Verfasst von Nicki Price, CEO
Wenn Sie ein Haus an der Costa del Sol (oder irgendwo in Andalusien) besitzen und möchten, dass Ihre Kinder es erhalten, ist eine Schenkung zu Lebzeiten 2026 bei der Schenkungssteuer selbst in der Regel günstig, bei der Kapitalertragsteuer jedoch teuer – während eine testamentarische Vererbung bei beidem günstig ist. Andalusien gewährt für nahe Angehörige eine 99%ige bonificación (Steuervergünstigung) auf die Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sodass Kinder bei einer Schenkung typischerweise rund 1 % der Schenkungssteuer zahlen – doch eine Schenkung zu Lebzeiten löst zugleich bei Ihnen als Schenker die Kapitalertragsteuer aus, eine Erbschaft dagegen nicht. Genau dieser Unterschied bringt die meisten Costa-del-Sol-Familien dazu, lieber zu warten als zu schenken.
Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümer in den vier Küstenregionen, die Mediter abdeckt – Costa del Sol und Costa Almería (beide in Andalusien) sowie zum Vergleich Costa Blanca und Costa Cálida –, denn die Antwort hängt tatsächlich davon ab, in welcher autonomen Region Ihre Immobilie liegt. Wir konzentrieren uns auf Andalusien, wo die Costa del Sol und die Costa Almería liegen.
Die Schenkungssteuer ist die Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), die auf Schenkungen zu Lebzeiten statt auf Erbschaften angewendet wird. Sie wird national durch das Ley 29/1987 geregelt, wobei jede autonome Region ihre eigenen Sätze und Vergünstigungen festlegt. In Andalusien zahlt die beschenkte Person (Ihr Kind) die Steuer, und nach den regionalen Ermäßigungen fällt sie fast immer gering aus. Entscheidend ist: Schenkungen und Erbschaften werden im selben ISD-Rahmen besteuert, doch die Vergünstigungen und die Folgesteuern unterscheiden sich stark.
Damit die Schenkung einer Costa-del-Sol-Immobilie rechtswirksam ist, muss sie in einer escritura de donación (Schenkungsurkunde) vor einem Notar beurkundet und anschließend im Registro de la Propiedad eingetragen werden. Das Kind meldet die Schenkung innerhalb von 30 Werktagen über das regionale ISD-Schenkungsformular bei der Junta de Andalucía an. Für die umfassendere Nachlassplanung lesen Sie unseren begleitenden Beitrag zur Erbschaftssteuer in Spanien für 2026.
In Andalusien erhalten Nachkommen und Vorfahren (Grupo I und Grupo II – Kinder, Enkel, Eltern und Ehepartner) eine 99%ige bonificación auf die Schenkungssteuerquote, sodass ein Kind in der Praxis etwa 1 % der berechneten Steuer zahlt. Der zugrunde liegende ISD-Tarif ist progressiv und reicht vor der Vergünstigung bei sehr großen Übertragungen bis etwa 26–36 %, doch die 99%ige Ermäßigung senkt die endgültige Rechnung für nahe Angehörige drastisch.
Es gibt eine verfahrenstechnische Bedingung, die viele übersehen: Um die 99%ige Schenkungsvergünstigung in Andalusien zu beanspruchen, muss die Schenkung in der Regel in einer öffentlichen Urkunde (der escritura vor einem Notar) beurkundet werden, und bei Geldbeträgen muss die Herkunft der Mittel dokumentiert sein. Bei einer Immobilie geschieht dies automatisch, da Sie ohnehin eine escritura unterzeichnen.
| Immobilienwert (Steuerbemessungsgrundlage) | ISD vor Vergünstigung (ca.) | Nach 99%iger bonificación (ca.) |
|---|---|---|
| 200.000 € | ~31.000 € | ~310 € |
| 350.000 € | ~64.000 € | ~640 € |
| 500.000 € | ~100.000 € | ~1.000 € |
| 800.000 € | ~180.000 € | ~1.800 € |
Diese Zahlen dienen nur zur Veranschaulichung – die genaue ISD-Quote hängt vom vollständigen progressiven Tarif und dem bereits vorhandenen Vermögen des Empfängers ab –, doch sie zeigen das Muster deutlich: Die Schenkungssteuer selbst ist in Andalusien für Kinder nahezu vernachlässigbar. Der teure Teil liegt woanders.
Seit 2022 wird die spanische ISD auf den vom Catastro veröffentlichten valor de referencia (Referenzwert) berechnet, nicht auf das, was Sie gezahlt haben oder für den Wert des Hauses halten – es sei denn, der deklarierte Wert ist höher, dann gilt der höhere Betrag. Dies ist das am häufigsten übersehene Detail in Konkurrenzartikeln zur Immobilienschenkung in Spanien.
