Rédigé par Nicki Price, CEO
Deux impôts immobiliers espagnols peuvent être réduits grâce à des dépenses que vous avez déjà réglées : l'impôt sur la plus-value lors de la vente et l'impôt locatif des non-résidents que vous payez chaque année. Lorsque vous vendez, l'Agencia Tributaria vous permet d'ajouter vos frais d'acquisition (l'ITP de 7,75 % payé sur la revente en Murcie en vertu de la Ley 3/2025, notaire, registre, avocat) ainsi que le coût des véritables améliorations à votre prix d'achat, ce qui réduit le bénéfice imposable. Pour les déclarer, il vous faut une seule chose : une factura en bonne et due forme pour chaque dépense, indiquant le NIF/CIF du fournisseur, la date et l'IVA. Pas de facture valable, pas de déduction — les justificatifs que vous conservez en 2026 déterminent donc directement votre facture fiscale des années plus tard.
Ce guide, ancré dans la Costa Cálida (Región de Murcia) mais tout aussi utile sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Almería, détaille exactement quels frais vous pouvez déduire, lesquels vous ne pouvez pas déduire, et les règles documentaires qui font accepter ou rejeter une demande.
Les dépenses déductibles concernent deux impôts distincts, et les règles diffèrent pour chacun. Le premier est l'impôt sur la plus-value lors d'une vente, déclaré sur le Modelo 210 par les non-résidents (ou dans la déclaration IRPF pour les résidents), où les frais admissibles augmentent votre valeur d'acquisition et réduisent votre bénéfice. Le second est l'impôt locatif annuel des non-résidents, également sur Modelo 210, où les propriétaires de l'UE/EEE peuvent déduire les frais courants des revenus locatifs.
Ce ne sont pas les mêmes listes. La facture d'un jardinier aide la déclaration locative d'un bailleur mais n'a aucun effet sur votre calcul de plus-value ; une nouvelle toiture favorise votre plus-value mais pas votre impôt locatif annuel (au-delà de l'amortissement). Gardez cette distinction à l'esprit tout au long de la lecture — et si vous ne louez qu'occasionnellement, notre guide des impôts sur les résidences secondaires de la Costa Cálida 2026 présente d'abord les bases de l'IBI et du Modelo 210.
L'impôt sur la plus-value est prélevé sur votre gain net : la valeur de transfert (prix de vente moins les frais de vente que vous avez payés) moins la valeur d'acquisition (prix d'achat plus les frais d'achat et les améliorations que vous avez financées). Plus vous réduisez le gain imposable avec des justificatifs légitimes, moins vous payez. Pour les non-résidents, le taux en 2026 est fixe à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 24 % pour les non-résidents hors UE, selon les règles de l'Agencia Tributaria.
Un exemple simplifié sur une villa de la Costa Cálida :
Dans cet exemple, les 50 000 € de frais documentés retirent 50 000 € du gain — soit environ 9 500 € au taux UE de 19 %. C'est toute la raison d'être de cet article. Pour le mécanisme complet d'une vente, consultez vendre un bien en Espagne 2026 : impôts, frais et étapes.
Vous pouvez ajouter chaque frais incontournable lié à l'achat, à condition d'en avoir la preuve. Ceux-ci augmentent votre valeur d'acquisition et réduisent donc le gain. L'Agencia Tributaria accepte les impôts et honoraires professionnels qui ont fait partie de l'acquisition du bien.
Conservez l'escritura (acte notarié) signée lors de votre journée de signature chez le notaire avec ces factures dans un même dossier — cet ensemble constitue le socle de votre valeur d'acquisition.
C'est là que la plupart des propriétaires perdent de l'argent. Le droit fiscal espagnol distingue une mejora (une amélioration qui ajoute de la valeur, de la capacité ou prolonge la durée de vie utile du bien) d'une reparación/conservación (un entretien qui maintient simplement le bien en état de fonctionnement). Seules les véritables améliorations peuvent être ajoutées à votre valeur d'acquisition pour la plus-value ; les réparations courantes ne le peuvent pas.
| Amélioration probablement déductible (mejora) | Non déductible pour la plus-value (réparation/entretien) |
|---|---|
| Construction d'une nouvelle piscine ou extension | Repeindre les murs, refaire les joints de carrelage |
| Installation d'une climatisation gainable là où il n'y en avait pas | Entretien ou recharge d'une climatisation existante |
| Remplacement de la toiture ou installation de panneaux solaires | Remplacement de quelques tuiles cassées |
| Pose d'une cuisine ou d'une salle de bains entièrement neuve | Réparation d'un robinet ou d'une chaudière qui fuit |
| Fermeture d'une terrasse ou ajout d'une nouvelle pièce | Entretien du jardin, nettoyage de la piscine |
La frontière est réellement floue, et l'Agencia Tributaria penchera pour la « réparation » à moins que votre facture et les travaux ne décrivent clairement une valeur ajoutée. Si vous prévoyez des travaux, notre guide de rénovation d'un bien en Espagne 2026 et les règles sur les panneaux solaires et certificats énergétiques méritent d'être lus avant de commander quoi que ce soit — les documents de permis appuient également votre déduction.
Les frais que vous payez pour réaliser la vente sont déduits du prix de vente, abaissant la valeur de transfert. Les principaux acceptés par l'Agencia Tributaria sont :
Notez la retenue de 3 % : lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur retient 3 % du prix et le reverse à l'Agencia Tributaria sur le Modelo 211 comme avance sur votre plus-value. Si votre gain réel (après toutes ces déductions) est faible, vous pouvez récupérer la différence — une raison de plus de documenter chaque frais admissible.
Si vous louez votre logement de la Costa Cálida, les déductions pour le Modelo 210 locatif annuel sont différentes et plus avantageuses pour les résidents de l'UE/EEE. Selon les règles espagnoles, les non-résidents de l'UE/EEE peuvent déduire la part des frais courants correspondant aux jours où le bien a réellement été loué ; les résidents hors UE (y compris, après le Brexit, la plupart des propriétaires britanniques) sont actuellement imposés à 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction de frais.
Pour les bailleurs éligibles de l'UE/EEE, les frais courants déductibles comprennent généralement :
Vous avez également besoin du bon permis avant de louer en courte durée ; notre guide de la licence de location touristique 2026 et le guide des rendements locatifs pour la Costa Cálida et Almería couvrent cet aspect.
Une note griffonnée « payé en espèces » n'a aucune valeur au bureau des impôts. Pour qu'une dépense soit déductible, la factura doit être une véritable facture, et non un simple reçu, et elle doit identifier les deux parties. Les éléments essentiels attendus par l'Agencia Tributaria sont :
Payez par virement bancaire et conservez ensemble la facture et la preuve de paiement. Les travaux payés en espèces sans NIF ne peuvent tout simplement pas être déclarés — l'économie perdue lors de la vente dépasse généralement de loin toute remise que l'artisan aurait proposée pour un paiement comptant.
Conservez les factures d'acquisition et d'amélioration pendant toute la durée de détention du bien plus au moins quatre ans après la vente et la déclaration — le délai de prescription général de l'Agencia Tributaria est de quatre ans. En pratique, cela signifie qu'un propriétaire de la Costa Cálida ayant acheté en 2015 et vendant en 2030 doit disposer de factures remontant à quinze ans ; conservez donc des copies numérisées dans le cloud en plus des originaux.
Sur l'ensemble du portefeuille actuel de Mediter, soit 8 239 biens sur la Costa Blanca Sud et Nord, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Almería et Majorque, les logements de la Costa Cálida vont des appartements compacts du Mar Menor aux grandes villas avec piscines et jardins arborés. Les villas avec piscines, installations solaires et terrasses agrandies sont précisément les biens où les factures d'amélioration pèsent le plus sur la plus-value — c'est pourquoi nous conseillons aux propriétaires de la Costa Cálida de commencer leur dossier de factures dès la signature, et non au moment où ils décident de vendre.
Oui. L'impôt sur les mutations — 7,75 % sur les reventes en Murcie en vertu de la Ley 3/2025 — fait partie de votre coût d'acquisition et est ajouté à votre prix d'achat lorsque l'Agencia Tributaria calcule le gain lors d'une vente ultérieure. Conservez la preuve de paiement du Modelo 600 avec votre acte.
L'installation d'une cuisine entièrement neuve est généralement considérée comme une amélioration (mejora) et peut être ajoutée à votre valeur d'acquisition, à condition de disposer d'une factura valable indiquant le NIF du fournisseur, l'IVA et une description claire. Le simple remplacement d'un plan de travail usé ou la réparation d'un appareil est une réparation et n'est pas déductible pour la plus-value.
Pas actuellement. Depuis le Brexit, les résidents britanniques sont considérés comme non-UE à cette fin et sont imposés à 24 % sur les revenus locatifs bruts sans déduction de frais, selon les règles de l'Agencia Tributaria. Les résidents de l'UE/EEE sont imposés à 19 % et peuvent déduire les frais courants au prorata. Les déductions de plus-value des propriétaires britanniques lors d'une vente ne sont toutefois pas affectées — elles s'appliquent toujours.
Oui, lorsque c'est le vendeur qui la paie. La plusvalía (impôt local sur la plus-value foncière) versée à votre mairie de la Costa Cálida est un frais lié au transfert et réduit votre gain imposable. Conservez l'auto-évaluation de la mairie et le reçu de paiement.
Malheureusement, vous ne pouvez généralement pas le déclarer. Sans factura valable indiquant le NIF du fournisseur et l'IVA, l'Agencia Tributaria n'acceptera pas la dépense. Si le fournisseur exerce toujours, il est parfois possible d'obtenir un duplicata de facture, mais un travail payé en espèces sans trace documentaire est généralement perdu sur le plan fiscal.
Le Modelo 720 déclare les avoirs à l'étranger plutôt que les frais de vente d'un bien, mais les résidents en Espagne devraient tenir leurs dossiers cohérents. Consultez notre guide du Modelo 720 2026 et la règle de résidence des 183 jours pour confirmer quelles déclarations vous concernent.
Que vous achetiez, louiez ou envisagiez de vendre sur la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol ou la Costa Almería, les justificatifs que vous conservez aujourd'hui déterminent l'impôt que vous paierez demain. Mediter Real Estate peut vous aider à bien acheter et vous orienter vers des avocats et gestores locaux de confiance qui tiennent votre dossier prêt pour les déductions. Contactez-nous à info@mediter.com, appelez le +34 744 719 499, ou rendez-nous visite au Comercial Center Cabo Roig, C/Caspio 2, Orihuela Costa, Alicante.
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