Какие расходы снижают налог на недвижимость в Испании: чеки, которые владельцам на Коста-Калида нужно хранить для 2026 года

Два испанских налога на недвижимость можно уменьшить за счёт уже оплаченных вами расходов: налог на прирост капитала при продаже и ежегодный налог на аренду для нерезидентов. При продаже Agencia Tributaria (Налоговое агентство Испании) позволяет добавить к цене покупки ваши расходы на приобретение (7,75% ITP, уплаченные при перепродаже в Мурсии согласно Ley 3/2025, нотариус, реестр, адвокат) и стоимость подлинных улучшений, что уменьшает налогооблагаемую прибыль. Чтобы заявить их, нужна одна вещь: правильно оформленная factura (счёт-фактура) на каждый расход, с указанием NIF/CIF поставщика, даты и IVA. Нет действительного счёта — нет вычета. Поэтому чеки, которые вы храните в 2026 году, напрямую определяют размер вашего налога спустя годы.

Это руководство основано на реалиях Коста-Калида (Región de Murcia), но одинаково полезно для Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия. В нём подробно описано, какие расходы вы можете вычесть, какие — нет, и какие правила оформления документов решают судьбу вашего требования.

Какие именно два налога можно снизить за счёт вычитаемых расходов?

Вычитаемые расходы важны для двух отдельных налогов, и правила для каждого отличаются. Первый — это налог на прирост капитала при продаже, декларируемый нерезидентами по Modelo 210 (или в декларации IRPF резидентами), где допустимые расходы повышают стоимость приобретения и снижают вашу прибыль. Второй — это ежегодный налог на аренду для нерезидентов, также по Modelo 210, где владельцы из ЕС/ЕЭЗ могут вычитать текущие расходы из арендного дохода.

Это не один и тот же список. Счёт садовника помогает в арендной декларации арендодателя, но ничего не даёт для расчёта прироста капитала; новая крыша помогает в приросте капитала, но не в ежегодном налоге на аренду (помимо амортизации). Держите это различие в уме на протяжении всего текста — а если вы сдаёте жильё лишь изредка, наше руководство по налогам на курортное жильё на Коста-Калида в 2026 году сначала разъясняет основы IBI и Modelo 210.

Как рассчитывается налог на прирост капитала при продаже на Коста-Калида?

Налог на прирост капитала начисляется на вашу чистую прибыль: стоимость передачи (цена продажи минус оплаченные вами расходы на продажу) минус стоимость приобретения (цена покупки плюс расходы на покупку и улучшения, которые вы оплатили). Чем ниже вы опустите налогооблагаемую прибыль с помощью законных чеков, тем меньше заплатите. Для нерезидентов ставка в 2026 году составляет фиксированные 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для нерезидентов из стран за пределами ЕС, согласно правилам Agencia Tributaria.

Упрощённый пример на вилле на Коста-Калида:

• Куплена за 200 000 € в 2015 году, плюс ~20 000 € расходов на покупку (ITP, нотариус, реестр, адвокат) → стоимость приобретения 220 000 €.
• 30 000 € документально подтверждённых улучшений (новый бассейн, перекрытие крыши) → стоимость приобретения 250 000 €.
• Продана за 320 000 €, минус 10 000 € расходов на продажу → стоимость передачи 310 000 €.
• Налогооблагаемая прибыль: 310 000 € − 250 000 € = 60 000 € вместо 120 000 €, если бы вы не сохранили чеки.

В этом примере 50 000 € документально подтверждённых расходов убирают 50 000 € из прибыли — это около 9 500 € по ставке 19% для ЕС. В этом и состоит весь смысл данной статьи. Полную механику продажи смотрите в материале продажа недвижимости в Испании в 2026 году: налоги, расходы и этапы.

Какие расходы на приобретение я могу добавить к цене покупки?

Вы можете добавить все неизбежные расходы при покупке, при условии наличия подтверждения. Они повышают стоимость приобретения и, следовательно, снижают прибыль. Agencia Tributaria принимает налоги и профессиональные гонорары, которые были частью приобретения недвижимости.

• Налог на передачу (ITP) — 7,75% при перепродаже на Коста-Калида (Мурсия, Ley 3/2025); 9% на Коста-Бланка (C. Valenciana, Ley 5/2025 для актов, подписанных с 1 июня 2026 года); 7% в Андалусии для Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия.
• IVA и гербовый сбор AJD на новостройку — 10% IVA плюс AJD в размере 1,5% в Мурсии, 1,4% в C. Valenciana и 1,2% в Андалусии.
• Нотариальные сборы — счёт за акт от нотариуса.
• Сборы Реестра собственности — регистрация в Registro de la Propiedad.
• Гонорары адвоката и gestoría, связанные с покупкой.

