Geschreven door Nicki Price, CEO
Ja, niet-ingezetenen kunnen in 2026 een woning op de Costa Cálida kopen via een Spaanse gerechtelijke veiling (subasta judicial), maar het is veel risicovoller dan een gewone aankoop: u hebt een NIE nodig en een geregistreerd account op het Portal de Subastas del BOE, u moet een borg van 5% van de getaxeerde waarde storten om te mogen bieden, en als u wint hebt u meestal 40 dagen om het volledige restant te betalen, anders raakt u die borg kwijt. Het grote voordeel, kopen voor 50-70% van de marktwaarde, is reëel, maar de verborgen schulden, zittende huurders of bewoners en het feit dat u de woning koopt in de staat waarin deze verkeert, zonder bouwkundige keuring en vaak zelfs zonder sleutel, zijn dat ook. Daarbovenop komt nog de regionale overdrachtsbelasting: in Murcia (Costa Cálida) bedraagt de ITP (overdrachtsbelasting) bij doorverkoop 7,75% volgens Ley 3/2025.
Deze gids legt precies uit hoe een subasta in Murcia werkt, wat u betaalt, welke risico's u loopt en wanneer het voor een internationale koper wel en niet de moeite waard is.
Een subasta judicial is een door de rechtbank bevolen openbare veiling van een woning, die verloopt via het landelijke Portal de Subastas del BOE (het officiële staatsveilingplatform). Een veiling vindt plaats wanneer een eigenaar in gebreke blijft met een hypotheek, een belastingschuld of een rechterlijke uitspraak en de rechtbank de verkoop van het object beveelt om schuldeisers te betalen. Aan de Costa Cálida, in Cartagena, Mazarrón, Águilas, La Manga, San Javier, San Pedro del Pinatar en de steden in het binnenland van Murcia, komen deze veilingen regelmatig voor, meestal appartementen en vrijstaande villa's die in eerdere crisisjaren in beslag zijn genomen of vanwege onbetaalde gemeenschaps- en belastingschulden.
Het is belangrijk twee heel verschillende zaken niet te verwarren. Een gerechtelijke veiling (subasta judicial) wordt door een rechtbank georganiseerd via het BOE. Een rechtstreeks verkocht bankbezit via de servicer van een kredietverstrekker is een gewone particuliere verkoop tegen een onderhandelde prijs, een stuk eenvoudiger en minder risicovol. Die route behandelen we apart in onze gids over bankbezit op de Costa Almería, en voor de meeste kopers is dat de veiligere van de twee.
Om een bod te plaatsen op het Portal de Subastas moet u eerst een borg storten van 5% van de valor de tasación (de door de rechtbank getaxeerde waarde van de woning), vooraf per bankoverschrijving op de rekening van het platform. Deze borg maakt uw bod bindend, zonder borg kunt u niet deelnemen. Wint u niet, dan krijgt u de borg terug; wint u wel, dan wordt deze verrekend met de koopsom.
Het gevaarlijke deel is het restant. Zodra u tot hoogste bieder (mejor postor) bent uitgeroepen, geven de Spaanse procesregels u een korte termijn, doorgaans ongeveer 40 dagen, om de rest van de prijs bij de rechtbank te storten. Mist u die termijn, dan verliest u de borg van 5% volledig. Voor een internationale koper die op een banklening rekent, is dat bijzonder krap: een veiling is feitelijk een contante aankoop. Wilt u toch lenen, lees dan onze gids over hypotheken voor niet-ingezetenen in Spanje 2026 voordat u biedt, want hypotheekgoedkeuring is zelden binnen 40 dagen rond.
Het winnende bod is slechts het kopgetal. Bovenop uw bod betaalt u overdrachtsbelasting, aktekosten en erelonen van professionals, en omdat veilingen gerechtelijke procedures zijn, komen er ook kosten bij die een gewone koper nooit ziet. Het tarief van de overdrachtsbelasting bij doorverkoop verschilt sterk per regio, wat telt als u een subasta in Murcia vergelijkt met bijvoorbeeld een veiling in Andalucía.
| Kust | Autonome regio | ITP bij doorverkoop 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Andalucía | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Andalucía | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9% (vanaf 1 juni 2026; 11% boven €1 mln) | Ley 5/2025 |
Op de Costa Cálida geldt als belastinggrondslag de hoogste van de veilingprijs of de kadastrale valor de referencia van het Catastro, dus een lage veilingprijs betekent niet altijd een lage belastingaanslag. Een belangrijk praktisch punt: bij een veiling is de "prijs" die de Agencia Tributaria voor de ITP hanteert doorgaans het bedrag van uw winnende bod, maar valt dat bod lager uit dan de valor de referencia, dan kunt u later een aanvullende aanslag verwachten.
Begroot, bovenop het bod:
Als vuistregel komt een gewone aankoop van een bestaande woning neer op ongeveer 10-13% bovenop de prijs. Bij een veiling kan dat hoger uitvallen zodra u openstaande gemeenschapskosten en de kosten van een ontruiming meerekent, dus ga altijd uit van het worstcasescenario.
De grootste fout is een subasta behandelen als een gewone aankoop. Dat is het niet. U koopt met veel minder informatie en veel minder bescherming, en verschillende risico's overvallen buitenlandse bieders telkens weer.
Meestal is er geen inspectie van het interieur en geen oplevercontrole. U biedt blind op de staat van het pand. Is de verwarming gesloopt, het zwembad gescheurd of het dak slecht, dan is dat bij oplevering uw probleem. Voor een dure villa loont het om, als er enige toegang mogelijk is, een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, maar bij een veiling is dat vaak niet het geval.
Een hypotheek die lager in rang staat dan de hypotheek die wordt uitgewonnen, kan door de veiling vervallen, maar onbetaalde gemeenschapskosten en bepaalde belastinglasten kunnen als nieuwe eigenaar op u overgaan. De Spaanse wet maakt de koper aansprakelijk voor het lopende jaar plus de drie voorgaande jaren aan openstaande gemeenschapsschuld. Vraag altijd een nota simple op bij het Registro de la Propiedad om hypotheken en beslagen (embargos) te zien, en reken achterstanden mee in uw maximumbod. In onze gids over gemeenschapskosten leest u hoe hoog de doorlopende kosten zijn.
Woont de voormalige eigenaar of een huurder nog in het pand, dan moet u na de overname mogelijk een gerechtelijke ontruiming (lanzamiento) afdwingen: maanden vertraging en juridische kosten. Woningen die als ocupada (bewoond) worden verkocht, gaan juist daarom goedkoper weg. Huurdersrechten onder de Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos kunnen het verwijderen bemoeilijken, zoals uitgelegd in onze gids over huurrecht in Spanje 2026.
Een veilingwoning kan een geldig cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidscertificaat) of energiecertificaat missen, die u allebei nodig hebt om de woning te verzekeren, door te verkopen of te verhuren. In het binnenland van Murcia komen ook landelijke percelen voor waarvan de juridische status van het gebouw onduidelijk is: lees de gids over het AFO-certificaat voordat u biedt op iets op suelo rústico (landelijk gebied).
Bij een gewone aankoop tekent u een reserverings- en arras-contract met waarborgen, zie onze gids over de reserveringsborg op de Costa Cálida. Bij een veiling bestaat dat allemaal niet. Uw bod is bindend zodra het het hoogste is; heronderhandelen kan niet en afhaken zonder uw borg te verliezen ook niet.
Het proces verloopt vrijwel geheel online via het Portal de Subastas van het BOE, maar het papierwerk komt voor een niet-ingezetene vooraf. U kunt zich niet op het laatste moment registreren.
Omdat het geld over valuta's heen gaat, doen Britse en andere kopers buiten de eurozone er goed aan wisselkoersen vooraf vast te leggen: een koersschommeling tussen bod en restantbetaling kan uw "korting" volledig tenietdoen. Zie onze gids over valutarisico.
Op papier wel: winnende biedingen van 50-70% van de getaxeerde waarde komen vaak voor. In de praktijk slinkt het verschil snel zodra u ITP, juridische kosten, achterstanden, een mogelijke ontruiming en renovatie van een blind gekocht pand meetelt. Voor de meeste internationale kopers levert een onderhandeld bankbezit of een gewone aankoop van een bestaande woning met degelijk vooronderzoek een beter risicogewogen resultaat op dan een gok in de rechtszaal. Is uw doel een bewoonbaar huis in plaats van een project, vergelijk dan de veilingberekening met een gewone aankoop. Onze gids over nieuwbouw versus bestaande bouw en onze gids over prijsonderhandeling laten zien hoeveel u in een conventionele deal kunt bereiken zonder enig veilingrisico.
Mediter heeft momenteel 8.274 woningen te koop aan de Costa Blanca Zuid, Costa Blanca Noord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería en op Mallorca, gepubliceerd in 13 talen. Die diepgang is waardevol voor veilingkopers: voordat u niet-terugbetaalbaar geld inzet voor een blind bod in de rechtszaal, kunt u dezelfde straat of urbanisatie vergelijken met echte, bezichtigbare woningen met een schone eigendomsstatus, geldige vergunningen en een contrato de arras waarover u daadwerkelijk kunt onderhandelen. In veel gevallen dicht een goed onderhandelde aankoop op de vrije markt aan de Costa Cálida het prijsverschil met de subasta zodra de verborgen kosten zijn meegeteld.
Ja. U hebt een NIE nodig, een geregistreerd account op het Portal de Subastas del BOE (via digitaal certificaat of Cl@ve) en geld dat klaarstaat op een Spaanse rekening. De meeste niet-ingezetenen schakelen een Spaanse advocaat met volmacht in om het proces af te handelen.
U moet 5% van de door de rechtbank getaxeerde waarde (valor de tasación) storten om een bindend bod te plaatsen. U krijgt de borg terug als u niet wint en deze telt mee in de prijs als u wel wint, maar u verliest haar als u wint en het restant niet op tijd betaalt.
Doorgaans ongeveer 40 dagen vanaf het moment dat u tot winnende bieder wordt uitgeroepen. Daardoor is een veiling feitelijk een contante aankoop, want hypotheekgoedkeuring is zelden zo snel rond.
De ITP (overdrachtsbelasting) bij doorverkoop in Murcia is 7,75% volgens Ley 3/2025, berekend over het hoogste van uw winnende bod of de kadastrale valor de referencia van het Catastro. Aan de Costa del Sol en Costa Almería (Andalucía) is dat 7%; aan de Costa Blanca (C. Valenciana) 9% vanaf 1 juni 2026 volgens Ley 5/2025.
Sommige lasten vervallen door de veiling, maar onbetaalde gemeenschapskosten over het lopende jaar plus de drie voorgaande jaren kunnen als nieuwe eigenaar op u overgaan, en bewoning kan een kostbare ontruiming afdwingen. Vraag daarom altijd eerst een nota simple op bij het Registro de la Propiedad.
De veilingprijs is vaak lager, maar na ITP, juridische kosten, achterstanden, ontruimingsrisico en renovatie van een ongeziene woning slinkt de werkelijke besparing. Voor veel kopers is een onderhandeld bankbezit of een gewone aankoop van een bestaande woning een betere deal zodra het risico is ingeprijsd.
Veilingen passen bij ervaren investeerders met contant geld, niet bij buitenlandse kopers die voor het eerst een woning zoeken. Of u nu een subasta afweegt tegen een gewone aankoop in Cartagena, Mazarrón, Águilas of La Manga, neem eerst contact op met Mediter Real Estate. Wij werken aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería en helpen u de werkelijke totaalkosten van elke route te vergelijken. Neem contact met ons op via info@mediter.com of bel +34 744 719 499.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid