Nichtresidenten-Einkommensteuer auf eine leerstehende Immobilie an der Costa Blanca: Fiktive Mieteinnahmen und das Modelo 210 für 2026 erklärt

Wenn Sie als Nichtresident ein Feriendomizil an der Costa Blanca besitzen und es leer stehen lassen (oder nur selbst nutzen), erhebt Spanien dennoch eine jährliche Nichtresidenten-Einkommensteuer auf „fiktive Mieteinnahmen“ — die fiktive Miete, die der Fiskus annimmt, dass Sie hätten erzielen können. Sie zahlen sie jedes Jahr über das Modelo 210 an die Agencia Tributaria. Für die meisten Costa-Blanca-Immobilien liegt die tatsächliche Rechnung zwischen rund 80 € und 400 € pro Jahr: Sie nehmen 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (valor catastral) und wenden dann 19 % Steuer an, wenn Sie in der EU/im EWR ansässig sind, oder 24 %, wenn nicht. Es gibt keine Vermietung, keinen Gewinn und oft nur sehr wenig Steuer — aber es gibt eine Erklärungspflicht, und sie zu ignorieren ist der mit Abstand häufigste Fehler von Eigentümern unter Ausländern.

Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümer an der Costa Blanca, aber der Mechanismus ist an der Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería identisch, daher geben wir regionale Details, wo sie relevant sind. Er behandelt, wer zahlt, wie man die renta imputada berechnet, die Aufteilung 19 %/24 %, die Frist und die konkreten Zahlen für ein typisches Zweitdomizil.

Was ist die fiktive Einkommensteuer in Spanien und warum zahle ich sie für eine leere Immobilie?

Die fiktive Einkommensteuer (renta imputada) ist eine Steuer auf den Vorteil, ein Zweitdomizil zu besitzen, das Sie nicht vermieten. Das spanische Einkommensteuerrecht behandelt Ihre Möglichkeit, eine nicht als Hauptwohnsitz genutzte Wohnung zu nutzen (oder leer stehen zu lassen), als steuerpflichtigen Vorteil, und Nichtresidenten erklären ihn unter dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Da Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, ist Ihre Costa-Blanca-Immobilie per Definition nicht Ihr Hauptwohnsitz, sodass fiktive Einkünfte anfallen, ob Sie sechs Wochen oder gar keine Zeit dort verbringen.

Die Logik erscheint britischen, irischen, niederländischen, deutschen und amerikanischen Eigentümern seltsam, weil die meisten Herkunftsländer einen Eigentümer nicht für ein Haus besteuern, in dem er wohnt oder das er leer stehen lässt. In Spanien ist dies jedoch eine seit langem bestehende Regel, keine neue Maßnahme für 2026. Sie gilt pro Eigentümer und pro Immobilie: Ein Paar, dem eine Villa je zur Hälfte gehört, reicht jeweils ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ein. Wenn Sie die Immobilie tatsächlich vermieten — zum Beispiel mit einer Touristenlizenz — werden die fiktiven Einkünfte durch die Steuer auf die tatsächliche Miete für die vermieteten Monate ersetzt (eine andere Berechnung; siehe unseren Leitfaden zu den Regeln für die Touristenvermietungslizenz und zu den Buy-to-let-Renditen).

Wer muss für eine Costa-Blanca-Immobilie das Modelo 210 einreichen?

Jeder nichtresidente Eigentümer einer spanischen Immobilie muss das Modelo 210 einreichen, auch wenn die Immobilie leer steht, auch wenn es keine Vermietung gibt und selbst wenn die Steuer nur wenige Euro beträgt. Die Pflicht wird durch das Eigentum ausgelöst, nicht durch Einkünfte. Wenn Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig sind — und die meisten Ferienhauseigentümer sind es nicht; siehe unsere Erläuterung zur 183-Tage-Regel — fallen Sie darunter.

Wichtige Punkte für Mediter-Käufer:

• Miteigentümer reichen getrennt ein. Zwei Namen auf der escritura (Eigentumsurkunde) bedeuten zwei Modelo-210-Erklärungen, jeweils für den Anteil am valor catastral.
• Sie benötigen eine NIE. Ohne sie können Sie nicht einreichen — siehe NIF vs NIE für Immobilienkäufer.
• Ein spanisches Bankkonto hilft für die Option der Zahlung per Lastschrift — siehe Eröffnung eines Nichtresidentenkontos.
• Sie ist getrennt von der IBI. Die jährliche Grundsteuerrechnung (IBI) der Stadtverwaltung ist eine andere Steuer, die Sie ebenfalls zahlen; das Modelo 210 ist die staatliche Einkommensteuer obendrauf.

