Escrito por Nicki Price, CEO
Dos impuestos inmobiliarios españoles pueden reducirse con gastos que ya has pagado: el impuesto sobre la ganancia patrimonial cuando vendes y el impuesto de alquiler para no residentes que pagas cada año. Al vender, la Agencia Tributaria te permite sumar tus costes de compra (el 7,75% de ITP pagado en una reventa en Murcia según la Ley 3/2025, notaría, registro, abogado) y el coste de mejoras genuinas a tu precio de compra, lo que reduce el beneficio tributable. Para reclamarlos necesitas una cosa: una factura en regla por cada coste, que muestre el NIF/CIF del proveedor, la fecha y el IVA. Sin factura válida, no hay deducción, así que las facturas que guardes en 2026 deciden directamente tu factura fiscal años después.
Esta guía, centrada en la Costa Cálida (Región de Murcia) pero igualmente útil en la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería, expone exactamente qué costes puedes deducir, cuáles no, y las normas documentales que hacen que una deducción prospere o fracase.
Los gastos deducibles importan para dos impuestos distintos, y las normas difieren en cada caso. El primero es el impuesto sobre la ganancia patrimonial en una venta, declarado en el Modelo 210 por los no residentes (o en la declaración del IRPF por los residentes), donde los costes admisibles elevan tu valor de adquisición y reducen tu beneficio. El segundo es el impuesto anual de alquiler para no residentes, también el Modelo 210, donde los propietarios de la UE/EEE pueden deducir los gastos de funcionamiento frente a los ingresos por alquiler.
No son la misma lista. La factura de un jardinero ayuda a la declaración de alquiler de un arrendador, pero no sirve de nada para el cálculo de tu ganancia patrimonial; un tejado nuevo ayuda a tu ganancia patrimonial, pero no a tu impuesto anual de alquiler (más allá de la amortización). Ten presente esa distinción en todo momento, y si solo alquilas de forma ocasional, nuestra guía sobre los impuestos de las viviendas vacacionales en la Costa Cálida en 2026 repasa primero los conceptos básicos del IBI y del Modelo 210.
El impuesto sobre la ganancia patrimonial grava tu ganancia neta: el valor de transmisión (precio de venta menos los costes de venta que pagaste) menos el valor de adquisición (precio de compra más los costes de compra y las mejoras que pagaste). Cuanto más reduzcas la ganancia tributable con facturas legítimas, menos pagas. Para los no residentes, el tipo en 2026 es un tipo fijo del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para residentes de fuera de la UE, según las normas de la Agencia Tributaria.
Un ejemplo simplificado sobre una villa en la Costa Cálida:
En esta ilustración, los 50.000 € de costes documentados restan 50.000 € de la ganancia, lo que supone unos 9.500 € al tipo del 19% de la UE. Esa es la razón de ser de todo este artículo. Para conocer todos los pormenores de la venta, consulta vender una propiedad en España en 2026: impuestos, costes y pasos.
Puedes sumar todos los costes inevitables de la compra, siempre que tengas la prueba. Estos elevan tu valor de adquisición y, por tanto, reducen la ganancia. La Agencia Tributaria acepta los impuestos y honorarios profesionales que formaron parte de la adquisición de la propiedad.
Guarda la escritura firmada de tu día de firma ante notario junto con esas facturas en un mismo archivo: ese paquete es la columna vertebral de tu valor de adquisición.
Aquí es donde la mayoría de los propietarios pierden dinero. La legislación fiscal española distingue una mejora (una mejora que añade valor, capacidad o prolonga la vida útil de la propiedad) de una reparación/conservación (mantenimiento que simplemente mantiene la propiedad en buen estado de funcionamiento). Solo las mejoras genuinas pueden sumarse a tu valor de adquisición para la ganancia patrimonial; las reparaciones rutinarias no.
| Mejora probablemente deducible (mejora) | No deducible para la ganancia patrimonial (reparación/mantenimiento) |
|---|---|
| Construir una piscina nueva o una ampliación | Repintar paredes, rejuntar azulejos |
| Instalar aire acondicionado por conductos donde no existía | Mantenimiento o recarga de gas de un equipo de A/A existente |
| Sustituir el tejado o instalar paneles solares | Sustituir algunas tejas rotas |
| Instalar una cocina o un baño completamente nuevos | Arreglar un grifo o una caldera con fugas |
| Cerrar una terraza o añadir una habitación nueva | Mantenimiento del jardín, limpieza de la piscina |
La línea es realmente difusa, y la Agencia Tributaria se inclinará por «reparación» salvo que tu factura y la obra describan claramente un valor añadido. Si estás planeando obras, merece la pena leer nuestra guía para reformar una propiedad en España en 2026 y las normas sobre paneles solares y certificados energéticos antes de encargar nada: la documentación de la licencia también respalda tu deducción.
Los costes que pagas para formalizar la venta se restan del precio de venta, reduciendo el valor de transmisión. Los principales que la Agencia Tributaria acepta son:
Ten en cuenta la retención del 3%: cuando un no residente vende, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 como anticipo de tu ganancia patrimonial. Si tu ganancia real (después de todas estas deducciones) es pequeña, puedes reclamar la diferencia: otra razón para documentar cada coste admisible.
Si alquilas tu vivienda de la Costa Cálida, las deducciones del Modelo 210 anual de alquiler son diferentes y más generosas para los residentes de la UE/EEE. Según las normas españolas, los no residentes de la UE/EEE pueden deducir la proporción de los gastos de funcionamiento correspondiente a los días en que la propiedad estuvo efectivamente alquilada; los residentes de fuera de la UE (incluidos, tras el Brexit, la mayoría de los propietarios británicos) tributan actualmente al 24% sobre el alquiler bruto sin deducción de gastos.
Para los arrendadores elegibles de la UE/EEE, los gastos de funcionamiento deducibles suelen incluir:
También necesitas la licencia adecuada antes de alquilar a corto plazo; nuestra guía de la licencia de alquiler turístico 2026 y la guía de rentabilidad de la compra para alquiler en la Costa Cálida y Almería cubren ese aspecto.
Una nota garabateada de «pagado en efectivo» no sirve de nada en la oficina de Hacienda. Para que un coste sea deducible, la factura debe ser una factura en regla, no un simple recibo, y debe identificar a ambas partes. Los elementos esenciales que exige la Agencia Tributaria son:
Paga mediante transferencia bancaria y guarda juntos la factura y el comprobante de pago. Los trabajos en efectivo sin NIF sencillamente no pueden reclamarse: el ahorro que pierdes en la venta suele superar con creces cualquier descuento que el constructor te ofreciera por pagar en efectivo.
Conserva las facturas de adquisición y de mejoras durante todo el tiempo que seas propietario de la vivienda más al menos cuatro años después de venderla y declarar: el plazo general de prescripción de la Agencia Tributaria es de cuatro años. En la práctica, esto significa que un propietario de la Costa Cálida que compró en 2015 y vende en 2030 necesita facturas que se remonten quince años, así que guarda copias escaneadas en la nube además de los originales.
En el stock actual de Mediter, con 8.239 propiedades en la Costa Blanca Sur y Norte, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Almería y Mallorca, las viviendas de la Costa Cálida abarcan desde apartamentos compactos en el Mar Menor hasta grandes villas con piscina y jardines maduros. Las villas con piscina, instalaciones solares y terrazas ampliadas son precisamente las propiedades donde las facturas de mejoras marcan más la diferencia en la ganancia patrimonial, razón por la cual aconsejamos a los propietarios de la Costa Cálida que empiecen el archivo de facturas el día de la firma, no cuando deciden vender.
Sí. El impuesto de transmisiones —7,75% en las reventas de Murcia según la Ley 3/2025— forma parte de tu coste de adquisición y se suma a tu precio de compra cuando la Agencia Tributaria calcula la ganancia en una venta posterior. Guarda el comprobante de pago del Modelo 600 junto con tu escritura.
La instalación de una cocina completamente nueva se suele considerar una mejora (mejora) y puede sumarse a tu valor de adquisición, siempre que dispongas de una factura válida con el NIF del proveedor, el IVA y una descripción clara. Simplemente sustituir una encimera desgastada o arreglar un electrodoméstico es una reparación y no es deducible para la ganancia patrimonial.
Actualmente no. Desde el Brexit, los residentes del Reino Unido son considerados no comunitarios a estos efectos y tributan al 24% sobre los ingresos brutos por alquiler sin deducción de gastos, según las normas de la Agencia Tributaria. Los residentes de la UE/EEE tributan al 19% y pueden deducir los gastos de funcionamiento proporcionales. Sin embargo, las deducciones por ganancia patrimonial de los propietarios británicos en una venta no se ven afectadas: esas siguen aplicándose.
Sí, cuando la paga el vendedor. La plusvalía (impuesto local sobre el valor del terreno) pagada a tu ayuntamiento de la Costa Cálida es un coste de la transmisión y reduce tu ganancia tributable. Guarda la autoliquidación del ayuntamiento y el recibo de pago.
Lamentablemente, por lo general no puedes reclamarlo. Sin una factura válida que muestre el NIF del proveedor y el IVA, la Agencia Tributaria no aceptará el coste. Si el proveedor sigue operando, a veces es posible obtener un duplicado de la factura, pero un trabajo en efectivo sin rastro documental suele perderse a efectos fiscales.
El Modelo 720 declara bienes en el extranjero y no los costes de venta de una propiedad, pero los residentes en España deben mantener sus registros coordinados. Consulta nuestra guía del Modelo 720 2026 y la regla de los 183 días de residencia para confirmar qué declaraciones te corresponden.
Tanto si estás comprando, alquilando o planeando vender en la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol o la Costa Almería, las facturas que guardes hoy deciden los impuestos que pagarás mañana. Mediter Real Estate puede ayudarte a comprar bien y orientarte hacia abogados y gestores locales de confianza que mantengan tu documentación lista para la deducción. Contáctanos en info@mediter.com, llama al +34 744 719 499 o visítanos en Comercial Center Cabo Roig, C/Caspio 2, Orihuela Costa, Alicante.
Usamos lo que nos cuentes aquí solo para responderte. Privacidad
Usamos las cookies necesarias para que la web funcione. Con su permiso, también usamos cookies de Meta (Facebook) para medir nuestros anuncios y mostrarle viviendas parecidas a las que ha visto. Las cookies de Google Analytics, también solo con su permiso, cuentan las visitas y nos muestran qué páginas son útiles.
Política de cookies