Verfasst von Nicki Price, CEO
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und den gesamten Verkaufserlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, egal ob an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería, zahlen Sie überhaupt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Capital Gains Tax, CGT). Das ist die "exención por reinversión en vivienda habitual" (Befreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz), geregelt im spanischen Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006 del IRPF und der Durchführungsverordnung Real Decreto 439/2007). Voraussetzung ist, dass Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, beide Immobilien Ihr ständiger Wohnsitz (vivienda habitual) sind und Sie innerhalb von zwei Jahren reinvestieren. Reinvestieren Sie nur einen Teil des Erlöses, ist auch nur der entsprechende Anteil des Gewinns befreit, der Rest wird mit den Sparersteuersätzen von 19 % bis 28 % besteuert.
Dieser Ratgeber erklärt genau, wie die Regelung funktioniert, wenn Sie 2026 an der Küste in eine größere oder kleinere Immobilie wechseln, was als Reinvestition zählt, in welche Fallen Nichtresidenten tappen und welche weiteren Steuern (plusvalía municipal, ITP, AJD) beim Umzug anfallen.
Für in Spanien steuerlich Ansässige ist der Gewinn beim Immobilienverkauf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten (gezahlter Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten und Steuern, Notar, Grundbuch sowie belegte Verbesserungen). Dieser Gewinn wird der "Sparbasis" (base del ahorro) Ihrer Einkommensteuer zugeschlagen und von der Agencia Tributaria nach einem gestaffelten Tarif besteuert.
| Gewinnstufe | Steuersatz |
|---|---|
| Bis zu 6.000 € | 19 % |
| 6.000 - 50.000 € | 21 % |
| 50.000 - 200.000 € | 23 % |
| 200.000 - 300.000 € | 27 % |
| Über 300.000 € | 28 % |
Nichtresidenten zahlen pauschal 19 % auf den Gewinn und haben keinen Anspruch auf die unten beschriebene Reinvestitionsbefreiung. Den Unterschied erläutern wir in unserem Ratgeber zur steuerlichen Ansässigkeit in Spanien und der 183-Tage-Regel. Ob Sie ansässig sind, ist die wichtigste Frage in diesem gesamten Artikel.
Ja. Wenn die verkaufte Immobilie Ihre vivienda habitual (Hauptwohnsitz) ist und Sie den Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, wird der Gewinn aufgeschoben und bei vollständiger Reinvestition nach der Ley 35/2006 faktisch steuerfrei gestellt. Es ist nicht erforderlich, in derselben Provinz oder autonomen Gemeinschaft zu bleiben. Der Verkauf einer Wohnung in Torrevieja (Costa Blanca) und der Kauf einer Villa in Estepona (Costa del Sol) qualifiziert sich also genauso wie ein Umzug am selben Ort. Entscheidend ist die Art der jeweiligen Immobilie, nicht die Postleitzahl.
Drei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:
Die Befreiung steht im Verhältnis dazu, wie viel vom Nettoverkaufserlös Sie wieder in einen neuen Hauptwohnsitz stecken. Reinvestieren Sie alles, sind 100 % des Gewinns befreit. Reinvestieren Sie die Hälfte, ist die Hälfte des Gewinns befreit, die andere Hälfte wird mit den Sparersteuersätzen besteuert. Der "Nettoerlös" ist der Verkaufspreis abzüglich der Hypothek, die Sie auf die verkaufte Immobilie noch zurückzahlen mussten.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel, von der Costa del Sol an die Costa Blanca:
Für die neue Immobilie dürfen Sie auch eine Hypothek einsetzen, Sie müssen nicht ausschließlich Eigenkapital reinvestieren. Die Steuerprüfer betrachten jedoch die Gesamtsumme, die in den neuen ständigen Wohnsitz geflossen ist. Führen Sie daher saubere Unterlagen zu Kaufpreis, Steuern und Urkunden.
Sie haben zwei Jahre Zeit zu reinvestieren, und entscheidend ist: Die Frist gilt in beide Richtungen. Sie können die neue Immobilie bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf kaufen, oder zuerst die neue Immobilie kaufen und die alte innerhalb der folgenden zwei Jahre verkaufen. Das ist bei Verkaufsketten hilfreich, wie wir in Immobilienketten und Verkauf vor dem Kauf in Spanien erläutern. Die Frist wird ab dem Datum der escritura gerechnet, der vor dem Notar unterzeichneten Urkunde.