Der valor de referencia ist ein Referenzwert, den der Catastro jeder Immobilie zuweist. Vor einer Schenkung müssen Sie den aktuellen Wert Ihrer Costa-del-Sol-Immobilie prüfen, denn er wird zur Steuerbemessungsgrundlage sowohl für die Schenkungssteuer als auch für die Berechnung der Kapitalertragsteuer. Erscheint der Catastro-Wert im Vergleich zum tatsächlichen Markt überhöht, kann er angefochten werden, doch Sie benötigen dafür Belege. Unser Leitfaden zur nota simple und zur Rolle des Notars bei der Beurkundung helfen Ihnen beide, die Unterlagen rund um eine escritura de donación zu verstehen.
Hier liegt der Haken, der eine Schenkung zu Lebzeiten teuer macht. Wenn Sie eine Immobilie verschenken, behandelt das spanische Steuerrecht dies als Veräußerung Ihrerseits, des Schenkers – Sie müssen den „Gewinn" zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen valor de referencia erklären und darauf Kapitalertragsteuer (ganancia patrimonial) zahlen, obwohl kein Geld geflossen ist. Dies ist das Gegenteil einer Erbschaft, bei der es eine Wertaufstockung gibt und beim Tod keine Kapitalertragsteuer anfällt.
Für Nichtansässige wird der Gewinn pauschal mit 19 % besteuert und bei der Agencia Tributaria über das Modelo 210 erklärt; Ansässige zahlen nach dem Sparertarif (19 % bis 28 % im Jahr 2026, je nach Höhe des Gewinns). Wenn Sie vor Jahrzehnten eine Villa in Benahavís für 150.000 € gekauft haben und ihr valor de referencia heute 600.000 € beträgt, könnten Sie auf einen Buchgewinn von 450.000 € Kapitalertragsteuer zahlen – leicht über 85.000 € –, nur um sie zu Lebzeiten zu verschenken. Das gleiche Haus, das im Todesfall übergeht, würde keine solche Belastung tragen. Siehe unsere ausführlichere Erläuterung zum Immobilienverkauf in Spanien und dessen Steuern, da eine Schenkung für den Schenker weitgehend wie ein Verkauf besteuert wird.
Eine Schenkung löst auch die plusvalía municipal aus (die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Katasterwerts des Grundstücks. Bei einer Schenkung ist der Empfänger – Ihr Kind – steuerpflichtig, und sie wird an das örtliche ayuntamiento (Rathaus) gezahlt (Marbella, Estepona, Mijas, die Stadt Almería usw.). Auch eine Erbschaft trägt die plusvalía, sodass dieser Punkt keinen der beiden Wege stark bevorzugt, aber es ist eine reale Kostenstelle, die einkalkuliert werden muss.
Für die meisten Costa-del-Sol-Familien lautet die ehrliche Antwort 2026: Die testamentarische Vererbung der Immobilie ist insgesamt günstiger, da sowohl die Erbschaftssteuer (nach derselben 99%igen Andalusien-Vergünstigung) als auch das Fehlen der Kapitalertragsteuer für den Schenker zu Ihren Gunsten wirken. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist aus anderen Gründen sinnvoll – um den Vermögenswert für nicht-spanische Erbregeln aus Ihrem Nachlass zu nehmen, einem Kind zu helfen, das Haus jetzt zu nutzen, oder wenn Sie erst kürzlich gekauft haben und somit kaum ein steuerpflichtiger Wertzuwachs besteht.
| Kosten / Faktor | Schenkung zu Lebzeiten (donación) | Erbschaft (herencia) |
|---|---|---|
| ISD für das Kind (Grupo I/II) | ~1 % nach 99%iger bonificación | ~1 % nach 99%iger bonificación |
| Kapitalertragsteuer für den Schenker | Ja – 19 % (Nichtansässige) auf den Buchgewinn | Nein – keine Kapitalertragsteuer beim Tod |
| Plusvalía municipal | Ja, vom Kind zu zahlen | Ja, von den Erben zu zahlen |
| Notar + Grundbuch | Ja, bei der escritura de donación | Ja, bei der escritura de herencia |
| Kontrolle über den Vermögenswert | Jetzt verloren (außer bei Vorbehalt des usufructo) | Lebenslang behalten |
| Am besten geeignet, wenn… | Kürzlicher Kauf, geringer Gewinn; Kind jetzt helfen | Langjähriger Besitz mit großem Buchgewinn |
Ja. Eine gängige Gestaltung besteht darin, das „bloße Eigentum" (nuda propiedad) an Ihre Kinder zu verschenken und den usufructo zu behalten – das lebenslange Recht, die Immobilie zu nutzen und darin zu wohnen. Dies teilt den Wert auf, sodass die Steuerbemessungsgrundlage der Schenkung entsprechend Ihrem Alter reduziert wird (je älter der Schenker, desto geringer der Nießbrauchswert und desto kleiner die steuerpflichtige Schenkung), und Sie behalten das Dach über dem Kopf. Es beseitigt jedoch nicht die Kapitalertragsteuer des Schenkers, daher muss dies sorgfältig mit einem Anwalt durchgerechnet werden.
