Автор Nicki Price, CEO
Если вы владеете домом для отдыха на Коста-Бланке как нерезидент и оставляете его пустым (или пользуетесь им только сами), Испания всё равно взимает с вас ежегодный подоходный налог нерезидента на «вменённый арендный доход» — условную арендную плату, которую, по мнению налоговой, вы могли бы получать. Вы платите его каждый год по форме Modelo 210 в Agencia Tributaria (Налоговое агентство Испании). Для большинства объектов на Коста-Бланке реальный счёт составляет примерно от 80 до 400 € в год: вы берёте 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (valor catastral), а затем применяете ставку 19%, если вы резидент ЕС/ЕЭЗ, или 24%, если нет. Нет аренды, нет прибыли и зачастую совсем небольшой налог — но подача декларации обязательна, и её пропуск является самой распространённой ошибкой владельцев-экспатов.
Это руководство написано для владельцев на Коста-Бланке, но механизм идентичен и на Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия, поэтому мы приводим региональные детали там, где это важно. Здесь рассматривается, кто платит, как рассчитать renta imputada, разница между 19% и 24%, сроки, а также расчёты на примере типичного второго жилья.
Налог на вменённый доход (renta imputada) — это налог на выгоду от владения вторым жильём, которое вы не сдаёте в аренду. Испанское законодательство о подоходном налоге рассматривает вашу возможность использовать (или оставлять незанятым) непервичное жильё как налогооблагаемую выгоду, и нерезиденты декларируют её в рамках Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR, подоходный налог нерезидентов). Поскольку вы не являетесь налоговым резидентом Испании, ваш дом на Коста-Бланке по определению не является основным жильём, поэтому вменённый доход применяется независимо от того, проводите ли вы там шесть недель или ноль.
Эта логика кажется странной британским, ирландским, голландским, немецким и американским владельцам, потому что в большинстве стран не облагают налогом владельца за жильё, в котором он живёт или которое оставляет пустым. Но в Испании это давнее правило, а не новая мера 2026 года. Оно применяется к каждому владельцу и каждому объекту: пара, владеющая виллой 50/50, каждый подаёт свою Modelo 210 за свою половину. Если же вы сдаёте недвижимость в аренду — например, по туристической лицензии — вменённый доход заменяется налогом на фактическую арендную плату за месяцы сдачи (другой расчёт; см. наше руководство по правилам туристической лицензии на аренду и доходности от сдачи в аренду).
Каждый владелец-нерезидент испанской недвижимости должен подавать Modelo 210, даже если дом пустует, даже если нет аренды и даже если налог составляет всего несколько евро. Обязанность возникает из факта владения, а не из наличия дохода. Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании — а большинство владельцев домов для отдыха таковыми не являются; см. наше разъяснение о правиле 183 дней — вы подпадаете под это требование.
Ключевые моменты для покупателей Mediter:
Возьмите valor catastral из вашего счёта IBI, умножьте его на 1,1% (если кадастровая стоимость пересматривалась в текущем году или за предыдущие десять лет) или на 2% (если она более старая), затем примените ставку IRNR. Этот первый шаг даёт вам базу вменённого дохода; налог представляет собой процент от этой базы, а не от рыночной цены недвижимости.
Пошагово:
Обратите внимание на разницу 19%/24%: резиденты ЕС/ЕЭЗ также могут вычитать определённые расходы из фактического арендного дохода, но против чисто вменённого дохода вычетов фактически нет — ставка просто применяется к базе 1,1%/2%.
Предположим, valor catastral составляет 90 000 € (кадастровая стоимость обычно составляет около 40–60% от цены). Кадастр пересмотрен недавно, поэтому применяется 1,1%:
Разделите счёт пары с долями 50/50 пополам на каждого, и вы увидите, почему сумма на человека часто составляет менее 120 €.
Ставка налога (19%/24%) и коэффициент 1,1%/2% являются общенациональными, поэтому счёт почти полностью зависит от вашего местного valor catastral — а не от того, на каком побережье вы покупаете. В таблице ниже приведены ориентировочные годовые суммы для всей недвижимости (до разделения между совладельцами) с использованием коэффициента 1,1%, применяемого в большинстве пересмотренных муниципалитетов.
| Пример valor catastral | База вменённого дохода (×1,1%) | Владелец ЕС/ЕЭЗ (×19%) | Владелец вне ЕС, например Великобритания/США (×24%) |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 550 € | 104,50 € | 132,00 € |
| 90 000 € | 990 € | 188,10 € | 237,60 € |
| 150 000 € | 1 650 € | 313,50 € | 396,00 € |
| 250 000 € | 2 750 € | 522,50 € | 660,00 € |
На результат влияет кадастровая стоимость, а не почтовый индекс — скромная квартира в Торревьехе и похожая в Бенальмадене или Масаррон дадут в целом сопоставимые счета, если их valores catastrales близки. Если вы владеете недвижимостью на Коста-Калида, наша сопутствующая статья о налогах на дома для отдыха на Коста-Калида разбирает те же цифры вместе с IBI.
