Escrito por Nicki Price, CEO
Sí, los no residentes pueden comprar una propiedad en la Costa Cálida en una subasta judicial española (subasta judicial) en 2026, pero es mucho más arriesgado que una compra normal: necesita un NIE y una cuenta registrada en el Portal de Subastas del BOE, debe consignar un depósito del 5% del valor de tasación para pujar y, si gana, normalmente dispone de 40 días para pagar el resto del precio o pierde ese depósito. El gran atractivo, comprar al 50-70% del valor de mercado, es real, pero también lo son las deudas ocultas, los ocupantes que siguen en la vivienda y el hecho de que se compra el inmueble tal cual, sin inspección y a menudo sin llaves. Además, sigue aplicándose el impuesto autonómico de transmisiones: en Murcia (Costa Cálida) el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) de reventa es del 7,75% según la Ley 3/2025.
Esta guía explica con detalle cómo funciona una subasta en Murcia, qué se paga, qué se arriesga y cuándo merece, o no, la pena para un comprador internacional.
Una subasta judicial es una subasta pública de un inmueble ordenada por un tribunal y gestionada a través del Portal de Subastas del BOE (la plataforma oficial de subastas del Estado). Se produce cuando un propietario incumple el pago de una hipoteca, una deuda tributaria o una sentencia judicial, y el juzgado ordena vender el bien para pagar a los acreedores. En la Costa Cálida, en Cartagena, Mazarrón, Águilas, La Manga, San Javier, San Pedro del Pinatar y los municipios del interior de Murcia, aparecen con regularidad, normalmente como apartamentos y villas independientes embargados durante crisis anteriores o por deudas impagadas de comunidad e impuestos.
Es importante no confundir dos cosas muy distintas. Una subasta judicial (subasta judicial) la gestiona un tribunal a través del BOE. Una venta directa de un inmueble embargado por el banco, a cargo del servicer de la entidad, es una venta privada normal a un precio negociado, mucho más sencilla y de menor riesgo. Tratamos esa vía por separado en nuestra guía de inmuebles de banco en la Costa Almería, y para la mayoría de los compradores es la más segura de las dos.
Para presentar una puja en el Portal de Subastas, primero debe consignar un depósito del 5% del valor de tasación (el valor del inmueble fijado por el tribunal), abonado por adelantado mediante transferencia bancaria a la cuenta de la plataforma. Este depósito es lo que hace vinculante su puja; sin él no puede participar. Si no gana, se le devuelve; si gana, se descuenta del precio de compra.
Lo peligroso es el resto del precio. Una vez declarado mejor postor (mejor postor), las normas procesales españolas le conceden un plazo breve, por lo general de unos 40 días, para ingresar el resto del precio en el juzgado. Si no lo cumple, pierde el depósito del 5% sin remedio. Para un comprador internacional que dependa de un préstamo bancario, el plazo es muy ajustado: una subasta equivale en la práctica a una compra al contado. Si tiene previsto financiarse, lea antes de pujar nuestra guía de hipotecas para no residentes en España 2026, porque la aprobación de una hipoteca rara vez se completa en 40 días.
Ganar la subasta es solo la cifra más visible. Sobre su puja se suman el impuesto de transmisiones, los gastos de escritura y los honorarios profesionales, y, como las subastas son procesos judiciales, también asume costes que un comprador normal nunca ve. El tipo de transmisiones en una reventa varía mucho según la región, algo importante si compara una subasta en Murcia con una en Andalucía, por ejemplo.
| Costa | Comunidad autónoma | ITP de reventa 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol | Andalucía | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería | Andalucía | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9% (desde el 1 de junio de 2026; 11% por encima de 1 M€) | Ley 5/2025 |
En la Costa Cálida, recuerde que la base imponible es el mayor valor entre el precio de la subasta y el valor de referencia catastral fijado por el Catastro, así que un precio de remate muy bajo no siempre implica una factura fiscal baja. Un punto práctico clave: en una subasta, el "precio" que la Agencia Tributaria utiliza para el ITP suele ser el importe de su puja ganadora, pero si esa puja es inferior al valor de referencia, espere una liquidación complementaria posterior.
Presupueste, además de la puja:
Como regla general, una compra de reventa sin complicaciones supone entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio. Una subasta puede salir más cara si se suman cuotas de comunidad pendientes y el coste de un desalojo, así que calcule siempre el peor escenario.
El mayor error es tratar una subasta como una compra normal. No lo es. Se compra con mucha menos información y mucha menos protección, y varios riesgos sorprenden una y otra vez a los postores extranjeros.
Normalmente no hay inspección interior ni revisión de defectos. Se puja a ciegas sobre el estado del inmueble. Si la calefacción ha sido arrancada, la piscina está agrietada o el tejado falla, será su problema al completar la compra. En una villa de alto valor conviene pagar un informe estructural si hay alguna posibilidad de acceso, pero en una subasta con frecuencia no la hay.
Una hipoteca de rango posterior a la que se ejecuta puede cancelarse con la subasta, pero las cuotas de comunidad impagadas y ciertas cargas fiscales pueden pasar a usted como nuevo propietario. La ley española hace responsable al comprador de la deuda de comunidad del año en curso y de los tres años anteriores. Solicite siempre una nota simple al Registro de la Propiedad para ver hipotecas y embargos, y incluya los atrasos en su puja máxima. Consulte cuánto supone el gasto recurrente en nuestra guía de gastos de comunidad.
Si el antiguo propietario o un inquilino sigue en la vivienda, quizá deba iniciar un desalojo judicial (lanzamiento) una vez que sea el propietario, con meses de retraso y costes legales. Los inmuebles vendidos como ocupada se venden más baratos precisamente por esto. Los derechos de los inquilinos bajo la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos pueden complicar el desalojo, como se explica en nuestra guía de derecho de alquiler en España 2026.
Un inmueble de subasta puede carecer de una cédula de habitabilidad válida o de certificado energético, y necesitará ambos para asegurarlo, revenderlo o alquilarlo. En el interior de Murcia también hay parcelas rústicas cuya situación legal de lo construido es incierta; lea la guía del certificado AFO antes de pujar por cualquier inmueble en suelo rústico.
En una compra normal se firma una reserva y un contrato de arras con garantías; véase nuestra guía del depósito de reserva en la Costa Cálida. En una subasta nada de eso existe. Su puja es vinculante desde el momento en que es la mejor; no hay renegociación ni forma de retirarse sin perder el depósito.
El proceso se realiza casi por completo en línea a través del Portal de Subastas del BOE, pero el trámite documental recae sobre todo en el no residente. No se puede registrar a última hora.
Como los fondos cambian de divisa, los compradores británicos y de otros países fuera del euro deberían fijar el tipo de cambio con antelación: una variación entre la puja y el pago del resto puede eliminar su "descuento". Consulte nuestra guía del riesgo de divisa.
Sobre el papel, sí: son habituales las pujas ganadoras del 50-70% del valor de tasación. En la práctica, la diferencia se reduce rápidamente al sumar el ITP, los costes legales, los atrasos, un posible desalojo y la reforma de un inmueble comprado a ciegas. Para la mayoría de los compradores internacionales, un inmueble de banco negociado o una reventa estándar con una debida diligencia adecuada ofrece un mejor resultado ajustado al riesgo que una apuesta en el juzgado. Si su objetivo es una vivienda lista para habitar y no un proyecto, compare las cuentas de la subasta con una compra normal; nuestra guía de obra nueva frente a reventa y nuestra guía para negociar el precio muestran cuánto se puede conseguir en una operación convencional sin ninguno de los riesgos de la subasta.
Mediter cuenta actualmente con 8.274 inmuebles en venta en la Costa Blanca Sur, la Costa Blanca Norte, la Costa Cálida, la Costa del Sol, la Costa Almería y Mallorca, publicados en 13 idiomas. Esa amplitud es útil para quien piensa en subastas: antes de arriesgar dinero no reembolsable en una puja a ciegas, puede comparar la misma calle o urbanización con viviendas reales y visitables, con títulos limpios, licencias en regla y un contrato de arras que sí puede negociar. En muchos casos, una compra bien negociada en el mercado abierto de la Costa Cálida iguala el precio de la subasta una vez contados los costes ocultos.
Sí. Necesita un NIE, una cuenta registrada en el Portal de Subastas del BOE (mediante certificado digital o Cl@ve) y fondos disponibles en una cuenta española. La mayoría de los no residentes nombra a un abogado español con poder notarial para gestionar el proceso.
Debe consignar el 5% del valor de tasación (valor de tasación) fijado por el tribunal para presentar una puja vinculante. Se devuelve si no gana y se descuenta del precio si gana, pero se pierde si gana y no paga el resto a tiempo.
Normalmente unos 40 días desde que se le declara mejor postor. Esto convierte de hecho la subasta en una compra al contado, ya que la aprobación de una hipoteca rara vez se completa tan rápido.
El ITP de reventa en Murcia es del 7,75% según la Ley 3/2025, y se calcula sobre el mayor valor entre su puja ganadora y el valor de referencia catastral fijado por el Catastro. En la Costa del Sol y la Costa Almería (Andalucía) es del 7%; en la Costa Blanca (C. Valenciana), del 9% desde el 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025.
Algunas cargas se cancelan con la subasta, pero las cuotas de comunidad impagadas del año en curso y de los tres años anteriores pueden pasar a usted como nuevo propietario, y la ocupación puede obligarle a un desalojo costoso. Solicite siempre antes una nota simple al Registro de la Propiedad.
El precio de remate suele ser menor, pero tras sumar el ITP, los honorarios legales, los atrasos, el riesgo de desalojo y la reforma de un inmueble que no se ha visto, el ahorro real se reduce. Para muchos compradores, un inmueble de banco negociado o una reventa estándar ofrece mejor valor una vez valorado el riesgo.
Las subastas son adecuadas para inversores con experiencia y liquidez, no para compradores extranjeros primerizos que buscan una vivienda. Tanto si está comparando una subasta con una compra convencional en Cartagena, Mazarrón, Águilas o La Manga, hable primero con Mediter Real Estate. Operamos en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, y le ayudaremos a comparar el coste total real de cada vía. Contáctenos en info@mediter.com o llame al +34 744 719 499.
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