Rédigé par Nicki Price, CEO
Oui, un non-résident peut acheter un bien sur la Costa Cálida lors d'une vente aux enchères judiciaire espagnole (subasta judicial) en 2026, mais c'est bien plus risqué qu'un achat classique : il faut un NIE et un compte enregistré sur le Portal de Subastas del BOE, il faut verser un dépôt de 5 % de la valeur d'expertise pour pouvoir enchérir et, si vous remportez la vente, vous disposez généralement de 40 jours pour régler le solde, faute de quoi vous perdez ce dépôt. L'argument phare, acheter à 50-70 % de la valeur de marché, est réel, mais les dettes cachées, les occupants en place et l'achat en l'état, sans expertise et souvent sans clé, le sont tout autant. Les droits de mutation régionaux s'ajoutent en outre au prix : en Murcie (Costa Cálida), l'ITP sur une revente est de 7,75 % selon la Ley 3/2025.
Ce guide explique précisément comment fonctionne une subasta en Murcie, ce que vous payez, ce que vous risquez, et dans quels cas elle vaut ou non la peine pour un acheteur international.
Une subasta judicial est une vente aux enchères publique d'un bien ordonnée par un tribunal et organisée via le Portal de Subastas del BOE (la plateforme officielle de l'État pour les enchères). Elle intervient lorsqu'un propriétaire ne rembourse plus son prêt hypothécaire, une dette fiscale ou une condamnation judiciaire, et que le tribunal ordonne la vente du bien pour payer les créanciers. Sur la Costa Cálida, à Carthagène, Mazarrón, Águilas, La Manga, San Javier, San Pedro del Pinatar et dans les villes de l'intérieur de la Murcie, ces ventes sont régulières. Il s'agit surtout d'appartements et de villas individuelles saisis lors des crises précédentes ou pour des impayés de charges de copropriété et d'impôts.
Il est essentiel de ne pas confondre deux situations très différentes. Une vente aux enchères judiciaire (subasta judicial) est conduite par un tribunal via le BOE. Une saisie bancaire vendue directement par le gestionnaire d'un prêteur est une vente privée classique à prix négocié, bien plus simple et moins risquée. Nous traitons cette voie séparément dans notre guide des biens saisis par les banques sur la Costa Almería, et pour la plupart des acheteurs, c'est la plus sûre des deux.
Pour enchérir sur le Portal de Subastas, vous devez d'abord verser un dépôt de 5 % du valor de tasación (la valeur d'expertise fixée par le tribunal), payé à l'avance par virement bancaire sur le compte de la plateforme. C'est ce dépôt qui rend votre offre ferme : sans lui, impossible de participer. Si vous ne remportez pas la vente, il vous est restitué ; si vous la remportez, il est imputé sur le prix d'achat.
Le point dangereux, c'est le solde. Une fois déclaré meilleur enchérisseur (mejor postor), les règles de procédure espagnoles vous laissent un délai court, généralement d'environ 40 jours, pour consigner le reste du prix auprès du tribunal. Si vous le manquez, vous perdez purement et simplement le dépôt de 5 %. Pour un acheteur étranger qui compte sur un crédit, c'est extrêmement serré : une vente aux enchères est de fait un achat comptant. Si vous envisagez malgré tout d'emprunter, lisez notre guide du crédit immobilier pour non-résidents en Espagne en 2026 avant d'enchérir, car un accord de prêt aboutit rarement en moins de 40 jours.