Es spielt eine große Rolle. Die Ansässigkeit bestimmt, welche Regeln welcher Region gelten und welchem Kapitalertragsteuerregime Sie unterliegen. Bei Schenkungen von Immobilien gelten die Andalusien-Regeln, weil die Immobilie dort liegt, doch die Ansässigkeit des Schenkers entscheidet über den Kapitalertragsteuersatz (pauschal 19 % für Nichtansässige über das Modelo 210, der Sparertarif für Ansässige). Wenn Sie sich über Ihren Status unsicher sind, lesen Sie unsere Erläuterung zur spanischen Steueransässigkeit und zur 183-Tage-Regel, und beachten Sie, dass ein britischer oder anderer ausländischer Eigentümer auch im Heimatland nach dem dortigen Steuerrecht Schenkungs- oder Kapitalertragsteuerregeln unterliegen kann.
Mediter hat derzeit 8.294 Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca Süd, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa de Almería und auf Mallorca. Viele Eigentümer an der Costa del Sol und Costa Almería, die vor Jahren gekauft haben, wägen nun genau diese Frage ab – jetzt an die Kinder verschenken oder halten und sie erben lassen –, denn langjährig gehaltene Küstenimmobilien tragen die größten Buchgewinne und damit die höchste Kapitalertragsteuerbelastung bei einer Übertragung zu Lebzeiten. Wenn Sie frisch kaufen, statt weiterzugeben, sind unser Vergleich der vier Küsten und unser Leitfaden für nicht-ansässige Käufer gute Ausgangspunkte.
Bei der Schenkungssteuer selbst profitieren nahe Angehörige (Grupo I und II) in Andalusien von einer 99%igen bonificación, sodass ein Kind typischerweise rund 1 % der berechneten ISD zahlt. Die Urkunde muss vor einem Notar beurkundet werden, um die Vergünstigung zu beanspruchen.
Weil eine Schenkung zu Lebzeiten bei Ihnen als Schenker die Kapitalertragsteuer auf den Buchgewinn zwischen Ihrem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen valor de referencia auslöst – 19 % für Nichtansässige über das Modelo 210. Eine Erbschaft trägt beim Tod keine Kapitalertragsteuer, weshalb das Halten insgesamt in der Regel günstiger ist.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist der vom Catastro veröffentlichte valor de referencia oder der deklarierte Wert, falls dieser höher ist. Prüfen Sie vor einer Schenkung stets den aktuellen Catastro-Referenzwert, da er sowohl die Schenkungssteuer als auch die Berechnung der Kapitalertragsteuer bestimmt.
Bei einer Schenkung zahlt der Empfänger (Ihr Kind) die plusvalía municipal an das örtliche Rathaus. Auch eine Erbschaft trägt die plusvalía, sodass sie keinen der beiden Wege stark bevorzugt.
Ja – Sie können das bloße Eigentum (nuda propiedad) verschenken und den usufructo lebenslang behalten. Dies verringert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung in Abhängigkeit von Ihrem Alter, beseitigt jedoch nicht die Kapitalertragsteuer des Schenkers.
Nein. Die Lage der Immobilie bestimmt die regionalen Regeln, und die Vergünstigungen unterscheiden sich. Die 99%-Zahl gilt hier für Andalusien (Costa del Sol und Costa Almería); die Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca) und Murcia (Costa Cálida) haben ihre eigenen, separaten ISD-Regeln, prüfen Sie dies daher immer je Region.
Ob Sie eine Schenkung zu Lebzeiten gegen ein Testament abwägen oder eine Immobilie kaufen, die Sie Ihrer Familie hinterlassen möchten – Mediter Real Estate kann Sie an den richtigen Notar und Steuerberater in Andalusien sowie an der Costa Blanca, Costa Cálida und Costa Almería verweisen. Kontaktieren Sie unser Team, um Ihre Immobilie und Ihre Optionen zu besprechen – info@mediter.com oder +34 744 719 499.
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