La licence de location touristique (VUT) en Espagne en 2026 : où louer encore en courte durée

Si vous achetez sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería avec l'intention de louer votre bien à des vacanciers, la chose la plus importante à comprendre en 2026 est la suivante : vous ne pouvez pas légalement proposer une location de courte durée sans une licence régionale de location touristique et un numéro d'enregistrement valide. Dans la Comunitat Valenciana (qui couvre la Costa Blanca et la partie alicantine de la Costa Cálida), cette licence est la VUT (Vivienda de Uso Turístico, logement à usage touristique). En Andalousie (Costa del Sol et Costa Almería), l'équivalent est la VFT (Vivienda con Fines Turísticos, logement à finalité touristique). En plus de la licence régionale, toute location de courte durée en Espagne doit désormais aussi porter un numéro issu du nouveau registre national unique des locations, que des plateformes telles qu'Airbnb et Booking.com sont tenues de vérifier.

En résumé : les zones où une licence est délivrable existent toujours, et elles sont nombreuses le long de nos quatre côtes — mais les règles se sont fortement durcies, plusieurs centres-villes et des urbanisations entières ont instauré des plafonds ou des gels, et les annonces sans licence font désormais l'objet de retraits et d'amendes. Ce guide vous explique en détail ce que vous devez savoir avant d'acheter : quelle licence s'applique où, ce que chacune coûte et exige, où se trouvent les restrictions actuelles, et comment fonctionne le nouveau registre.

Qu'est-ce qu'une licence de location touristique et pourquoi est-elle déterminante avant l'achat ?

Une licence de location touristique vous autorise à louer un bien pour de courts séjours (généralement en dessous d'un nombre défini de nuits consécutives, commercialisé via des canaux touristiques) à une succession changeante d'hôtes. Elle est distincte d'une location résidentielle de longue durée, régie par la loi nationale sur les baux (LAU) et qui ne nécessite pas de licence touristique.

La raison pour laquelle cela compte au stade de l'achat — et non après la signature — est simple : tous les biens ne peuvent pas obtenir une licence. La possibilité d'enregistrement dépend des règles de la communauté autonome, du plan d'urbanisme municipal, des statuts de la copropriété et, de plus en plus, des plafonds locaux. Acheter un appartement en supposant que vous pourrez le mettre sur Airbnb, pour découvrir ensuite que les statuts de l'immeuble l'interdisent ou que la ville a gelé les nouvelles licences, est l'une des erreurs les plus fréquentes — et les plus coûteuses — commises par les acheteurs étrangers. Faites toujours de la licence une condition de votre achat et faites-la vérifier par votre avocat.

La licence VUT sur la Costa Blanca et la Costa Cálida (Comunitat Valenciana)

Sur la Costa Blanca et la partie de la Costa Cálida située dans la province d'Alicante, l'autorité compétente est la Generalitat Valenciana. À la suite du décret régional qui a réformé l'hébergement touristique, la procédure est désormais plus stricte qu'il y a quelques années.

Ce qu'exige aujourd'hui la VUT

• Un « certificat de compatibilité » municipal (certificado de compatibilidad urbanística) confirmant que la mairie autorise l'usage touristique à cette adresse précise. C'est le filtre déterminant — si la mairie dit non, il n'y a pas de VUT.
• L'inscription au registre touristique régional avec un numéro de référence unique qui doit figurer dans chaque annonce.
• Des normes minimales d'habitabilité : une licence d'occupation / cédula valide, le contrôle climatique (chauffage et climatisation), et des normes définies pour les pièces et les équipements.
• L'autorisation prévue par les statuts de la copropriété. Une copropriété peut voter pour restreindre ou interdire les locations touristiques dans l'immeuble, et une récente réforme nationale a facilité cette démarche à la majorité qualifiée.
• Un renouvellement à durée limitée. Les enregistrements VUT ne sont plus accordés de manière indéfinie et doivent être renouvelés périodiquement.

Plusieurs municipalités de la Costa Blanca ont instauré des moratoires ou des zones de saturation où aucune nouvelle VUT n'est délivrée, notamment dans les centres-villes densément peuplés et les zones recherchées en bord de mer. La ville d'Alicante, Benidorm, Calpe, Dénia, Jávea et d'autres ont toutes resserré les contrôles ces dernières années ; la situation dépend donc véritablement de l'adresse. Les villas individuelles dans des urbanisations à faible densité sont généralement bien plus faciles à régulariser que les appartements dans les centres saturés.

La licence VFT sur la Costa del Sol et la Costa Almería (Andalousie)

Sur la Costa del Sol et la Costa Almería, l'octroi des licences relève de la Junta de Andalucía et de son décret sur le logement touristique. La VFT andalouse a historiquement été plus rapide à obtenir que la VUT valencienne, mais les années 2024-2025 ont apporté un durcissement significatif ici aussi.

Ce qu'exige aujourd'hui la VFT

• Une « déclaration responsable » (declaración responsable de inicio de actividad) déposée auprès du registre touristique andalou, générant le numéro d'enregistrement que vous devez afficher.
• Une vérification de compatibilité urbanistique. L'Andalousie exige désormais la confirmation que l'usage du bien est compatible avec le plan municipal — fermant ainsi l'ancienne faille où une simple déclaration suffisait.
• Des normes d'habitabilité et d'équipement : licence d'occupation, ventilation, climatisation dans les pièces utilisées entre mai et septembre, chauffage entre octobre et avril, trousse de premiers secours, informations pour les hôtes et feuilles de réclamation.
• Le consentement de la copropriété. Comme partout en Espagne, les copropriétés peuvent désormais bloquer l'usage touristique à la majorité des trois cinquièmes.

Élément crucial, la ville de Málaga et plusieurs municipalités de la Costa del Sol ont imposé des gels et des plafonds, suspendant les nouveaux enregistrements de locations touristiques dans les quartiers saturés. La situation varie d'une rue à l'autre. Sur la Costa Almería, plus calme, la pression est bien moindre et les licences restent plus simples à obtenir, ce qui explique en partie pourquoi cette côte séduit de plus en plus les acheteurs investisseurs.

VUT vs VFT : comparaison des deux licences

Comparaison des licences de location touristique — les quatre régions de Mediter (2026, à titre indicatif)

Caractéristique	VUT — Costa Blanca et Costa Cálida (Comunitat Valenciana)	VFT — Costa del Sol et Costa Almería (Andalousie)
Autorité compétente	Generalitat Valenciana	Junta de Andalucía
Mécanisme principal	Enregistrement + certificat de compatibilité municipal	Déclaration responsable + vérification de compatibilité urbanistique
Aval préalable de la mairie nécessaire ?	Oui — le certificat de compatibilité est obligatoire	Oui — la compatibilité urbanistique est désormais requise
La copropriété peut-elle bloquer ?	Oui (majorité qualifiée)	Oui (majorité des trois cinquièmes)
Contrôle climatique requis ?	Chauffage et climatisation	Climatisation (été) et chauffage (hiver)
Gels pour saturation en vigueur ?	Oui, dans plusieurs centres et zones de front de mer	Oui, notamment à Málaga ville et sur certaines parties de la côte
Facilité relative en 2026	Modérée ; les villas plus faciles que les appartements en centre-ville	Plus facile sur la Costa Almería ; plus difficile dans les points chauds de la Costa del Sol

Les chiffres et procédures sont indicatifs et changent fréquemment selon les municipalités. Confirmez toujours la situation actuelle pour l'adresse exacte avec votre avocat avant l'achat.

Le nouveau registre national unique des locations : ce qui a changé pour Airbnb en 2026

Superposé aux licences régionales, le registre national unique des locations espagnol (la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) est aligné sur le règlement de l'UE relatif aux données des locations de courte durée. À partir de 2025 :

1. Toute location de vacances de courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement national en plus de la VUT/VFT régionale.
2. Les plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et Vrbo doivent afficher et vérifier ce numéro, et retirer les annonces qui en sont dépourvues.
3. Le système relie le bien, son propriétaire et son autorisation touristique, rendant bien plus difficile de dissimuler une location sans licence.

Concrètement, cela signifie qu'un propriétaire de la Costa Blanca ou de la Costa del Sol doit désormais disposer à la fois de la licence régionale et du numéro du registre national pour faire de la publicité légalement. L'époque où l'on mettait discrètement en ligne un appartement non enregistré est bel et bien révolue : des dizaines de milliers d'annonces non conformes ont déjà été retirées à l'échelle nationale.

Où peut-on encore louer en courte durée en 2026 ?

Dans de nombreux endroits — mais avec des nuances. Voici une carte pratique de nos quatre côtes :

• Costa Blanca : Forte demande et régime VUT globalement praticable, mais vérifiez les moratoires municipaux dans les centres saturés (certaines parties d'Alicante, Calpe, Dénia, Jávea). Les villas individuelles et jumelées dans les urbanisations résidentielles constituent le pari le plus sûr.
• Costa Cálida (côté Alicante / Comunitat Valenciana) : Moins saturée que les points chauds de la Costa Blanca ; les complexes de type resort autour de la zone de la Mar Menor autorisent souvent l'usage touristique, mais vérifiez les statuts de copropriété.
• Costa del Sol : D'excellents rendements locatifs, mais la réglementation la plus stricte des quatre — la ville de Málaga et plusieurs communes ont gelé les nouveaux enregistrements dans les zones très fréquentées. Les biens situés juste en dehors des centres saturés, et dans les complexes à vocation touristique, restent viables.
• Costa Almería : La plus ouverte des quatre à l'heure actuelle, avec une pression de saturation plus faible et une procédure VFT plus simple — de plus en plus prisée par les acheteurs axés sur le rendement.