Die Reinvestitionsabsicht erklären Sie in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung (Modelo 100) für das Verkaufsjahr, auch wenn die Reinvestition noch nicht erfolgt ist. Reinvestieren Sie später nicht innerhalb der Frist, müssen Sie eine berichtigte Erklärung abgeben und die Steuer zuzüglich Verzugszinsen nachzahlen. Nehmen Sie die Befreiung daher nur in Anspruch, wenn Sie den Umzug wirklich durchführen wollen.
Nein. Der Einbehalt von 3 % auf den Verkaufspreis über das Modelo 211 gilt nur, wenn der Verkäufer Nichtresident ist: Der Käufer behält 3 % ein und führt sie an die Agencia Tributaria auf die Steuer des Nichtresidenten ab. Ein ansässiger Verkäufer erhält den vollen Preis und begleicht die Steuer auf den Veräußerungsgewinn über das jährliche Modelo 100. Das ist ein Grund, die steuerliche Ansässigkeit lange vor dem Abschluss mit Ihrem Anwalt zu klären, wie wir in unserer Anleitung zu Notar und Abschlusstag in Spanien beschreiben. Den Ablauf des Verkaufs selbst, einschließlich des Einbehalts von 3 %, erklärt unser Ratgeber Immobilie in Spanien verkaufen: Steuern, Kosten und Schritte.
Wenn Sie 65 Jahre oder älter sind und Ihren ständigen Wohnsitz verkaufen, ist der Gewinn nach der Ley 35/2006 unabhängig von einer Reinvestition vollständig von der Steuer befreit. Sie müssen also gar keine andere Immobilie kaufen. Das ist für viele Ruheständler relevant, die von einer großen Villa im Landesinneren in eine pflegeleichte Wohnung in Strandnähe in Guardamar del Segura oder Benalmádena wechseln. Die Befreiung gilt nur für den Hauptwohnsitz. Ein Ferienhaus oder eine vermietete Zweitimmobilie qualifiziert sich nicht und wird normal besteuert. Wenn Sie überlegen, wo Sie sich niederlassen möchten, sind unser Gebietsratgeber zu Benalmádena und der Vergleich der Lebenshaltungskosten an der Küste ein guter Ausgangspunkt.
Die Reinvestitionsbefreiung betrifft nur die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf. Der Kauf der neuen Immobilie ist weiterhin mit eigener Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer verbunden, und diese unterscheiden sich je nach Region erheblich. Genau deshalb braucht ein Umzug zwischen den vier Costas eine eigene Rechnung. Gebrauchtimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), Neubauten zahlen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus Stempelsteuer (AJD).
| Küste (Region) | Gebrauchtimmobilie: ITP (Grunderwerbsteuer) | Neubau |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Valencianische Gemeinschaft) | 9 % (für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden, Ley 5/2025; 11 % für den Teil über 1 Mio. €) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % (Ley 3/2025) | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa del Sol (Andalusien) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Almería (Andalusien) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
An der Costa Blanca richtet sich der neue ITP-Satz von 9 % (zuvor 10 %) nach dem Datum der Unterzeichnung beim Notar, nicht nach dem Datum des contrato de arras bzw. der Anzahlung. Eine Urkunde, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet wird, profitiert also vom niedrigeren Satz. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus gezahltem Preis und dem "valor de referencia" des Katasters (Catastro), ein Punkt, den viele andere Ratgeber übersehen. Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, wird der ITP auf den Referenzwert berechnet. Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar (ca. 0,2-0,5 %), Grundbuch (ca. 0,1-0,25 %), Anwalt (ca. 1 % + IVA) und gestoría (ca. 300 €) einplanen. Als Faustregel gelten ca. 10-13 % Nebenkosten bei Gebrauchtimmobilien und ca. 12-15 % bei Neubauten, am unteren Ende in Andalusien, am oberen Ende an der Costa Blanca.
Unabhängig von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlt der Verkäufer in der Regel die plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) an die Gemeinde. Es ist eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks seit Ihrem Kauf, berechnet nach der durch das Real Decreto-ley 26/2021 eingeführten Methode. Die Reinvestitionsbefreiung gilt für die plusvalía nicht. Sie ist eine kommunale Steuer, die bei jedem Eigentümerwechsel eines städtischen Grundstücks anfällt. Sie können jedoch die Berechnungsmethode wählen, die die niedrigere Steuer ergibt, und Sie schulden nichts, wenn es keinen tatsächlichen Wertzuwachs gab. Steuersätze und Multiplikatoren unterscheiden sich je nach Gemeinde, ein Verkauf in Orihuela, Cartagena oder Marbella führt daher zu drei unterschiedlichen Beträgen.
Nein. Sowohl die alte als auch die neue Immobilie müssen Ihr ständiger Wohnsitz sein, also Ihr tatsächlicher Hauptwohnsitz und keine Kapitalanlage oder touristische Vermietung. Wenn Sie die neue Immobilie einen Teil des Jahres vermieten wollen, riskieren Sie die Befreiung, und Sie benötigen außerdem die passende Lizenz, wie in unserem Ratgeber zur Lizenz für Ferienvermietung erklärt. Wer stattdessen in eine Kapitalanlage zur Vermietung umsteigt, liest besser unseren Ratgeber zu Renditen an der Costa Cálida und in Almería, denn das ist steuerlich ein ganz anderer Weg.
Über die vier Costas hinweg bietet Mediter derzeit 8.388 Immobilien zum Verkauf an, verteilt auf die Costa Blanca Süd, Costa Blanca Nord, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería. Genau diese Bandbreite macht eine Reinvestition über Küstengrenzen hinweg praktikabel: Ein Resident, der ein Reihenhaus an der Costa Blanca Süd verkauft und eine Wohnung mit Meerblick an der Costa del Sol kauft, kann beide Enden über eine einzige Agentur abstimmen und die beiden escritura-Termine innerhalb der Zweijahresfrist halten. Wenn Sie ein Gefühl für die Preisunterschiede bekommen möchten, die solche Umzüge in größere oder kleinere Immobilien antreiben, vergleichen Sie unsere Gebietsseiten für die vier Küsten im direkten Vergleich.
Nein. Die exención por reinversión nach der Ley 35/2006 gilt nur für in Spanien steuerlich Ansässige, die ihren ständigen Wohnsitz verkaufen. Nichtresidenten zahlen pauschal 19 % auf den Gewinn, und der Käufer behält 3 % des Preises über das Modelo 211 ein.
In der Regel drei zusammenhängende Jahre. Das Gesetz akzeptiert jedoch kürzere Zeiträume, wenn Sie aus einem berechtigten Grund umziehen, etwa wegen eines Arbeitsplatzwechsels, einer Heirat, einer Scheidung oder ernster gesundheitlicher Gründe. Lassen Sie Ihre Situation von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie sich auf die Befreiung verlassen.
Ja. Die zweijährige Reinvestitionsfrist gilt in beide Richtungen: Sie können zuerst kaufen und innerhalb von zwei Jahren verkaufen oder zuerst verkaufen und innerhalb von zwei Jahren kaufen. Maßgeblich sind die Daten der notariell beurkundeten escritura.
Nein, die Befreiung wird anteilig gewährt. Reinvestieren Sie zum Beispiel 70 % des Nettoverkaufserlöses, sind 70 % des Gewinns befreit, und die verbleibenden 30 % werden mit den Sparersteuersätzen von 19 % bis 28 % besteuert.
Nein. Die plusvalía municipal ist eine eigene kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die der Verkäufer beim Verkauf unabhängig von einer Reinvestition schuldet. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn und die plusvalía sind zwei verschiedene Steuern.
Nein. Verkäufer ab 65 Jahren sind nach der Ley 35/2006 beim Gewinn aus ihrem ständigen Wohnsitz vollständig von dieser Steuer befreit, ohne Pflicht, eine andere Immobilie zu kaufen.
Ob Sie von der Wohnung in eine Villa wechseln, sich zum Ruhestand verkleinern oder die Küste komplett wechseln: Mediter Real Estate koordiniert Verkauf und Kauf und vermittelt Sie an einen spanischen Steueranwalt, damit Ihre Reinvestition innerhalb der Zweijahresfrist bleibt. Kontaktieren Sie uns unter info@mediter.com oder +34 744 719 499, um Ihren Umzug an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería zu besprechen.
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