Wie berechne ich die fiktiven Mieteinnahmen für 2026?

Nehmen Sie den valor catastral von Ihrer IBI-Rechnung, multiplizieren Sie ihn mit 1,1 % (wenn der Katasterwert im laufenden Jahr oder in den vorangegangenen zehn Jahren revidiert wurde) oder mit 2 % (wenn er älter ist) und wenden Sie dann den IRNR-Satz an. Dieser erste Schritt ergibt die Bemessungsgrundlage der fiktiven Einkünfte; die Steuer ist ein Prozentsatz dieser Grundlage, nicht des Marktpreises der Immobilie.

Schritt für Schritt:

1. Finden Sie den valor catastral. Er steht auf Ihrer jährlichen IBI-Rechnung (SUMA an der Costa Blanca). Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
2. Wählen Sie 1,1 % oder 2 %. Verwenden Sie 1,1 %, wenn die Katasterwerte Ihrer Gemeinde innerhalb der letzten rund zehn Jahre revidiert wurden — was in den meisten aktiven Costa-Blanca-Städten wie Torrevieja, Orihuela und Rojales der Fall ist. Verwenden Sie 2 % nur dort, wo die Katasterrevision älter ist. Ihre IBI-Rechnung oder das Catastro gibt das Revisionsjahr an.
3. Dieses Ergebnis ist die fiktive Einkunft (Bemessungsgrundlage).
4. Wenden Sie den Steuersatz an: 19 %, wenn Sie in einem EU/EWR-Land (mit Informationsaustausch) ansässig sind, 24 %, wenn Sie außerhalb davon ansässig sind — was seit dem Brexit britische Residenten einschließt sowie auch US-Eigentümer (siehe Amerikaner, die in Spanien kaufen).
5. Anteilig berechnen, wenn Sie die Immobilie nicht das ganze Jahr über besessen haben (unterjährig gekauft oder verkauft), und nach Ihrem Eigentumsanteil aufteilen.

Beachten Sie den Unterschied 19 %/24 %: EU/EWR-Residenten können bestimmte Ausgaben auch gegen tatsächliche Mieteinnahmen absetzen, aber gegen reine fiktive Einkünfte gibt es faktisch keine Abzüge — der Satz wird einfach auf die Grundlage von 1,1 %/2 % angewendet.

Rechenbeispiel — eine Wohnung an der Costa Blanca für 200.000 €

Angenommen, der valor catastral beträgt 90.000 € (Katasterwerte liegen häufig bei etwa 40–60 % des Preises). Das Kataster wurde kürzlich revidiert, also gelten 1,1 %:

• Bemessungsgrundlage fiktive Einkünfte: 90.000 € × 1,1 % = 990 €
• Bei EU/EWR-Residenz (19 %): 990 € × 19 % = 188,10 € für das Jahr
• Bei Nicht-EU-Residenz, z. B. UK oder USA (24 %): 990 € × 24 % = 237,60 € für das Jahr

Teilen Sie die Rechnung eines 50/50-Paares hälftig auf, und Sie sehen, warum der Betrag pro Person oft unter 120 € liegt.

Was kostet die Steuer tatsächlich an jeder der vier Küsten?

Der Steuersatz (19 %/24 %) und der Multiplikator von 1,1 %/2 % gelten landesweit, sodass die Rechnung fast ausschließlich von Ihrem örtlichen valor catastral abhängt — nicht davon, an welcher Küste Sie kaufen. Die folgende Tabelle zeigt indikative Jahressummen für die gesamte Immobilie (vor der Aufteilung zwischen Miteigentümern), unter Verwendung des Multiplikators von 1,1 %, der in den meisten revidierten Gemeinden gilt.

Indikative jährliche fiktive Einkommensteuer (gesamte Immobilie, Grundlage 1,1 %) über Mediters Küsten hinweg, 2026

Beispiel valor catastral	Fiktive Grundlage (×1,1 %)	EU/EWR-Eigentümer (×19 %)	Nicht-EU-Eigentümer, z. B. UK/USA (×24 %)
50.000 €	550 €	104,50 €	132,00 €
90.000 €	990 €	188,10 €	237,60 €
150.000 €	1.650 €	313,50 €	396,00 €
250.000 €	2.750 €	522,50 €	660,00 €

Der Katasterwert, nicht die Postleitzahl, bestimmt das Ergebnis — eine bescheidene Wohnung in Torrevieja und eine ähnliche in Benalmádena oder Mazarrón ergeben weitgehend vergleichbare Rechnungen, wenn ihre valores catastrales ähnlich sind. Wenn Sie an der Costa Cálida besitzen, geht unser Begleitbeitrag zu den Ferienhaussteuern an der Costa Cálida dieselben Zahlen zusammen mit der IBI durch.

Wann ist die Frist für das Modelo 210 bei fiktiven Einkünften?

Für fiktive Einkünfte (keine Vermietung) wird das Modelo 210 jährlich eingereicht und ist bis zum 31. Dezember des Jahres nach dem Steuerjahr fällig. Die fiktiven Einkünfte aus dem Eigentum im Jahr 2025 werden also im Laufe des Jahres 2026 erklärt, mit einer Frist bis zum 31. Dezember 2026; das Jahr 2026 wird dann im Laufe des Jahres 2027 erklärt. Wenn Sie per Lastschrift zahlen, verlangt die Agencia Tributaria, dass das Formular etwas früher eingereicht wird (in der Regel bis etwa zum 23. Dezember), damit die Belastung verarbeitet werden kann.

Dieser jährliche Rhythmus unterscheidet sich von Mieteinnahmen, bei denen das Modelo 210 historisch quartalsweise oder in kürzeren Abständen fällig war. Für ein rein leerstehendes, selbst genutztes Zweitdomizil ist eine jährliche Erklärung pro Eigentümer alles, was erforderlich ist.

Wie reiche ich das Modelo 210 ein und wer macht das in der Regel?

Sie können das Modelo 210 selbst über die Website der Agencia Tributaria einreichen oder (weitaus häufiger) einen gestor oder Anwalt gegen eine kleine Jahresgebühr damit beauftragen. Die meisten Mediter-Käufer übergeben dies derselben gestoría oder demselben abogado, der ihren Kauf abgewickelt hat, in der Regel für etwa 90–150 € pro Eigentümer und Jahr, weil das Formular auf Spanisch ist und Fehler mühsam rückgängig zu machen sind.

Was Sie bereithalten müssen:

• Ihre NIE und die jedes Eigentümers
• Die aktuellste IBI-/SUMA-Rechnung mit Angabe des valor catastral und des Revisionsjahres
• Ihr steuerliches Ansässigkeitsland (für den Satz 19 % vs. 24 %)
• Eigentumsanteil und Kauf-/Verkaufsdaten, falls Sie die Immobilie nur einen Teil des Jahres besaßen
• Spanische Bankdaten bei Zahlung per Lastschrift

Wenn Sie die Immobilie auch vermieten, decken die fiktiven Einkünfte nur die Wochen ab, in denen sie leer stand, und Sie erklären die Miete für die Vermietungszeiträume separat — ein guter Hausverwalter koordiniert beides; siehe unseren Leitfaden für abwesende Eigentümer.

Was passiert, wenn ich es nie einreiche?

Wenn Sie es einfach nicht einreichen, kann die Agencia Tributaria die nicht gezahlte Steuer für die letzten vier Jahre zuzüglich Zinsen und Zuschlägen fordern, und dies kommt fast immer beim Verkauf ans Licht. Spanien kann vier Jahre zurückblicken (die allgemeine Verjährungsfrist), und der Anwalt eines Käufers oder der Notar wird offene Nichtresidenten-Verpflichtungen zum Zeitpunkt des Verkaufs markieren, was den Abschluss verzögert.

Da die jährlichen Beträge in der Regel gering sind, fallen die Strafen selten dramatisch aus — aber der Aufwand ist real, und eine freiwillige verspätete Erklärung (bevor der Fiskus Sie kontaktiert) zieht geringere Zuschläge nach sich als erwischt zu werden. Wenn Sie die Immobilie vermietet haben oder andere spanische Vermögenswerte halten, halten Sie dies zusammen mit Ihrer Modelo-720-Meldung ordentlich, wo relevant. Wenn Sie schließlich verkaufen, wirken Nichtresidenten-Verpflichtungen auch mit der Einbehaltung von 3 % und der Kapitalertragsteuer zusammen — siehe Immobilienverkauf in Spanien.

Was wir in unseren eigenen Angeboten sehen

Mediter hat derzeit 8.241 Immobilien zum Verkauf über Costa Blanca Süd, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa de Almería und Mallorca. Da sich die fiktiven Einkünfte nach dem valor catastral und nicht nach dem Angebotspreis richten, ist der praktische Punkt für Käufer, die unseren Bestand durchstöbern, einfach: Der Katasterwert auf der IBI-Rechnung — nicht der ausgehandelte Schlagzeilenpreis — bestimmt diese jährliche Rechnung, fragen Sie uns also immer nach dem aktuellen IBI-Wert, bevor Sie ein Angebot machen. Für einen Überblick über die weiteren jährlichen laufenden Kosten kombinieren Sie dies mit unseren Leitfäden zu den Gemeinschaftsgebühren und den Lebenshaltungskosten an der Küste.

Häufig gestellte Fragen

Zahle ich fiktive Einkommensteuer, wenn ich die Immobilie nie besuche?

Ja. Die Steuer wird durch das Eigentum an einer nicht als Hauptwohnsitz genutzten spanischen Wohnung ausgelöst, nicht durch die Nutzung. Eine leere, nie besuchte Costa-Blanca-Immobilie erzeugt dennoch jährliche fiktive Einkünfte im Modelo 210.

Ist die fiktive Einkommensteuer dasselbe wie die IBI?

Nein. Die IBI (lokal erhoben, an der Costa Blanca durch SUMA) ist die kommunale Grundsteuer. Die fiktive Einkunft ist die staatliche Nichtresidenten-Einkommensteuer unter dem IRNR, eingereicht über das Modelo 210. Sie zahlen beide, und beide verwenden den valor catastral, aber zu unterschiedlichen Sätzen.

Welcher Satz gilt für britische Eigentümer nach dem Brexit?

Britische Residenten fallen bei den fiktiven Einkünften nun unter den Nicht-EU-Satz von 24 % statt des EU/EWR-Satzes von 19 %. US-amerikanische, kanadische und andere Nicht-EU-Residenten zahlen ebenfalls 24 %.

Wie finde ich meinen valor catastral?

Er steht auf Ihrer jährlichen IBI-/SUMA-Rechnung und ist auch beim Catastro verfügbar. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis und zeigt das Jahr an, in dem der Katasterwert zuletzt revidiert wurde, was entscheidet, ob Sie den Multiplikator von 1,1 % oder 2 % verwenden.

Wann genau ist die Erklärung für 2026 fällig?

Fiktive Einkünfte eines bestimmten Steuerjahres werden im folgenden Kalenderjahr eingereicht, mit einer Frist zum 31. Dezember. Einkünfte aus 2025 sind daher bis zum 31. Dezember 2026 fällig (früher, etwa am 23. Dezember, wenn Sie per Lastschrift zahlen).

Entfällt die Steuer, wenn ich die Immobilie vermiete?

Teilweise. Für die Wochen, in denen die Immobilie tatsächlich vermietet ist, erklären Sie stattdessen tatsächliche Mieteinnahmen; die fiktiven Einkünfte decken nur die Zeiträume ab, in denen sie leer stand. Die Vermietung bringt außerdem Pflichten rund um die Touristenlizenz und weitere Verpflichtungen mit sich.

Kann ein Paar ein gemeinsames Modelo 210 einreichen?

Nein. Jeder Eigentümer reicht sein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil am valor catastral ein, sodass ein 50/50-Paar zwei Formulare einreicht, jeweils für die Hälfte der fiktiven Einkünfte.

Sprechen Sie mit Mediter über Ihren Kauf an der Costa Blanca

Jährliche Nichtresidenten-Steuern sind moderat und absolut handhabbar, sobald Sie die Zahlen kennen — aber am einfachsten lassen sie sich vor dem Kauf einplanen. Wenn Sie ein Feriendomizil oder eine Investition an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería ins Auge fassen, kontaktieren Sie Mediter Real Estate, und wir ziehen zu jedem Angebot die IBI und den valor catastral heran, damit Sie die tatsächlichen laufenden Kosten sehen, bevor Sie ein Angebot machen. Rufen Sie an unter +34 744 719 499 oder schreiben Sie an info@mediter.com.