Impôts et coûts liés à une location régularisée

N'oubliez pas que la licence n'est qu'une partie du tableau. Lorsque vous achetez, prévoyez environ 11 à 14 % de frais supplémentaires en plus du prix, dont le poste le plus important est la taxe sur les transmissions (ITP) : environ 10 % dans la Comunitat Valenciana (Costa Blanca / Costa Cálida) et environ 8 % en Andalousie (Costa del Sol / Costa Almería) sur les logements de revente ; les logements neufs sont quant à eux soumis à 10 % d'IVA (TVA) plus l'AJD (droit de timbre). Ajoutez les frais de notaire, de registre foncier et d'avocat, et obtenez votre NIE tôt.

Une fois que vous louez, les propriétaires non-résidents paient l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur le bénéfice locatif — les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire leurs dépenses et sont imposés au taux réduit, tandis que les résidents hors UE (incluant désormais les ressortissants britanniques après le Brexit) paient généralement sur le revenu brut au taux supérieur. Vous pouvez également facturer et reverser les taxes touristiques locales, là où elles s'appliquent. Un gestor ou un conseiller fiscal est vivement recommandé.

Foire aux questions

Ai-je besoin d'une licence touristique pour louer mon bien espagnol en longue durée ?

Non. Les locations résidentielles de longue durée (régies par la LAU) ne nécessitent ni VUT ni VFT. La licence ne concerne que les locations de vacances de courte durée commercialisées via des canaux touristiques. De nombreux propriétaires de la Costa del Sol qui ne peuvent obtenir de licence touristique louent simplement en longue durée à la place.

La copropriété peut-elle m'empêcher de louer sur Airbnb ?

Oui. À la suite de la réforme nationale, une copropriété peut restreindre ou interdire les locations touristiques à la majorité qualifiée (trois cinquièmes en Andalousie). Lisez toujours les statuts de la copropriété et les procès-verbaux récents avant d'acheter — votre avocat devrait se les procurer.

Quelle est la différence entre une VUT et une VFT ?

Il s'agit du même concept sous des appellations régionales différentes. La VUT (Vivienda de Uso Turístico) s'applique dans la Comunitat Valenciana — votre bien de la Costa Blanca et de la Costa Cálida. La VFT (Vivienda con Fines Turísticos) s'applique en Andalousie — votre bien de la Costa del Sol ou de la Costa Almería.

Mon annonce sera-t-elle retirée si je n'ai pas le numéro du registre national ?

De plus en plus, oui. Selon les règles du registre national unique, les plateformes doivent afficher et vérifier le numéro d'enregistrement et retirer les annonces qui en sont dépourvues. Vous avez besoin à la fois de la licence régionale et du numéro national pour faire de la publicité légalement en 2026.

Laquelle des quatre régions de Mediter est la plus facile pour les locations de courte durée actuellement ?

Globalement, la Costa Almería présente actuellement la plus faible pression de saturation et une procédure VFT plus simple, tandis que la Costa del Sol est la plus restreinte en raison des gels à Málaga et dans d'autres points chauds. La Costa Blanca se situe entre les deux — très praticable en dehors des centres saturés.

Devrais-je faire de la licence une condition de mon achat ?

Absolument. La possibilité de régulariser un bien dépend de l'adresse exacte, du plan d'urbanisme et des statuts de la copropriété. Faites de l'obtention (ou du transfert) d'une licence touristique valide une condition expresse de votre contrat de réservation et d'achat.

Parlez à Mediter avant d'acheter un bien locatif

Choisir la bonne adresse — une où une VUT ou une VFT est réellement obtenable et où les chiffres restent intéressants après impôts — fait toute la différence entre une location de vacances rentable et une coûteuse erreur. Chez Mediter Real Estate, nous travaillons exclusivement sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería, et nous savons quelles rues, quelles villes et quels complexes autorisent encore les locations touristiques de courte durée en 2026.

Contactez l'équipe Mediter dès aujourd'hui et faites-nous part de vos objectifs locatifs — nous présélectionnerons des biens où une licence est réaliste, signalerons les restrictions locales et vous mettrons en relation avec les conseillers juridiques et fiscaux pour bien faire les choses dès le premier jour.