Der Tag der Beurkundung in Spanien — la firma — ist der Moment, in dem Ihr Immobilienkauf rechtlich in Ihren Besitz übergeht. Er findet in einem einzigen Termin in einem Notariat (notaría) statt, der in der Regel 30 bis 60 Minuten dauert, bei dem Sie und der Verkäufer die escritura pública de compraventa (die öffentliche Kaufurkunde) unterzeichnen, Sie den restlichen Kaufpreis übergeben und der Verkäufer Ihnen die Schlüssel aushändigt. Ab dieser Unterschrift ist die Immobilie rechtlich übertragen — noch bevor sie ins Grundbuch eingetragen wird.
Für Käufer an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería ist das Verfahren rechtlich identisch, doch die durch diese Unterschrift ausgelösten Steuern unterscheiden sich je nach Region — und, was besonders wichtig ist: An der Costa Blanca entscheidet nun das Datum der Unterzeichnung der Escritura über Ihren Steuersatz (mehr dazu weiter unten). Dieser Leitfaden führt Sie genau durch das, was an dem Tag geschieht, was der Notar tut, welche Kosten anfallen und was sich ändert, sobald die Urkunde beim Grundbuch eingeht.
Ein spanischer notario ist ein vom Staat ernannter Amtsträger, kein Anwalt, der für eine der beiden Parteien tätig ist. Seine Aufgabe ist strikte Neutralität: Identitäten überprüfen, die Geschäftsfähigkeit der Parteien bestätigen, die Urkunde laut vorlesen, die Unterschriften bezeugen und dem Dokument die fe pública — den öffentlichen Glauben — verleihen. Die Beurkundung durch den Notar macht aus einem privaten Vertrag eine öffentliche Urkunde, die eingetragen werden kann.
Entscheidend ist: Der Notar vertritt nicht Ihre Interessen und prüft nicht, ob der Kauf eine gute Idee ist. Er bestätigt aus dem Grundbuch, dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist, und weist auf eingetragene Belastungen hin, verfolgt aber keine nicht eingetragenen Schulden, prüft keine Rückstände bei Gemeinschaftsgebühren und verhandelt nicht in Ihrem Namen. Das ist die Aufgabe Ihres Anwalts — genau deshalb ist ein unabhängiger Immobilienanwalt ebenso wichtig wie der Notar.
Wenn Sie zum Notar kommen, ist der Großteil der Arbeit bereits erledigt. Ein typischer Zeitplan vom Angebot bis zur Unterzeichnung sieht so aus:
Der Käufer hat normalerweise das Recht, den Notar zu wählen. In der Praxis vereinbart der Makler oder Anwalt einen Termin in einem örtlichen Notariat in der Nähe der Immobilie, in Alicante, Torrevieja, Murcia, Marbella, Málaga oder Almería.
Alle versammeln sich im Notariat: Käufer, Verkäufer, beide Anwälte oder Vertreter, der Makler und — bei einer Hypothek — ein Vertreter der Bank. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, können Sie eine Vollmacht (poder) erteilen, damit Ihr Anwalt für Sie unterschreibt; dies ist bei ausländischen Käufern äußerst üblich.
Der Ablauf ist ungefähr wie folgt:
Sie verlassen den Termin noch am selben Tag mit einer copia simple (einer inoffiziellen Kopie). Das beurkundete Original (copia autorizada) wird kurz darauf erstellt und für die Eintragung verwendet.
Der Notar benachrichtigt das Grundbuch innerhalb von Stunden nach der Unterzeichnung elektronisch über den Verkauf — dies erzeugt einen Prioritätseintrag (asiento de presentación), der etwa 10 Werktage lang konkurrierende Ansprüche blockiert. Dies ist ein starker Schutz: Auch wenn die vollständige Eintragung Wochen dauert, ist Ihre Position vom Moment der Unterzeichnung an gesichert.
Ihr Anwalt oder Ihre gestoría kümmert sich dann um die Formalitäten, die aus der Urkunde einen vollständig eingetragenen Titel machen:
Die vollständige Eintragung dauert je nach Arbeitsaufkommen des örtlichen Grundbuchamts in der Regel zwei bis sechs Wochen. Der Grundbucheintrag auf Ihren Namen ist Ihr letztendlicher Eigentumsnachweis.
Der größte Kostenpunkt ist immer die Grunderwerbsteuer, und hier unterscheiden sich die vier Küsten. Die Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis oder katastralem valor de referencia — ein Punkt, den die meisten Konkurrenzartikel auslassen. Ist der Referenzwert höher als der gezahlte Preis, werden Sie auf den Referenzwert besteuert. Bitten Sie daher Ihren Anwalt, diesen zu prüfen, bevor Sie sich auf einen Preis einigen.
