Hvis du skal selge eiendom i Spania på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol eller Costa Almería, bør du budsjettere med totale salgskostnader på rundt 3–6 % av salgsprisen hvis du er skattemessig bosatt (resident), eller potensielt mer hvis du er ikke-resident, fordi en kildeskatt på 3 % holdes tilbake ved overtakelse som forskudd på din gevinstskatteplikt. De viktigste kostnadene for selger er den kommunale skatten plusvalía, gevinstskatt på fortjenesten din, eiendomsmeglerprovisjon (vanligvis 3–5 % pluss IVA), og noen administrative poster som energiattest og advokatsalær.
Denne guiden forklarer nøyaktig hva en selger betaler, hvordan det skiller seg mellom Comunitat Valenciana (Costa Blanca og Alicante-siden av Costa Cálida) og Andalucía (Costa del Sol og Costa Almería), samt prosessen trinn for trinn fra annonsering til overlevering av nøklene hos notaren. Som alltid forankrer vi hvert tall i de fire kystregionene Mediter faktisk jobber i — aldri en vag påstand om «hele Spania».
I motsetning til kjøp — der de ekstra kostnadene på ~11–14 % faller direkte på kjøperen — er salg forholdsvis lett. Kostnadene dine faller i fire kategorier: skatt på gevinsten, den lokale skatten på tomtens verdiøkning, profesjonelle salærer, og noen dokumenter. Den enkeltstående største variabelen er gevinstskatten, som avhenger fullstendig av hvor mye fortjeneste du har oppnådd og din skattemessige status.
| Kostnadspost | Hvem betaler | Typisk beløp |
|---|---|---|
| Eiendomsmeglerprovisjon | Selger | 3–5 % + 21 % IVA (forhandlingsbart) |
| Gevinstskatt (IRPF / IRNR) | Selger | 19–28 % av nettogevinsten (se nedenfor) |
| Plusvalía municipal | Selger (som standard) | Varierer etter kommune og eierår |
| Energiattest (CEE) | Selger | ~100–300 € |
| Advokat-/gestor-salær | Selger | ~0,5–1 % eller fast salær |
| Sletting av boliglån (hvis aktuelt) | Selger | ~300–1 000 € i administrasjon |
| Notarens skjøte ved salg | Vanligvis kjøper | Etter loven betaler kjøper skjøtet; originalkopi kan deles |
Plusvalía municipal (offisielt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) er en lokal skatt på økningen i tomtens verdi i løpet av årene du eide eiendommen. Den ilegges av rådhuset (kommunen) — så satsen og metoden er ulik mellom for eksempel Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) og Mojácar (Costa Almería).
Etter lov og sedvane er det selger som betaler plusvalía. Siden reformen i 2021 kan du velge beregningsmetoden som gir lavest regning: den «objektive» metoden (matrikkelverdi på tomten × en koeffisient basert på eierår) eller metoden med «reell gevinst» (faktisk økning i tomtens verdi). Avgjørende er at hvis du selger med tap, skylder du ingen plusvalía i det hele tatt — men du må melde fra om salget for å kreve dette fritaket.
Fordi plusvalía er basert på tomtens matrikkelverdi og antall eierår, kan beløpet variere fra noen hundre euro på en beskjeden leilighet eid i kort tid, til flere tusen på en villa eid lenge med stor tomt på Costa del Sol.
Gevinstskatt ilegges av din nettofortjeneste — i grove trekk salgsprisen minus den opprinnelige kjøpesummen, minus kjøpskostnadene du opprinnelig betalte (ITP/IVA, notar, register, advokat) og minus dokumenterte forbedringsarbeider og din salgsprovisjon. Ta vare på alle disse fakturaene: de reduserer den skattepliktige gevinsten direkte.
Residenter betaler gevinstskatt gjennom inntektsskattens (IRPF) sparesatser, på en progressiv skala:
| Gevinst | Sats |
|---|---|
| Opptil 6 000 € | 19 % |
| 6 000 – 50 000 € | 21 % |
| 50 000 – 200 000 € | 23 % |
| 200 000 – 300 000 € | 27 % |
| Over 300 000 € | 28 % |
Nyttige fritak for residenter inkluderer reinvesteringsfritaket for primærbolig (reinvester midlene fra din faste bolig i en annen primærbolig, i Spania eller EU/EØS, innen to år for å utsette gevinsten) og et fullt fritak for selgere over 65 år som selger sin faste bolig.
Ikke-residenter fra EU/EØS betaler en flat sats på 19 % av nettogevinsten; ikke-residenter fra utenfor EU/EØS betaler 24 %. Dette innleveres under IRNR-ordningen (inntektsskatt for ikke-residenter) med skjema 210, vanligvis innen fire måneder etter salget.
Dette er den delen som overrasker de fleste utenlandske eiere. Når en ikke-resident selger spansk eiendom, er kjøperen lovpålagt å holde tilbake 3 % av salgsprisen og betale den direkte til skattemyndighetene (med skjema 211) som forskudd på selgerens gevinstskatt. Selgeren mottar kun 97 % av den avtalte prisen ved overtakelse.
Disse 3 % er en betaling på konto, ikke den endelige skatten:
Hvis du er skattemessig bosatt, gjelder ikke kildeskatten på 3 % — du oppgir i stedet gevinsten i din årlige IRPF-selvangivelse. Å bevise bosted overfor kjøperens advokat (et bostedsbevis fra Agencia Tributaria) er derfor verdifullt.
Gevinstskattesatsene er fastsatt nasjonalt, så de er identiske på tvers av alle fire costas. Det som varierer er plusvalía (fastsatt av hver kommune) og, indirekte, størrelsen på gevinsten din — fordi kjøpesummer og prisvekst varierer mellom markedene.
| Region | Autonom region | Gevinstskatt (ikke-resident EU/EØS) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19 % flat | Fastsatt av hver kommune i Alicante-provinsen |
| Costa Cálida | Murcia (og Alicante-siden) | 19 % flat | Fastsatt av hver kommune i Murcia/Alicante |
| Costa del Sol | Andalucía | 19 % flat | Fastsatt av hver kommune i Málaga-provinsen |
| Costa Almería | Andalucía | 19 % flat | Fastsatt av hver kommune i Almería-provinsen |
Merk at mens kjøpe-siden skiller seg betydelig mellom regioner (ITP-overføringsskatt på rundt 10 % på Costa Blanca og Alicante-siden av Costa Cálida, mot rundt 8 % i Andalucía på Costa del Sol og Costa Almería), er salgs-siden langt mer ensartet — den lokale plusvalía er den viktigste regionale variabelen for selgeren.
Å ha papirene klare før du annonserer fremskynder salget enormt. Du vil typisk trenge:
Etter lov og vanlig praksis betaler selgeren plusvalía municipal. Den beregnes av den lokale kommunen basert på økningen i tomtens verdi og årene du eide eiendommen. Hvis du solgte med tap, kan du være fritatt, men du må melde fra om salget.
Kjøperen holder tilbake 3 % av salgsprisen og betaler den til skattekontoret som forskudd på gevinstskatten din. Hvis din endelige skatt er lavere enn 3 % — eller du gikk med tap — kan du kreve tilbake differansen ved å levere skjema 210.
Ikke-residenter fra EU/EØS betaler en flat sats på 19 % av nettogevinsten; ikke-residenter utenfor EU/EØS betaler 24 %. Satsen er den samme på Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida og Costa Almería, fordi gevinstskatten er fastsatt nasjonalt.
Ja. Energiattesten (CEE) er lovpålagt for å annonsere og fullføre et salg i alle fire regioner. Den koster rundt 100–300 € og er gyldig i ti år.
Når du har akseptert et bud, tar overtakelsen vanligvis rundt 6–10 uker, avhengig av kjøperens finansiering, due diligence og dokumentklarhet. Å ha papirene klare på forhånd er det som fremskynder prosessen mest.
Muligens, hvis du er skattemessig bosatt i Spania og reinvesterer midlene fra primærboligen din i en annen fast bolig innen to år, eller hvis du er over 65 år og selger din faste bolig. De fleste ikke-residenter som selger en feriebolig vil betale den relevante satsen på nettogevinsten.
Mediter Real Estate veileder internasjonale eiere gjennom hvert trinn — nøyaktig verdivurdering, riktige papirer, å nå kvalifiserte utenlandske kjøpere, og koordinering med advokaten din om plusvalía, gevinstskatt og kildeskatten på 3 %. Kontakt Mediter Real Estate i dag for en gratis og uforpliktende verdivurdering og et tydelig estimat av nettoinntekten din.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
