, aber die goldenen Regeln lauten: einen wasserdichten Vertrag abschließen, wo möglich eine Mietausfallversicherung abschließen und beim ersten ausgebliebenen Zahlungseingang schnell handeln.
Mieter mit einem langfristigen LAU-Vertrag genießen einen der stärksten Schutzstandards in Europa:
Hier unterscheiden sich die vier Mediter-Regionen, da die kurzfristige Ferienvermietung von jeder autonomen Gemeinschaft geregelt wird, nicht von der LAU. Wenn Sie ohne die richtige Registrierung für kurze Aufenthalte vermieten, riskieren Sie erhebliche Bußgelder.
In der Comunitat Valenciana (Costa Blanca) müssen Ferienunterkünfte (viviendas de uso turístico) im regionalen Tourismusregister eingetragen sein und ihre Lizenznummer in allen Anzeigen angeben. Die Region hat ihre Regeln erheblich verschärft und verlangt unter anderem eine Bescheinigung über die städtebauliche Verträglichkeit vom Rathaus sowie in vielen Gebäuden die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. An der Costa Cálida (Región de Murcia) müssen Ferienvermietungen ebenfalls bei der regionalen Tourismusbehörde registriert sein und Mindeststandards an Qualität und Sicherheit erfüllen.
In Andalusien werden Ferienwohnungen (viviendas con fines turísticos) im andalusischen Tourismusregister (RTA) eingetragen und müssen Anforderungen an Klimaanlage/Heizung, Erste-Hilfe-Kasten, Gästeinformationen und Beschwerdeformulare erfüllen. Die Gemeinden in Málaga (Costa del Sol) haben in gesättigten Zonen zusätzliche Beschränkungen eingeführt, und Gemeinschaftssatzungen können Ferienvermietungen nun leichter mit qualifizierter Mehrheit der Eigentümer verbieten oder begrenzen.
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, wo Sie steueransässig sind, und von der Art der Vermietung. Dies ist einer der am häufigsten missverstandenen Bereiche für internationale Eigentümer.
| Status des Eigentümers | Langfristige Wohnraumvermietung | Ferien- / Kurzzeitvermietung |
|---|---|---|
| In Spanien steueransässig | IRPF auf Netto-Miete; bis zu ~60 % Abzug bei Wohnraumvermietungen | IRPF auf Nettoeinkommen; in der Regel kein Abzug |
| EU-/EWR-Gebietsfremde | Einkommensteuer für Gebietsfremde von 19 % auf Nettoeinkommen (Kosten abzugsfähig) | 19 % auf Nettoeinkommen |
| Nicht-EU-Gebietsfremde (z. B. Vereinigtes Königreich) | 24 % auf Bruttoeinkommen (Kosten nicht abzugsfähig) | 24 % auf Bruttoeinkommen |
Seit dem Brexit werden britische Eigentümer als Nicht-EU-Gebietsfremde behandelt, was in der Regel den höheren Satz von 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzug von Ausgaben bedeutet – eine wichtige Zahl, die Sie vor dem Kauf durchrechnen sollten. Bestätigen Sie Ihre Situation stets mit einem spanischen Steuerberater, da Doppelbesteuerungsabkommen und persönliche Umstände das Ergebnis verändern.
Mietrenditen beginnen mit einem sauberen Kauf. Bevor Sie die Mietrendite einkalkulieren, sollten Sie mit rund 11–14 % zusätzlichen Kaufnebenkosten zum Kaufpreis rechnen. Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien:
| Region | ITP Grunderwerbsteuer (Bestand) | Neubau |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunitat Valenciana) | ~10 % ITP | 10 % IVA + AJD Stempelsteuer (~1,5 %) |
| Costa Cálida (Región de Murcia) | ~8 % ITP | 10 % IVA + AJD Stempelsteuer (~1,5–2 %) |
| Costa del Sol (Andalusien) | ~7 % ITP | 10 % IVA + AJD Stempelsteuer (~1,2 %) |
| Costa Almería (Andalusien) | ~7 % ITP | 10 % IVA + AJD Stempelsteuer (~1,2 %) |
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar- und Grundbuchgebühren, Ihren unabhängigen Anwalt (typischerweise etwa 1 % + IVA) und – wenn Sie vermieten möchten – die Kosten für den Erwerb einer eventuellen Touristenlizenz einplanen. Sie benötigen außerdem eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer), um als spanischer Immobilieneigentümer zu kaufen, Steuern zu zahlen und einen Mietvertrag zu unterzeichnen.
Ja, aber Sie müssen die LAU-Mindestlaufzeit einhalten (fünf Jahre für private Vermieter, sieben für Unternehmen) und die erforderliche Kündigungsfrist wahren – üblicherweise vier Monate vor Vertragsende. Um sie vorzeitig für den Eigen- oder Familiengebrauch zurückzuerhalten, muss dieser Bedarf im Vertrag festgehalten sein.
Nein. Langfristige Wohnraumvermietungen nach der LAU erfordern keine Touristenlizenz. Eine Lizenz ist nur für kurze Ferienvermietungen erforderlich, die von jeder Region gesondert geregelt werden.
Eine Monatsmiete als gesetzliche Kaution (fianza), die bei der regionalen Behörde hinterlegt wird, sowie können Sie eine zusätzliche Sicherheit von bis zu zwei weiteren Monatsmieten verlangen.
Als Nicht-EU-Gebietsfremder werden Sie in der Regel mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen ohne Abzug von Ausgaben besteuert. Bestätigen Sie Ihre genaue Situation mit einem spanischen Steuerberater, da eine Entlastung durch das Doppelbesteuerungsabkommen greifen kann.
Zunehmend ja. Sowohl in Andalusien als auch in der Comunitat Valenciana können Gemeinschaften Ferienvermietungen mit qualifizierter Mehrheit einschränken oder verbieten. Prüfen Sie stets die Satzung, bevor Sie mit Vermietungsabsicht kaufen.
Ein mündliches Mietverhältnis kann rechtlich weiterhin gültig sein, ein schriftlicher Vertrag wird jedoch dringend empfohlen und ist für die Hinterlegung von Kautionen, den Nachweis von Vertragsbedingungen und etwaige Räumungsverfahren unerlässlich.
Ob Sie eine langfristige Investition an der Costa Blanca, eine Ferienwohnung an der Costa del Sol oder ein Familienhaus an der Costa Cálida oder Costa Almería wünschen – das Team von Mediter Real Estate begleitet Sie durch das Recht, die Lizenzen und die Zahlen. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute für maßgeschneiderte Beratung zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien in diesen vier Regionen.
Was Sie uns hier schreiben, nutzen wir nur für Ihre Antwort. Datenschutz
