Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous possédez un bien sur la Costa del Sol (ou ailleurs en Andalousie) et souhaitez le transmettre à vos enfants, en 2026 une donation de votre vivant est généralement peu coûteuse au titre de l'impôt sur les donations lui-même, mais onéreuse en matière de plus-value, tandis que le laisser dans un testament est avantageux sur les deux plans. L'Andalousie applique une bonificación (abattement) de 99 % à l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pour la famille proche, de sorte que les enfants paient généralement environ 1 % de l'impôt sur les donations — mais une donation du vivant déclenche aussi la taxation de la plus-value pour vous, le donateur, alors qu'une succession ne l'engendre pas. C'est cette seule différence qui pousse la plupart des familles de la Costa del Sol à attendre plutôt qu'à donner.
Ce guide s'adresse aux propriétaires des quatre régions côtières couvertes par Mediter — la Costa del Sol et la Costa Almería (toutes deux en Andalousie), ainsi que la Costa Blanca et la Costa Cálida à titre de comparaison — car la réponse dépend réellement de la communauté autonome dans laquelle se trouve votre bien. Nous nous concentrons sur l'Andalousie, où se situent la Costa del Sol et la Costa Almería.
L'impôt sur les donations est l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) appliqué aux donations du vivant plutôt qu'aux successions, régi au niveau national par la Ley 29/1987 mais avec des taux et des abattements fixés par chaque communauté autonome. En Andalousie, c'est la personne qui reçoit la donation (votre enfant) qui paie l'impôt, et après les réductions régionales il s'agit presque toujours d'un faible montant. Point essentiel : donations et successions sont imposées dans le même cadre ISD, mais les abattements et les impôts en cascade diffèrent fortement.
Pour qu'une donation d'un bien de la Costa del Sol soit juridiquement valable, elle doit être formalisée dans une escritura de donación (acte de donation) devant notaire, puis enregistrée au Registro de la Propiedad. L'enfant déclare la donation à la Junta de Andalucía dans un délai de 30 jours ouvrables à l'aide du formulaire régional ISD de donation. Pour une planification successorale plus large, consultez notre article complémentaire sur les droits de succession en Espagne en 2026.
En Andalousie, les descendants et ascendants (Grupo I et Grupo II — enfants, petits-enfants, parents et conjoints) bénéficient d'une bonificación de 99 % sur la quote-part de l'impôt sur les donations, de sorte qu'en pratique un enfant paie environ 1 % de l'impôt calculé. Le barème ISD sous-jacent est progressif, pouvant atteindre environ 26 à 36 % sur les transmissions très importantes avant l'abattement, mais la réduction de 99 % réduit considérablement la facture finale pour la famille proche.
Il existe une condition de procédure qui piège bien des gens : pour bénéficier de l'abattement de 99 % sur les donations en Andalousie, la donation doit généralement être formalisée dans un acte public (l'escritura devant notaire), et lorsqu'il s'agit de liquidités, l'origine des fonds doit être documentée. Pour un bien immobilier, c'est automatique, puisque vous signez de toute façon une escritura.
| Valeur du bien (base imposable) | ISD avant abattement (approx.) | Après bonificación de 99 % (approx.) |
|---|---|---|
| 200 000 € | ~31 000 € | ~310 € |
| 350 000 € | ~64 000 € | ~640 € |
| 500 000 € | ~100 000 € | ~1 000 € |
| 800 000 € | ~180 000 € | ~1 800 € |
Ces chiffres sont indicatifs — la quote-part ISD exacte dépend de l'ensemble du barème progressif et du patrimoine préexistant du bénéficiaire — mais ils illustrent clairement la tendance : l'impôt sur les donations lui-même est presque négligeable en Andalousie pour les enfants. La partie onéreuse se situe ailleurs.
Depuis 2022, l'ISD espagnol est calculé sur le valor de referencia (valeur de référence) publié par le Catastro, et non sur ce que vous avez payé ou pensez que le bien vaut — sauf si la valeur déclarée est supérieure, auquel cas c'est le chiffre le plus élevé qui s'applique. C'est le détail le plus souvent négligé dans les articles concurrents sur la donation de biens en Espagne.
Le valor de referencia est une valeur de référence que le Catastro attribue à chaque bien. Avant de donner, vous devez vérifier le chiffre actuel pour votre bien de la Costa del Sol, car il devient la base imposable à la fois pour l'impôt sur les donations et pour le calcul de la plus-value. Si la valeur du Catastro paraît gonflée par rapport au marché réel, elle peut être contestée, mais vous aurez besoin de preuves. Notre guide sur la nota simple et le rôle du notaire le jour de la signature vous aident à comprendre les démarches entourant une escritura de donación.
Voici le piège qui rend une donation du vivant onéreuse. Lorsque vous donnez un bien, la loi fiscale espagnole considère qu'il s'agit d'une cession de votre part, le donateur — vous devez déclarer le « gain » entre ce que vous avez payé à l'origine et le valor de referencia actuel, et payer l'impôt sur la plus-value (ganancia patrimonial), même si aucun argent n'a changé de mains. C'est l'inverse d'une succession, où il y a une réévaluation et aucune plus-value au décès.
Pour les non-résidents, le gain est imposé à un taux forfaitaire de 19 % et déclaré à l'Agencia Tributaria sur le Modelo 210 ; les résidents paient selon le barème de l'épargne (de 19 % à 28 % en 2026 selon l'ampleur du gain). Si vous avez acheté une villa à Benahavís il y a des décennies pour 150 000 € et que son valor de referencia est aujourd'hui de 600 000 €, vous pourriez être confronté à une plus-value sur un gain théorique de 450 000 € — facilement plus de 85 000 € — uniquement pour la donner de votre vivant. La même maison transmise au décès ne supporterait aucune charge de ce type. Consultez notre explication plus large sur la vente d'un bien en Espagne et sa fiscalité, car une donation est imposée pour le donateur de manière comparable à une vente.
Une donation déclenche également la plusvalía municipal (l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain. Lors d'une donation, c'est le bénéficiaire — votre enfant — qui est redevable, et elle est versée à l'ayuntamiento local (Marbella, Estepona, Mijas, la ville d'Almería, etc.). Une succession supporte elle aussi la plusvalía, de sorte que cet élément ne favorise fortement ni l'une ni l'autre voie, mais c'est un coût réel à budgéter.
Pour la plupart des familles de la Costa del Sol, la réponse honnête en 2026 est la suivante : laisser le bien dans un testament est globalement moins coûteux, car à la fois les droits de succession (après le même abattement de 99 % en Andalousie) et l'absence de plus-value pour le donateur jouent en votre faveur. Une donation du vivant a du sens pour d'autres raisons — sortir l'actif de votre patrimoine au regard des règles successorales étrangères, aider un enfant à utiliser le bien dès maintenant, ou lorsque vous avez acheté récemment et qu'il y a donc peu de plus-value à imposer.
| Coût / facteur | Donation du vivant (donación) | Succession (herencia) |
|---|---|---|
| ISD pour l'enfant (Grupo I/II) | ~1 % après bonificación de 99 % | ~1 % après bonificación de 99 % |
| Plus-value pour le donateur | Oui — 19 % (non-résident) sur le gain théorique | Non — aucune plus-value au décès |
| Plusvalía municipal | Oui, payée par l'enfant | Oui, payée par les héritiers |
| Notaire + registre | Oui, sur l'escritura de donación | Oui, sur l'escritura de herencia |
| Contrôle de l'actif | Perdu dès maintenant (sauf usufruit conservé) | Conservé à vie |
| Préférable quand… | Achat récent, faible gain ; besoin d'aider l'enfant maintenant | Bien détenu de longue date avec un important gain théorique |
Oui. Une structure courante consiste à donner la « nue-propriété » (nuda propiedad) à vos enfants tout en conservant l'usufructo (usufruit) — le droit viager d'utiliser et d'habiter le bien. Cela divise la valeur, de sorte que la base imposable de la donation est réduite selon votre âge (plus le donateur est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible et plus la donation imposable est réduite), et vous gardez un toit au-dessus de votre tête. Cela ne supprime toutefois pas la charge de plus-value du donateur, et doit donc être soigneusement modélisé avec un avocat.
Cela a une grande importance. La résidence détermine quelles règles de communauté s'appliquent et sous quel régime de plus-value vous relevez. Pour les donations de biens immobiliers, les règles de l'Andalousie s'appliquent parce que le bien y est situé, mais la résidence du donateur décide du taux de plus-value (taux forfaitaire de 19 % pour les non-résidents sur le Modelo 210, le barème de l'épargne pour les résidents). Si vous n'êtes pas sûr de votre statut, lisez notre explication sur la résidence fiscale espagnole et la règle des 183 jours, et notez qu'un propriétaire britannique ou d'un autre pays étranger peut aussi être soumis à des règles de donation ou de plus-value dans son propre pays en vertu de sa législation fiscale nationale.
Mediter dispose actuellement de 8 294 biens à vendre sur la Costa Blanca Sud, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Blanca Nord, la Costa de Almería et Majorque. De nombreux propriétaires de la Costa del Sol et de la Costa Almería ayant acheté il y a des années se posent aujourd'hui exactement cette question — donner aux enfants maintenant, ou conserver et les laisser hériter — car les biens côtiers détenus de longue date supportent les plus importants gains théoriques et donc la plus grande exposition à la plus-value lors d'une transmission du vivant. Si vous achetez à neuf plutôt que de transmettre, notre comparaison des quatre côtes et notre guide de l'acheteur non-résident constituent de bons points de départ.
Sur l'impôt sur les donations lui-même, la famille proche (Grupo I et II) en Andalousie bénéficie d'une bonificación de 99 %, de sorte qu'un enfant paie généralement environ 1 % de l'ISD calculé. L'acte doit être formalisé devant notaire pour bénéficier de l'abattement.
Parce qu'une donation du vivant déclenche l'impôt sur la plus-value pour vous, le donateur, sur le gain théorique entre votre prix d'achat initial et le valor de referencia actuel — 19 % pour les non-résidents sur le Modelo 210. Une succession n'engendre aucune plus-value au décès, c'est pourquoi conserver est généralement moins coûteux dans l'ensemble.
La base imposable est le valor de referencia publié par le Catastro, ou la valeur déclarée si celle-ci est supérieure. Vérifiez toujours la valeur de référence actuelle du Catastro avant de donner, car elle détermine à la fois l'impôt sur les donations et le calcul de la plus-value.
Lors d'une donation, c'est le bénéficiaire (votre enfant) qui paie la plusvalía municipal à la mairie locale. Une succession supporte elle aussi la plusvalía, ce qui ne favorise donc pas fortement une voie plutôt qu'une autre.
Oui — vous pouvez donner la nue-propriété (nuda propiedad) et conserver l'usufructo à vie. Cela réduit la valeur imposable de la donation en fonction de votre âge, mais ne supprime pas la charge de plus-value du donateur.
Non. La localisation du bien fixe les règles de la communauté, et les abattements diffèrent. Le chiffre de 99 % indiqué ici s'applique à l'Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería) ; la Communauté valencienne (Costa Blanca) et Murcie (Costa Cálida) ont leurs propres règles ISD distinctes, confirmez donc toujours selon la région.
Que vous pesiez une donation du vivant par rapport à un testament, ou que vous achetiez un bien que vous comptez laisser à votre famille, Mediter Real Estate peut vous orienter vers le bon notaire et le bon conseiller fiscal en Andalousie et sur l'ensemble de la Costa Blanca, de la Costa Cálida et de la Costa Almería. Contactez notre équipe pour discuter de votre bien et de vos options — info@mediter.com ou +34 744 719 499.
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