Skrevet av Nicki Price, CEO
Ja, ikke-residenter kan kjøpe en bolig på Costa Cálida på en spansk rettslig auksjon (subasta judicial) i 2026, men det er langt mer risikabelt enn et vanlig kjøp: du trenger NIE og en registrert konto på Portal de Subastas del BOE, du må sette inn et depositum på 5 % av takstverdien for å kunne by, og vinner du, har du vanligvis 40 dager på å betale resten, ellers mister du depositumet. Hovedfordelen, å kjøpe til 50-70 % av markedsverdi, er reell, men det samme er skjult gjeld, leietakere som bor i boligen og det at du kjøper boligen slik den er, uten teknisk undersøkelse og ofte uten nøkkel. Regional overdragelsesavgift kommer i tillegg: i Murcia (Costa Cálida) er ITP (omsetningsavgift ved bruktkjøp) 7,75 % i henhold til Ley 3/2025.
Denne guiden forklarer nøyaktig hvordan en subasta i Murcia fungerer, hva du betaler, hva du risikerer, og når det lønner seg, og når det ikke gjør det, for en internasjonal kjøper.
En subasta judicial er en rettslig beordret offentlig auksjon av en eiendom, gjennomført via den nasjonale plattformen Portal de Subastas del BOE (statens offisielle auksjonsportal). Den oppstår når en eier misligholder et pantelån, en skattegjeld eller en dom, og en domstol beordrer eiendommen solgt for å dekke kreditorene. På Costa Cálida, i Cartagena, Mazarrón, Águilas, La Manga, San Javier, San Pedro del Pinatar og byene i innlandet av Murcia, dukker slike auksjoner jevnlig opp, som oftest leiligheter og frittliggende villaer som er tatt tilbake under tidligere nedgangstider eller på grunn av ubetalt felleskostnad- og skattegjeld.
Det er viktig ikke å forveksle to svært ulike ting. En rettslig auksjon (subasta judicial) gjennomføres av en domstol via BOE. Et direktesalg av en bankovertatt bolig fra bankens forvalter er et vanlig privat salg til en forhandlet pris, mye enklere og med lavere risiko. Vi omtaler denne veien separat i vår guide til bankovertatte boliger på Costa Almería, og for de fleste kjøpere er den det tryggeste alternativet av de to.
For å legge inn bud på Portal de Subastas må du først sette inn et depositum på 5 % av valor de tasación (rettens takstverdi for eiendommen), betalt på forhånd via bankoverføring til plattformens konto. Dette depositumet gjør budet ditt bindende, uten det kan du ikke delta. Vinner du ikke, får du depositumet tilbake. Vinner du, regnes det som en del av kjøpesummen.
Den farlige delen er restbeløpet. Når du er erklært som høyestbydende (mejor postor), gir de spanske prosessreglene deg et kort tidsvindu, ofte rundt 40 dager, til å sette inn resten av prisen hos retten. Overskrider du fristen, mister du 5 %-depositumet helt. For en utenlandsk kjøper som er avhengig av banklån, er dette ekstremt stramt: en auksjon er i praksis et kontantkjøp. Hvis du likevel vil låne, bør du lese vår guide til boliglån for ikke-residenter i Spania 2026 før du byr, fordi lånegodkjenning sjelden rekker å bli ferdig innen 40 dager.
Å vinne auksjonen er bare hovedtallet. I tillegg til budet betaler du overdragelsesavgift, kostnader til skjøtet og honorarer til rådgivere, og fordi auksjoner er rettsprosesser, bærer du også kostnader en vanlig kjøper aldri ser. Satsen for overdragelsesavgift ved bruktkjøp varierer sterkt fra region til region, noe som har betydning hvis du sammenligner en subasta i Murcia med for eksempel en i Andalucía.
| Kyst | Autonom region | ITP ved bruktkjøp 2026 | Kilde |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (fra 1. juni 2026; 11 % over 1 mill. euro) | Ley 5/2025 |
På Costa Cálida må du huske at avgiftsgrunnlaget er det høyeste av auksjonsprisen og den katastrale valor de referencia fastsatt av Catastro, så en lav tilslagspris betyr ikke alltid en lav skatteregning. Et viktig praktisk poeng: på auksjon er "prisen" som Agencia Tributaria bruker for ITP vanligvis beløpet på vinnerbudet ditt, men hvis budet er lavere enn valor de referencia, må du regne med et tilleggsvedtak senere.
Budsjetter med dette i tillegg til budet:
Som tommelfingerregel koster et vanlig, ryddig bruktkjøp rundt 10-13 % utover kjøpesummen. En auksjon kan bli dyrere når du regner inn utestående felleskostnader og utgiftene til utkastelse, så regn alltid ut et verst tenkelig scenario.
Den største enkeltfeilen er å behandle en subasta som et vanlig kjøp. Det er den ikke. Du kjøper med langt mindre informasjon og langt svakere beskyttelse, og flere risikoer tar utenlandske budgivere gang på gang.
Som regel er det ingen innvendig inspeksjon og ingen gjennomgang av feil og mangler. Du byr blindt på tilstanden. Hvis varmeanlegget er revet ut, bassenget sprukket eller taket i dårlig stand, er det ditt problem når du overtar. For en dyr villa er det verdt å betale for en bygningsteknisk takst hvis det finnes noen mulighet for adgang, men på auksjon gjør det ofte ikke det.
