Автор Nicki Price, CEO
Да, нерезиденты могут купить недвижимость на Costa Cálida на испанском судебном аукционе (subasta judicial) в 2026 году, но это значительно рискованнее обычной покупки: вам понадобятся NIE и зарегистрированный аккаунт на Portal de Subastas del BOE, для участия в торгах нужно внести залог в размере 5% от оценочной стоимости, а в случае победы на оплату полной суммы обычно даётся 40 дней, иначе залог сгорает. Главная приманка, покупка за 50-70% рыночной стоимости, действительно существует, но существуют и скрытые долги, жильцы в объекте, а также то, что недвижимость покупается «как есть», без технического осмотра и нередко даже без ключей. Сверху действует региональный налог на переход права собственности: в Мурсии (Costa Cálida) ITP на вторичное жильё составляет 7,75% согласно Ley 3/2025.
В этом руководстве мы подробно объясняем, как проходит subasta в Мурсии, сколько придётся заплатить, чем вы рискуете и когда аукцион стоит усилий для иностранного покупателя, а когда нет.
Subasta judicial - это публичные торги недвижимостью по решению суда, которые проходят через национальный Portal de Subastas del BOE (официальную государственную аукционную платформу). Они проводятся, когда собственник не выполняет обязательства по ипотеке, налоговый долг или судебное решение, и суд приказывает продать имущество для погашения требований кредиторов. На Costa Cálida, в Картахене, Масаррóне, Агиласе, Ла-Манге, Сан-Хавьере, Сан-Педро-дель-Пинатар и городах внутренней Мурсии, такие лоты появляются регулярно. Как правило, это квартиры и отдельные виллы, изъятые во время прежних кризисов или из-за неоплаченных платежей сообществу собственников и налогов.
Важно не путать две совершенно разные вещи. Судебный аукцион (subasta judicial) проводит суд через BOE. Банковская недвижимость, продаваемая напрямую сервисной компанией кредитора, это обычная частная сделка по согласованной цене, намного проще и менее рискованная. Этот вариант мы разбираем отдельно в нашем руководстве по банковской недвижимости на Costa Almería, и для большинства покупателей он безопаснее.
Чтобы сделать ставку на Portal de Subastas, нужно сначала внести залог в размере 5% от valor de tasación (оценочной стоимости объекта, установленной судом) банковским переводом на счёт платформы. Именно залог делает вашу ставку обязывающей, без него участвовать нельзя. Если вы не выиграли, залог возвращается; если выиграли, он засчитывается в стоимость покупки.
Опасная часть, это остаток суммы. После того как вы признаны победителем торгов (mejor postor), процессуальные нормы Испании дают короткий срок, обычно около 40 дней, чтобы внести остальную часть цены на счёт суда. Пропустите срок, и 5% залога будут утрачены безвозвратно. Для иностранного покупателя, рассчитывающего на банковский кредит, это крайне жёсткие условия: аукцион фактически означает покупку за наличные. Если вы всё же планируете брать кредит, прочитайте наше руководство по ипотеке для нерезидентов в Испании в 2026 году до участия в торгах, поскольку одобрение ипотеки редко укладывается в 40 дней.
Победа на торгах, это лишь заголовочная цифра. Сверх ставки вы платите налог на переход права собственности, расходы на оформление escritura и гонорары специалистов, а поскольку аукцион является судебной процедурой, добавляются расходы, с которыми обычный покупатель не сталкивается. Ставка налога на вторичное жильё сильно различается по регионам, что важно, если вы сравниваете subasta в Мурсии, например, с аукционом в Андалусии.
| Побережье | Автономное сообщество | ITP на вторичное жильё, 2026 | Источник |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Мурсия | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Андалусия | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Андалусия | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | Валенсийское сообщество | 9% (с 1 июня 2026 года; 11% свыше €1 млн) | Ley 5/2025 |
На Costa Cálida помните, что налоговой базой служит наибольшая из двух величин: цена на аукционе или кадастровая valor de referencia, установленная Catastro, поэтому низкая цена на торгах не всегда означает низкий налоговый счёт. Практический нюанс: на аукционе «ценой» для расчёта ITP Agencia Tributaria, как правило, считает сумму вашей выигрышной ставки, но если она ниже valor de referencia, позднее следует ждать дополнительного доначисления.
Закладывайте сверх ставки:
Как ориентир, «чистая» покупка вторичного жилья обходится примерно в 10-13% сверх цены. На аукционе эта доля может быть выше, если добавить задолженность перед сообществом собственников и расходы на выселение, поэтому всегда просчитывайте худший сценарий.
Самая большая ошибка, воспринимать subasta как обычную покупку. Это не так. Вы покупаете, имея гораздо меньше информации и гораздо меньше защиты, и несколько рисков раз за разом застают врасплох зарубежных участников.
Как правило, осмотра внутри и списка дефектов нет. Вы делаете ставку вслепую, не зная состояния объекта. Если отопление демонтировано, бассейн треснул или крыша в аварийном состоянии, это ваши проблемы с момента оформления. Для дорогой виллы стоит заказать техническую экспертизу конструкций, если есть хоть какой-то доступ, но на аукционе его часто нет.
Ипотека, стоящая в очереди ниже взыскиваемой, может быть погашена по итогам торгов, но неоплаченные платежи сообществу собственников и некоторые налоговые обременения могут перейти к вам как к новому владельцу. По испанскому закону покупатель отвечает за текущий год и три предыдущих года задолженности перед сообществом. Всегда запрашивайте nota simple в Registro de la Propiedad, чтобы увидеть ипотеки и embargos (аресты), и учитывайте задолженность при определении максимальной ставки. О том, как выглядят текущие платежи, читайте в нашем руководстве по платежам сообществу собственников.
Если прежний владелец или арендатор остаётся в доме, после оформления права собственности вам, возможно, придётся добиваться выселения через суд (lanzamiento), а это месяцы задержки и юридические расходы. Объекты, продаваемые как ocupada (занятые), стоят дешевле именно поэтому. Права арендаторов по Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos могут осложнить выселение, как объясняется в нашем руководстве по арендному праву Испании 2026.
У аукционного объекта может не быть действующей cédula de habitabilidad или энергетического сертификата, а они нужны, чтобы застраховать, перепродать или сдать недвижимость. Во внутренней Мурсии также встречаются сельские участки с неопределённым правовым статусом построек: прежде чем делать ставку на что-либо на suelo rústico, прочитайте руководство по сертификату AFO.
При обычной покупке вы подписываете бронирование и contrato de arras с гарантиями, см. наше руководство по залогу за бронирование на Costa Cálida. На аукционе ничего этого нет. Ваша ставка становится обязывающей в тот момент, когда она лучшая; пересмотра условий нет, и отказаться, не потеряв залог, нельзя.
Процесс почти полностью проходит онлайн через Portal de Subastas del BOE, но бумажная работа для нерезидента смещается на начальный этап. Зарегистрироваться в последний момент не получится.
Поскольку средства переводятся из одной валюты в другую, британским и другим покупателям из стран вне еврозоны стоит заранее зафиксировать курс: колебания между ставкой и оплатой остатка могут полностью «съесть» вашу скидку. См. наше руководство по валютным рискам.
На бумаге да, выигрышные ставки на уровне 50-70% от оценочной стоимости встречаются часто. На практике разница быстро сокращается, если добавить ITP, юридические расходы, задолженности, возможное выселение и ремонт объекта, купленного вслепую. Для большинства иностранных покупателей банковская недвижимость, купленная по согласованной цене, или обычная покупка вторичного жилья с должной проверкой дают лучший результат с учётом риска, чем игра в зале суда. Если ваша цель, пригодный для жизни дом, а не проект, сравните расчёты по аукциону с обычной покупкой: наше сравнение новостроек и вторичного жилья и руководство по торгу о цене показывают, чего можно добиться в обычной сделке без аукционных рисков.
Сейчас у Mediter в продаже 8 274 объекта на южной Costa Blanca, северной Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería и Майорке, и публикуются они на 13 языках. Для покупателей, рассматривающих аукцион, это важно: прежде чем вкладывать невозвращаемые деньги в ставку вслепую, вы можете сравнить ту же улицу или urbanización с реальными домами, доступными для просмотра, с чистыми правоустанавливающими документами, действующими лицензиями и contrato de arras, условия которого можно обсуждать. Во многих случаях хорошо проведённая покупка на открытом рынке на Costa Cálida сокращает разрыв в цене с subasta, если учесть скрытые расходы.
Да. Вам нужны NIE, зарегистрированный аккаунт на Portal de Subastas del BOE (через цифровой сертификат или Cl@ve) и готовые средства на испанском счёте. Большинство нерезидентов поручают ведение процесса испанскому юристу по доверенности.
Для обязывающей ставки нужно внести 5% от оценочной стоимости, установленной судом (valor de tasación). Он возвращается, если вы не выиграли, и засчитывается в цену, если выиграли, но утрачивается, если вы победили и не оплатили остаток вовремя.
Обычно около 40 дней с момента признания вас победителем. Поэтому аукцион фактически является покупкой за наличные: одобрение ипотеки редко проходит так быстро.
ITP на вторичное жильё в Мурсии составляет 7,75% по Ley 3/2025 и рассчитывается с наибольшей из двух величин: вашей выигрышной ставки или кадастровой valor de referencia, установленной Catastro. На Costa del Sol и Costa Almería (Андалусия) ставка 7%; на Costa Blanca (Валенсийское сообщество) 9% с 1 июня 2026 года по Ley 5/2025.
Часть обременений погашается по итогам аукциона, но неоплаченные платежи сообществу собственников за текущий и три предыдущих года могут перейти к вам как к новому владельцу, а проживающие в объекте люди могут повлечь дорогостоящее выселение. Всегда сначала запрашивайте nota simple в Registro de la Propiedad.
Цена на торгах часто ниже, но после ITP, юридических расходов, задолженностей, риска выселения и ремонта непросмотренного объекта реальная экономия сокращается. Для многих покупателей банковская недвижимость по согласованной цене или обычная покупка вторичного жилья оказываются выгоднее, если учесть риск.
Аукционы подходят опытным инвесторам с готовой наличностью, а не тем, кто впервые покупает дом за рубежом. Если вы сравниваете subasta с обычной покупкой в Картахене, Масаррóне, Агиласе или Ла-Манге, сначала обратитесь в Mediter Real Estate. Мы работаем на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol и Costa Almería и поможем сравнить реальную итоговую стоимость любого пути. Свяжитесь с нами: info@mediter.com или по телефону +34 744 719 499.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie