Последние новости

Если вы выбираете между четырьмя великими покупательскими побережьями Испании, вот короткий ответ прежде всего: самое существенное конкретное различие между ними в 2026 году — это налог на покупку, который вы платите при завершении сделки. За вторичное жильё вы заплатите 9% на Costa Blanca (Comunidad Valenciana), 7,75% на Costa Cálida (Murcia) и всего 7% как на Costa del Sol, так и на Costa Almería (Andalucía). За новостройку базовая ставка IVA (НДС) везде одинакова — 10%, но гербовый сбор (AJD) варьируется по регионам. Эти проценты, применённые к ценам в десятки или сотни тысяч, определяют тысячи евро, поэтому им место в начале любого сравнения, а не в конце.

Помимо налогов, каждое побережье обладает своим характером: Costa del Sol — это международный, высоколиквидный рынок с самым сильным арендным спросом и самыми высокими ценами; Costa Blanca предлагает лучший баланс цены и инфраструктуры и крупнейшие сообщества экспатов; Costa Cálida — более спокойное, тёплое и дешёвое побережье с выгодной арифметикой для сдачи в аренду; а Costa Almería — доступный рубеж Испании с аутентичным андалузским побережьем за долю стоимости Марбельи. Это руководство сравнивает все четыре по важнейшим показателям, чтобы вы могли решить, где покупать.

Где именно расположены эти четыре побережья?

Mediter работает только на этих четырёх участках средиземноморского и юго-восточного побережья Испании, поэтому стоит точно указать, где каждое начинается и заканчивается — и какое автономное сообщество (а значит, и какой налоговый режим) им управляет.

• Costa Blanca — провинция Alicante, Comunidad Valenciana. От Dénia и Jávea на севере через Benidorm, город Alicante, Santa Pola и Torrevieja до Orihuela Costa на юге. Смотрите наше полное руководство по Costa Blanca и наш путеводитель по жизни в Alicante.
• Costa Cálida — регион Murcia. «Тёплое побережье», протянувшееся от лагуны Mar Menor (La Manga, Los Alcázares) вниз мимо Cartagena до Mazarrón и Águilas.
• Costa del Sol — провинция Málaga, Andalucía. Nerja и восточная Axarquía через город Málaga, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Marbella и Estepona.
• Costa Almería — провинция Almería, Andalucía. Mojácar, Vera, Roquetas de Mar, природный парк Cabo de Gata и западные пляжи вокруг Almerimar.

Сколько на самом деле стоит покупка на каждом побережье?

Налоговая база подчиняется одному принципу по всей Испании: налог начисляется на бóльшую из двух величин — согласованную цену или кадастровую valor de referencia (референсную стоимость налогового органа). Большинство статей конкурентов упускают это, а именно здесь покупатели и попадают впросак: если вы выторговали цену ниже референсной стоимости, вы всё равно платите налог с референсной стоимости. Всегда просите вашего юриста проверить valor de referencia перед подписанием.

Налоги на покупку недвижимости по побережьям в 2026 году (сверено с региональными налоговыми органами)

Побережье	Автономное сообщество	Налог на вторичку (ITP)	Новостройка (IVA + AJD)	Ориентировочная итоговая надбавка к цене
Costa Blanca	Comunidad Valenciana	9% (с 1 июня 2026; 11% свыше €1 млн)	10% IVA + 1,4% AJD	Вторичка ~12–13% · Новостройка ~14–15%
Costa Cálida	Región de Murcia	7,75%	10% IVA + 1,5% AJD	Вторичка ~11–12% · Новостройка ~13–14%
Costa del Sol	Andalucía	7%	10% IVA + 1,2% AJD	Вторичка ~10–11% · Новостройка ~12–13%
Costa Almería	Andalucía	7%	10% IVA + 1,2% AJD	Вторичка ~10–11% · Новостройка ~12–13%

Два момента по Costa Blanca заслуживают внимания. Во-первых, ставка на вторичное жильё снизилась с 10% до 9% согласно Ley 5/2025 — но многие сайты по-прежнему указывают 10%, поэтому перепроверяйте любые цифры, которые встречаете в других источниках. Во-вторых, снижение применяется к сделкам (escritura), подписанным с 1 июня 2026 года: значение имеет дата подписания у нотариуса, а не когда вы внесли задаток (contrato de arras) или забронировали объект. Аналогично, ставка в Murcia теперь составляет 7,75% согласно Ley 3/2025 — старые 8% всё ещё широко (и ошибочно) публикуются.

Помимо налога, заложите в бюджет одни и те же фиксированные дополнительные расходы на всех четырёх побережьях: нотариус (~0,2–0,5%), регистрация в реестре собственности (~0,1–0,25%), независимый юрист (~1% + IVA) и gestoría (~€300). Полную разбивку смотрите в наших руководствах по налогам при покупке недвижимости в Испании и выбору юриста по недвижимости.

Что это означает на реальном примере?

Возьмём вторичное жильё за €300 000. На Costa del Sol или Costa Almería ITP по ставке 7% составит €21 000. На Costa Cálida по 7,75% — €23 250. На Costa Blanca по 9% — €27 000. Это разница в €6 000 при одинаковой заявленной цене — ещё до каких-либо фиксированных сборов, которые в целом схожи повсюду. Andalucía — самое дешёвое побережье для совершения сделки; но, как мы увидим, заявленные цены на Costa del Sol также самые высокие, так что важна общая картина.

Какое побережье дешевле для покупки?

Налоговая ставка и цена недвижимости тянут в разные стороны. В целом в 2026 году:

• Costa del Sol — самая дорогая за квадратный метр, особенно «Золотой треугольник» Marbella–Benahavís–Estepona. Первая линия и закрытые гольф-комьюнити высокого класса требуют значительной премии, а спрос удерживает цены на стабильном уровне. Смотрите наши руководства по Estepona и Benalmádena.
• Costa Blanca — средний ценовой диапазон и огромное разнообразие: северные точки вроде Jávea и Moraira относятся к премиум-сегменту, тогда как южные Orihuela Costa и Torrevieja предлагают одни из самых выгодных по соотношению цены и качества квартир на прибрежной Испании.
• Costa Cálida — заметно дешевле Costa del Sol при сопоставимой недвижимости с видом на море, особенно доступны районы Mar Menor и Mazarrón.
• Costa Almería — доступный прибрежный рубеж Испании. Mojácar, Vera и долина Almanzora предлагают отдельные виллы и таунхаусы по ценам, за которые западнее купишь лишь квартиру.

Если ваш приоритет — самая низкая цена входа, побеждают Costa Almería и внутренние районы Costa Cálida. Если это устойчивость капитальной стоимости и лёгкая перепродажа — лидирует Costa del Sol. Costa Blanca занимает золотую середину для большинства покупателей. Наш прогноз рынка на 2026 год отслеживает, как движутся эти диапазоны.

Какое побережье лучше всего подходит для арендного дохода?

Арендная доходность зависит от спроса, длительности сезона и лицензирования. Что особенно важно, правила туристической аренды различаются по регионам: в Andalucía действует система лицензий VFT, тогда как на Costa Blanca и Costa Cálida используется регистрация VUT/VT. Прочитайте наше руководство по туристической лицензии в Andalucía и более широкое руководство по правилам VUT/VFT, прежде чем рассчитывать на доход от курортной аренды.

• Costa del Sol — самый глубокий, самый международный арендный рынок с самым длинным сезоном (мягкие зимы Málaga поддерживают высокую заполняемость), но также с самым жёстким регулированием и самой высокой конкуренцией.
• Costa Blanca — надёжный летний спрос плюс сильный рынок долгосрочной аренды «зимнего солнца» среди пенсионеров из Северной Европы, особенно в районах Torrevieja и Orihuela Costa.
• Costa Cálida и Costa Almería — более низкие цены покупки поднимают валовую доходность, поэтому арифметика сдачи в аренду может выглядеть привлекательно, даже если заявленные ставки аренды ниже. Наше руководство по доходности на Costa Cálida и Almería приводит расчёты.

О механике аренды — налоги, договоры и управление — смотрите сдачу недвижимости в аренду в Испании.

Какое побережье какому образу жизни подходит?

Климат и окружение

Все четыре наслаждаются более чем 300 солнечными днями, но есть нюансы. Costa Cálida («тёплое побережье») и Costa Almería — самые жаркие и засушливые; Almería — самый солнечный уголок континентальной Европы и знаменит своей аридностью. У Costa del Sol зимы чуть мягче и зеленее. Северная Costa Blanca (Jávea, Dénia) немного прохладнее и зеленее, чем засушливый юг вокруг Torrevieja.

Доступность и аэропорты

Costa del Sol обслуживается аэропортом Málaga — одним из самых загруженных в Испании с круглогодичным европейским сообщением. У Costa Blanca есть аэропорт Alicante, а также близлежащие Valencia и Murcia (Corvera). Costa Cálida опирается на Murcia и Alicante; Costa Almería — на аэропорт Almería плюс Murcia. Новые маршруты 2026 года улучшили доступ ко всем четырём — смотрите наш обзор новых авиамаршрутов в Испанию.

Сообщества и услуги

У Costa Blanca — крупнейшие и наиболее давно сложившиеся британские и североевропейские сообщества, где английский широко распространён, а услуги для экспатов в изобилии. Costa del Sol — самое космополитичное побережье, с сильным профессиональным и технологическим присутствием вокруг Málaga. Costa Cálida и Costa Almería ощущаются более аутентично испанскими и тихими — плюс, если вы хотите более размеренный ритм, и момент для размышления, если вы полагаетесь на англоязычное окружение. Семьям стоит ознакомиться с нашим руководством по международным школам на Costa Blanca и Costa del Sol.

Новостройка или вторичка — меняет ли это выбор побережья?

Разделение между новостройкой и вторичкой играет разную роль на разных побережьях. Южная полоса Costa Blanca (Orihuela Costa, Ciudad Quesada) и Costa Cálida имеют огромный портфель проектов на этапе строительства, ориентированных на международных покупателей, поэтому там доминирует ценообразование новостроек с IVA плюс AJD. Costa del Sol предлагает и то, и другое, с премиальным сегментом роскошных новостроек. О компромиссах читайте в статье новостройка на этапе строительства против вторички на Costa Blanca. Помните, что новостройки облагаются 10% IVA плюс региональным AJD, тогда как вторичка облагается единой ставкой ITP из таблицы выше.

Краткий вердикт: какое побережье выбрать?

• Лучший универсал / соотношение цены и качества: Costa Blanca — большое сообщество экспатов, хорошие аэропорты, средние цены, сильный арендный спрос.
• Лучший для престижа, ликвидности и круглогодичной аренды: Costa del Sol — самые высокие цены, но самая лёгкая перепродажа и самый низкий налог на покупку.
• Лучший для спокойной жизни и доходности при ограниченном бюджете: Costa Cálida — тёплое, доступное побережье с низким налогом 7,75%.
• Лучший для самой низкой цены входа и аутентичного побережья: Costa Almería — доступный рубеж Испании с налогом 7%.

Часто задаваемые вопросы

На каком испанском побережье самый низкий налог на покупку недвижимости в 2026 году?

На Costa del Sol и Costa Almería, обеих в Andalucía, самый низкий налог на вторичку — 7%. Costa Cálida (Murcia) — 7,75%, а Costa Blanca (Comunidad Valenciana) — 9% для сделок (escritura), подписанных с 1 июня 2026 года.

Что лучше для покупателей — Costa Blanca или Costa del Sol?

Costa Blanca предлагает лучшее соотношение цены и качества, более крупные сообщества экспатов и более низкую цену входа, тогда как Costa del Sol предлагает более высокий престиж, более сильный круглогодичный арендный спрос, лёгкую перепродажу и более низкий налог на покупку. Выбирайте Costa Blanca ради выгоды и сообщества, Costa del Sol — ради ликвидности и аренды.

Плачу ли я налог с согласованной цены или с другой величины?

Вы платите с бóльшей из двух: согласованной цены или кадастровой valor de referencia. Если вы покупаете ниже референсной стоимости, вы всё равно облагаетесь налогом с референсной стоимости, поэтому всегда проверяйте её перед подписанием.

Действительно ли налог на вторичку на Costa Blanca теперь 9%?

Да — Ley 5/2025 снизил его с 10% до 9% для сделок (escritura), подписанных 1 июня 2026 года или позднее (диапазон 11% применяется свыше €1 млн). Многие сайты по-прежнему указывают старые 10%. Ставку определяет дата подписания у нотариуса, а не дата внесения задатка.

Какое побережье даёт лучшую арендную доходность?

Более низкие цены покупки на Costa Cálida и Costa Almería зачастую дают более высокую валовую доходность, тогда как Costa del Sol предлагает самый глубокий спрос с самым длинным сезоном. Региональные правила лицензий различаются, поэтому подтвердите, что можете получить лицензию VFT (Andalucía) или VUT (Valencia/Murcia), прежде чем покупать для сдачи в аренду.

Одинаковы ли дополнительные расходы на покупку на каждом побережье?

Фиксированные сборы — нотариус, реестр собственности, юрист (~1% + IVA) и gestoría — в целом схожи повсюду. Различаются лишь налог на переход права собственности и гербовый сбор на новостройки по регионам, что и создаёт общую разницу примерно в 10–13% (вторичка) или 12–15% (новостройка) сверх цены.

Свяжитесь с Mediter Real Estate

Влечёт ли вас выгода Costa Blanca, престиж Costa del Sol, спокойствие Costa Cálida или доступность Costa Almería — наши местные команды охватывают все четыре побережья и могут подобрать регион под ваш бюджет, образ жизни и инвестиционные цели. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы организовать просмотры и получить точную, актуальную разбивку расходов для интересующего вас побережья.