| Posten | Costa Blanca (C. Valenciana) |
Costa Cálida (Murcia) |
Costa del Sol & Almería (Andalucía) |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer bei Wiederverkauf (ITP) | 9 %* | 7,75 % | 7 % |
| Neubau: IVA | 10 % | 10 % | 10 % |
| Neubau: AJD Stempelsteuer | 1,4 % | 1,5 % | 1,2 % |
| Notargebühr | ~0,2–0,5 % des Preises (regulierte nationale Gebührenordnung) | ||
| Grundbuchgebühr | ~0,1–0,25 % des Preises | ||
| Anwalt | ~1 % + IVA | ||
| Gestoría | ~300 € | ||
| Faustregel: Gesamtaufschlag auf den Preis | ~11–13 % | ~10–12 % | ~10–12 % |
*Die ITP an der Costa Blanca beträgt 9 % für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden (Ley 5/2025, gesenkt von 10 %), mit einem Satz von 11 % auf den Anteil über 1 Million €. Da das Unterzeichnungsdatum beim Notar über den Satz entscheidet — nicht das Datum des Arras-Vertrags — kann die zeitliche Planung Ihrer Beurkundung bei einem Kauf an der Costa Blanca tatsächlich Geld sparen. Beachten Sie auch die Zahl für die Costa Cálida: Viele Websites nennen noch die alten 8 % für Murcia, doch der korrekte Satz für 2026 beträgt 7,75 % (Ley 3/2025).
Bei Neubauten sollten Sie eher mit dem oberen Ende der Spanne rechnen, da IVA plus AJD zusammen oft die ITP bei Wiederverkauf übersteigen. Unser vollständiger Leitfaden zu Kaufsteuern schlüsselt jeden einzelnen Posten auf, und wenn Sie zwischen Neu und Gebraucht abwägen, lesen Sie Off-Plan vs. Wiederverkauf an der Costa Blanca.
Standardmäßig teilt das spanische Bürgerliche Gesetzbuch die Notarkosten auf (der Käufer zahlt die Kopien, der Verkäufer das Original), doch in der Praxis zahlt an den Küsten fast immer der Käufer sämtliche Notar- und Grundbuchgebühren, sofern nichts anderes vereinbart wird. Der Verkäufer zahlt die plusvalía municipal und die Kapitalertragsteuer. Achten Sie darauf, dass die Aufteilung in Ihrem Arras-Vertrag schriftlich festgehalten wird, damit es am Notartisch keine Überraschungen gibt.
Bei einer brandneuen Immobilie muss der Bauträger dem Notar die Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugslizenz) und das Certificado Final de Obra (Baufertigstellungsbescheinigung) vorlegen. Ohne diese Dokumente darf die Immobilie rechtlich nicht bewohnt oder an die Versorgung angeschlossen werden. Führen Sie Ihre Mängelbegehung (Snagging-Inspektion) vor der Beurkundung durch, damit etwaige Mängel dokumentiert werden, solange Sie noch Druckmittel gegenüber dem Bauträger haben.
Nein. Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht (poder) erteilen, die bei einem spanischen Notar oder in einem spanischen Konsulat im Ausland unterzeichnet wird. Dies ist bei ausländischen Käufern sehr üblich, die für den Beurkundungstag nicht zur Costa Blanca, Cálida, del Sol oder Almería reisen können.
Die Unterzeichnung selbst dauert in der Regel 30 bis 60 Minuten. Die vollständige Eintragung der Urkunde auf Ihren Namen beim Grundbuch dauert anschließend weitere zwei bis sechs Wochen, aber Sie sind ab dem Moment der Unterschrift der rechtmäßige Eigentümer.
Nein. Die Zahlung erfolgt per bankbestätigtem Scheck oder verifizierter Banküberweisung, und alle Mittel müssen nach Spaniens Geldwäsche- und Bargeldgrenzvorschriften nachvollziehbar und deklariert sein. Der Notar hält die genaue Zahlungsweise in der Urkunde fest.
Ja. Der Notar überprüft die Urkunde und die Identitäten, schützt aber nicht Ihre Interessen, verfolgt keine nicht eingetragenen Schulden und prüft keine Gemeinschaftsrückstände. Ein unabhängiger Anwalt führt die Due Diligence durch, die der Notar nicht übernimmt.
Weil in der Comunidad Valenciana der Grunderwerbsteuersatz vom Datum abhängt, an dem die Escritura beim Notar unterzeichnet wird. Für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden, beträgt der Satz 9 % statt 10 %, sodass die zeitliche Abstimmung der Beurkundung auf dieses Datum Ihre Steuerlast senken kann.
Es handelt sich um einen katastralen Referenzwert, der jeder Immobilie zugewiesen wird. Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert aus Ihrem Kaufpreis oder diesem Referenzwert erhoben. Übersteigt der Referenzwert also den von Ihnen gezahlten Preis, werden Sie auf den höheren Betrag besteuert. Prüfen Sie ihn stets, bevor Sie sich auf einen Preis einigen.
Von Ihrer ersten Besichtigung bis zum Moment, in dem Sie die Escritura unterschreiben, begleitet Mediter Real Estate internationale Käufer durch jeden Schritt an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería — einschließlich vertrauenswürdiger örtlicher Anwälte, Notarkoordination und präziser, regionsspezifischer Steuerangaben. Entdecken Sie unseren Costa-Blanca-Kaufratgeber oder kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, um Ihre Immobilie an Spaniens Mittelmeerküste zu finden und mit vollständiger Sicherheit abzuschließen.
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