Храните подписанную escritura (нотариальный акт) с вашего дня завершения сделки у нотариуса вместе с этими счетами в одной папке — этот пакет является основой вашей стоимости приобретения.

Что считается «улучшением» в отличие от не вычитаемого ремонта?

Именно здесь большинство владельцев теряют деньги. Испанское налоговое законодательство различает mejora (улучшение, добавляющее стоимость, функциональность или продлевающее срок службы недвижимости) и reparación/conservación (обслуживание, которое лишь поддерживает недвижимость в рабочем состоянии). Только подлинные улучшения можно добавить к стоимости приобретения для расчёта прироста капитала; обычный ремонт — нельзя.

Вычитаемые улучшения против не вычитаемого ремонта для испанского прироста капитала (2026)

Вероятно вычитаемое улучшение (mejora)	Не вычитается для прироста капитала (ремонт/содержание)
Строительство нового бассейна или пристройки	Перекраска стен, обновление затирки плитки
Установка канальной системы кондиционирования там, где её не было	Обслуживание или заправка существующего кондиционера
Замена крыши или установка солнечных панелей	Замена нескольких разбитых черепиц
Установка совершенно новой кухни или ванной комнаты	Починка протекающего крана или бойлера
Остекление террасы или добавление новой комнаты	Уход за садом, чистка бассейна

Граница действительно размыта, и Agencia Tributaria будет склоняться к трактовке «ремонт», если только ваш счёт и выполненные работы чётко не описывают добавленную стоимость. Если вы планируете работы, наше руководство по ремонту недвижимости в Испании в 2026 году и правила о солнечных панелях и энергетических сертификатах стоит прочитать, прежде чем что-либо заказывать — документы на разрешение также подтверждают ваш вычет.

Какие расходы на продажу уменьшают мою налогооблагаемую прибыль?

Расходы, которые вы оплачиваете для завершения продажи, вычитаются из цены продажи, снижая стоимость передачи. Основные из них, которые принимает Agencia Tributaria:

• Комиссия агентства недвижимости — счёт агентства с IVA.
• Plusvalía municipal — местный налог на прирост стоимости земли, уплачиваемый в ваш муниципалитет на Коста-Калида (Сан-Хавьер, Картахена, Масаррон и другие), где его платит продавец.
• Гонорары адвоката или gestoría за продажу.
• Сертификат энергоэффективности, который вы обязаны предоставить по закону — см. правила по EPC.

Обратите внимание на удержание 3%: когда нерезидент продаёт, покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в Agencia Tributaria по Modelo 211 в качестве аванса по вашему налогу на прирост капитала. Если ваша реальная прибыль (после всех этих вычетов) невелика, вы можете вернуть разницу — ещё одна причина документировать каждый допустимый расход.

Что могут вычесть арендодатели-нерезиденты из арендного дохода?

Если вы сдаёте своё жильё на Коста-Калида, вычеты для ежегодной арендной Modelo 210 отличаются и более щедры для резидентов ЕС/ЕЭЗ. Согласно испанским правилам, нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ могут вычитать долю текущих расходов, соответствующую дням, когда недвижимость фактически сдавалась; нерезиденты из стран за пределами ЕС (включая, после Brexit, большинство британских владельцев) в настоящее время облагаются налогом 24% на валовой арендный доход без вычета расходов.

Для имеющих право арендодателей из ЕС/ЕЭЗ вычитаемые текущие расходы обычно включают:

• IBI и сборы за вывоз мусора/basura от муниципалитета.
• Коммунальные взносы — см. расходы comunidad.
• Страхование жилья, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, и гонорары за управление недвижимостью или услуги агентства.
• Ремонт и обслуживание (ремонт, который не помогает приросту капитала, здесь помогает), плюс амортизация здания и мебели.
• Проценты по ипотеке пропорционально периоду аренды.

Вам также нужно правильное разрешение, прежде чем сдавать жильё на короткий срок; наше руководство по туристической лицензии на аренду 2026 и руководство по доходности аренды для Коста-Калида и Альмерии освещают эту сторону вопроса.

Что делает счёт действительным в глазах Agencia Tributaria?

Нацарапанная запись «оплачено наличными» ничего не стоит в налоговой. Чтобы расход был вычитаемым, factura должна быть надлежащим счётом-фактурой, а не просто квитанцией, и должна идентифицировать обе стороны. Основное, что ожидает Agencia Tributaria:

1. Полное имя поставщика и NIF/CIF (испанский налоговый номер — строитель, работающий без него, это тревожный знак; см. наше руководство NIF против NIE).
2. Ваше имя и NIE как клиента.
3. Номер и дата счёта.
4. Чёткое описание работ или товаров — достаточное, чтобы показать, что это улучшение, а не ремонт.
5. Чистая сумма, ставка IVA и начисленный IVA.
6. Подтверждение оплаты, в идеале банковский перевод, а не наличные.

Оплачивайте банковским переводом и храните счёт и подтверждение оплаты вместе. Работы за наличные без NIF просто нельзя заявить — экономия, которую вы теряете при продаже, обычно значительно превышает любую скидку, предложенную строителем за наличные.

Как долго нужно хранить чеки на недвижимость в Испании?

Храните счета на приобретение и улучшения всё время, пока владеете недвижимостью, плюс как минимум четыре года после продажи и декларирования — общий срок давности у Agencia Tributaria составляет четыре года. На практике это означает, что владелец на Коста-Калида, купивший в 2015 году и продающий в 2030 году, нуждается в счетах пятнадцатилетней давности, поэтому храните отсканированные копии в облаке наряду с оригиналами.

Что мы видим в наших собственных объявлениях

В текущем портфеле Mediter из 8 239 объектов на Коста-Бланка Юг и Север, Коста-дель-Соль, Коста-Калида, Коста-Альмерия и Майорке жильё на Коста-Калида охватывает всё — от компактных квартир у Мар-Менор до больших вилл с бассейнами и ухоженными садами. Виллы с бассейнами, солнечными установками и расширенными террасами — именно те объекты, где счета на улучшения сильнее всего влияют на прирост капитала. Вот почему мы советуем владельцам на Коста-Калида начинать папку со счетами в день завершения сделки, а не когда они решат продавать.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я вычесть ITP, который я уплатил при покупке недвижимости на Коста-Калида?

Да. Налог на передачу — 7,75% при перепродаже в Мурсии согласно Ley 3/2025 — является частью вашей стоимости приобретения и добавляется к цене покупки, когда Agencia Tributaria рассчитывает прибыль при последующей продаже. Храните подтверждение оплаты Modelo 600 вместе с вашим актом.

Вычитается ли новая кухня при продаже?

Полная установка новой кухни обычно рассматривается как улучшение (mejora) и может быть добавлена к вашей стоимости приобретения при условии, что у вас есть действительная factura с NIF поставщика, IVA и чётким описанием. Простая замена изношенной столешницы или починка бытовой техники — это ремонт, который не вычитается для прироста капитала.

Могут ли британские владельцы вычитать расходы на аренду из своей Modelo 210?

В настоящее время нет. После Brexit резиденты Великобритании считаются нерезидентами из стран за пределами ЕС для этой цели и облагаются налогом 24% на валовой арендный доход без вычета расходов, согласно правилам Agencia Tributaria. Резиденты ЕС/ЕЭЗ облагаются налогом 19% и могут вычитать пропорциональные текущие расходы. Однако вычеты по приросту капитала при продаже для британских владельцев не затронуты — они по-прежнему применяются.

Считается ли plusvalía municipal вычитаемым расходом на продажу?

Да, когда её платит продавец. Plusvalía (местный налог на прирост стоимости земли), уплачиваемая в ваш муниципалитет на Коста-Калида, является расходом на передачу и уменьшает вашу налогооблагаемую прибыль. Храните самоначисление муниципалитета и квитанцию об оплате.

Что делать, если я делал ремонт много лет назад и платил наличными без счёта?

К сожалению, вы, как правило, не можете это заявить. Без действительной factura с указанием NIF поставщика и IVA Agencia Tributaria не примет расход. Если поставщик ещё работает, иногда можно получить дубликат счёта, но работа за наличные без бумажного следа обычно потеряна для налоговых целей.

Нужно ли мне также хранить чеки для целей Modelo 720?

Modelo 720 отчитывается о зарубежных активах, а не о расходах на продажу недвижимости, но резидентам Испании следует согласовывать свои записи. См. наше руководство по Modelo 720 2026 и правило 183 дней для определения налогового резидентства, чтобы уточнить, какие декларации применимы к вам.

Обсудите с Mediter вашу недвижимость на Коста-Калида

Покупаете ли вы, сдаёте или планируете продать на Коста-Калида, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия, чеки, которые вы храните сегодня, определяют налог, который вы заплатите завтра. Mediter Real Estate поможет вам удачно купить и направит к надёжным местным адвокатам и gestores, которые держат вашу документацию готовой к вычетам. Свяжитесь с нами по адресу info@mediter.com, позвоните +34 744 719 499 или посетите нас в Comercial Center Cabo Roig, C/Caspio 2, Orihuela Costa, Alicante.