Remporter la vente n'est que le chiffre affiché. En plus de votre enchère, vous payez les droits de mutation, les frais d'acte et les honoraires de professionnels, et, comme les ventes aux enchères sont des procédures judiciaires, vous supportez aussi des coûts qu'un acheteur ordinaire ne voit jamais. Le taux des droits de mutation sur une revente varie fortement selon la région, ce qui compte si vous comparez une subasta en Murcie à une autre en Andalucía, par exemple.
| Côte | Communauté autonome | ITP revente 2026 | Source |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcie | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | Communauté valencienne | 9 % (à partir du 1er juin 2026 ; 11 % au-delà de 1 M€) | Ley 5/2025 |
Sur la Costa Cálida, rappelez-vous que la base imposable est le montant le plus élevé entre le prix d'adjudication et le valor de referencia cadastral fixé par le Catastro : un prix d'adjudication très bas ne garantit donc pas une facture fiscale basse. Point pratique important : lors d'une vente aux enchères, le « prix » retenu par l'Agencia Tributaria pour l'ITP correspond en général au montant de votre enchère gagnante, mais si celle-ci est inférieure au valor de referencia, attendez-vous à une liquidation complémentaire par la suite.
À prévoir en plus de l'enchère :
En règle générale, un achat classique en revente représente environ 10-13 % de frais en plus du prix. Une vente aux enchères peut coûter davantage si l'on y ajoute les charges de copropriété impayées et le coût d'une expulsion : prévoyez toujours un scénario du pire.
La plus grosse erreur consiste à traiter une subasta comme un achat ordinaire. Ce n'en est pas un. Vous achetez avec bien moins d'informations et bien moins de protection, et plusieurs risques piègent régulièrement les enchérisseurs étrangers.
Il n'y a généralement ni inspection intérieure ni contrôle des malfaçons. Vous enchérissez à l'aveugle sur l'état du bien. Si le chauffage a été démonté, la piscine fissurée ou la toiture défaillante, c'est votre problème dès la signature. Pour une villa de grande valeur, il vaut la peine de financer une expertise structurelle si un accès est possible, mais en vente aux enchères, il ne l'est souvent pas.
Une hypothèque de rang inférieur à celle qui est exécutée peut être purgée par la vente, mais les charges de copropriété impayées et certaines charges fiscales peuvent vous incomber en tant que nouveau propriétaire. Le droit espagnol rend l'acheteur responsable de l'année en cours et des trois années précédentes de dettes de copropriété. Demandez toujours une nota simple au Registro de la Propiedad pour connaître les hypothèques et les embargos, et intégrez les arriérés dans votre enchère maximale. Pour savoir à quoi ressemble la facture courante, consultez notre guide des charges de copropriété.
Si l'ancien propriétaire ou un locataire occupe encore le logement, vous devrez peut-être engager une procédure d'expulsion judiciaire (lanzamiento) une fois propriétaire, avec des mois de retard et des frais de justice. Les biens vendus ocupada (occupés) se vendent moins cher précisément pour cette raison. Les droits des locataires au titre de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos peuvent compliquer le départ des occupants, comme l'explique notre guide du droit locatif espagnol en 2026.
Un bien vendu aux enchères peut ne pas disposer d'une cédula de habitabilidad valide ni d'un certificat énergétique, deux documents indispensables pour l'assurer, le revendre ou le louer. Dans l'intérieur de la Murcie, on trouve aussi des terrains ruraux dont le statut légal de la construction est incertain : lisez le guide du certificat AFO avant d'enchérir sur un bien situé en suelo rústico.
Dans un achat classique, vous signez un contrat de réservation et un contrat de arras assortis de protections, voir notre guide du dépôt de réservation sur la Costa Cálida. En vente aux enchères, rien de tel n'existe. Votre enchère est ferme dès qu'elle est la meilleure ; il n'y a ni renégociation ni possibilité de se retirer sans perdre votre dépôt.
Le processus se déroule presque entièrement en ligne via le Portal de Subastas du BOE, mais les formalités pèsent surtout en amont sur le non-résident. Impossible de s'inscrire à la dernière minute.
Les fonds changeant de devise, les acheteurs britanniques et autres acheteurs hors zone euro devraient verrouiller leur taux de change à l'avance : une fluctuation entre l'enchère et le paiement du solde peut anéantir votre « remise ». Consultez notre guide du risque de change.
Sur le papier, oui : des enchères gagnantes à 50-70 % de la valeur d'expertise sont courantes. En pratique, l'écart se réduit vite dès que l'on ajoute l'ITP, les frais juridiques, les arriérés, une éventuelle expulsion et la rénovation d'un bien acheté sans l'avoir vu. Pour la plupart des acheteurs internationaux, une saisie bancaire négociée ou une revente classique avec une due diligence sérieuse offre un meilleur rapport risque-rendement qu'un pari devant le tribunal. Si votre objectif est un logement habitable plutôt qu'un projet, comparez le calcul de la vente aux enchères avec un achat normal : notre guide neuf sur plan ou revente et notre guide de négociation du prix montrent ce que l'on peut obtenir dans une transaction conventionnelle, sans aucun des risques des enchères.
Mediter propose actuellement 8 274 biens à vendre sur la Costa Blanca Sud, la Costa Blanca Nord, la Costa Cálida, la Costa del Sol, la Costa Almería et Majorque, publiés en 13 langues. Cette profondeur d'offre compte pour les acheteurs aux enchères : avant d'engager de l'argent non remboursable dans une enchère judiciaire à l'aveugle, vous pouvez comparer la même rue ou la même urbanisation à des logements réels et visitables, avec des titres de propriété clairs, des licences valides et un contrat de arras que vous pouvez réellement négocier. Dans bien des cas, un achat sur le marché classique bien négocié sur la Costa Cálida comble l'écart de prix avec la subasta une fois les coûts cachés comptabilisés.
Oui. Il vous faut un NIE, un compte enregistré sur le Portal de Subastas del BOE (via certificat numérique ou Cl@ve) et des fonds disponibles sur un compte espagnol. La plupart des non-résidents mandatent un avocat espagnol avec procuration pour gérer la procédure.
Vous devez verser 5 % de la valeur d'expertise du tribunal (valor de tasación) pour placer une enchère ferme. Il est restitué si vous ne gagnez pas et imputé sur le prix si vous gagnez, mais il est perdu si vous remportez la vente sans payer le solde à temps.
En général environ 40 jours à compter de la déclaration de meilleur enchérisseur. Une vente aux enchères équivaut donc de fait à un achat comptant, car un accord de prêt aboutit rarement aussi vite.
L'ITP sur une revente en Murcie est de 7,75 % selon la Ley 3/2025, calculé sur le montant le plus élevé entre votre enchère gagnante et le valor de referencia cadastral fixé par le Catastro. Sur la Costa del Sol et la Costa Almería (Andalucía), il est de 7 % ; sur la Costa Blanca (Communauté valencienne), de 9 % à partir du 1er juin 2026 selon la Ley 5/2025.
Certaines charges sont purgées par la vente, mais les charges de copropriété impayées de l'année en cours et des trois années précédentes peuvent vous incomber en tant que nouveau propriétaire, et l'occupation du bien peut imposer une expulsion coûteuse. Demandez toujours d'abord une nota simple au Registro de la Propiedad.
Le prix d'adjudication est souvent plus bas, mais après l'ITP, les honoraires juridiques, les arriérés, le risque d'expulsion et la rénovation d'un bien non visité, l'économie réelle fond. Pour de nombreux acheteurs, une saisie bancaire négociée ou une revente classique offre un meilleur rapport qualité-prix une fois le risque chiffré.
Les ventes aux enchères conviennent aux investisseurs expérimentés disposant de liquidités, pas aux primo-acquéreurs étrangers qui cherchent un logement. Que vous hésitiez entre une subasta et un achat classique à Carthagène, Mazarrón, Águilas ou La Manga, parlez d'abord à Mediter Real Estate. Nous couvrons la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería, et nous vous aiderons à comparer le coût réel, tout compris, de chaque option. Contactez-nous à info@mediter.com ou appelez le +34 744 719 499.
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