Escrito por Nicki Price, CEO
Si posee una vivienda en la Costa del Sol (o en cualquier punto de Andalucía) y quiere que sus hijos la reciban, en 2026 una donación en vida suele ser barata en cuanto al propio impuesto sobre donaciones, pero cara en términos de ganancia patrimonial; dejarla en testamento, en cambio, resulta barato en ambos aspectos. Andalucía aplica una bonificación del 99% al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los familiares cercanos, de modo que los hijos suelen pagar en torno al 1% del impuesto sobre donaciones en una donación, pero una donación en vida también genera el impuesto sobre la ganancia patrimonial para usted como donante, mientras que una herencia no lo hace. Esa única diferencia es la que inclina a la mayoría de las familias de la Costa del Sol hacia esperar en lugar de donar.
Esta guía está dirigida a los propietarios de las cuatro regiones costeras que cubre Mediter —Costa del Sol y Costa Almería (ambas en Andalucía), más la Costa Blanca y la Costa Cálida como contraste— porque la respuesta depende realmente de en qué comunidad autónoma se encuentre su propiedad. Nos centramos en Andalucía, donde están la Costa del Sol y la Costa Almería.
El impuesto sobre donaciones es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) aplicado a las transmisiones en vida en lugar de a las herencias, regulado a nivel nacional por la Ley 29/1987 pero con tipos y bonificaciones fijados por cada comunidad autónoma. En Andalucía, la persona que recibe la donación (su hijo) paga el impuesto, y después de las reducciones autonómicas casi siempre resulta un importe pequeño. El punto clave: las donaciones y las herencias tributan bajo el mismo marco del ISD, pero las bonificaciones y los impuestos derivados difieren notablemente.
Para que la donación de una propiedad en la Costa del Sol sea legalmente válida, debe formalizarse mediante una escritura de donación ante notario y después inscribirse en el Registro de la Propiedad. El hijo declara la donación a la Junta de Andalucía en un plazo de 30 días hábiles mediante el modelo autonómico del ISD de donaciones. Para una planificación sucesoria más amplia, lea nuestro artículo complementario sobre el impuesto sobre sucesiones en España en 2026.
En Andalucía, los descendientes y ascendientes (Grupo I y Grupo II: hijos, nietos, padres y cónyuges) disfrutan de una bonificación del 99% sobre la cuota del impuesto sobre donaciones, de modo que en la práctica un hijo paga aproximadamente el 1% del impuesto calculado. La escala subyacente del ISD es progresiva y alcanza en torno al 26-36% en transmisiones muy elevadas antes de la bonificación, pero la reducción del 99% reduce drásticamente la factura final para los familiares cercanos.
Hay una condición de procedimiento que suele confundir: para aplicar la bonificación del 99% en donaciones en Andalucía, la donación debe formalizarse por regla general en documento público (la escritura ante notario), y cuando hay dinero de por medio debe documentarse el origen de los fondos. Para una propiedad esto es automático, ya que en cualquier caso se firma una escritura.
| Valor de la propiedad (base imponible) | ISD antes de la bonificación (aprox.) | Tras la bonificación del 99% (aprox.) |
|---|---|---|
| 200.000 € | ~31.000 € | ~310 € |
| 350.000 € | ~64.000 € | ~640 € |
| 500.000 € | ~100.000 € | ~1.000 € |
| 800.000 € | ~180.000 € | ~1.800 € |
Estas cifras son orientativas —la cuota exacta del ISD depende de la escala progresiva completa y del patrimonio preexistente del propio beneficiario—, pero muestran el patrón con claridad: el propio impuesto sobre donaciones es casi irrelevante en Andalucía para los hijos. La parte cara está en otro lugar.
Desde 2022, el ISD español se calcula sobre el valor de referencia publicado por el Catastro, no sobre lo que usted pagó ni sobre lo que cree que vale la vivienda, salvo que el valor declarado sea superior, en cuyo caso se aplica la cifra más alta. Este es el detalle más pasado por alto en los artículos de la competencia sobre donar propiedades en España.
El valor de referencia es un valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble. Antes de donar, debe comprobar la cifra actual de su propiedad en la Costa del Sol, porque se convierte en la base imponible tanto del impuesto sobre donaciones como del cálculo de la ganancia patrimonial. Si el valor del Catastro parece inflado respecto al mercado real, puede impugnarse, pero necesita pruebas. Nuestra guía sobre la nota simple y el papel del notario en el día de la firma le ayudan a entender la documentación que rodea a una escritura de donación.
Aquí está el matiz que encarece una donación en vida. Cuando usted dona una propiedad, la legislación fiscal española la considera una transmisión por su parte, como donante: debe declarar el «beneficio» entre lo que pagó originalmente y el valor de referencia actual, y pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial, aunque no haya habido intercambio de dinero. Esto es lo contrario de una herencia, donde se produce una actualización del valor (step-up) y no surge ninguna ganancia patrimonial en el momento del fallecimiento.
Para los no residentes, la ganancia tributa a un tipo fijo del 19% y se declara a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 210; los residentes tributan según la escala del ahorro (del 19% al 28% en 2026, según el importe de la ganancia). Si compró una villa en Benahavís hace décadas por 150.000 € y su valor de referencia es ahora de 600.000 €, podría enfrentarse a una ganancia patrimonial sobre un beneficio contable de 450.000 €, fácilmente más de 85.000 €, únicamente por regalarla en vida. La misma vivienda transmitida por fallecimiento no acarrearía tal gravamen. Consulte nuestra explicación más amplia sobre vender una propiedad en España y sus impuestos, ya que una donación tributa para el donante de forma muy parecida a una venta.
Una donación también genera la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), un tributo del ayuntamiento sobre el incremento del valor catastral del suelo. En una donación, el obligado es el beneficiario —su hijo—, y se paga al ayuntamiento local (Marbella, Estepona, Mijas, la ciudad de Almería, etc.). Una herencia también conlleva plusvalía, por lo que este aspecto no favorece claramente una u otra vía, pero es un coste real que debe presupuestarse.
Para la mayoría de las familias de la Costa del Sol, la respuesta honesta en 2026 es: dejar la propiedad en testamento es más barato en conjunto, porque tanto el impuesto sobre sucesiones (tras la misma bonificación del 99% de Andalucía) como la ausencia de ganancia patrimonial para el donante juegan a su favor. Una donación en vida tiene sentido por otros motivos: sacar el bien de su patrimonio de cara a normas sucesorias de fuera de España, ayudar a un hijo a usar la vivienda ahora, o en casos en que compró recientemente, de modo que hay poca ganancia patrimonial que gravar.
| Coste / factor | Donación en vida | Herencia |
|---|---|---|
| ISD para el hijo (Grupo I/II) | ~1% tras la bonificación del 99% | ~1% tras la bonificación del 99% |
| Ganancia patrimonial para el donante | Sí — 19% (no residente) sobre el beneficio contable | No — no hay ganancia patrimonial por fallecimiento |
| Plusvalía municipal | Sí, la paga el hijo | Sí, la pagan los herederos |
| Notario + registro | Sí, en la escritura de donación | Sí, en la escritura de herencia |
| Control del bien | Se pierde ahora (salvo que se conserve el usufructo) | Se mantiene de por vida |
| Mejor cuando… | Compra reciente, poca ganancia; necesidad de ayudar al hijo ahora | Propiedad poseída durante mucho tiempo con una gran ganancia contable |
Sí. Una estructura habitual es donar la «nuda propiedad» a los hijos y conservar el usufructo, es decir, el derecho vitalicio a usar y vivir en la propiedad. Esto divide el valor, de modo que la base imponible de la donación se reduce en función de su edad (cuanto mayor sea el donante, menor será el valor del usufructo y menor la donación gravable), y usted mantiene un techo bajo el que vivir. Sin embargo, no elimina el gravamen por ganancia patrimonial del donante, por lo que debe planificarse cuidadosamente con un abogado.
Importa mucho. La residencia determina qué normas de la comunidad se aplican y bajo qué régimen de ganancia patrimonial cae. En las donaciones de bienes inmuebles se aplican las normas de Andalucía porque la propiedad está situada allí, pero la residencia del donante decide el tipo de la ganancia patrimonial (19% fijo para no residentes en el Modelo 210, la escala del ahorro para residentes). Si no tiene claro su estatus, lea nuestra explicación sobre la residencia fiscal en España y la regla de los 183 días, y tenga en cuenta que un propietario británico o de otro país extranjero también puede enfrentarse a normas de donación o de ganancia patrimonial en su país de origen según su propia legislación fiscal.
Mediter dispone actualmente de 8.294 propiedades en venta en la Costa Blanca Sur, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Blanca Norte, la Costa de Almería y Mallorca. Muchos propietarios de la Costa del Sol y la Costa Almería que compraron hace años se están planteando ahora exactamente esta cuestión —donar a los hijos ahora o mantener y dejar que la hereden— porque las viviendas costeras poseídas durante mucho tiempo acumulan las mayores ganancias contables y, por tanto, la mayor exposición a la ganancia patrimonial en una transmisión en vida. Si está comprando desde cero en lugar de transmitir, nuestra comparación de las cuatro costas y nuestra guía para compradores no residentes son buenos puntos de partida.
En cuanto al propio impuesto sobre donaciones, los familiares cercanos (Grupo I y II) en Andalucía se benefician de una bonificación del 99%, de modo que un hijo suele pagar en torno al 1% del ISD calculado. La escritura debe formalizarse ante notario para poder aplicar la bonificación.
Porque una donación en vida genera el impuesto sobre la ganancia patrimonial para usted como donante sobre el beneficio contable entre su precio de compra original y el valor de referencia actual: 19% para no residentes en el Modelo 210. Una herencia no conlleva ganancia patrimonial por fallecimiento, razón por la cual mantener la propiedad suele ser más barato en conjunto.
La base imponible es el valor de referencia publicado por el Catastro, o el valor declarado si este es superior. Compruebe siempre el valor de referencia actual del Catastro antes de donar, ya que determina tanto el impuesto sobre donaciones como el cálculo de la ganancia patrimonial.
En una donación, el beneficiario (su hijo) paga la plusvalía municipal al ayuntamiento local. Una herencia también conlleva plusvalía, por lo que no favorece claramente una vía sobre la otra.
Sí: puede donar la nuda propiedad y conservar el usufructo de por vida. Esto reduce el valor gravable de la donación en función de su edad, pero no elimina el gravamen por ganancia patrimonial del donante.
No. La ubicación de la propiedad establece las normas de la comunidad, y las bonificaciones difieren. La cifra del 99% aquí se aplica a Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería); la Comunidad Valenciana (Costa Blanca) y Murcia (Costa Cálida) tienen sus propias normas de ISD, por lo que conviene confirmarlo siempre según la región.
Tanto si está sopesando una donación en vida frente a un testamento, como si está comprando una propiedad que pretende dejar a su familia, Mediter Real Estate puede orientarle hacia el notario y el asesor fiscal adecuados en Andalucía y en toda la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa Almería. Póngase en contacto con nuestro equipo para comentar su propiedad y sus opciones: info@mediter.com o +34 744 719 499.
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