Et pantelån med dårligere prioritet enn det som tvangsfullbyrdes, kan slettes av auksjonen, men ubetalte felleskostnader og enkelte skatteheftelser kan gå over til deg som ny eier. Spansk lov gjør kjøperen ansvarlig for inneværende år pluss de tre foregående årene med utestående felleskostnader. Hent alltid en nota simple fra Registro de la Propiedad for å se pantelån og beslag (embargos), og ta restanser med i beregningen av ditt maksimale bud. Les hva den løpende regningen ligger på i vår guide til felleskostnader.
Hvis den tidligere eieren eller en leietaker fortsatt bor i boligen, kan du måtte føre en rettssak om utkastelse (lanzamiento) etter at du har blitt eier, noe som betyr måneder med forsinkelser og juridiske kostnader. Boliger som selges som ocupada (beboddd) går for lavere pris nettopp av denne grunnen. Leietakeres rettigheter etter Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos kan komplisere utkastelsen, slik vi forklarer i vår guide til leieloven i Spania 2026.
En auksjonsbolig kan mangle gyldig cédula de habitabilidad eller energisertifikat, og du trenger begge for å forsikre, videreselge eller leie ut boligen. I innlandet av Murcia dukker det også opp landlige tomter der bygningens juridiske status er usikker. Les guiden til AFO-sertifikat før du byr på noe på suelo rústico.
I et vanlig kjøp signerer du en reservasjonsavtale og et contrato de arras med beskyttelsesmekanismer, se vår guide til reservasjonsdepositum på Costa Cálida. På auksjon finnes ingenting av dette. Budet ditt er bindende i det øyeblikket det er det beste, det er ingen reforhandling og ingen mulighet til å trekke seg uten å miste depositumet.
Prosessen foregår nesten helt på nett via BOEs Portal de Subastas, men papirarbeidet må gjøres i forkant, og det rammer ikke-residenter hardest. Du kan ikke registrere deg i siste liten.
Fordi pengene krysser valutaer, bør norske og andre kjøpere utenfor eurosonen sikre kursen på forhånd, en kursendring mellom budet og betalingen av restbeløpet kan utradere hele "rabatten". Se vår guide til valutarisiko.
På papiret, ja, vinnerbud på 50-70 % av takstverdi er vanlige. I praksis krymper forskjellen raskt når du legger til ITP, juridiske kostnader, restanser, mulig utkastelse og oppussing av en bolig du har kjøpt blindt. For de fleste internasjonale kjøpere gir en forhandlet bankovertatt bolig eller et vanlig bruktkjøp med grundig due diligence et bedre risikojustert resultat enn et rettssalsgambling. Hvis målet er et hjem du kan bo i, snarere enn et prosjekt, bør du sammenligne auksjonsregnestykket med et vanlig kjøp. Vår guide til nybygg på plan kontra bruktbolig og vår guide til prisforhandling viser hvor mye du kan oppnå i en konvensjonell handel uten noen av auksjonens risikoer.
Mediter har for øyeblikket 8 274 boliger til salgs på Costa Blanca Sør, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería og Mallorca, publisert på 13 språk. Den bredden er nyttig for auksjonskjøpere: før du forplikter deg til ikke-refunderbare penger i et blindt bud i rettssalen, kan du sammenligne med reelle boliger i samme gate eller urbanisasjon som du kan se på, med rene skjøter, gyldige tillatelser og en arras-avtale du faktisk kan forhandle. I mange tilfeller tetter et godt forhandlet kjøp på det åpne markedet på Costa Cálida prisgapet til subastaen når de skjulte kostnadene er regnet med.
Ja. Du trenger NIE, en registrert konto på Portal de Subastas del BOE (via digitalt sertifikat eller Cl@ve) og penger klare på en spansk konto. De fleste ikke-residenter engasjerer en spansk advokat med fullmakt til å håndtere prosessen.
Du må sette inn 5 % av rettens takstverdi (valor de tasación) for å legge inn et bindende bud. Det refunderes hvis du ikke vinner og regnes som en del av prisen hvis du vinner, men du mister det hvis du vinner og ikke betaler restbeløpet i tide.
Vanligvis rundt 40 dager fra du erklæres som høyestbydende. Det gjør i praksis en auksjon til et kontantkjøp, siden lånegodkjenning sjelden rekker å bli ferdig så raskt.
ITP ved bruktkjøp i Murcia er 7,75 % etter Ley 3/2025, beregnet av det høyeste av vinnerbudet og den katastrale valor de referencia fastsatt av Catastro. På Costa del Sol og Costa Almería (Andalucía) er den 7 %, og på Costa Blanca (C. Valenciana) 9 % fra 1. juni 2026 etter Ley 5/2025.
Noen heftelser slettes av auksjonen, men ubetalte felleskostnader for inneværende år pluss de tre foregående årene kan gå over til deg som ny eier, og beboelse kan tvinge frem en kostbar utkastelse. Hent alltid en nota simple fra Registro de la Propiedad først.
Tilslagsprisen er ofte lavere, men etter ITP, advokathonorar, restanser, risiko for utkastelse og oppussing av en bolig du ikke har sett, krymper den reelle besparelsen. For mange kjøpere er en forhandlet bankovertatt bolig eller et vanlig bruktkjøp bedre verdi når risikoen er prisfastsatt.
Auksjoner passer erfarne investorer med kontanter klare, ikke førstegangskjøpere fra utlandet som leter etter et hjem. Enten du veier en subasta mot et enkelt kjøp i Cartagena, Mazarrón, Águilas eller La Manga, bør du snakke med Mediter Real Estate først. Vi dekker Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería, og hjelper deg med å sammenligne de reelle totalkostnadene for hver vei. Kontakt oss på info@mediter.com eller ring +34 744 719 499.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler