Ja, US-Bürger können in Spanien frei Immobilien erwerben — es gibt keine Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit, und Amerikaner genießen genau dieselben Kaufrechte wie EU-Käufer. Zwei Dinge müssen Sie zuerst erledigen: eine spanische Steuernummer (NIE) beantragen und zusätzlich zum Kaufpreis etwa 11–14 % an Kaufnebenkosten einkalkulieren. Der Immobilienkauf verleiht Ihnen jedoch nicht das Recht, langfristig in Spanien zu leben — dafür benötigen Sie ein Visum wie das Nicht-Erwerbs-Visum. Dieser Leitfaden konzentriert sich auf die vier Regionen, in denen Mediter Real Estate tätig ist: die Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería.
Die wichtigsten praktischen Punkte für Amerikaner sind: (1) der Kaufprozess selbst ist unkompliziert und identisch mit dem jedes ausländischen Käufers; (2) die Steuern variieren je nach Region — die Grunderwerbsteuer liegt bei etwa 10 % an der Costa Blanca und im Alicante-Bereich der Costa Cálida (Comunitat Valenciana) gegenüber etwa 8 % an der Costa del Sol und Costa Almería (Andalucía); und (3) das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien bedeutet, dass Sie in der Regel nicht doppelt auf dasselbe Einkommen besteuert werden — als US-Bürger müssen Sie jedoch weiterhin beim IRS (US-Finanzamt) eine Steuererklärung einreichen und ausländische Konten offenlegen. Im Folgenden erläutern wir jeden Punkt.
Absolut. Spanien erlegt dem ausländischen Eigentum an Wohnimmobilien keine Beschränkungen auf, und das gilt uneingeschränkt für US-Bürger. Sie können eine Villa in Marbella, eine Wohnung in Torrevieja, ein Reihenhaus in Mojácar oder eine Finca bei Murcia auf Ihren eigenen Namen, gemeinsam oder über eine Gesellschaft erwerben. Ein Wohnsitz ist nicht erforderlich, und es gibt keinen Mindestbetrag, um Eigentümer zu werden.
Die einzige administrative Voraussetzung ist die NIE (Número de Identidad de Extranjero) — Ihre spanische Ausländer-Identifikations- und Steuernummer. Ohne sie können Sie keinen Kauf abschließen, kein ansässiges Bankkonto eröffnen und keine spanischen Steuern zahlen. Amerikaner erhalten die NIE in der Regel entweder bei einem spanischen Konsulat in den USA (New York, Miami, San Francisco usw.) vor der Reise oder in Spanien über eine Ihrem Anwalt erteilte Vollmacht.
Unabhängig von der Staatsangehörigkeit sollten Sie mit Gesamttransaktionskosten von etwa 11–14 % des Kaufpreises rechnen. Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer, und genau hier spielt die Region tatsächlich eine Rolle — sie wird von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt, nicht von der Zentralregierung.
| Kostenposten | Costa Blanca & Alicante-Bereich Costa Cálida (Comunitat Valenciana) |
Costa del Sol & Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP-Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf) | ~10 % | ~7 % (in Andalucía gilt ein vereinfachter Pauschalsatz) |
| Notargebühren | ~0,1–0,5 % | ~0,1–0,5 % |
| Grundbuchgebühren | ~0,1–0,4 % | ~0,1–0,4 % |
| Anwaltshonorare | ~1 % (+ MwSt.) | ~1 % (+ MwSt.) |
| Bank-/Hypothekenkosten (falls zutreffend) | Variabel (Bewertung, Abwicklung) | Variabel (Bewertung, Abwicklung) |
Bei einer Neubauimmobilie ändert sich die Steuerstruktur: Statt ITP zahlen Sie IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 % zuzüglich AJD-Stempelsteuer (etwa 1,5 % sowohl in der Comunitat Valenciana als auch in Andalucía). Da die Steuersätze und ermäßigten Sätze von jeder Region regelmäßig angepasst werden, sollten Sie den genauen aktuellen Wert vor der Unterzeichnung stets mit Ihrem Anwalt bestätigen — verlassen Sie sich niemals auf den Satz des Vorjahres.
Viele amerikanische Käufer wickeln die gesamte Transaktion ab, ohne physisch in Spanien anwesend zu sein, indem sie eine Vollmacht erteilen — besonders praktisch angesichts der transatlantischen Entfernung.
Sie benötigen kein Visum, um Immobilien zu kaufen. Als Tourist dürfen sich US-Bürger jedoch nur 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Spanien (und im Schengen-Raum) aufhalten. Um langfristig in Ihrem neuen Heim an der Costa zu leben, benötigen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung.
Beachten Sie, dass Spaniens frühere „Golden Visa" (Aufenthalt durch Immobilieninvestition) 2025 abgeschafft wurde, sodass der Immobilienkauf keinen direkten Weg zum Aufenthalt mehr bietet. Planen Sie Ihren Aufenthalt stattdessen über das NLV oder das Visum für digitale Nomaden. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen stets beim spanischen Konsulat, das für Ihren US-Bundesstaat zuständig ist.
