I Spania henger gjelden ved eiendommen, ikke bare ved personen som pådro seg den. Kjøper du et hus på Costa Blanca eller Costa del Sol uten å sjekke eiendomsregisteret, kan du arve selgerens ubetalte boliglån, en embargo (rettslig beslagsordre) eller flere års forfalte fellesutgifter. Det enkeltdokumentet som avslører alt dette, er nota simple — et rimelig utdrag fra det spanske eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) som viser hvem som eier eiendommen og hver enkelt heftelse (carga) som er registrert på den.
Det korte svaret: ja, du kan trygt kjøpe en eiendom som fortsatt har et gjeldende boliglån eller til og med en embargo — det skjer rutinemessig på alle våre fire kyster — men bare hvis disse heftelsene slettes eller formelt gjøres opp hos notaren på overtakelsesdagen. Denne guiden forklarer hvordan du leser en nota simple, hvilken gjeld som overføres til deg og hvilken som ikke gjør det, og de nøyaktige kontrollene advokaten din må gjennomføre før du signerer noe på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol eller Costa Almería.
En nota simple er et offisielt, informativt utdrag utstedt av det lokale eiendomsregisteret som dekker finca registral (den registrerte eiendomsenheten). Den er ikke en juridisk hjemmel i seg selv, men den er det autoritative øyeblikksbildet av den registrerte situasjonen. Den koster omtrent €9–€30 og kan bestilles på nett eller av advokaten din i løpet av minutter.
Hver eiendom på Costa-kystene er registrert i det Registro de la Propiedad som dekker kommunen — for eksempel hører en leilighet i Torrevieja, en villa i Marbella, en leilighet i La Manga eller et rekkehus i Mojácar hver inn under sitt lokale register. En nota simple inneholder vanligvis:
Hvis «cargas»-delen sier «libre de cargas» (fri for heftelser), er eiendommen ren. Hvis den lister opp en hipoteca (boliglån) eller en embargo, har du arbeid å gjøre før overtakelse — ikke en grunn til å trekke deg, men en grunn til å ta det med ro.
Dette er kjernen i saken. Noen forpliktelser følger mur og stein (propter rem) og blir den nye eierens problem; andre forblir personlige for selgeren. Å ta feil av dette er en av de dyreste feilene en internasjonal kjøper kan gjøre.
| Gjeld / heftelse | Overføres til kjøper? | Merknader |
|---|---|---|
| IBI (årlig kommunal eiendomsskatt) | Delvis — ja for restanser | Eiendommen hefter for inneværende års og tidligere års ubetalt IBI. Krev alltid siste betalte kvittering. |
| Fellesutgifter til sameiet (comunidad) | Ja, begrenset | Du er ansvarlig for inneværende år pluss de tre foregående års restanser. Skaff et gjeldfritt-sertifikat. |
| Gjeldende boliglån (hipoteca) | Bare hvis det ikke er slettet | Normalt nedbetalt fra salgssummen hos notaren. Hvis det står igjen, forblir det registrert på eiendommen. |
| Embargo (rettslig/skattemessig beslag) | Ja, inntil den heves | Eiendommen kan fortsatt tvangsselges på auksjon for å dekke gjelden. Må ryddes opp før du kjøper. |
| Plusvalía municipal og selgerens gevinstskatt | Nei (selgerens ansvar) | Dette er selgerens skatter — se våre selgerguider. |
| Ubetalte strøm- og vannregninger | Nei, men forvent avbrudd | Personlig for selgeren, men forsyningen kan bli stengt inntil den er gjort opp. |
Fordi ubetalte fellesutgifter og IBI-restanser faktisk hefter ved eiendommen, inkluderer en skikkelig due diligence-prosess på Costa-kystene alltid et skriftlig sertifikat fra sameieforvalteren som bekrefter at det ikke finnes utestående comunidad-gjeld, samt innsyn i den nyeste IBI-kvitteringen fra kommunen.
Heftelsesdelen lister opp hver heftelse i registreringsrekkefølge, med dato og det sikrede beløpet. Her er hva du bør se etter på en Costa-eiendom:
Du vil se den utlånende banken, den opprinnelige lånekapitalen, og ofte tall for renter og kostnader. Avgjørende er at nota simple viser det registrerte boliglånet, ikke den aktuelle utestående saldoen — et lån kan være nesten nedbetalt, men fortsatt fullt registrert. Advokaten din ber om et certificado de deuda (gjeldssertifikat) fra banken som viser det nøyaktige beløpet som må til for å slette det. Å slette et boliglån i registeret er en egen handling adskilt fra å nedbetale det, så begge deler må skje.
En embargo dukker opp når en kreditor — en bank, Agencia Tributaria (skatteetaten), trygdemyndighetene eller en kommune — har fått en rettslig eller administrativ ordre for å sikre en gjeld mot eiendommen. Den angir hvem som har krevd den og hvilket beløp det gjelder. En eiendom med en aktiv embargo kan ikke selges fri for heftelser før den er hevet (levantamiento del embargo), noe som krever at gjelden betales og registeret oppdateres.
Du kan også finne en veirett (servidumbre de paso) — vanlig på landlige tomter i Costa Almería og innlands Costa Cálida — eller en usufructo som gir noen (ofte en gjenlevende ektefelle) rett til å bo i eiendommen livet ut. Disse blokkerer ikke nødvendigvis et salg, men de endrer hva du faktisk kjøper, så de må forstås.
Absolutt — de fleste bruktboligsalg på Costa del Sol og Costa Blanca involverer en selger som fortsatt har boliglån. Den standard, trygge mekanismen er:
Dette er rutine på overtakelsesdagen, og din eiendomsadvokat koordinerer det. Overlat aldri hele kjøpesummen til selgeren og stol på at de nedbetaler boliglånet etterpå — la det alltid bli slettet hos notaren.
En embargo er mer alvorlig enn et vanlig boliglån fordi det signaliserer økonomiske vansker, og hvis det forblir uløst, kan eiendommen tvangsselges på auksjon for å dekke kreditoren selv etter at du har kjøpt den. Men det er ikke automatisk en dealbreaker. Den samme overtakelseslogikken gjelder: det beslaglagte beløpet gjøres opp direkte med kreditoren fra kjøpesummen, og slettingen registreres.
Risikoene som krever reell forsiktighet er:
Disse situasjonene oppstår på alle fire kystene, og er mer vanlige i de rimeligere segmentene av markedet. Vår oversikt over det spanske markedet i 2026 forklarer hvorfor nødsalg dukker opp der de gjør.
Et gjeldende boliglån eller en embargo reduserer ikke din kjøpsskatt. Overføringsskatt (ITP) på en bruktbolig beregnes av det høyeste av betalt pris eller den offisielle valor de referencia (referanseverdi) fastsatt av matrikkelen — et poeng de fleste konkurrentartikler overser. De regionale satsene for 2026 er:
| Region | Autonom region | ITP bruktbolig 2026 |
|---|---|---|
| Costa Blanca | Valencia-regionen | 9 % (redusert fra 10 % for skjøter signert fra 1. juni 2026; 11 %-trinn over €1 mill.) |
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % (Ley 3/2025 — de gamle 8 % er utdatert) |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % |
På Costa Blanca er det verdt å merke at det for den reduserte satsen på 9 % er notarens signeringsdato som teller, ikke datoen for arras-kontrakten (depositumskontrakten). Legg til notar (~0,2–0,5 %), eiendomsregister (~0,1–0,25 %), advokat (~1 % + IVA) og gestoría (~€300), og de samlede kostnadene ved bruktboligkjøp havner rundt 10–13 % oppå prisen — nærmere den lavere enden i Andalucía og høyere i Valencia-regionen. For hele oppstillingen, se vår komplette guide til skatter ved kjøp av eiendom i Spania.
Før du betaler noe depositum, og igjen rett før overtakelse, bør advokaten din bekrefte:
Kjøpere som er ukjente med spansk juridisk terminologi vil ha nytte av vår eiendomsordliste når de leser disse dokumentene. Hvis du kjøper som ikke-bosatt, husk at du først trenger et NIE og en spansk bankkonto — se vår guide om NIE- og NIF-numre.
En nota simple koster omtrent €9–€30 og kan bestilles på nett gjennom den offisielle Colegio de Registradores-portalen eller innhentes av advokaten din, vanligvis levert innen et par timer. Det er det billigste og viktigste dokumentet i hele kjøpsprosessen.
Nei. Den viser boliglånet slik det opprinnelig ble registrert, ikke den aktuelle utestående saldoen. For å vite nøyaktig hvor mye som må betales for å slette det, ber advokaten din om et certificado de deuda (gjeldssertifikat) fra selgerens bank.
Delvis. I Spania hefter eiendommen for inneværende år pluss de tre foregående års restanser på fellesutgifter, samt for utestående IBI. Derfor er et gjeldfritt-sertifikat fra sameiet og den nyeste IBI-kvitteringen avgjørende før overtakelse.
Ja, forutsatt at embargoen heves før eller ved overtakelse ved at den underliggende gjelden betales fra kjøpesummen og slettingen registreres. Hvis gjelden er større enn salgsprisen, kan ikke selgeren levere ren hjemmel, og salget kan ikke gjennomføres trygt.
Økonomisk sett selgeren, siden det er deres gjeld, men i praksis ordnes det hos notaren: en del av betalingen din rettes direkte til selgerens bank for å slette lånet, og din gestoría registrerer slettingen slik at eiendommen overføres til deg fri for heftelser.
Nei. Escritura er det notarialiserte skjøtet som overfører eierskapet, mens nota simple er et informativt utdrag av det registeret for øyeblikket har registrert. Du gjennomgår nota simple før du signerer escritura.
Å sjekke eiendomsregisteret skikkelig er forskjellen mellom et smidig kjøp og en kostbar overraskelse. Hos Mediter Real Estate veileder vi internasjonale kjøpere gjennom hver nota simple, sletting av boliglån og embargo-kontroll på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería — i samarbeid med betrodde uavhengige advokater slik at du fullfører med ren hjemmel. Ta kontakt med teamet vårt i dag for å drøfte din neste eiendom på den spanske kysten med trygghet.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
