Автор Nicki Price, CEO
Если вы владеете домом на Коста-дель-Соль (или в любом другом месте Андалусии) и хотите передать его детям, то в 2026 году дарение при жизни, как правило, обходится дёшево с точки зрения самого налога на дарение, но дорого — с точки зрения прироста капитала, тогда как передача по завещанию недорога в обоих случаях. В Андалусии применяется бонификация в размере 99% к Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (налог на наследство и дарение) для близких родственников, поэтому дети обычно платят около 1% налога на дарение — но дарение при жизни также влечёт за собой налог на прирост капитала для вас как дарителя, чего не происходит при наследовании. Именно это единственное отличие и склоняет большинство семей на Коста-дель-Соль к тому, чтобы подождать, а не дарить.
Это руководство написано для владельцев в четырёх прибрежных регионах, которые охватывает Mediter, — Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия (обе в Андалусии), а также Коста-Бланка и Коста-Калида для сравнения, — потому что ответ действительно зависит от того, в каком автономном сообществе находится ваша недвижимость. Мы сосредоточимся на Андалусии, где расположены Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия.
Налог на дарение — это Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), применяемый к дарениям при жизни, а не к наследству. На национальном уровне он регулируется законом Ley 29/1987, однако ставки и льготы устанавливаются каждым автономным сообществом. В Андалусии налог платит получатель дара (ваш ребёнок), и после региональных вычетов эта сумма почти всегда невелика. Ключевой момент: дарения и наследства облагаются налогом в рамках одной и той же системы ISD, но льготы и сопутствующие налоги существенно различаются.
Чтобы дарение недвижимости на Коста-дель-Соль было юридически действительным, оно должно быть оформлено в виде escritura de donación (нотариального акта дарения) у нотариуса, а затем зарегистрировано в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости). Ребёнок декларирует дар в Junta de Andalucía в течение 30 рабочих дней, используя региональную форму ISD для дарений. Для более широкого планирования наследства прочитайте нашу сопутствующую статью о налоге на наследство в Испании в 2026 году.
В Андалусии нисходящие и восходящие родственники (Grupo I и Grupo II — дети, внуки, родители и супруги) получают бонификацию 99% к сумме налога на дарение, поэтому на практике ребёнок платит примерно 1% от рассчитанного налога. Базовая шкала ISD прогрессивная и доходит примерно до 26–36% при очень крупных передачах до применения льготы, но вычет в 99% резко снижает итоговый счёт для близких родственников.
Есть одно процедурное условие, которое часто упускают из виду: чтобы получить бонификацию 99% на дарение в Андалусии, дар, как правило, должен быть оформлен публичным актом (escritura у нотариуса), а при участии денежных средств необходимо документально подтвердить их источник. Для недвижимости это выполняется автоматически, так как вы в любом случае подписываете escritura.
| Стоимость недвижимости (налоговая база) | ISD до льготы (прибл.) | После бонификации 99% (прибл.) |
|---|---|---|
| €200 000 | ~€31 000 | ~€310 |
| €350 000 | ~€64 000 | ~€640 |
| €500 000 | ~€100 000 | ~€1 000 |
| €800 000 | ~€180 000 | ~€1 800 |
Эти цифры приведены для иллюстрации — точная сумма ISD зависит от полной прогрессивной шкалы и уже имеющегося у получателя состояния, — но они наглядно показывают тенденцию: сам налог на дарение в Андалусии для детей практически не является проблемой. Дорого обходится другое.
С 2022 года испанский ISD рассчитывается на основе valor de referencia (референсной стоимости), публикуемой Catastro (кадастром), а не от суммы, которую вы заплатили, или от того, сколько, по вашему мнению, стоит дом, — за исключением случаев, когда заявленная стоимость выше, тогда применяется большая из величин. Это самая часто упускаемая деталь в статьях конкурентов о дарении недвижимости в Испании.
Valor de referencia — это референсная стоимость, которую Catastro присваивает каждому объекту. Прежде чем дарить, вы должны проверить текущее значение для вашей недвижимости на Коста-дель-Соль, поскольку оно становится налоговой базой как для налога на дарение, так и для расчёта прироста капитала. Если кадастровая стоимость кажется завышенной по сравнению с реальным рынком, её можно оспорить, но вам потребуются доказательства. Наши руководства по nota simple и о роли нотариуса при завершении сделки помогут вам разобраться в документах, сопровождающих escritura de donación.
Вот подвох, из-за которого дарение при жизни обходится дорого. Когда вы дарите недвижимость, испанское налоговое законодательство рассматривает это как отчуждение имущества с вашей стороны, дарителя: вы обязаны задекларировать «прибыль» между суммой, которую вы изначально заплатили, и текущей valor de referencia, и уплатить налог на прирост капитала (ganancia patrimonial), даже если деньги не переходили из рук в руки. Это противоположно наследованию, при котором происходит пересмотр налоговой базы (step-up) и налог на прирост капитала при смерти не возникает.
Для нерезидентов прирост облагается по фиксированной ставке 19% и декларируется в Agencia Tributaria по форме Modelo 210; резиденты платят по шкале доходов от сбережений (от 19% до 28% в 2026 году в зависимости от размера прироста). Если вы купили виллу в Бенаависе десятилетия назад за €150 000, а её valor de referencia теперь составляет €600 000, то вы можете столкнуться с налогом на прирост капитала с бумажной прибыли в €450 000 — а это легко €85 000 и более — исключительно ради того, чтобы передать её при жизни. Тот же дом при передаче по наследству не повлечёт за собой такого налога. См. наш более общий разбор о продаже недвижимости в Испании и её налогообложении, поскольку дарение для дарителя облагается во многом так же, как продажа.
Дарение также влечёт за собой plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — муниципальный налог на увеличение кадастровой стоимости земли. При дарении плательщиком является получатель — ваш ребёнок, — и налог уплачивается местному ayuntamiento (мэрии Марбельи, Эстепоны, Михаса, города Альмерия и так далее). Наследование также влечёт plusvalía, поэтому этот налог не даёт сильного преимущества ни одному из вариантов, но это реальная статья расходов, которую нужно учитывать в бюджете.
Для большинства семей на Коста-дель-Соль честный ответ в 2026 году таков: оставить недвижимость по завещанию в целом дешевле, потому что и налог на наследство (после той же 99%-й льготы Андалусии), и отсутствие налога на прирост капитала у дарителя работают в вашу пользу. Дарение при жизни имеет смысл по другим причинам — чтобы вывести актив из наследственной массы ради правил наследования за пределами Испании, помочь ребёнку пользоваться жильём уже сейчас, или если вы купили недвижимость недавно и прирост капитала невелик.
| Расходы / фактор | Дарение при жизни (donación) | Наследование (herencia) |
|---|---|---|
| ISD для ребёнка (Grupo I/II) | ~1% после бонификации 99% | ~1% после бонификации 99% |
| Прирост капитала для дарителя | Да — 19% (нерезидент) с бумажной прибыли | Нет — нет налога на прирост капитала при смерти |
| Plusvalía municipal | Да, платит ребёнок | Да, платят наследники |
| Нотариус + реестр | Да, на escritura de donación | Да, на escritura de herencia |
| Контроль над активом | Утрачивается сейчас (если не сохранён usufructo) | Сохраняется пожизненно |
| Лучше всего, когда… | Недавняя покупка, небольшой прирост; нужно помочь ребёнку сейчас | Долго удерживаемая недвижимость с большой бумажной прибылью |
Да. Распространённая схема — подарить детям «голое право собственности» (nuda propiedad), сохранив при этом usufructo — пожизненное право пользования и проживания в недвижимости. Это разделяет стоимость, так что налоговая база дарения уменьшается в зависимости от вашего возраста (чем старше даритель, тем ниже стоимость узуфрукта и тем меньше облагаемый дар), и вы сохраняете крышу над головой. Однако это не отменяет налог на прирост капитала у дарителя, поэтому схему необходимо тщательно просчитать с юристом.
Это имеет большое значение. Резидентство определяет, правила какого сообщества применяются и под какой режим налога на прирост капитала вы попадаете. Для дарения недвижимости применяются правила Андалусии, поскольку именно там находится объект, но резидентство дарителя определяет ставку налога на прирост капитала (фиксированные 19% для нерезидентов по Modelo 210, шкала сбережений для резидентов). Если вы не уверены в своём статусе, прочитайте наш разбор о налоговом резидентстве в Испании и правиле 183 дней, и учтите, что владелец из Великобритании или другой страны также может столкнуться с правилами налогообложения дарения или прироста капитала у себя дома в соответствии с законодательством своей страны.
В настоящее время у Mediter 8 294 объекта на продажу по всему региону Коста-Бланка Юг, Коста-дель-Соль, Коста-Калида, Коста-Бланка Север, Коста-де-Альмерия и Майорка. Многие владельцы на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия, купившие недвижимость много лет назад, сейчас взвешивают именно этот вопрос — подарить детям сейчас или удержать и позволить им унаследовать, — потому что долго удерживаемые прибрежные дома несут самые большие бумажные приросты и, следовательно, наибольшую подверженность налогу на прирост капитала при передаче при жизни. Если же вы покупаете, а не передаёте, то наше сравнение четырёх побережий и наше руководство для покупателей-нерезидентов станут хорошей отправной точкой.
В отношении самого налога на дарение близкие родственники (Grupo I и II) в Андалусии пользуются бонификацией 99%, поэтому ребёнок обычно платит около 1% от рассчитанного ISD. Для получения льготы акт должен быть оформлен у нотариуса.
Потому что дарение при жизни влечёт за собой налог на прирост капитала для вас как дарителя с бумажной прибыли между вашей первоначальной покупной ценой и текущей valor de referencia — 19% для нерезидентов по Modelo 210. Наследование не влечёт налога на прирост капитала при смерти, поэтому удержание, как правило, в целом дешевле.
Налоговой базой является valor de referencia, публикуемая Catastro, или заявленная стоимость, если она выше. Всегда проверяйте текущую референсную стоимость Catastro перед дарением, так как она определяет и налог на дарение, и расчёт прироста капитала.
При дарении plusvalía municipal платит получатель (ваш ребёнок) местной мэрии. Наследование также влечёт plusvalía, поэтому этот налог не даёт сильного преимущества одному варианту перед другим.
Да — вы можете подарить голое право собственности (nuda propiedad) и сохранить usufructo пожизненно. Это уменьшает облагаемую стоимость дара в зависимости от вашего возраста, но нотменяет налог на прирост капитала у дарителя.
Нет. Местоположение недвижимости определяет правила сообщества, и льготы различаются. Показатель 99% здесь относится к Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия); у Валенсийского сообщества (Коста-Бланка) и Мурсии (Коста-Калида) свои отдельные правила ISD, поэтому всегда уточняйте по региону.
Взвешиваете ли вы дарение при жизни против завещания или покупаете недвижимость, которую намерены оставить своей семье, — Mediter Real Estate поможет вам найти подходящего нотариуса и налогового консультанта в Андалусии, а также на Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-Альмерия. Свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить вашу недвижимость и ваши варианты — info@mediter.com или +34 744 719 499.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie