Verfasst von Nicki Price, CEO
Ja, auch Nichtresidenten können 2026 an der Costa Cálida eine Immobilie bei einer spanischen Zwangsversteigerung (subasta judicial) erwerben, doch das Risiko ist deutlich höher als bei einem normalen Kauf: Sie benötigen eine NIE und ein registriertes Konto im Portal de Subastas del BOE, müssen zum Bieten eine Kaution von 5 % des Schätzwerts hinterlegen, und wenn Sie den Zuschlag erhalten, haben Sie in der Regel 40 Tage Zeit, den vollständigen Restbetrag zu zahlen. Andernfalls verfällt die Kaution. Der große Reiz, der Kauf zu 50-70 % des Marktwerts, ist real, ebenso aber die versteckten Schulden, die Mieter oder Bewohner in der Immobilie und die Tatsache, dass Sie die Immobilie so kaufen, wie sie steht, ohne Gutachten und oft ohne Schlüssel. Hinzu kommt die regionale Grunderwerbsteuer: In Murcia (Costa Cálida) beträgt der ITP (Grunderwerbsteuer) beim Wiederverkauf 7,75 % gemäß Ley 3/2025.
Dieser Ratgeber erklärt genau, wie eine subasta in Murcia abläuft, was Sie zahlen, was Sie riskieren und wann sie sich für internationale Käufer lohnt und wann nicht.
Eine subasta judicial ist eine gerichtlich angeordnete öffentliche Versteigerung einer Immobilie, die über das nationale Portal de Subastas del BOE (die offizielle staatliche Auktionsplattform) abgewickelt wird. Sie findet statt, wenn ein Eigentümer eine Hypothek, eine Steuerschuld oder ein Gerichtsurteil nicht bedient und ein Gericht den Verkauf des Objekts zur Befriedigung der Gläubiger anordnet. An der Costa Cálida, in Cartagena, Mazarrón, Águilas, La Manga, San Javier, San Pedro del Pinatar und den Orten im Inland von Murcia, tauchen solche Objekte regelmäßig auf, meist Wohnungen und freistehende Villen, die in früheren Krisenjahren zwangsverwertet wurden oder wegen offener Gemeinschafts- und Steuerschulden versteigert werden.
Wichtig ist, zwei grundverschiedene Dinge nicht zu verwechseln. Eine gerichtliche Versteigerung (subasta judicial) wird von einem Gericht über das BOE durchgeführt. Eine direkt verkaufte Bankimmobilie, die ein Servicer des Kreditgebers anbietet, ist dagegen ein normaler Privatverkauf zu einem verhandelten Preis, deutlich einfacher und risikoärmer. Diesen Weg behandeln wir separat in unserem Ratgeber zu Bankimmobilien an der Costa Almería, und für die meisten Käufer ist er die sicherere der beiden Optionen.
Um im Portal de Subastas ein Gebot abzugeben, müssen Sie zuvor eine Kaution von 5 % des valor de tasación (des vom Gericht festgesetzten Schätzwerts der Immobilie) hinterlegen, und zwar vorab per Banküberweisung auf das Konto der Plattform. Diese Kaution macht Ihr Gebot verbindlich, ohne sie können Sie nicht teilnehmen. Erhalten Sie nicht den Zuschlag, wird die Kaution zurückgezahlt; erhalten Sie ihn, wird sie auf den Kaufpreis angerechnet.
Gefährlich ist der Restbetrag. Sobald Sie zum Meistbietenden (mejor postor) erklärt wurden, räumen die spanischen Verfahrensregeln Ihnen eine kurze Frist ein, üblicherweise etwa 40 Tage, um den Rest des Preises beim Gericht einzuzahlen. Versäumen Sie sie, verfällt die Kaution von 5 % endgültig. Für internationale Käufer, die auf einen Bankkredit angewiesen sind, ist das extrem knapp: Eine Auktion ist faktisch ein Barkauf. Wenn Sie dennoch finanzieren möchten, lesen Sie vor dem Bieten unseren Ratgeber zur Hypothek für Nichtresidenten in Spanien 2026, denn eine Hypothekenzusage ist selten innerhalb von 40 Tagen abgeschlossen.
Der Zuschlag ist nur die Schlagzeile. Zusätzlich zu Ihrem Gebot zahlen Sie Grunderwerbsteuer, Urkundenkosten und Honorare, und da Auktionen gerichtliche Verfahren sind, tragen Sie außerdem Kosten, die ein normaler Käufer nie sieht. Der Steuersatz beim Wiederverkauf unterscheidet sich je nach Region erheblich, was wichtig ist, wenn Sie eine subasta in Murcia mit einer in Andalucía vergleichen.
| Küste | Autonome Gemeinschaft | ITP beim Wiederverkauf 2026 | Quelle |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (ab 1. Juni 2026; 11 % über 1 Mio. €) | Ley 5/2025 |
An der Costa Cálida gilt: Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Auktionspreis und dem vom Catastro festgelegten valor de referencia. Ein günstiger Zuschlagspreis bedeutet also nicht automatisch eine günstige Steuerrechnung. Ein praktischer Hinweis: Bei Auktionen legt die Agencia Tributaria für den ITP in der Regel die Höhe Ihres Zuschlagsgebots zugrunde, liegt dieses aber unter dem valor de referencia, müssen Sie später mit einem Nachforderungsbescheid rechnen.
Zusätzlich zum Gebot sollten Sie einplanen:
Als Faustregel kostet ein sauberer Wiederverkaufskauf rund 10-13 % zusätzlich zum Preis. Bei einer Auktion kann es mehr werden, wenn ausstehende Gemeinschaftsgebühren und die Kosten einer Räumung hinzukommen. Rechnen Sie daher immer einen ungünstigen Fall durch.
Der größte Fehler ist, eine subasta wie einen normalen Kauf zu behandeln. Das ist sie nicht. Sie kaufen mit deutlich weniger Informationen und deutlich weniger Schutz, und mehrere Risiken bringen ausländische Bieter immer wieder in Schwierigkeiten.
In der Regel gibt es keine Innenbesichtigung und keine Mängelaufnahme. Sie bieten auf den Zustand blind. Ist die Heizung ausgebaut, der Pool gerissen oder das Dach marode, ist das mit dem Eigentumsübergang Ihr Problem. Bei einer hochwertigen Villa lohnt sich ein Bausubstanzgutachten, sofern ein Zugang überhaupt möglich ist, bei Auktionen ist er das jedoch häufig nicht.
Eine Hypothek, die im Rang hinter der betriebenen steht, kann durch die Versteigerung gelöscht werden, doch unbezahlte Gemeinschaftsgebühren und bestimmte Steuerlasten können als neuem Eigentümer auf Sie übergehen. Nach spanischem Recht haftet der Käufer für das laufende Jahr plus die drei Vorjahre an offenen Gemeinschaftsschulden. Fordern Sie stets eine nota simple vom Registro de la Propiedad an, um Hypotheken und Pfändungen (embargos) zu sehen, und berücksichtigen Sie Rückstände bei Ihrem Höchstgebot. Wie die laufenden Kosten aussehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zu Gemeinschaftsgebühren.
Wohnt der frühere Eigentümer oder ein Mieter noch im Haus, müssen Sie nach dem Eigentumserwerb unter Umständen eine gerichtliche Räumung (lanzamiento) betreiben, mit monatelanger Verzögerung und Anwaltskosten. Als ocupada (bewohnt) angebotene Objekte werden genau deshalb günstiger verkauft. Mieterrechte nach der Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos können die Räumung erschweren, wie in unserem Ratgeber zum Mietrecht in Spanien 2026 erläutert.
Einer Auktionsimmobilie kann eine gültige cédula de habitabilidad oder ein Energieausweis fehlen, beides brauchen Sie, um sie zu versichern, weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Im Inland von Murcia gibt es zudem ländliche Grundstücke mit unklarem Rechtsstatus des Gebäudes. Lesen Sie den Ratgeber zum AFO-Zertifikat, bevor Sie auf etwas auf suelo rústico bieten.
Bei einem normalen Kauf unterzeichnen Sie einen Reservierungs- und arras-Vertrag mit Schutzmechanismen, siehe unseren Ratgeber zur Reservierungsanzahlung an der Costa Cálida. Bei einer Auktion gibt es das alles nicht. Ihr Gebot ist ab dem Moment verbindlich, in dem es das beste ist; es gibt keine Nachverhandlung und keinen Rückzug, ohne die Kaution zu verlieren.
Der Ablauf findet fast vollständig online über das Portal de Subastas des BOE statt, doch der Papierkram lastet vorab auf dem Nichtresidenten. Eine Registrierung in letzter Minute ist nicht möglich.
Da Gelder Währungsgrenzen überschreiten, sollten britische und andere Käufer außerhalb des Euroraums Wechselkurse frühzeitig absichern, denn eine Kursschwankung zwischen Gebot und Restzahlung kann Ihren "Rabatt" zunichtemachen. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber zum Währungsrisiko.
Auf dem Papier ja, Zuschläge bei 50-70 % des Schätzwerts sind üblich. In der Praxis schrumpft der Abstand schnell, sobald ITP, Rechtskosten, Rückstände, eine mögliche Räumung und die Renovierung einer blind gekauften Immobilie hinzukommen. Für die meisten internationalen Käufer liefert eine verhandelte Bankimmobilie oder ein normaler Wiederverkauf mit sorgfältiger Prüfung ein besseres risikobereinigtes Ergebnis als ein Glücksspiel im Gerichtssaal. Wenn Ihr Ziel ein bewohnbares Zuhause statt eines Projekts ist, vergleichen Sie die Auktionsrechnung mit einem normalen Kauf. Unser Ratgeber Neubau vom Plan vs. Wiederverkauf und unser Ratgeber zur Preisverhandlung zeigen, wie viel sich bei einem konventionellen Kauf ohne jedes Auktionsrisiko erreichen lässt.
Mediter hat derzeit 8.274 Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca Süd, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol, Costa Almería und auf Mallorca, veröffentlicht in 13 Sprachen. Diese Auswahl ist für Auktionskäufer wichtig: Bevor Sie nicht erstattungsfähiges Geld für ein Blindgebot im Gerichtssaal einsetzen, können Sie dieselbe Straße oder Urbanisation mit realen, besichtigbaren Häusern vergleichen, die saubere Eigentumsverhältnisse, gültige Genehmigungen und einen verhandelbaren arras-Vertrag haben. In vielen Fällen schließt ein gut verhandelter Kauf auf dem freien Markt an der Costa Cálida die Preislücke zur subasta, sobald die versteckten Kosten eingerechnet sind.
Ja. Sie benötigen eine NIE, ein registriertes Konto im Portal de Subastas del BOE (über digitales Zertifikat oder Cl@ve) und Mittel auf einem spanischen Konto. Die meisten Nichtresidenten beauftragen einen spanischen Anwalt mit Vollmacht, der das Verfahren abwickelt.
Sie müssen 5 % des gerichtlichen Schätzwerts (valor de tasación) hinterlegen, um ein verbindliches Gebot abzugeben. Sie wird zurückgezahlt, wenn Sie nicht gewinnen, und auf den Preis angerechnet, wenn Sie gewinnen. Sie verfällt jedoch, wenn Sie den Zuschlag erhalten und den Restbetrag nicht rechtzeitig zahlen.
In der Regel etwa 40 Tage ab der Erklärung zum Meistbietenden. Eine Auktion ist damit faktisch ein Barkauf, da eine Hypothekenzusage selten so schnell abgeschlossen ist.
Der ITP beim Wiederverkauf beträgt in Murcia 7,75 % gemäß Ley 3/2025 und wird auf den höheren Wert aus Zuschlagsgebot und dem vom Catastro festgelegten valor de referencia erhoben. An der Costa del Sol und der Costa Almería (Andalucía) liegt er bei 7 %, an der Costa Blanca (C. Valenciana) bei 9 % ab 1. Juni 2026 gemäß Ley 5/2025.
Manche Belastungen werden durch die Auktion gelöscht, doch unbezahlte Gemeinschaftsgebühren für das laufende Jahr plus die drei Vorjahre können als neuem Eigentümer auf Sie übergehen, und eine Belegung kann eine kostspielige Räumung erforderlich machen. Fordern Sie daher immer zuerst eine nota simple vom Registro de la Propiedad an.
Der Zuschlagspreis ist oft niedriger, doch nach ITP, Anwaltskosten, Rückständen, Räumungsrisiko und der Renovierung einer ungesehenen Immobilie schrumpft die tatsächliche Ersparnis. Für viele Käufer ist eine verhandelte Bankimmobilie oder ein normaler Wiederverkauf das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis, sobald das Risiko eingepreist ist.
Auktionen eignen sich für erfahrene Investoren mit ausreichend Barmitteln, nicht für Erstkäufer aus dem Ausland, die ein Zuhause suchen. Ob Sie eine subasta mit einem unkomplizierten Kauf in Cartagena, Mazarrón, Águilas oder La Manga abwägen: Sprechen Sie zuerst mit Mediter Real Estate. Wir decken die Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería ab und helfen Ihnen, die tatsächlichen Gesamtkosten jedes Weges zu vergleichen. Kontaktieren Sie uns unter info@mediter.com oder rufen Sie uns an unter +34 744 719 499.
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