Verfasst von Nicki Price, CEO
Zwei spanische Immobiliensteuern lassen sich durch bereits von Ihnen bezahlte Ausgaben verringern: die Wertzuwachssteuer beim Verkauf und die jährliche Mietsteuer für Nichtansässige. Beim Verkauf erlaubt die Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde), Ihre Kaufkosten (die 7,75 % ITP, die beim Wiederverkauf in Murcia nach dem Ley 3/2025 anfallen, Notar, Grundbuch, Anwalt) sowie die Kosten echter Verbesserungen zu Ihrem Kaufpreis hinzuzurechnen, was den steuerpflichtigen Gewinn mindert. Um sie geltend zu machen, brauchen Sie eines: eine ordnungsgemäße factura (Rechnung) für jede Ausgabe, mit NIF/CIF des Lieferanten, Datum und IVA. Keine gültige Rechnung, kein Abzug — die Belege, die Sie 2026 aufbewahren, entscheiden also direkt über Ihre Steuerlast Jahre später.
Dieser Leitfaden ist in der Costa Cálida (Región de Murcia) verwurzelt, aber ebenso nützlich an der Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería. Er erläutert genau, welche Kosten Sie absetzen können, welche nicht und welche Dokumentationsregeln über Erfolg oder Scheitern eines Abzugs entscheiden.
Absetzbare Kosten sind für zwei getrennte Steuern relevant, und die Regeln unterscheiden sich jeweils. Die erste ist die Wertzuwachssteuer beim Verkauf, die Nichtansässige über das Modelo 210 erklären (bzw. Ansässige in der IRPF-Erklärung), bei der abzugsfähige Kosten Ihren Anschaffungswert erhöhen und Ihren Gewinn senken. Die zweite ist die jährliche Mietsteuer für Nichtansässige, ebenfalls Modelo 210, bei der Eigentümer aus der EU/EWR laufende Kosten von den Mieteinnahmen abziehen können.
Es handelt sich nicht um dieselbe Liste. Die Rechnung eines Gärtners hilft bei der Mietsteuererklärung eines Vermieters, bringt aber für Ihre Wertzuwachsberechnung nichts; ein neues Dach hilft bei Ihrer Wertzuwachssteuer, nicht aber bei Ihrer jährlichen Mietsteuer (abgesehen von der Abschreibung). Behalten Sie diese Unterscheidung stets im Hinterkopf — und falls Sie nur gelegentlich vermieten, führt Sie unser Leitfaden zu Steuern für Ferienimmobilien an der Costa Cálida 2026 zunächst durch die Grundlagen von IBI und Modelo 210.
Die Wertzuwachssteuer wird auf Ihren Netto-Gewinn erhoben: der Übertragungswert (Verkaufspreis abzüglich der von Ihnen gezahlten Verkaufskosten) minus der Anschaffungswert (Kaufpreis plus die von Ihnen gezahlten Kaufkosten und Verbesserungen). Je stärker Sie den steuerpflichtigen Gewinn mit legitimen Belegen drücken, desto weniger zahlen Sie. Für Nichtansässige beträgt der Satz 2026 pauschal 19 % für in der EU/EWR Ansässige und 24 % für Nicht-EU-Ansässige, gemäß den Vorschriften der Agencia Tributaria.
Ein vereinfachtes Beispiel an einer Costa-Cálida-Villa:
In diesem Beispiel nehmen die 50.000 € belegter Kosten 50.000 € vom Gewinn weg — das sind beim EU-Satz von 19 % rund 9.500 €. Das ist der ganze Grund, warum es diesen Artikel gibt. Zum vollständigen Verkaufsablauf siehe Immobilie in Spanien verkaufen 2026: Steuern, Kosten und Schritte.
Sie können jede unvermeidbare Kaufausgabe hinzurechnen, sofern Sie den Nachweis haben. Diese erhöhen Ihren Anschaffungswert und senken somit den Gewinn. Die Agencia Tributaria akzeptiert die Steuern und Honorare, die Teil des Immobilienerwerbs waren.
Bewahren Sie die unterzeichnete escritura (notarielle Kaufurkunde) von Ihrem Beurkundungstag beim Notar zusammen mit diesen Rechnungen in einer Akte auf — dieses Paket bildet das Rückgrat Ihres Anschaffungswerts.
Hier verlieren die meisten Eigentümer Geld. Das spanische Steuerrecht unterscheidet eine mejora (eine Verbesserung, die Wert oder Kapazität hinzufügt oder die Nutzungsdauer der Immobilie verlängert) von einer reparación/conservación (Instandhaltung, die die Immobilie lediglich funktionsfähig hält). Nur echte Verbesserungen können bei der Wertzuwachssteuer zu Ihrem Anschaffungswert hinzugerechnet werden; routinemäßige Reparaturen nicht.
| Wahrscheinlich absetzbare Verbesserung (mejora) | Nicht absetzbar bei der Wertzuwachssteuer (Reparatur/Instandhaltung) |
|---|---|
| Bau eines neuen Swimmingpools oder Anbaus | Wände neu streichen, Fliesen neu verfugen |
| Einbau einer Kanal-Klimaanlage, wo zuvor keine vorhanden war | Wartung oder Nachfüllen einer bestehenden Klimaanlage |
| Erneuerung des Dachs oder Installation von Solarpaneelen | Austausch einiger weniger kaputter Dachziegel |
| Einbau einer brandneuen Küche oder eines neuen Badezimmers | Reparatur eines tropfenden Hahns oder Boilers |
| Verglasung einer Terrasse oder Anbau eines neuen Raums | Gartenpflege, Poolreinigung |
Die Grenze ist wirklich unscharf, und die Agencia Tributaria wird sich für „Reparatur" entscheiden, sofern Ihre Rechnung und die Arbeit nicht klar einen Wertzuwachs beschreiben. Wenn Sie Arbeiten planen, lohnt sich vor jeder Beauftragung ein Blick in unseren Leitfaden zur Renovierung von Immobilien in Spanien 2026 und die Regeln zu Solarpaneelen und Energieausweisen — auch die Genehmigungsunterlagen stützen Ihren Abzug.
Kosten, die Sie zum Abschluss des Verkaufs zahlen, werden vom Verkaufspreis abgezogen und senken den Übertragungswert. Die wichtigsten, die die Agencia Tributaria akzeptiert, sind:
Beachten Sie die 3 %-Einbehaltung: Wenn ein Nichtansässiger verkauft, behält der Käufer 3 % des Preises ein und zahlt sie über das Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Wertzuwachssteuer an die Agencia Tributaria. Fällt Ihr tatsächlicher Gewinn (nach all diesen Abzügen) gering aus, können Sie die Differenz zurückfordern — ein weiterer Grund, jede abzugsfähige Ausgabe zu belegen.
Wenn Sie Ihr Haus an der Costa Cálida vermieten, sind die Abzüge für das jährliche Miet-Modelo-210 anders und für in der EU/EWR Ansässige großzügiger. Nach spanischem Recht dürfen nichtansässige EU/EWR-Bürger den Anteil der laufenden Kosten abziehen, der den Tagen entspricht, an denen die Immobilie tatsächlich vermietet war; Nicht-EU-Ansässige (einschließlich, nach dem Brexit, der meisten britischen Eigentümer) werden derzeit mit 24 % auf die Bruttomiete ohne jeden Kostenabzug besteuert.
Für berechtigte EU/EWR-Vermieter umfassen die abzugsfähigen laufenden Kosten typischerweise:
Sie benötigen außerdem die richtige Genehmigung, bevor Sie kurzfristig vermieten; unser Leitfaden zur Touristenvermietungslizenz 2026 und der Leitfaden zu Mietrenditen für die Costa Cálida und Almería decken diesen Bereich ab.
Ein hingekritzelter Vermerk „bar bezahlt" ist beim Finanzamt wertlos. Damit eine Ausgabe absetzbar ist, muss die factura eine ordnungsgemäße Rechnung sein, nicht bloß eine Quittung, und beide Parteien ausweisen. Die wesentlichen Elemente, die die Agencia Tributaria erwartet, sind:
Zahlen Sie per Banküberweisung und bewahren Sie Rechnung und Zahlungsnachweis zusammen auf. Barauftragsarbeiten ohne NIF lassen sich schlicht nicht geltend machen — die Ersparnis, die Sie beim Verkauf verlieren, übersteigt in der Regel bei Weitem jeden Barrabatt, den der Handwerker angeboten hat.
Bewahren Sie Anschaffungs- und Verbesserungsrechnungen so lange auf, wie Sie die Immobilie besitzen, plus mindestens vier Jahre nach Verkauf und Erklärung — die allgemeine Verjährungsfrist der Agencia Tributaria beträgt vier Jahre. In der Praxis bedeutet das: Ein Eigentümer an der Costa Cálida, der 2015 gekauft und 2030 verkauft, benötigt Rechnungen, die fünfzehn Jahre zurückreichen — bewahren Sie daher gescannte Kopien zusätzlich zu den Originalen in der Cloud auf.
In Mediters aktuellem Bestand von 8.239 Immobilien an der Costa Blanca Süd und Nord, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Almería und Mallorca reichen die Häuser an der Costa Cálida von kompakten Apartments am Mar Menor bis zu großen Villen mit Pools und gewachsenen Gärten. Die Villen mit Pools, Solaranlagen und erweiterten Terrassen sind genau die Immobilien, bei denen Verbesserungsrechnungen die Wertzuwachssteuer am stärksten beeinflussen — deshalb raten wir Eigentümern an der Costa Cálida, die Rechnungsakte am Beurkundungstag anzulegen, nicht erst, wenn sie zu verkaufen beschließen.
Ja. Die Grunderwerbsteuer — 7,75 % bei Wiederverkäufen in Murcia nach dem Ley 3/2025 — ist Teil Ihrer Anschaffungskosten und wird Ihrem Kaufpreis hinzugerechnet, wenn die Agencia Tributaria den Gewinn bei einem späteren Verkauf berechnet. Bewahren Sie den Zahlungsnachweis des Modelo 600 zusammen mit Ihrer Urkunde auf.
Der komplette Einbau einer neuen Küche wird in der Regel als Verbesserung (mejora) behandelt und kann zu Ihrem Anschaffungswert hinzugerechnet werden, sofern Sie eine gültige factura mit NIF des Lieferanten, der IVA und einer klaren Beschreibung besitzen. Der bloße Austausch einer abgenutzten Arbeitsplatte oder die Reparatur eines Geräts ist eine Reparatur und bei der Wertzuwachssteuer nicht absetzbar.
Derzeit nicht. Seit dem Brexit sind in Großbritannien Ansässige für diesen Zweck Nicht-EU-Bürger und werden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen ohne Kostenabzug besteuert, gemäß den Vorschriften der Agencia Tributaria. In der EU/EWR Ansässige werden mit 19 % besteuert und dürfen anteilige laufende Kosten abziehen. Die Wertzuwachsabzüge britischer Eigentümer bei einem Verkauf bleiben davon jedoch unberührt — diese gelten weiterhin.
Ja, sofern der Verkäufer sie zahlt. Die Plusvalía (kommunale Wertzuwachssteuer), die an Ihr Rathaus an der Costa Cálida gezahlt wird, ist eine Kostenposition der Übertragung und mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Bewahren Sie die Selbstveranlagung und den Zahlungsbeleg des Rathauses auf.
Leider können Sie dies in der Regel nicht geltend machen. Ohne gültige factura mit NIF des Lieferanten und der IVA wird die Agencia Tributaria die Ausgabe nicht anerkennen. Wenn der Lieferant noch tätig ist, lässt sich mitunter eine Rechnungskopie erhalten, aber ein Barauftrag ohne Papierspur ist für steuerliche Zwecke meist verloren.
Das Modelo 720 meldet Auslandsvermögen und nicht Immobilienverkaufskosten, aber in Spanien Ansässige sollten ihre Unterlagen aufeinander abgestimmt halten. Siehe unseren Leitfaden Modelo 720 2026 und die 183-Tage-Ansässigkeitsregel, um zu bestätigen, welche Erklärungen für Sie gelten.
Ob Sie an der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen, vermieten oder verkaufen möchten — die Belege, die Sie heute aufbewahren, entscheiden über die Steuer, die Sie morgen zahlen. Mediter Real Estate unterstützt Sie beim guten Kauf und vermittelt Ihnen vertrauenswürdige lokale Anwälte und Gestores, die Ihre Unterlagen abzugsbereit halten. Kontaktieren Sie uns unter info@mediter.com, rufen Sie an unter +34 744 719 499 oder besuchen Sie uns im Comercial Center Cabo Roig, C/Caspio 2, Orihuela Costa, Alicante.
Was Sie uns hier schreiben, nutzen wir nur für Ihre Antwort. Datenschutz
Wir verwenden Cookies, die für den Betrieb der Website nötig sind. Mit Ihrer Zustimmung nutzen wir auch Cookies von Meta (Facebook), um unsere Werbung zu messen und Ihnen Immobilien zu zeigen, die denen ähneln, die Sie angesehen haben. Cookies von Google Analytics, ebenfalls nur mit Ihrer Zustimmung, zählen Besuche und zeigen uns, welche Seiten helfen.
Cookie-Richtlinie