Dies ist der Bereich, in dem sich amerikanische Käufer am stärksten von anderen Ausländern unterscheiden, denn die Vereinigten Staaten besteuern ihre Bürger auf das weltweite Einkommen, unabhängig davon, wo sie leben. Die gute Nachricht: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien sowie die US-Anrechnung ausländischer Steuern (foreign tax credit) bedeuten, dass Sie nicht die volle Steuer zweimal auf dasselbe Einkommen zahlen sollten. In der Praxis:
Da die Meldepflichten auf US-Seite wirklich komplex sind, arbeiten die meisten amerikanischen Eigentümer mit einem grenzüberschreitenden Steuerberater zusammen, der beide Systeme versteht. Mediter kann Sie an Fachleute verweisen, die Erfahrung mit US-Kunden an den Costas haben.
| Steuer | Wer zahlt | Anmerkungen |
|---|---|---|
| IBI (Grundsteuer) | Alle Eigentümer | Jährliche kommunale Grundsteuer, basierend auf dem Katasterwert. |
| Einkommensteuer für Nichtansässige (fiktives Einkommen) | Nichtansässige Eigentümer | Eine fiktive Steuer auf ein Zweitheim, auch wenn es nicht vermietet wird. |
| Mieteinkommensteuer | Vermietende Eigentümer | Nicht-EU-Ansässige (einschließlich Amerikaner) können in der Regel keine Kosten absetzen und zahlen einen Pauschalsatz auf die Bruttomiete. |
| Vermögensteuer | Eigentümer höherwertiger Objekte | Variiert je nach Region erheblich; prüfen Sie die Regeln in Andalucía im Vergleich zur Comunitat Valenciana. |
Ein Punkt, den US-Käufer beachten sollten: Da Nicht-EU-Ansässige in der Regel auf das Brutto-Mieteinkommen besteuert werden, ohne die für EU-Ansässige verfügbaren Kostenabzüge, können die Renditen aus Ferienvermietungen weniger günstig ausfallen, als sie zunächst erscheinen. Kalkulieren Sie dies ein, wenn Sie planen, Ihre Immobilie an der Costa del Sol oder Costa Blanca zu vermieten.
Ja. Spanische Banken vergeben Kredite an nichtansässige US-Käufer, allerdings üblicherweise mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf — oft rund 60–70 % des Kaufpreises für Nichtansässige gegenüber bis zu 80 % für Ansässige. Sie benötigen US-Einkommensnachweise (meist übersetzt), Steuererklärungen und Kontoauszüge. Zinssätze und Konditionen werden individuell festgelegt, und ein bestehendes spanisches Konto sowie eine NIE beschleunigen die Genehmigung. Viele Amerikaner kaufen bar und nehmen später eine Hypothek auf oder verwenden Mittel aus freigesetzten US-Vermögenswerten.
Ja. Für den Erwerb einer spanischen Immobilie ist kein Aufenthaltstitel erforderlich. Sie benötigen lediglich eine NIE. Das Eigentum verleiht jedoch nicht das Recht, über die touristische Grenze von 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen hinaus in Spanien zu leben — dafür benötigen Sie ein Visum wie das Nicht-Erwerbs- oder das Visum für digitale Nomaden.
In der Regel nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien sowie die US-Anrechnung ausländischer Steuern verhindern eine vollständige Doppelbesteuerung desselben Einkommens. Sie müssen dennoch eine US-Steuererklärung und, wo zutreffend, einen FBAR für spanische Konten über 10.000 US-Dollar einreichen. Nutzen Sie einen grenzüberschreitenden Steuerberater.
Etwa 11–14 % des Preises. Der Hauptunterschied liegt in der Grunderwerbsteuer: rund 10 % an der Costa Blanca und im Alicante-Bereich der Costa Cálida sowie ein niedrigerer Satz in Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería). Bei Neubauten fallen stattdessen 10 % IVA zuzüglich AJD-Stempelsteuer an.
Nein. Spanien hat die Golden Visa mit Aufenthalt durch Investition im Jahr 2025 abgeschafft. Amerikaner, die einen Aufenthaltstitel wünschen, sollten das Nicht-Erwerbs-Visum oder das Visum für digitale Nomaden in Betracht ziehen. Ein Immobilienkauf unterstützt diese Anträge weiterhin, ist jedoch kein direkter Weg zum Aufenthalt mehr.
Ja. Indem Sie Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, können Sie den gesamten Kauf — einschließlich der Beschaffung Ihrer NIE und der Unterzeichnung beim Notar — abwickeln, ohne zu reisen. Das ist üblich und vollständig legal.
Es wird dringend empfohlen. Sie nutzen es zur Zahlung von Steuern, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren, und es vereinfacht die Hypothekenabwicklung sowie die Kaufübertragung selbst.
Mediter Real Estate ist darauf spezialisiert, internationale Käufer — einschließlich US-Bürger — durch jeden Schritt des Erwerbs an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería zu begleiten. Von der Beantragung Ihrer NIE über die Vermittlung grenzüberschreitender Steuer- und Rechtsexperten bis hin zur Suche nach dem passenden Zuhause — wir machen den Kauf aus den USA einfach. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, um Ihren Umzug an die spanische Küste zu besprechen.
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