Для вменённого дохода (без аренды) Modelo 210 подаётся ежегодно и должна быть представлена до 31 декабря года, следующего за налоговым годом. Таким образом, вменённый доход за владение в 2025 году декларируется в течение 2026 года со сроком до 31 декабря 2026 года; затем 2026 год декларируется в течение 2027 года. Если вы платите по прямому дебету, Agencia Tributaria требует подать форму немного раньше (обычно примерно до 23 декабря), чтобы можно было обработать списание.
Этот ежегодный ритм отличается от арендного дохода, где Modelo 210 исторически имела квартальные или более короткие сроки. Для полностью пустующего второго жилья для собственного пользования требуется всего одна ежегодная подача на каждого владельца.
Вы можете подать Modelo 210 самостоятельно через веб-сайт Agencia Tributaria или (что гораздо чаще) поручить это gestor или юристу за небольшую ежегодную плату. Большинство покупателей Mediter передают это той же gestoría или abogado, которые занимались их покупкой, обычно примерно за 90–150 € на владельца в год, поскольку форма составлена на испанском, а исправление ошибок утомительно.
Что нужно предоставить:
Если вы также сдаёте дом в аренду, вменённый доход покрывает только недели, когда он пустовал, а аренду за периоды сдачи вы декларируете отдельно — хороший управляющий недвижимостью координирует и то, и другое; см. наше руководство для отсутствующих владельцев.
Если вы просто не подадите декларацию, Agencia Tributaria может потребовать неуплаченный налог за последние четыре года плюс проценты и штрафы, и это почти всегда всплывает при продаже. Испания может проверять четыре года назад (общий срок давности), и юрист покупателя или нотариус отметят непогашенные обязательства нерезидента в момент продажи, задерживая завершение сделки.
Поскольку годовые суммы обычно невелики, штрафы редко бывают драматичными в денежном выражении — но хлопоты реальны, и добровольная подача с опозданием (до того, как налоговая свяжется с вами) влечёт меньшие штрафы, чем если вас поймают. Если вы сдавали недвижимость в аренду или владеете другими испанскими активами, держите это в порядке вместе с отчётностью по Modelo 720, где это применимо. Когда вы в итоге продадите, обязательства нерезидента также пересекаются с 3%-ным удержанием и налогом на прирост капитала — см. продажа недвижимости в Испании.
На данный момент у Mediter 8 241 объект недвижимости на продажу на Коста-Бланка Юг, Коста-Бланка Север, Коста-Калида, Коста-дель-Соль, Коста-де-Альмерия и Майорке. Поскольку вменённый доход отслеживает valor catastral, а не запрашиваемую цену, практический вывод для покупателей, просматривающих наш каталог, прост: именно кадастровая стоимость из счёта IBI — а не заглавная цена, о которой вы договариваетесь — определяет этот ежегодный счёт, поэтому всегда запрашивайте у нас актуальную сумму IBI перед тем, как сделать предложение. Чтобы получить представление о более широких ежегодных эксплуатационных расходах, дополните это нашими руководствами по взносам в сообщество и стоимости жизни на побережье.
Да. Налог возникает из факта владения непервичным испанским жильём, а не из его использования. Пустой дом на Коста-Бланке, который никогда не посещался, всё равно генерирует ежегодный вменённый доход по Modelo 210.
Нет. IBI (собирается на местном уровне, SUMA на Коста-Бланке) — это муниципальный налог на недвижимость. Вменённый доход — это государственный подоходный налог нерезидента в рамках IRNR, подаваемый по Modelo 210. Вы платите оба, и оба используют valor catastral, но по разным ставкам.
Резиденты Великобритании теперь подпадают под ставку 24% для нерезидентов вне ЕС по вменённому доходу, а не под ставку 19% для ЕС/ЕЭЗ. Резиденты США, Канады и других стран вне ЕС также платят 24%.
Он указан в вашем ежегодном счёте IBI/SUMA, а также доступен в Catastro. Обычно он значительно ниже рыночной цены и показывает год последнего пересмотра кадастровой стоимости, который определяет, используете ли вы коэффициент 1,1% или 2%.
Вменённый доход за данный налоговый год подаётся в следующем календарном году со сроком до 31 декабря. Доход за 2025 год, таким образом, подлежит подаче до 31 декабря 2026 года (раньше, около 23 декабря, если вы платите по прямому дебету).
Частично. За недели, когда недвижимость действительно сдаётся, вы декларируете фактический арендный доход; вменённый доход покрывает только периоды, когда она пустовала. Сдача в аренду также влечёт обязательства по туристической лицензии и другие.
Нет. Каждый владелец подаёт свою Modelo 210 на свою долю valor catastral, поэтому пара с долями 50/50 подаёт две формы, каждая на половину вменённого дохода.
Ежегодные налоги нерезидента скромны и вполне управляемы, когда вы знаете цифры — но их проще всего спланировать до покупки. Если вы рассматриваете дом для отдыха или инвестицию на Коста-Бланке, Коста-Калида, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия, свяжитесь с Mediter Real Estate, и мы предоставим данные IBI и valor catastral по любому объекту, чтобы вы могли увидеть реальную стоимость содержания до того, как сделать предложение. Звоните по телефону +34 744 719 499 или пишите на info@mediter.com.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie